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万科的成本管理 20042004 观点与选择 1 万科的成本管理观点和选择万科的成本管理观点和选择 正确认识成本管理 2 认识的重要性 做正确的事 正 确 地 做 事 做不正确做正确 我们做 什么？ 我们做得 如何？ 不正确的事 正确的事 最佳 位置 不是最差 最差 位置 死定了 正确认识成本管理正确认识成本管理 3 正确认识成本管理正确认识成本管理 财务管理与成本管理 成本管理与工程管理 建安造价管理与项目成本管理 区分几个 关系 任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是 如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技 术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。 两个方面 技术经济 4 正确认识成本管理正确认识成本管理 项目发展 施工 规划设计 竣工 1、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与 确定经营绩效。 销售 两个类别 物业管理 5 正确认识成本管理正确认识成本管理 分判招标签约变更结算 两个类别 2、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。 6 设计招标施工 SPEND曲线 项目周期 成 本 发生的 成本 形成的 成本 新项目发展 成本控制重点 放那儿好？ 70%80% 20% 销售及物管 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 7 工作重心前移 客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； 工作重心后置 费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 8 工作的重心 数据分析与储存 新项目发展规划设计 合约分判 与招标 施工管理合同结算 动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋谨慎测算 造价管理模式 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 9 不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为 项目经营的主要矛盾, 必须要高度重视。 拿地方式土地利润开发利润 协议转让 0 0 招标拍卖 0 0 正确认识成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性 10 土地招标项目成本利润情况 项目 成都金色成都金色 家园一期家园一期 南京光明南京光明 城市一期城市一期 无锡魅力无锡魅力 之城一期之城一期 计划单位售价(元/m2)390065004696 计划单位成本(元/m2)335052363600 单位毛利润(元/m2)405939775 销售毛利率10.38%14.45%16.50% 销售净利率5.62%8.34%9.72% 当前单位成本 56903885 正确认识成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性 11 制度体系： 是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制， 保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本 作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。 新项目发展可行性评审体系 设计阶段成本管理工作指引 工程及材料招标管理办法 工程合同管理办法 设计变更、现场签证管理办法 工程计价管理办法 规划设计工作流程与评审制度 正确认识成本管理作业成本管理作业成本管理 成本管理水平是 各作(专)业管理 水平的综合体现 12 万科成本管理模式作业成本管理作业成本管理 成本项项目单单价合价 勘察丈量费费 三通一平费费 临时设临时设 施费费 工程管理费费 人工及行政费费用 作业时间业时间 成本 合 计计 工程作业成本工程作业效果 作业业效果相关指标标 工程质质量客户质量满意度 质量投诉成本 竣工房维修费用 工 期开发计划符合度 结结构指标标控制钢筋含量 砼含量 清单单招标标总包清单招标率 招标竞标竞 争性单项招标中标率 工程作业 13 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州万科城市花园五组团D1单元为12层住宅，经过设 计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下 ，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对 同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏 低。 经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。 从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最 底线。 按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130/m2元。 14 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例二：结构优化降低成本50元/m2 武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和 集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱 梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用 冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有 一定幅度下降，成本降低较多。 统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至 35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成 本降低50.76元/m2 。 15 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例三：基础超深签证增加357万元 大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详 勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导 致整个场地超挖56米。施工时，未对施工方案进行优化 选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于 将整个底板浇成了56米的砼大板，仅此一项签证增加成 本357.7万元，单方成本增加49.14元/m2。 16 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例四：基坑支护160万元VS地下室建造214万元 中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因 施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下 室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺序应先施工 地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需要，需要先施工 主体，则施工地下室时必须增加基坑支护。按设计院设计 方案测算，支护费用高达160万元(地下室建造成本214万元 )。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余地 。 最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将 支护费用降至10万元左右。 17 q 客户价值为核心： 选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品； 结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期 看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。 设计阶段成本管理原则 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 q 方案优化： 各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化； 同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益 和短期利益的平衡。 18 q 动态测算、及时反馈： 设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整 设计以满足公司的经营要求。 设计阶段成本管理原则 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 q 设计单位配合： 作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方 面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技 术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。 19 主要经济指标 q 容积率 q 建筑密度 q 单方钢筋含量 q 单方砼含量 q 窗地比(单方建筑面积外墙门窗含量) q 建筑周长面积比 q 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 20 主要方面： q 小区规划 q 配套设施面积 q 住宅的平面布置 q 住宅的单元组成、户型和住户面积 q 住宅建筑结构的选择 q 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 21 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置， 保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。 工程量清单招标的优点： q 事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力； q 总价和单价两方面的充分竞争； q 总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势； q 有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更； q 及时评估出造价咨询公司的工作质量； q 便于成本数据积累，建立成本数据库： q 降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。 22 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 目前工程量清单招标存在的问题： q 占用项目关键线路，时间相对较长； q 部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较 多，降低了清单招标的可能和效果； q 合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可 能偏高； q 投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高； q 定额依然必不可少，市场定价少有使用； q 造价咨询公司水平有限，影响清单准确性。 23 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 示范区销售展示部分可采用费率招标方式； 工程招标管理办法规定“除示范区外，主体工程 不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各 地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委 员会审批后方可执行。” q 桩基、主体分开招标； 设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工， 以节约工期。 24 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计 划执行做为设计部门考核指标之一； 项目开发计划管理办法规定“项目开发计划具有 严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计 划确定后，不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开 发计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案。” “以下重大变更应在作出变更决定后4个工作日上报 总部备案:(2)规划设计、结构设计、施工图设计、基础 开工、主体开工及入伙延后30日” 25 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 合理安排工作，多任务并行，避免清单招标成为唯一 的关键线路； q 扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养； q 注重对投标单位培训，总部将提供相应支持； q 注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投 标单位依据自身成本水平报价； q 加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用； q 持续推进标准化项目工程量清单集中编制。 26 现状：2003、2004年主体建安工程清单招标情况 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 集团目标：主体建安工程清单招标率65% 27 序号公司 招标标面积积(万 m2) 清单单招标标面积积(万 m2) 清单单招标标比 例 1深圳14.172.9720.96% 2广州5.973.27 54.77% 3东莞000 4中山000 5上海44.8222.52 50.25% 6南京22.830 0 7南昌14.902.98 19.99% 8无锡000 9沈阳10.364.13 39.86% 10长春000 11大连000 12鞍山0.8500% 13北京29.7428.7396.6% 14天津7.927.92 100% 15成都18.418.33 45.25% 16武汉16.680 38.93% 总计总计186.6680.8543.41% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二三年集团主体建安 工程清单招标情况 28 序号公司 招标标面积积(万 m2) 清单单招标标面积积(万 m2) 清单单招标标比 例 1深圳27.78 14.89 53.61% 2广州18.75 16.35 87.21% 3东莞5.842.76 47.26% 4中山6.566.56100% 5上海19.6311.51 58.66% 6南京7.0900 7南昌11.01 11.01100% 8无锡14.8100 9沈阳9.606.76 70.37% 10长春7.902.57 32.55% 11大连13.912.06 14.83% 12鞍山11.3111.31 100% 13北京000 14天津25.2320.18 80% 15成都13.539.34 69.06% 16武汉8.043.13 38.93% 总计总计200.99118.4458.93% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二四年集团主体建安 工程清单招标情况 29 序号公司2003年2004年 1深圳20.96%53.61% 2广州54.77%87.21% 3东莞047.26% 4中山0100% 5上海50.25%58.66% 6南京00 7南昌19.99%100% 8无锡00 9沈阳39.86%70.37% 10长春032.55% 11大连014.83% 12鞍山0%100% 13北京96.6%0 14天津100%80% 15成都45.25%69.06% 16武汉38.93%38.93% 总计总计43.41%58.93% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二三年二四年 集团主体建安工程清单招标情况 30 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 工程量清单招标是大势所趋 q 是市场化的需求： 传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微 观经济的调控，伴随中国市场经济的发展及加入WTO，中 国的市场化和对外开放将程度将不断扩大，市场竞争的理念 将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自主竞争的市 场化概念。 q 体现了集团加强成本管理的思路： 从北京案例，集团愈发认识到成本工作重心前移的重要 性和必要性，最为重心前移的一