房地产项目开发成本的有效控制与研究毕业论.doc

论文编号： 自学考试本科毕业论文（设计）房地产项目开发成本的有效控制与研究 专业名称： 建筑工程 姓 名： 李战荣 考点名称： 准考证号： 210013215437 联系电话：年 月贵州大学自学考试本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第IV页目 录摘要IIIABSTRACTIV1 引言11.1 本课题的研究目的与意义11.2 本课题研究的理论回顾11.3 本课题的研究方法11.4 本课题的研究结构安排12 临沂市房地产市场发展现状32.1 兰山城区32.2 北城新区32.3 河东区32.4 经济开发区32.5 罗庄区43 房地产价格成本构成和分析53.1 临沂市房地产市场宏观发展趋势53.2 土地供应用途分析53.3 房地产成本构成种类分析63.3.1 土地费用73.3.2 建安费用73.3.3 销售费用73.3.4 间接费用73.3.5 不可预见费73.3.6 其它费用73.4 数据分析83.5 房地产开发成本现状84 房地产开发成本控制建议94.1 土地费用成本控制94.2 建安费用成本控制94.3 销售费用成本控制104.4 间接费用、管理费成本控制104.5 不可预见费、其它费用成本控制105 结论12参考文献13致谢14房地产项目开发成本的有效控制与研究摘要随着市场经济的发展，房地产项目逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产成本关系着商品房终端销售价格，影响了购房者的利益，同时也影响着开发商的收益。而从地方政府角度看，对于房地产成本的掌握和控制，有助从宏观角度分析区域房地产市场发展趋势，并为后续的决策提供必要的依据和参考。所以说，研究房地产项目的开发成本，分析如何控制开发成本，对于开发商，购买方和政府来说都有重要的意义。本篇论文立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。关键词：房地产，开发成本，成本控制ABSTRACTWith the development of the market economy, the real estate project has gradually become the pillar industry of our countrys economy. Real estate cost relationship with the terminal sale price, affect the interests of buyers, but also affects the developers. And from the perspective of the local government for mastering and controlling real estate costs, help from the macroscopic Angle analysis of the regional real estate market development trend, and provide necessary basis for subsequent decision-making and reference. So, the research of real estate project development cost, analysis how to control the cost of development, for developers, the purchasers and the government has important significance. Of linyi in shandong province in this paper based on the real estate market development and changes in house prices in recent years, to carry out the investigation and study, from the cost analysis, sampling to select the country-specific ones within the administrative area, linyi beicheng district, hedong district, Luo Zhuang area, high-tech zone, economic development zone and other regional house prices and the cost of change, on the basis of mastering the skill of a large number of detailed materials, using scientific analysis method, to analyze the related data, studies how to effectively control the real estate project development costs, and put forward some advice on cost control, and finally draw the conclusion.Key Words: Real Estate, Development Costs, Cost Control贵州大学自学考试本科毕业论文（设计） 第14页1 引言1.1 本课题的研究目的与意义随着市场经济的发展，房地产项目逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产成本关系着商品房终端销售价格，影响了购房者的利益，同时也影响着开发商的收益。而从地方政府角度看，对于房地产成本的掌握和控制，有助从宏观角度分析区域房地产市场发展趋势，并为后续的决策提供必要的依据和参考。所以说，研究房地产项目的开发成本，分析如何控制开发成本，对于开发商，购买方和政府来说都有重要的意义。1.2 本课题研究的理论回顾本篇调研报告立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。1.3 本课题的研究方法1、主要通过网络，图书馆的相关书籍，杂志，以及相关调研报告等等，收集资料和数据。对要研究的问题进行全面调查、分析。2、进行实地调研，通过座谈会、专家访谈、调查问卷等方式掌握一手材料。并将资料整理归纳总结，更好的为课题提供佐证。3、利用所学的专业知识来联系实际进行分析研究。4、参考相关文献，归纳其他专家、学者的观点与思想，结合获取的资料数据信息，深入研究，提出自己的见解。1.4 本课题的研究结构安排1、引言。2、分析临沂地产市场现状。3、分析临沂房地产开发成本构成。4、分析如何控制房地产开发成本。5、结论。6、参考文献。7、致谢2 临沂市房地产市场发展现状临沂市位于山东省东南部，总面积17184平方公里，人口1100余万人，是山东省面积最大的行政区域，城区面积53平方米，规模较小。近年来，随着临沂市经济社会发展和城市化进程的不断加快，临沂市房地产市场风生水起，每年开工面积、新建住房数量和房价都呈现出持续上涨的态势。2.1 兰山城区随着旧城改造的持续推进，今年开始出现大量的市场供应，由于2013年区域房价的快速上涨带来了对未来上涨空间的透支，其次由于去年地价的快速上涨提高了开发成本，价格的高筑造成区域成交量走低，库存压力高企。随着旧城改造的持续推进，兰山城区供应量将猛增造成竞争加剧，而开发成本的提高将推高房价，房价的升高将促使部分刚需客群外溢到其他区域，同时棚改项目的入市将带来的量和价的冲击，因此未来一段时间内兰山城区不得不面对区域内外双重竞争压力。2.2 北城新区2012年开始进入快速开发阶段，供应量一直保持高位，市场竞争压力较大，刚需产品价格保持平稳，上涨幅度有限，价格相对合理，在政务新区教育配套强势拉动力的作用之下，市场需求不断涌入，库存压力最小。伴随北城新区二期的开发未来较长一段时间区域内竞争压力不减，北城新区虽通过完善生活配套、教育配套拉动房地产的开发，但缺乏产业支撑，也将成为影响北城新区房地产长期开发的隐患因素。2.3 河东区一直以来因价格洼地受到刚需的青睐，但近两年在区域内有效供应不足、市场大环境较好的情况下价格涨幅较大，造成价格优势被明显削弱。而区域缺乏强有力的产业拉动和完善的配套优势，同时开发商意识不强、实力有限尚未改善区域竞争短板。在市场择优选择机制下，刚性需求避免进入，改善需求加速逃离，逐渐被市场所抛弃。而区域前期大量的土地出让造成现阶段供应量猛增，库存压力持续增加，叠加市场需求的萎缩，若不弥补区域短板，市场前景令人堪忧。2.4 经济开发区作为城市新区，空间结构和功能定位合理，但毕竟是新区尚不完善，区域产业产能尚低，区域人群收入水平偏低，购买力不足，无法支撑区域房价快速上涨，而2013年区域内成交多宗中低价位、中小套型普通商品住房用地，在区域房价上涨乏力之下更是雪上加霜。2010年人口普查数据显示经济开发区常住人口15.16万人，而区域房地产开发面积处于快速上升的阶段，人口不密度偏低的情况下，区域内竞争压力倍增，未来较长的一段时间内经济开发区疲软的现状将难以改变。2.5 罗庄区生产总值远高于河东区和经开区，且第二产业占比最大，拥有强有力的产业支撑，对周边县城吸附力强，区域配套相对完善，房价处于城市较低水平，区域刚需置业外溢较少，区域市场供需稳定，但由于缺乏强势配套资源，造成改善需求外溢比例上升，同时2013年罗庄区房价经历了快速的上涨，而刚性需求决定价格敏感度较高，短时间内罗庄区房价上涨乏力。3 房地产价格成本构成和分析3.1 临沂市房地产市场宏观发展趋势房产价格是影响最终商品房销售价格的重要因素之一，山东省临沂市房地产市场自2007年开始呈现出较快的发展态势，但是对于房地产市场成本构成的公布，则开始于2009年。图3.1 2009年，山东省临沂市房产成本价从上述图表看出，如果将房地产成本价作为一个整体分析因素，临沂市各个区域之间最高成本和最低成本差距比较明显，临沂七个板块的低位价格为2452元/平方米-2836元/平方米之间，高位价格为2631元/平方米-3668元/平方米之间，体现了较为明显的地域性，这也符合房地产市场发展初期的发展特点。3.2 土地供应用途分析根据当前我国土地政策，土地用途主要可以划分为商业用地和住宅用地，我们对于房地产市场及价格构成的分析，需要综合这两种用途种类进行分析。特选去了临沂市房地产市场发展最为迅速的2012年和2013年相关数据进行分析，具有较好的代表性。图3.2 2012年临沂市土地供应用途比例结构图3.3 2013年临沂市土地供应用途比例结构从2012年3月至2013年12月，居住用地所占比重增加了5.46%，增长幅度为14.7%。说明了在此期间，临沂市房地产市场开发多以修改商品房为主，这一符合当时我国宏观发展形势和趋势。3.3 房地产成本构成种类分析从房地产市场开发角度看，其成本构成主要包括七大部分，即：土地费用、前期费用、建安费用、销售费用、间接费用及管理费、不可预见费、其他费用等。3.3.1 土地费用土地费用是指土地出让、招投标时支付的费用，其支付主体是房地产开发公司，其中还包括向政府缴纳的4%的契税。前期开发费用主要包括设计费，规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等，临沂市的标准是每平米2050元；政府规划费，一平米150元；前期开办费每平米20元。分项设计费政府规划费前期开办费标准（元|平米）205015020表3.1 土地费构成和标准3.3.2 建安费用建安费用：多层(7层以下)框架房屋建安费用约每平米12001400元，配套费用(水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等)每平米400元。因此，建安费用为每平米16001800元。3.3.3 销售费用销售费用，包括广告费和销售税金，前者为销售收入的2.5%，后者为销售收入的5.5%。3.3.4 间接费用间接费用、管理费。简介费用为销售费用的3%，资金利息为销售收入的15%。3.3.5 不可预见费不可预见费，为建安费用和销售费用之和的3%。3.3.6 其它费用其他费用，一般包括资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有15%。序号123456分项土地费用建安费用销售费用间接费用、管理费不可预见费其他费用比重7%-31%36%-52%2%-11%3%-8%3%-16%10%-22%表3.2 房地产构成成本分析从上述表图看出，在房地产成本构成中，土地费用和建安费用因为有国家相关政策规定，因此相关的成本核算具有一定的固定性，而销售费用、间接费用和管理费、不可预见费用和其他费用则具有非常大的随机性，根据房地产销售额度有关。值得一提的是，2014年开始，全国范围内房地产行情开始便弱，房地产市场步入漫长的调整期，受宏观政策影响，临沂市的房地产业难以独善其身，受到了一定的影响。房地产市场开发速度减慢，房价也呈现出一定的波动，甚至部分区域已经有所降低，必然会导致房地产成本有所变化。3.4 数据分析从上述数据和图表分析看，临沂市房地产自2012年开始进入了为其两年的高速发展期，其最重要的标志是住宅用地土地出让面积的持续增加。而与此同时，房地产成本也发生了不同程度的变化，尤其是与销售额度有关系的销售费用、间接费用、管理费、不可预见费等都有较大的波动性。对于房地产开发商而言，具有较好参考性的做法是参考上个开发周期的相关费用来确定终端的销售价格，以此最大限度的规避风险和节省成本；而对于政府相关部门而言，要从宏观上系统掌握这些数据和适时变化情况，及时调整房地产市场政策，引导本地区房地产市场开发和销售行为，进一步规范房地产市场的秩序。唯有如此，才能最大限度的维持房地产行业的健康发展。3.5 房地产开发成本现状当前我国房地产开发成本控制的现状是：首先，在保留了计划经济时期的有益经验和克服了其中的不足之处，在借鉴西方先进的成本控制模式的基础上，我国的成本控制实践得到了迅速的发展；其次，在观念上发生了很大变化 ，对成本控制有了比较深入的了解，明确认识到要学习借鉴科学有效的管理方法和先进经验，博取众长，为己所用。同时要结合国情，加以吸收和深化；再次，成本管理工作向技术领域扩展，成本控制渗透到成本管理的各个环节。一些企业推行了成本目标管理、价值工程和产品质量成本管理，取得了有益的经验和成果；最后，对传统产品成本核算作了改革，以充分发挥成本核算的作用，成本管理划小核算单位，推行了责任成本制度。我国经过几十年的成本管理与实践的探索，从理论上形成一套关于成本预测、决策、核算、控制、监督及考核的管理体系，但是建筑企业在运用这些方法进行成本控制时，还存在着诸多问题，缺乏适应社会主义市场经济需要的成本控制方法。4 房地产开发成本控制建议虽然中国的房地产开发时间只有十几年，但是过度快速的发展，使得我们的房地产公司并没有积累足够的经验和沉淀。但直到现在，中国的房地产的发展不够成熟，有许多地方需要完善和改进。成本控制，我们的房地产经纪人通常只注重施工阶段的成本控制，和成本的决策、设计、招标阶段控制缺乏足够的关注。特别是，一些房地产经纪人故意压制设计成本，没有成本控制涉及到人为地降低设计成本的概念是减少成本，或不注意可行性研究和决策在决策阶段，不注意投资决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施往往是流于形式。分析后，我们的许多房地产企业只关心“重大成本”的控制，而“隐性成本”不重视，导致很多房地产骄傲的降低设计成本实际上增加了后续工程造价成本，使实际成本大大增加。这些问题的主要原因是缺乏长期房地产战略思考，没有去看问题从更高更长远角度来看。所以我国的房地产商需要加强对房地产开发成本的控制，从以下几个方面进行控制：4.1 土地费用成本控制土地成本在土地入手之后基本就已经确定下来，不会发生太大的变化。所以说对于土地费用成本的控制核心思想就是在购买土地之前，对于土地的价位有充分合理的判断，不盲目高价购买土地。1、购买前积极与政府方面沟通，尽量为自己争取优惠政策，比如争取税收上的返还，或者争取高容积率等。2、在购买土地之前针对土地进行详细评估，土地的位置信息、周边环境信息、土地转让方的债务信息等，力争以最低的成本从转让方手中购得土地。3、如果需要竞拍获取土地，那么针对竞争对手的分析也是至关重要的。在土地实际价值和竞争对手的心理价位之间做出适当的取舍，不要为了竞拍成功而盲目提价。4、为了避免拆迁工作影响项目的总体进度，企业最好选取熟地来竞拍。如果是经由其他方式得到的开发权，那么一定要明晰土地使用权的归属问题，从而避免不必要的纷争。4.2 建安费用成本控制1、设计方案认真优化。虽然设计方案的设计费用在整个房地产开发成本中所占的比例并不高，但是设计结果往往决定了整个工程造价的70%以上。所以在设计方案敲定之前，应该仔细审核设计方案，在保证设计质量的前提下，对于钢筋，节点设计等造价较大的内容进行仔细评估。2、优选工程施工队伍。对于施工队伍的选择，应该优先以诚信，质量为第一考察要素邀请施工队伍竞标，针对项目进行招标，在多个竞标施工队伍中根据价位选择施工队，最后再依据相关政策和当时的市场行情，敲定具体的施工合同。3、施工图纸绘制的精准和审核。一个好的施工图纸，是降低返工几率，加快工程进度的保证。对于施工图纸的绘制，应该认真审核，确保图纸的绘制符合施工设计，涉及的材料是否准确无误，尽量争取把问题遏制在图纸设计上，避免施工过程中遭遇损失。4、重视建安材料的确认与价格。建安费用中，材料的采购费用可以说是一个重头，所以开发商理所当然的应该最为重视材料的数量和价格是否准确。对于甲供材料和非甲供材料，开发商都应该提前做好市场调查，仔细核实购买材料的数量以及材料相应的费用，包括运输，装卸等费用。采购前对样品进行抽查，保证材料质量。避免因材料质量不合格而出现返工。5、施工用硬件尽量采用甲方提供的方式，开发商不需要投入过多精力来准备电梯，水泵，配电箱等建安硬件。6、建安的资金支付严格按照合同执行。避免因为合同纠纷而导致出现延期，财务纠缠等，变相提高成本。4.3 销售费用成本控制以项目策划费用而言，部分企业拥有自己的策划团队，但多数企业还是会选择外包的方式进行策划。企业应依据项目市场定位，完善出一套合理、科学的销售策略与预售启动方案；在广告费用方面，广告方式的不同会导致产生效果与费用的不同，企业应该通过一系列的比较与论证，并以此为基础，用最低的成本，达到最佳的广告效果。同时对于销售流程的优化和销售人才的招聘、培养，房地产公司也应该给予足够的重视并进行深入的研究，合理搭建销售组织，完善销售流程，留住销售人才，最终达到控制销售费用成本的目的。4.4 间接费用、管理费成本控制管理费用指的是房地产企业为了管理与组织企业内部各项经营活动而产生的各项费用的总称，主要包含有变动费用与固定费用。企业应该对各部门制定出费用预算，按月或者按季度进行考核，并且将考核结果与部门绩效相挂钩，从而保障激励作用的有效发挥。在岗位设置上，要做到全面考虑、统筹兼顾。既要满足企业发展，又能达到企业内控的要求。4.5 不可预见费、其它费用成本控制房地产企业拥有资金需求量大、开发周期较长等特点，资金借贷是其主要的融资方式之一，企业可以通过一系列有效措施来降低资金借贷的运行成本，从而实现对财务费用的较好控制。1、企业应该认识到，国有商业银行与地方性商业银行的某些政策或利率执行方面是存在差别的，应该从整体与全局上对其有所掌握。在全球金融危机的大背景之下，贷款的审核程序与操作流程将更为严格，企业应该重点结合自身的实际状况，选择特定银行作为自己的业务伙伴。2、企业可以考虑制定项目进度的资金需求计划，在项目的进行过程中，根据资金需求，对资金开展分批次借入，这样可以有效避免由一次性资金借入引发的资金闲置等问题，有效提高资金的使用效率。另一方面，借款期限长短与利率高低是成正比例关系的，因此建议企业尽可能地利用短期贷款，到期及时偿付，再申请下一次的短期贷款，加强了企业的资金周转率，有利于企业形象与信誉的提升，同时还可以节省利息方面的支出，从而减少企业的财务费用。3、税费风险的控制。房地产企业在其项目开发的过程中，资金的运筹较为紧张，资金筹集主要依赖于企业的借款，这就导致企业利息支出的增加。因此，对利息费用的扣除就可以当做是企业进行纳税筹划工作的一项重点内容。就目前情况而言，我国税法对房地产的利息扣除有两种。企业可以对其进行分析与比较，计算出两种情况下利息支付额的高低，同时结合企业日常的管理运营状况，选择是否进行项目利息支出分摊转让或者提供金融机构证明，从而降低企业税收负担，实现对企业税负风险的较好控制。5 结论通过对临沂市房地产市场开发成本的分析，不难看出，只有明确了解房地产开发期间各类成本产生的原因，才能有针对性的进行调整去控制开发成本。房地产企业在开发过程中会产生较多费用，会对开发商的经济效益产生直接影响。只有合理对开发时产生的土地费用、前期费用、建安费用、销售费用、间接费用及管理费、不可预见费、其他费用等进行充分的调查分析，有的放矢，才能切实有效的降低房地产开发期间的开发成本，提高开发商的经济收益，使得房地产行业向着健康有序的方向发展。参考文献1 路伟. 房地产开发寿命周期成本控制探讨J.财会通讯，2011，20：1617.2 邹涛. 基于目标成本的标准成本管理J.四