中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报.ppt

中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块 可行性分析简报 开发部： 2013-08-07 2 2 建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下 市场情况 投资收益 地块情况 n本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、 开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、 与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。 n2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万； 2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万 、同比增速为10.6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。 n火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度 相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。 n地块起拍价接近3亿元、总建近40万方、楼面地价740、明显低于市场的成交价格、 据统计火炬区住宅地块楼面地价普遍超过1100、因此本地块溢价成交机会较大。 n按初步规划、本项目按底价成交、开发利润大约5.5亿元、如果楼面地价达到1100、 预计开发利润为4.1亿元、利润相对不高、因此建议竞买楼面地价控制在1000以下 结论性综述 198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、 楼面地价740元/平方米、地价款一年内付清 3 地块基本情况 地块编号位置用地面积规划指标建筑面积 （万） 起始价 总价 （万元） 单价 （万/亩） 楼面价 （元/ ） 平方米亩 容积 率 建筑 密度 绿地 率 G15-13- 0128 中山火炬开 发区大环村 、江尾头村 、西桠村 131862.8197.793.025%38%39.5629273.6148740 1、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场 各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站 、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按中山市城市规划技术标准与准则要求配置。 2、挂牌时间：2013年7月24日-8月23日 3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时 4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清 项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心 大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般 4 地块位置 广珠轻轨 中山站 广珠轻轨 中山北站 项目地块 紫马岭商圈 大信 商圈 假日 商圈 孙文西商圈 火炬 商圈 益华 商圈 潜力商圈、未来 供应量庞大 中山的CBD核心 区域 中山的政治与 文化中心地带 石岐人流最密集的 商业中心、发展最 快的商圈 客流量最大的商圈 中山商业文化发源地 开发区主要 商业中心 5 地块周边 康乐大道 健康花城 逸仙路 东镇大道 逸怡路 长青路 逸华路 小隐涌 环茂一路 防护绿地 皮件制品厂 金属、模具厂 水质净化厂 防护绿地 防护绿地 项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面临绿地和河涌、 可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般 现状110kv 高压线 现状河涌 华佗山公园 项目地块 198亩 地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv 高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌 6 地块现状 地块东北角处：现状河涌地块现状：绿地地块现状：杂草地 地块西面：高压线和长青路地块东面：康乐大道、可望公园山景地块南面：小隐涌 火炬区今年前7个月合计成交面积51万 、月均成交面积7.3 万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万 7 市场成交分析 2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万； 2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万、同比增速为 10.6%、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。 8 项目地块 凯茵新城： 洋房8500起 领汇明轩： 洋房均价5000 金华花园： 洋房均价5200- 5700 汇景东方： 联排14000-15000 君华新城：洋房5300 、联排12000-14000 、商铺18000 健康花城： 洋房均价4700 裕龙君汇： 洋房均价4900 保林春天里： 洋房4900起、均价 5500、楼王5800 第五大道城果： 洋房均价4600 幸福码头： 洋房4500-4800、 商铺15000-20000 佰汇广场： 公寓带装修6500、商铺 27000-35000 周边在售楼盘 楼盘调研表 9 周边在售楼盘 项目名称项目规模主力户型销售均价销售时间销售情况销售速度 健康花城二期 占地28万 总建75万 130、147四房折后4700 二期2238套已售2123套、余货 115套 30套/月 君华新城 占地59万 总建155万 洋房142-152 别墅180-250 洋房5300 别墅12000-14000 2012年1月 已推1403套、已售1005套、 余货398套 55套/月 裕龙君汇 占地6万 总建27万 83-156两房至四房洋房49002012年7月 已推632套、已售518套、 余货114套 43套/月 金华花园 占地10万 总建28万 135-140四房洋房5200-57002009年4月 已推1954套、已售1787套、 余货167套 35套/月 保利林语 占地44万 总建103万 洋房77-130 4900起、楼王5800、 均价5500 2012年9月 已推718套、已售376套、 余货342套 37套/月 凯茵新城 占地200万 总建220万 150、188、300- 515 1508500起、其余 10000-14000 2009年起已推2841套、已售 2657套、余货184套 59套/月 汇景东方 占地106万 总建200万 别墅235-380别墅14000-150002011年5月 已推205套、已售62套、 余货143套 2套/月 佰汇广场 占地19046 总建41793 公寓35-75 商铺33-62 公寓带装修6500 商铺27000-35000 2013年1月 已推496套、已售168套、 余货328套 24套/月 幸福码头 占地44446 总建34386 洋房108-121 商铺60-300 洋房4500-4800 商铺15000-20000 2013年1月 已推424套、已售323套、 余货101套 46套/月 10 土地成交分析 项目地块、198亩、总建40 万方、起始楼面地价740 49亩、总建8万方、成交楼 面地价1131 54亩、总建13万方、成交 楼面地价707 23亩、总建3万方、成交楼 面地价1524 125亩、总建17万方、成交 楼面地价1125 23亩、总建4万方、成交楼 面地价1197 火炬区商业地块楼面地价750元/以下、住宅地块普遍超过 1100元/、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、 预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右 11 土地成交分析 序 号 宗地位置 宗地面积 （） 宗地面积 （亩） 规划 用途 容积率 建筑面积 （万） 成交价格 （万元） 成交单价 （万/亩） 楼面地价 （元/ ） 竞得人竞得时间 1 中山市火炬开发区 张家边“上基围” 1540123 商业 住宅 2.5446102001197 中山市新鸿发展房地 产开发有限公司 2011/3/1 2 中山市火炬开发区 张家边村 901014 商业 住宅 3.0334902581291 中山盛欣房地产有限 公司 2011/7/26 3 中山市火炬开发区 灰炉村 136384204 商业 住宅 3.04134369168840龙锦洪、龙玉婵2011/10/10 4 中山市火炬开发区 小引村 2151432 商业 住宅 2.5558001801078谢世鹏2011/11/18 5 中山市火炬开发区 西一围 1229818 商业 住宅 3.0441202231117 珠海市洪兴疏浚工程 有限公司 2011/12/7 6 中山市火炬开发区 大环村 3284449 商业 住宅 2.5892831891131张仲平2012/3/7 7 中山市火炬开发区 义学村 36134.854 商业 住宅 3.5138943 165707 中山市泰立房地产有 限公司 2012/8/16 8 中山市火炬开发区 濠头村 15089.423 商业 住宅 2.0346002031524 中山市金邦房地产开 发有限公司 2013/5/31 9 中山市火炬开发区 濠头村 83483.3125 商业 住宅 2.01718783.741501125 中山百富房地产开发 有限公司 2013/7/26 10 中山市火炬开发区 张家边村 22437.334商业3.585843174744 中山爱科数字家庭产 业孵化基地有限公司 2012/3/9 11 中山市火炬开发区 黎村 7294.311商业3.0 21641150750 中山火炬开发区建设 发展有限公司 2012/5/15 12 中山市火炬开发区 大环村 54217.381商业4.02212442.9153574 中山市恩典商业投资 管理有限公司 2013/7/16 12 项目开发建议 康 乐 大 道 东镇大道 长 青 路 n项目定位：项目地块地段相对一般、无突出 优势、适宜打造针对刚需的中档楼盘、以火炬 开发区和市区等本地置业群体为主。 n产品规划：容积率3.0、限高50米、产品以 小高层洋房和临街商铺为主。其中商铺主要沿 东侧康乐大道和西侧长青路、单层商业面积约 11520平方米。 n产品定价：洋房户型90-140、开盘建议价 5200元/平方米、商铺售价20000元/平方米。 商铺1F 商铺1F 商铺1F 底价成交（楼面地价740）、预计开发利润5.5亿元 溢价成交（楼面地价1100）、预计开发利润4.1亿元 13 项目投资分析 项目产品面积（）单价（元/）总额（万元） 一、销售收入洋房3840865200199715 商铺115202000023040 车位 合计395588222755 二、建安成本3955882700106809 三、土地成本131862.8 楼面地价740 （楼面地价1100） 29274 （43515） 四、综合税费31186 五、销售利润55487（41246） 六、利润率24.9%（18.5%） 1414 建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下 n项目地块靠近火炬区中心地段、位置相对一般、但是规模优势相对较好 （年内最大出让