百强商业项目案例之十三--SOLANA蓝色港湾国际商区.doc

百强商业项目案例之十三SOLANA蓝色港湾国际商区SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。 SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。 SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。 SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。SOLANA蓝色港湾国际商区享受新北京的地方。 建筑规划指标 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 容积 率： 0.63 绿 化 率：30.72 物业类型：综合性商业 交通组织：人车分流 客货分流 后勤通道：设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面 垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分 车位：地上1300 地下800 电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部 评论：SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。 SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。 该项目的创意等非常不错，使城市的格局变得更加视觉享受话，但该项目目前所面对的困难需要经营者努力去解决，周围高消费人群充足，但地理位置及周边商业对他的冲击，使他只有做活动时，才会有较好的销售。平时客流有限。SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。 其实这个项目又叫。盈港时尚消费岛。这个项目看来不错，细品一下，感觉尚是一般，比较概念化和西化，缺乏创新和民族性，以及所应具有的商业运作的灵魂SOLANA在朝阳公园富人区，位置应该说还行，但是无奈SOLANA距离朝阳公园西门的富人小区有一定距离，区域商业氛围一般，里面的品牌又无法和燕莎抗衡。所以弄得现在一直人气上不去。不过，商业区都是需要养的，且SOLANA经常推出点主题活动吸引人气，也许过一两年会更好。SOLANA在朝阳公园富人区，位置应该说还行，但是无奈SOLANA距离朝阳公园西门的富人小区有一定距离，区域商业氛围一般，里面的品牌又无法和燕莎抗衡。所以弄得现在一直人气上不去。不过，商业区都是需要养的，且SOLANA经常推出点主题活动吸引人气，也许过一两年会更好。建筑风格独特，是一个商业集群体项目。只是需要培养。我来泼点冷水，请大家不要见笑，呵呵，个人浅见而已首先，从业态来看： 虽然SOLANA定位为Lifestyle 但是，从严格意义上说，还没达到Lifestyle的层次，业态比例为餐饮、酒吧以及娱乐30%，零售70%，只能算是较好的购物中心业态； 其次，从交通情况来看： SOLANA不在核心商圈，且道路狭窄，交通条件并不理想，SOLANA北部隔着一条亮马河，河水已经变成了臭水沟；而从四环到SOLANA东北部的入口，只有一座桥相连；除此之外，能直接到达项目的只有一条朝阳公园路，公交车也只有少数几路能直接到达。尽管朝阳公园、亮马桥、燕莎的区域交通良好，但是项目本身的交通状况并不理想； 再次，从整体环境来看： 对于SOLANA来讲，北方的天气是一个致命硬伤，主要体现在温度、风级等因素，所以，尽管同为Lifestyle定位的项目，但是上海的项目更能吸引消费者前来（当然吸引消费者的还有消费观念、业态组合等等诸多因素，不过多说了），下沉的露天中央音乐喷泉广场约五千平米，东部略微突起的坡地及二层环路设计，更是打破了商业项目在水平面统一的常规思维，高低错路；灯塔、水岸街、钟楼广场、长廊行梯、水景瀑布、园林景观、屋顶花园等结合在周边，这种露天接触自然地环境符合了Lifestyle的定位； 第四，从动线上看： SOLANA的 “8”字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。在道路设计上也注重与周边建筑的尺度呼应，行走在道路上的消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的不同体验；但是在“8”字动线的外侧，闲置较多的店铺，并且有撤柜的店铺遗留装修存在，招商状况一般； 第五，从租金上来看： 业态 租金 备注 餐饮 6 -6.5元/平米天 面爱面：8元/平方米天，主餐饮街的租金达10-15元/平米天 零售 2026元/平米天 Esprit边上32平米小铺位：20-23元/平米天； ZARA周边的服装珠宝租金：25-26元平米天 东方新天地平均租金约为750-800元/平米月，虽然SOLANA已经开业一年多的时间，但是平均租金跟东方新天地相差不多，租金偏高是招商不利的一个重要原因； 总结： 由于项目体量较大，主题不明确，指路标识不清晰，对于初来的消费者来说即便动线再合理，仍然有不知身在何处的感觉；目前项目的自身交通环境不利，仍在培育期也是很重要的因素。最后真心希望Solana项目能够发展的更好，因为北方城市的商业比较南方城市确实有3-5甚至更久的差距，尤其这种Lifestyle风格的项目更实在北方城市少见，希望solana能有一个突破特色风情街，很有品位！如果能顺畅解决地下空间的商业利用率就更好了。应该多注重与周边商业的错落，包装出新的文化特色，也许可以更好地吸引消费群。刚考察完这个项目，走进去确实像空运过来的欧洲小镇，抛开业态不说，总体建筑设计和流线给人感觉非常好要是这项目在南方就可以保证港湾式环境不停运转，来到北方如何能保证冬季的一样LIFESTYLE的营运？因为这项目所差异是一种户外的景观范围，要是在冬天的户外/户内的进出会带来一定的不便利。再加上项目的商圈是一个非常成熟的商圈，磁场的复杂性是不是一般商圈能比较， 三立屯的百货-太平洋，太古的商业项目，还所有CBD的商业，华贸商圈等。竞争的激烈和客户群的细分和定位也是要非常席和精。44楼 2010-09-29 09:30 近期刚去了蓝色港湾，非常不错，设计者一定是多年生活在国外的海归，许多建筑的元素都体现了欧式风格。SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。SOLANA蓝色港湾国际商区享受新北京