成都某产业（软件）园可行性研究报告.doc

i 某某某某某某产业产业（ （软软件）园建件）园建设项设项目目 可行性研究报告 项目编号：czgz2012119 xxxxxxx 工程咨询有限责任公司 二零一二年八月 国家发展和改革委员会国家发展和改革委员会 工程咨询资格证书工程咨询资格证书 工咨甲工咨甲 12720080007 ii 目 录 第一章 总论1 1.1 项目背景1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 建设性质.1 1.1.3 业主单位介绍.1 1.1.4 项目概述.1 1.1.5 项目拟建地点.3 1.2 可行性报告编制依据4 1.3 主要技术经济指标5 1.3.1 项目建设规模.5 1.3.2 投资规模及资金来源.5 1.4 结论6 第二章 项目建设背景及必要性.7 2.1 项目建设背景7 2.2 项目建设必要性8 2.2.1 项目建设是高新区发展的需要.8 2.2.2 项目的建设符合我国当前经济政策.8 2.2.3 项目的建设是成都产业调整的需要.9 第三章 项目业主评价.10 3.1 公司（项目业主）情况10 3.2 公司经营者素质10 3.3 公司财务状况分析11 3.3.1 资产负债分析11 3.3.2 盈利、营运能力的分析14 3.4 公司发展前景评价15 第四章 项目建设地点及建设条件.16 4.1 项目现状概况16 4.2 项目建设条件16 4.2.1 项目区域环境.16 4.2.2 外部条件.19 4.2.3 法律支持条件.20 4.3 结论20 第五章 建筑方案选择.21 5.1 建筑设计21 5.1.1 编制依据.21 5.1.2 基本原则和要求.21 5.1.3 规划设计指导思想.22 5.1.4 建筑设计的原则.22 iii 5.2 总平面设计23 5.2.1 总平面布局.23 5.2.2 交通组织.23 5.2.3 景观设计.24 5.2.4 竖向设计.24 5.3 建设方案24 5.3.1 建设规模.24 5.3.2 基本设计参数.25 5.3.3 建筑单体设计.26 5.3.4 结构设计.28 5.3.4 给排水设计.29 5.3.5 电气设计.32 5.3.6 暖通设计.37 第六章 节能措施.42 6.1 节能原则42 6.2 节能设计依据42 6.3 项目能耗分析43 6.3.1 耗电分析.43 6.3.2 耗水分析.44 6.3.3 耗能标煤折算结果.45 6.4 节能措施45 6.4.1 建筑节能措施.46 6.4.2 设备节能.47 6.4.3 运行管理节能技术措施.48 6.4.4 节水措施.48 6.4.5 电气节能.49 6.4.6 暖通节能措施.49 第七章 环境影响评价51 7.1 分析依据及执行标准51 7.2 施工期环境影响分析及对策51 7.2.1 施工期环境影响分析.52 7.2.2 施工期环境影响对策.53 7.3 运营期间的环境保护措施56 7.4 环境评价结论57 第八章 劳动安全卫生与消防.58 8.1 劳动安全卫生58 8.1.1 劳动安全卫生的意义.58 iv 8.1.2 危害因素及危害程度分析.59 8.1.3 安全措施.60 8.2 消防63 8.2.1 编制原则.63 8.2.2 编制依据.63 8.2.3 总平面消防设计.63 8.2.4 防火防烟分区.64 8.2.5 安全疏散.65 第九章 项目组织与管理66 9.1 组织机构66 9.2 项目的组织管理67 9.2.1 组织管理.67 9.2.2 工程质量管理.68 9.2.3 财务管理68 9.2.4 进度管理.69 9.2.5 质量管理、进度管理和财务管理的实施.69 第十章 项目实施进度.71 10.1 项目实施进度71 10.2 项目实施进度表72 第十一章 工程建设招标内容.74 11.1 组织形式74 11.2 招标方式74 11.3 招投标要求75 11.4 评标委员会的人员组成和资格要求76 11.5 评标方法76 11.6 招标备案76 第十二章 投资估算和资金筹措.77 12.1 估算依据77 12.2 投资估算说明77 12.3 投资估算范围78 12.4 估算内容78 12.5 建设投资分年投入计划83 12.6 资金筹措83 第十三章 财务分析84 13.1 编制原则84 13.2 收入支出估算85 13.2.1 收入估算.85 v 13.2.2 支出估算.87 13.3 盈利能力分析88 13.3.1 从静态角度分析.88 13.3.2 从动态角度分析.89 13.4 财务评价结论90 第十四章 社会效益评价91 14.1 社会效益91 14.1.1 带动产业发展、培育税源.91 14.1.2 改善创业和就业环境、提升就业水平.91 14.1.3 增强成都电子信息产业的竞争力.91 14.2 项目所在地户互适性分析92 14.3 社会评价结论92 第十五章 风险分析93 15.1 建设期间风险93 15.1.1 项目建设过程中承包方的信用风险.93 15.1.2 合同风险分析及对策94 15.1.3 项目资金、质量和进度风险及对策.95 15.1.4 控制造价措施96 15.2 主要社会风险97 第十六章 研究结论与建议.99 16.1 研究结论99 16.2 建议100 附表： 1、财务报表 附图： 1.xxx 软件园总平 2.建筑单体布置图 附件： 1、企业投资备案通知书 2、建设项目招标备案表 3、建设单位营业执照（正、副本） vi 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 1 第一章 总论 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 xxx 软件园 1.1.2 建设性质建设性质 新建项目 1.1.3 业主单位介绍业主单位介绍 建设主管单位：xxx 投资集团有限公司 公司类型：有限责任公司（国有独资） 项目法定代表人： 注册资本：柒拾柒亿叁仟壹佰捌拾壹万玖仟肆佰玖拾陆点陆玖元 1.1.4 项目概述项目概述 成都 xx 软件园是中国 10 个软件产业基地之一、国家软件出口 创新基地、国家服务外包基地城市示范园区，位于成都高新区南部园 区核心地带，园区规划建筑面积 370 万平方米。作为成都发展软件与 信息服务产业的重要载体，xx 软件园已成为成都软件与信息服务产 业的核心聚集区。作为国内目前发展最快的专业软件园区，xx 软件 园自 2005 年正式投入运营以来，已经吸引了包括 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 2 ibm、sap、dell、nec、ge、dell、新电、华为、阿里巴巴、马士基、西 门子、爱立信、腾讯、wipro、dhl、pwc、宏利金融等 350 余家国内 外知名企业入驻，其中外资企业占比 40%，30 家世界 500 强落户，园 区人员 4 万人。园区已形成行业软件、ito、数娱、通信、以及 bpo/后 台服务中心等几大产业集群，并成为国内外知名软件和服务外包企业 在中国战略布局的首选地，以及国内外软件产业资源汇聚的焦点。 与此同时，成都高新区陆续出台了加快软件产业发展的优惠政 策鼓励软件企业在 xx 软件园聚集发展的扶持政策等系列政策， 加大了 xx 软件园、成都高新孵化园等载体和公共技术平台建设力度， 从人才引进和培养、房租优惠、税收返还、产业扶持、融资帮扶、市场 开拓等多方面对软件企业进行培育，加大“外引”和“内培”力度，支持 企业尽快做大、做优、做强，极大地促进了软件及服务外包产业的发 展。 xx 软件园总用地规划约 1500 亩，采用分期分批次开发建设。目 前一期建筑面积 23 万平方米，已于 2005 年投入运营；一期 10 万平方 米已于 2011 年末投入使用，二期建筑面积 56 万平方米，已于 2008 年投入运营。三期总建筑面积 25 万平方米，已于 2011 年 10 月投入 使用。四期建筑面积约 110 万平方米。目前 xx 软件园前几期工程已 全部竣工并投入使用，招商引资工作进展较顺利，发展势头良好。 在此背景下建设软件企业和其他高新技术企业使用的科研、办公 及配套用房，项目建成后将成为成都高新区的重要软件企业研发基地， 进一步增强高新区对高新技术产业的承载能力。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 3 以往几期软件园建设如下图所示： 1.1.5 项目拟建地点项目拟建地点 本项目位于高新区科技商务核心区大源组团内，天府大道中段西 侧，距市中心天府广场约 15.6 公里，基地东侧紧邻美视国际学校及联 发芯软件公司办公楼。用地北侧紧邻四川长虹科技大厦，南侧为天府 五街，连接天府大道与益州大道，西侧为吉泰路。基地呈西北高，东南 低的态势。该基地距地铁一号线延长线最近站点约 500 米，交通便捷， 是良好的办公区域，区域内无古树名木。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 4 1.21.2 可行性报告编制依据可行性报告编制依据 1、 四川省经济和社会发展十二五规划； 2、成都市城市总体规划（2002-2020）； 3、成都高新技术产业开发区经贸发展局企业投资项目备案通知 书；（备案号：成高经审【2011】348 号）； 4、建设项目招标备案表； 5、 成都高新区主导产业发展规划（2008 年2017 年）； 6、xxx 投资集团有限公司委托本单位编制的可行性研究报告的 技术服务合同； 7、国家和地方其它法律、法规和相关政策； 8、项目承办单位提供的其它相关材料。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 5 1.31.3 主要技术经济指标主要技术经济指标 1.3.1 项目建设规模项目建设规模 建设内容主要包括 8 栋 6 至 12 层的办公楼及其配套用房和一层 地下车库以及绿化等。项目区域内呈西北高，东南低的态势。 本项目净用地面积 63223.51，总建筑面积 256360.88，其中 地上计入容积率的建筑面积 202835.17，地下层数及建筑面积：1 层， 53525.71。地上计入容积率的建筑面积中，科研办公楼建筑面积 194850.42，自行车库建筑面积 1002.64，食堂建筑面积 5718.91， 多功能厅建筑面积 604.29，物管用房建筑面积 633.85，垃圾房建 筑面积 25.06。地下总建筑面积中，汽车库及设备用房建筑 51573.24，地下非机动车库面积 983.31，地下食堂用房面积 969.16。地下机动车车位 1622 辆，地上机动车位 154 辆。 （停车数量 符合成都市规划管理技术规定的相关要求，机动车地面停车率不大 于 20%）。非机动车位 811 辆（均为地下停车位）。本项目绿化率为 30%， 绿地面积为 18967.05。本项目总容积率为 3.21,基地面积 23475.28，总建筑密度为 37.13%。 1.3.2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源 xxx 软件园，其项目总投资为 111787.51 万元，其中：建安工程 费用为 85138.16 万元，占总投资的 76.16%；工程建设其他费为 17440.87 万元（包含土地征地费 6841 万元），占总投资的 15.6%；预备 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 6 费 4573.48 万元，占总投资的 4.09%；建设期利息 4635 万元，占总投 资的 4.15%。 本项目总投资为 111787.51 万元，建设单位 xxx 投资集团有限 公司自筹资金 22387.51 万元，89400 万元为向国家开发银行申请贷款, 银行贷款比例占总投资 80%。贷款年利率按照贷款 5 年以上计算，即 6.55%。成都高新区投资有限公司把在建工程以及土地开发收益权作 为贷款质押担保，项目资金条件具备。 1.41.4 结论结论 本项目是软件产业的工程，项目建成后将有助于提高产业承载 能力，促进相关产业的发展，项目的建设具有良好的社会效益和较好 的经济效益，根据本项目的方案，财务评价具有可行性，还款资金有 可靠保障，建设方案切实可行，建议加快项目建设前期工作，充分考 虑项目建设和经营中的可能遇到的问题，有关方面提供更有力的支持， 促进项目的实施，更好地发挥其社会经济效益。但项目建设投资，部 分依赖于银行贷款，建议贷款银行加强监控贷款资金的使用和办公楼 出租与销售资金的回收，力争尽快收回贷款。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 7 第二章 项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 xx 软件园位于成都市高新区，高新区地处成都市城市中轴线 （南区）距市中心 4.5 公里，1991 年经国务院批准为首批国家级高新技 术产业开发区。按照新一轮土地利用总体规划和城市建设规划调整方 案，高新区将在南部园区重点建设以科技创新、软件孵化、现代知识 服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区。 成都市高新区将城市发展和产业发展规划相结合，明确了未来的 定位和发展方向，即努力把成都高新区建设成国际知名、全国一流、 西部第一的产业发展增长极和辐射源。根据四川省人民政府文件关 于支持成都高新区加快建设世界一流高科技园区的意见，成都高新 区发展定位是坚持走创新与发展并重的道路，实施本土化与国际化相 结合战略，到 2015 年成为四川省自主创新、高新技术产业、高科技人 才、创新创业及高端要素和专业要素的聚集地，成为新兴产业和新兴 业态的发源地。 高新区目前在软件及服务外包产业方面，已获得国家软件产业基 地、国家软件出口基地等国家级基地授牌。成功培育了卫士通、迈普、 国腾、任我行、颠峰等一批本土软件企业，引进了 ibm、sap、赛门铁 克、微软等一批国内外知名企业，软件及服务外包企业总数达 520 家， 初步形成了软件和信息服务外包、游戏动漫、信息安全、行业应用及 嵌入式等几大特色领域，是目前中国最大的信息安全产品生产基地和 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 8 第三大游戏产品研发、运营中心。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1 项目建设是高新区发展的需要项目建设是高新区发展的需要 软件产业是高新区重点发展的行业，成都高新区软件产业涵盖 ic 设计、服务外包、信息安全、数字娱乐、行业应用等领域。项目建设 符合高新区重点发展的行业需求，有助于高新区经济的发展。 随着世界多极化和经济全球化格局的快速发展，科技进步日新月 异，竞争更加激烈，所有这些都对高新区提出了更高的要求，需要付 出更大努力，才能实现跨越式发展。本项目的建设将创造一流的软硬 件环境，充分满足国内外各类创业人才的需要，势必将吸引更多更优 秀的人才，增强高新区的竞争力、吸引力，有利于高新技术产业的发 展。本项目的建设，将对整个成都高新区发挥巨大的促进作用。项目 的建设是高新区发展的需要，符合成都产业聚集、规模化发展、加强 信息资源开发和共享的要求。 2.2.2 项目的建设符合我国当前经济政策项目的建设符合我国当前经济政策 目前全球经济萎靡，国际市场需求减弱，世界经济增速放缓，许 多国家经济面临严重困难。作为世界经济的一部分，我国经济不可避 免会受到国际金融危机影响，正经受近几年最为严峻的挑战，目前我 国现阶段把拉动内需作为主要的经济增长举措。 本项目的建设属于拉动内需，促进经济增长的措施。项目的实施， 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 9 符合当前国家经济形势发展的需要。 2.2.3 项目的建设是成都产业调整的需要项目的建设是成都产业调整的需要 四川省委、省政府高度重视高新技术产业发展，一直把高新技术 产业作为全省的支柱产业、优势产业。要求各级政府要加大工作力度， 强化政策驱动，搞好要素保障，加强部分配合，营造社会氛围，为做强 做大高新技术产业营造良好发展环境。 目前四川省高新技术产业正处于继续做大、加快加强的关键时期。 本项目牢牢把握发展趋势，抓住历史机遇，充分发挥整合优势，实现 飞跃发展，可更好的辐射带动成都的软件业跨越式发展。 项目的建设符合成都市发展规划的要求，属于成都市四大领域 37 项重大项目，按照“全域成都”的理念，突出抓好高新技术产业和现 代制造发展的重大项目。项目的建设符合高新区当前发展战略，是高 新区城市规划发展的需要，有助于促进区域经济的发展，为社会提供 更多的就业岗位及培养高新技术人才，具有较大的社会效益和经济效 益。 综上所述，本项目的建设是必要的且较急迫的。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 10 第三章 项目业主评价 3.13.1 公司（项目业主）情况公司（项目业主）情况 xxx 投资集团有限公司（原名成都高新区投资有限公司）成立 于 1996 年 9 月，由成都高新区管委会批准成立的国有独资有限责任 公司。公司职能：高新区南部园区和西部园区实施整体开发；通过资本 运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；由高新区管委会授权 从事国有资产的运营与管理，确保其保值增值；以市场为导向，以风 险资金为纽带，通过投资、控股、重组、联营、并购、贴息、信用贷款等 多种方式，支持区内高新科技成果转化及产业化项目；加强内部管理， 做好资金的统一调度和管理等。 3.23.2 公司经营者素质公司经营者素质 主要领导人都有从事建设工作的经历；管理人员政治素质高，经 济业务水平强，组织管理工作经验丰富。 xxx 投资集团有限公司主要领导人简历如下： 董事长：平兴 男，48 岁，大学本科，注册城市规划师，2007-至今 xxx 投资集 团有限公司董事长。 财务总监：李小波 男，40 岁，硕士研究生，会计师，2008-至今 xxx 投资集团有限 公司财务部长、财务总监。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 11 工程部长：李欣洧 男，33 岁，大学本科，高级工程师，2003-至今 xxx 投资集团有 限公司工程部长。 3.33.3 公司财务状况分析公司财务状况分析 3.3.1 资产负债分析资产负债分析 根据 xxx 投资集团有限公司提供的 2011 年审计报告（资产负 债表、损益表），公司资产负债情况如下 项项 目目年末金年末金额额 年初金年初金额额 流流动资产动资产： ： 货币资金4,364,605,117.29 1,882,830,437.27 交易性金融资产 69,709,235.85 107,679,693.92 应收票据 5,579,562.35 4,448,508.06 应收账款 418,864,160.54 235,641,302.26 预付款项 157,436,502.59 48,074,825.57 应收保费 120,939.56 323,000.00 应收利息 313,389.58 应收股利 12,038,346.13 1,691,992.30 其他应收款2,655,311,816.34 2,282,938,102.10 存货 9,362,371,952.72 8,361,757,658.69 其中:原材料10,467,722.38 9,101,437.81 库存商品(产成品)564,652,938.41 37,118,285.96 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 12 一年内到期的非流动资产 813,211,313.10 498,372,828.28 其他流动资产 645,503,883.76 642,130,583.55 流流动资产动资产合合计计 18,505,066,219.81 14,065,888,932.00 非流非流动资产动资产： ： 长期股权投资3,304,345,501.30 3,112,377,249.56 投资性房地产 4,860,570,867.49 2,748,200,365.75 固定资产原价490,610,513.26464,612,497.11 减：累计折旧 176,022,042.71 154,994,536.81 固定资产净值 314,588,470.55 309,617,960.30 固定资产净额 314,588,470.55 309,617,960.30 在建工程84,864,826.24 82,677,949.38 无形资产 73,688,404.97 78,243,944.73 开发支出 4,311,480.00 1,506,480.00 长期待摊费用 17,231,756.41 15,474,461.80 递延所得税资产 53,815,526.06 50,688,467.49 其他非流动资产 470,362,086.35 635,893,908.94 非流非流动资产动资产合合计计 9,183,778,919.37 7,034,680,787.95 资资 产产 总总 计计 27,688,845,139.18 21,100,569,719.95 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 13 项项 目目年末金年末金额额年初金年初金额额 流流动负债动负债： ： 短期借款 1,029,982,000.00 2,541,150,000.00 应付票据 81,289,820.00 应付账款 1,896,208,598.49 1,266,187,808.04 预收款项 1,760,296,810.33 1,041,056,148.65 应付职工薪酬 13,714,900.76 12,249,270.92 其中：应付工资 5,898,214.59 6,465,859.07 应交税费 217,402,315.74 203,122,168.02 其中：应交税金 215,639,251.04 193,968,096.25 应付利息 62,583.89 117,975.00 应付股利 676,039.32 676,039.32 其他应付款 3,134,922,764.82 2,855,319,368.11 担保合同准备金 68,350,817.19 37,201,121.43 一年内到期的非流动负债 1,264,362,500.00 901,880,000.00 流流动负债动负债合合计计 9,467,269,150.54 8,858,959,899.49 非流非流动负债动负债： ： 长期借款11,523,306,660.00 7,474,020,000.00 专项应付款 129,849,785.19 316,933,334.04 预计负债 80,865,811.44 96,740,000.00 其他非流动负债 7,209,145.26 5,708,656.67 非流非流动负债动负债合合计计 11,741,231,401.89 7,893,401,990.71 负负 债债 合合 计计21,208,500,552.43 16,752,361,890.20 所有者所有者权权益：益： 实收资本 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 国家资本 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 实收资本净额 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 资本公积 79,082,846.55 79,082,846.55 盈余公积 35,309,886.69 21,794,245.01 其中：法定公积金 35,309,886.69 21,794,245.01 未分配利润202,190,486.48 107,941,598.23 归归属于母公司所有者属于母公司所有者权权益合益合计计6,379,870,610.52 4,240,655,871.61 少数股东权益 100,473,976.23 107,551,958.14 所有者所有者权权益合益合计计 6,480,344,586.75 4,348,207,829.75 负债负债和股和股东权东权益益总计总计 27,688,845,139.18 21,100,569,719.95 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 14 xxx 投资集团有限公司 2011 年末总资产 2768884 万元。其中：流动 资产 1850506 万元，非流动资产 918377 万元,总负债 2120850 万元，其中： 流动负债 946726 万元；所有者权益总额 648034 万元。公司 2011 年末总资 产、总负债、所有者权益分别较年初增长 31.22%、26.6%、49.03%。不难看 出总资产及所有者权益比总负债有着较大增长，总体公司表现出稳固发展 态势。 从以上指标分析 xxx 投资集团有限公司的长、短期偿债能力较强。 3.3.2 盈利、营运能力的分析盈利、营运能力的分析 项项 目目本年金本年金额额上年金上年金额额 营业总营业总收入收入 4,015,279,702.47 3,206,133,619.16 其中：营业收入 3,969,119,662.85 3,172,774,459.26 其中：主营业务收入 3,810,805,088.07 2,903,741,466.94 其他业务收入158,314,574.78 269,032,992.32 已赚保费 46,160,039.62 33,359,159.90 营业总营业总成本成本 3,778,707,774.17 2,998,347,385.22 其中：营业成本2,790,536,572.34 2,199,153,564.44 其中：主营业务成本2,736,279,973.64 2,022,919,341.70 其他业务成本 54,256,598.70 176,234,222.74 手续费及佣金支出 16,195.62 5,281.98 提取保险合同准备金净额 31,149,695.76 24,243,347.56 营业税金及附加 301,178,342.18 221,991,156.96 销售费用184,616,636.33 185,404,533.38 管理费用 152,465,811.31 140,073,739.12 其中:业务招待费5,796,672.20 6,128,852.20 研究与开发费 4,064,492.61 2,424,444.87 财务费用317,356,254.46 276,343,625.11 其中：利息支出 349,037,529.40 295,995,194.17 利息收入32,929,282.30 21,237,919.87 汇兑净损失（净收益以“-”号填列） 3,419.18 2,817.13 资产减值损失 1,388,266.17 -48,867,863.33 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-37,641,468.07 -58,350,151.83 投资收益（损失以“-”号填列） 31,931,263.02 74,014,998.99 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 24,595,953.74 48,174,885.73 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 15 营业营业利利润润（ （亏损亏损以以“”号填列）号填列） 230,861,723.25 223,451,081.10 加：营业外收入 41,862,642.98 36,738,434.22 其中：非流动资产处置利得 2,599,836.02 3,761,020.64 政府补助 33,639,457.97 27,361,159.65 减：营业外支出 -7,325,503.38 572,085.02 其中：非流动资产处置损失 130,259.93 342,429.81 利利润总额润总额（ （亏损总额亏损总额以以“”号填列）号填列） 280,049,869.61 259,617,430.30 减：所得税费用 104,363,321.59 101,960,135.79 净净利利润润（ （净亏损净亏损以以“”号填列）号填列） 175,686,548.02 157,657,294.51 归属于母公司所有者的净利润 182,764,529.93 151,416,094.78 少数股东损益 -7,077,981.91 6,241,199.73 综综合收益合收益总额总额 175,686,548.02 157,657,294.51 归属于母公司所有者的综合收益总额 182,764,529.93 151,416,094.78 归属于少数股东的综合收益总额 -7,077,981.91 6,241,199.73 从上表可以看出，该公司 2011 年末净利润 17568 万元，2010 年净利 润 15765 万元。营业收入呈上升趋势，上升幅度较大。 3.43.4 公司发展前景评价公司发展前景评价 从宏观上看，金融、建筑行业近年发展趋势良好。评估认为本公司在 经营及内部管理方面各项规章制度健全，公司的日常管理和各项经营活动 有章可循，实现了规范化、科学化管理运作。通过多年的发展，具有开发 xxx 软件园的实力和能力。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 16 第四章 项目建设地点及建设条件 4.14.1 项目现状概况项目现状概况 项目总规划用地约 94.83 亩，地处于天府大道中段左侧，高新区科技 商务核心区大源组团内。本地块建设不涉及现状电力管线的迁改（或保护）， 也不存在变电站进出线穿越本区域的问题。其地势较平坦，项目建设地点 无滑坡、泥石流等自然地质灾害，地质状况较为稳定，适宜进行建筑物的 建设。综合分析，该项目的地形、周边环境、交通区位等都符合研发中心建 设场址的选址要求。 4.24.2 项目建设条件项目建设条件 4.2.1 项目区域环境项目区域环境 1、地理位置 成都位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经 102 度 54 分104 度 53 分和北纬 30 度 05 分31 度 26 分之间，总面积 12390 平方公里，东北 与德阳市、东南与资阳市毗邻，南与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿 坝藏族羌族自治州接壤。 成都高新区位于成都市中心城区南部，面积 51 平方公里，距离市中心 及机场分别为 4.5 公里和 12.5 公里。主要建设以软件及外包服务产业主导 的科技商务新城天府新城，具有科技、商务、国际、时尚、宜居五大功 能。 2、地形地貌 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 17 成都高新区地处成都平原东南平坝地区，成都平原系岷江及沱江形成 的冲击平原。区域内地形平坦，土地肥沃，海拔在 450500 米之间，地势 西高东低，平均坡降为 1.92.5%。成都平原在地质构造上属下陷构造盆 地，处于四川沉降带西侧，介于龙门山断褶带与龙泉山断褶带之间，地质 学上称为成都凹陷。形成于中生代，系轴状陷落构造盆地。 3、气候特征 本区域属四川盆地亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明， 夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，常年湿润，四季宜人。 成都高新区年平均气温 16.4，年极端最高气温 35.8，年极端最低 气温-5，全年无霜期 280 天左右，年平均降雨量 969.2 毫米，年平均日照 数 1307.2 小时，全年日照率 27%，多年平均气压 956.3 帕，年平均相对湿 度 82%，年平均风速 1.2 米/秒。 4、水系水文 本区域水系属都江堰自流灌溉水系，河流均源于岷江。境内河渠纵横， 灌溉极为方便。岷江是长江上游最重要的支流之一，发源于四川省阿坝州 松潘县境内岷山南部，流经阿坝州、成都市、眉山地区、乐山市，最后再注 入长江。 5、生态环境 成都高新区自然生态已被人工生态所代替，以作物为特点的人工植被 主要为稻、麦、蔬菜种植。由于人群活动频繁，树木、草丛中已无大型哺乳 动物，仅有鸟类、鼠类、蛇类、蛙类及昆虫类小型动物。 6、地质条件 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 18 成都高新区地质单元为成都凹陷，上部覆盖第四纪松散堆积物，主要 有沙卵砾石、含泥砾石和黏土等，天然承载力为 0.20.5 兆帕，底部基岩 为白垩系灌口组地层，自然承载力为 0.52.4 兆帕，地层未发现断裂构造。 7、建设条件 1）、供电：成都市供电量约 145.2 亿千瓦时/年。高新区属成都供电大 网，供应系统架构为 110 千伏（国家主网供电）,系统规格为 110 千伏，现有 变电站 220 千伏 1 座、110 千伏 4 座，供电总量 10 亿千瓦时/年，并对企业 实行不间断供电。电源供应稳定性 99.89%，跳电频率（mtbb）为 500.2 赫 兹。 2）、供水：成都市自来水供水总量达 5.21 亿立方米，水源品质达到 gb5784，水压达到 0.16 兆帕，日供水能力 180.95 万吨。高新区园区属 成都供水大网。地表水系发达，地下水资源丰富。地下水质优良，硬度 11.212 个德国度，矿化度 0.20.3g/l，以碳酸钙型为主，日供水量 50 万立方米，水压 0.14 兆帕以上，水质优于国家生活饮用水卫生标准 （gb5749-86），达到欧共体 eec（98）标准。 3）、供气：成都市天然气供气总量 26 亿立方米。高新区属成都市供气 大网，区内有 3 家天然气公司供应，日供气量 90 万立方米。由直径 219273 毫米，压力 0.8 兆帕的主供气管道网络不间断供气。天然气不含 硫化氢及其他酸性气体，对设备及燃器具无腐蚀。 4）、通讯：成都是全国重要的邮政枢纽之一。成都市邮政局是全国七大 一级邮政通讯处理中心之一，是西南地区最大的邮件转口局和四川省邮政 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 19 通讯枢纽局。成都是西南地区的通讯枢纽，同世界 180 多个国家和地区开 通了直通电话业务。成都是西南地区的计算机互联网中心和中国教育和科 研计算机网西南地区网络中心。成都宽带互联网传输总带宽达 3200g，城 域网出口带宽超过 100g。到 2010 年，干线传输总带宽超过 8000g，城域 网出省带宽达 450g，形成 200g 国际通达能力。 4.2.2 外部条件外部条件 1.交通运输 该项目位于成都高新区。基地呈西北高，东南低的态势。区域内交通 运输方便顺畅，满足建设条件。 2.周围建筑物和环境条件 该建设项目选址在英华南路右侧。经过现场观察，周边噪声敏感建筑 离本项目较远，因此噪声对本项目的影响较小；xxx 软件园建设期间，若 按照国务院 1998（253）号令建设项目环境保护管理条例要求对施工废水、 废气、固体废弃物和噪声进行严格控制，则不会对周边环境和建筑产生严 重影响，尤其应防止施工噪声对周围居民生活产生的影响。因此只要对项 目污染源采取合理的处理和监控措施，就不会对周围环境造成较大影响。 3.公共设施社会与依托条件 项目所在区域的市政基础设施比较完善，城市供电、给排水系统、管 道煤气、通讯电缆等设施均已建成；金融、保险业健康发展，教育体系健全， 其生活福利设施能满足项目的需要。 4.施工条件 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 20 项目施工的技术队伍来源丰富，四川省建筑施工队伍较多，有着众多 的大型建筑施工集团企业，其资质均在二级以上，技术力量雄厚，拥有先 进的施工技术和先进的施工装备，通过项目的邀请投标，完全能找到有能 力承担本项目的施工企业。 现场施工用电，城市给排水系统，管道煤气，通讯设施等均已通至施 工现场，均能满足现场施工建设需要。 因此，从资源上看，本工程所在地其土地资源良好，区位优越，交通配 套环境好，商业设施规划完善。 5、拆迁安置条件 拟建场地平整，无拆迁、移民安置，投资估算按国家规定计入相应的 土地征用费用。 4.2.3 法律支持条件法律支持条件 项目建设的确定以及项目的选址，应符合国家和地区有关法律法规对 项目建设的生存的支持程度和约束条件。该项目的建设符合成都市城市总 体规划布局，也符合高新区的总体规划等相关政策及国家有关法律法规。 4.34.3 结论结论 本项目地块区域内场地基础条件良好，能有效节约建设投资。按照高 新区对 xx 软件园规划布局，项目地块比较适合建设科研及办公楼，且具 有较高升值潜力。 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 21 第五章 建筑方案选择 5.15.1 建筑设计建筑设计 5.1.1 编制依据编制依据 本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标 准、规定以及建设单位提供的资料： 1 民用建筑设计通则（gb50352-2005）； 2 城市道路绿化规划与设计规范（cjj75-97）； 3 城市用地竖向规划规范（cjj83-99）； 4 城市道路和建筑物无障碍设计规范（jgj50-2001）； 5 建筑设计防火规范（gb50016-2006）； 6 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； 7 建筑内部装修设计防火规范（gb50222-95）； 8 公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）； 9.办公建筑设计规范（jgj67-2006）； 10. 成都高新规划局发放的规划条件通知书 5.1.2 基本原则和要求基本原则和要求 1、尊重自然、保护生态的原则建筑及其建成环境要与自然环境协调共 生；要尽可能减少人工环境对自然生态平衡的负面影响；人工环境要与自 然环境有机结合。 2、以节约资源和能源、高效利用的原则进行建筑设计、施工建造、使 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 22 用运行和管理维护等一切建筑活动；用人工与自然相结合、现代高新技术 与传统适用技术相结合、行政干预与市场经济相结合的方式，最大限度地 提高建筑资源和能源的利用率。 3、以灵活开放，适应发展的原则进行建筑的空间和使用功能设计。应 适应社会的发展变化，要求办公建筑空间应具有包容性，功能应具有综合 性。 5.1.3 规划设计指导思想规划设计指导思想 项目的规划设计需确保办公人员的工作环境，经济、合理、有效地使 用土地和空间，提高办公楼的规划设计质量。 整个区域内 8 栋大楼规划应合理布局、因地制宜、综合开发、配套建 设；适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管 理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的办公环境；充分考虑社会、经 济和环境三方面的综合效益。 5.1.4 建筑设计的原则建筑设计的原则 本项目用地为不规则梯形，规划净用地面积 63223.51。 （1）总结以往孵化园区的特点，充分考虑业态构成及其使用特征，体现 园区的开放性，避免整个园区出现“钟摆效应”； （2）整合周边城市空间，提高贴线率，塑造良好城市空间界面，以建筑 群的整体性来体现本设计的标志性； （3）坚持绿色可持续性的设计； 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 23 （4）充分利用地形高差，协调土石方挖填的经济性，合理性。 5.25.2 总平面设计总平面设计 5.2.1 总平面布局总平面布局 设计以南北轴为主要交通及视觉轴线组织整个基地建筑布局，最南侧 为一个“一字型”板式 f1（a、b）办公楼，中部架空形成主要的出入口。由主 入口向北的中轴两侧分别布置建筑组团，东侧为三栋“c 型”f5、f6、f7 办 公楼，西侧为“l 型”f2、f3（a、b）、f4（a、b）办公楼组成三个院落组团，在 基地中心区是以“hills”理念设计的 f8 配套食堂及多功能厅。园区内建筑层 数为 6-12 层。总高度从 24-50m；地下室均为一层，主要为机动车库，非机 动车库及配套设备用房。 5.2.2 交通组织交通组织 园区共有四个车行口。南侧道路中部开设一个主要的出入口，一个车 辆次入口。西侧道路为两个次要口，南侧的为园区的出入口，北侧的为出 口（可供消防紧急入口）。在基地内建筑物周边形成两个大环形消防通道， 全面覆盖园区内各栋建筑，并使车辆可方便到达各建筑门厅。基地内共设 有五个地下车库出入口，一个单车道，四个双车道与基地内路网结合，组 成主要的车辆交通流线。 在基地的中部设有一个非机动车库，便于各方向人流使用。除车行出 入口外，沿南侧及西侧道路还设置了若干人行出入口，结合园区内连接各 栋的架空天桥，组成一个联系各栋办公楼及其公共景观之间的立体步行系 天府软件园（f 区） 可行性研究报告 24 统。 5.2.3 景观设计景观设计 以“hills”理念设计的园区中心绿色景观是本设计的最大的亮点：食堂 的屋顶绿化与周边场地绿化连成一个整体，呈渗透状扩大了绿化景观的面 积。结合连接此中心绿化的“空中连廊”步行系统使绿化不仅作为人们的观 赏对象，也成为密切参与人们生活的活动场所。建筑空间与景观绿化交融 在一起，使园区的开放空间更为生动。地下室从中部被划分为两个，在两 地下室中部自然土层中，可以种植高大乔木，改善小气候，丰富园区景观， 且在该区域的硬质道路均采用透水砼材料，便于雨水渗透至自然土层，补 充日益缺乏的地下水资源，体现绿色可持续发展的理念。 5.2.4 竖向设计竖向设计 本项目用地较大，南面与西侧市政道路有 1.8 米高差，且与东侧相邻 的美视学校约有 2.0 米的高差，在设计场地高程时充分利用地形高差，结 合地下室及景观种植要求，协调标高达到总体土石方挖填的经济性和合理 性。 5.35.3 建设方案建设方案 5.3.1 建设规模建设规模