旧城改造、拆迁流程.ppt

东港区城乡建设局 2009年6月 基本建设项目服务流程说明基本建设项目服务流程说明 划拨用地项目建设项目选址建设用地规划许可建设工程规划许可 地形图测绘 项目环评、立项或备案 、其它消防、林业、经 贸等部门审查意见 土地招拍挂 出具用地红线和用 地规划设计条件 出让土地项目 土地局函件 土地证 报用地规划图和建筑效 果图方案上城建会研究 地质勘探 施工图设计 审查合格的施 工图 缴费 建筑工程 施工许可 工程安全施 工措施备案 建筑工程质 量监督注册 登记 工程放线规划、 工程、质监窗口 签字 施工图消防、防雷 、人防、抗震、水 土保持等专业审查 工程招投标 测绘部门放线 规划和测绘部 门验线、规划 公示验收 组织竣工验收 （项目法人） 房屋权属登记竣工验收备案 土地 利用 情况 验收 规划 验收 （区 建设 局） 环保 验收 （环 保分 局） 消防 验收 （消 防大 队） 防雷 工程 验收 （市 气象 局） 抗震 工程 验收 （市 地震 局） 安全 专篇 验收 （区 安监 局） 人防 工程 验收 （市 人防 办） 水土 保持 设施 验收 （区 水利 局） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 申请：（A4纸，说明申请项目的基 本情况，拟选地块基本情况、其它需要 特别说明的事项及选址示意图）。 在1：10000或1：5000地形图上标 出拟建位置图（A4纸） 。 填写选址意见书并盖章（一式三份 ） 。 其它（如环保、安全、消防、交通 、文物保护等部门的审核意见） 。 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 建设用地申请（A4纸，说明申请项 目的基本情况，拟用地基本情况、其他 需要特别说明的事项及位置示意图） 项目建议书或可行性研究报告及批 准文件（中小型民用建筑项目不需要提 供） 建设项目涉及环保、安全、消防、 交通、文物保护等部门的，需提供相关 主管部门的审核意见 计划部门核发的本年度有效的批准 、核准或备案文件（可在规划审查后提 供） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1/500-1/2000地形图电子文件和国 土部门出具的相关界址点坐标（可在规 划审查后提供） 村居申请村民安置用地的，应提供 有关部门出具的安置用地批准文件（村 委会议纪要和建房人员公示名单、镇政 府意见、个人申请和身份证复印件） 计划部门核发的本年度有效的批准 、核准或备案文件（可在规划审查后提 供） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 通过土地招拍挂等公开出让方式取得 建设用地土地使用权的，还应提供下列 相关文件： 土地成交确认书、土地出让合同及 公证书（验原件留复印件2份） 土地转让合同、土地转让核准表、 国有土地使用证及附图附件（验原件留 复印件2份，其中界址点坐标证明需提供 原件） 原用地单位的建设用地规划许可 证（验原件留复印件1份，可办证时留 ） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、书面申请（A4纸） 2、土地使用权证、土地出让合同（验原件留复印 件各2份） 3、计划立项或备案登记 (立项原件一份，备案登记 看原件留复印件一份) 4、环保局审查意见（看原件留复印件一份） 5、经批准的修建性详细规划及电子文件 6、批准的效果图（A4纸）及相应的电子文件 7、经审查的施工图1套（附电子文件）和审查合格 书（验原件留3份复印件） 8、规划批前公示或规划公示照片1份 9、缴费：城镇基础设施配套费（按建筑面积）分 别按住宅8元/平方米、商业25元/平方米、其它15 元/平方米执行；建筑企业养老保障金按工程造价 的2.6%；劳务保证金按合同总造价的2% 10、其他需要提供的材料 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 乡村建设规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、村委申请；（A4纸） 2、村庄规划图；（1份电子文件或打印材料均可） 3、1：500或1：1000地形图电子文件 4、总平面布置图，建筑平立剖等及电子文件（1份 ，设计图纸上盖资质章） 5、镇政府审查意见（1份原件） 6、其他法律法规要求的材料 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、领取建设工程安全施工措施备案表(一式4份)； 2、施工单位（含分包单位）的安全生产许可证（ 查验原件，留复印件1份）； 3、建设工程概况，勘察设计、监理和施工（含起 重机械拆装）单位等各方主体资质及主要执业人员 资格证书情况（查验原件，留复印件）； 4、施工进度计划及专项施工方案编制论证审查情 况（留原件）； 5、施工现场安全防护设施搭设方案或措施，临时 设施规划建设方案（含总平面布置图），建筑工程 安全监控方案（留原件）； 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 6、拟进入施工现场使用的施工机械设备的型号、 数量； 7、对涉及施工安全重点部位和环节及采用“四新”技 术和特殊结构等建设工程，设计单位应提出保障施 工安全和预防事故发生的措施建议和指导意见； 8、建设工程安全文明施工措施费用使用计划； 9、建筑施工企业职工意外伤害保险手续（查验原 件，留复印件1份）。 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、规划许可证（查验原件，提供复印件1份，规划 许可阶段收取） 2、施工中标通知书（查验原件，提供复印件3份） 3、施工图设计文件审查意见（查验原件，提供复 印件1份，在规划许可阶段收取） 4、防雷审查意见（查验原件，提供复印件1份） 5、消防审查意见（查验原件，提供复印件2份） 6、施工图设计文件（签章齐全，在规划许可阶段 收取） 7、监理中标通知书或其他证明文件（查验原件， 提供复印件2份） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 8、施工合同（查验原件，提供复印件2份） 9、施工单位资质证书（查验原件，提供复印件2份 10、监理合同(查验原件，提供复印件1份) 11、监理单位资质证书(查验原件，提供复印件1份) 12、法律、法规规定的其他资料 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、建筑工程施工许可证申请表(一式二份)； 2、建设工程用地批准手续，取得土地使用权证书 （复印件1件，规划许可阶段收）； 3、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（ 复印件1件，规划许可阶段收）； 4、施工图纸及技术资料，施工图设计文件已进行 了审查（复印件1件，规划许可阶段收）； 5、施工工地基本符合施工条件，需要拆迁的，拆 迁进度符合施工要求，施工现场临时设施已验收， 符合安全文明工地的条件（现场勘验，填表）； 6、招标工程提供中标通知书一份（复印件1件，质 量监督注册阶段收）； 7、施工企业资质证书副本（复印件1件，质量监督 注册阶段收）； 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 8、施工合同副本廉政责任书、应监理的工程 提供监理合同副本（提供原件，质量监督注册阶段 收）； 9、施工组织设计1份（提供原件）； 10、办理了工程质量监督、安全监督手续（验原件 、留复印件1件）； 11、资金证明：提供银行出具的到位资金证明（工 期不足一年的，不少于工程合同价的50%，超过一 年的，不少于30% 12、消防设计图纸已审核（复印件1件，质量监督 注册阶段收）； 13、本工程项目经理证明书原件（留存原件，复印 件在质量监督注册阶段收）； 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 14、提供担任本工程监理的监理公司营业执照、资 质证书（复印件1件，质量监督注册阶段收），担 任本工程监理的监理人员证件（留存）； 15、建设单位缴纳工程总造价的2%农民工工资保 证金单据（复印件1件，规划许可阶段收缴）； 16、由清欠办公室出具的建设单位无拖欠工程款证 明和施工单位无拖欠农民工工资证明（原件）； 17、法律法规规定的其它条件。 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 1、建设工程竣工规划验收申请表 2、建设工程竣工图一套 3、多角度拍摄的竣工照片若干张 4、建设工程放验线记录单复印件1份（可验线后提 供） 5、建设工程竣工测量成果报告书（包括竣工 地形图和测量成果表 6、工程前期文件：规划许可证及其批复文件（ 规划阶段收取）工程施工许可证（施工阶段收取 ）施工图设计文件审查意见（规划阶段收取） 竣工规划验收合格证、公安消防、气象（防雷）、 环保等部门出具的认可文件或准许使用文件 7、工程监理文件 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 一、公房初始登记需提交的证件： 1、土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建设工程施工许可证 5、建设工程竣工规划验收合格证 6、建设工程竣工验收备案表 7、法人代表身份证明、授权委托书、法人代表身 份证和受托人身份证、企业营业执照 8、共有的房屋共有单位法人代表身份证明、授权 委托书、法人代表身份证和受托人身份证，企业营 业执照；共有单位共同推举房屋所有权证持证人的 证明、共有房产分配协议（注明份额） 基本建设项目服务详细流程基本建设项目服务详细流程 建设项目选址意见书 竣工备案 房屋权属登记 建设用地规划许可 建设工程规划许可 工程安全施工措施备案 工程质量监督注册登记 建筑工程施工许可 二、私房初始登记需提交的证件： 1、土地使用证 2、平房或非沿街二层住宅，居民住宅用地批准书 ，建设工程规划许可证 3、沿街楼房或非沿街的三层以上（含三层）楼房 ，建设工程规划许可证；建设工程施工许可证和建 设工程竣工验收资料 4、房屋所在居（村）委证明 5、身份证 6、共有的房屋，全部共有人的身份证、共有人共 同推举房屋所有权证持证人的证明、共有房产分配 协议（注明份额） 三、缴费：住房登记为每件80元，非住房房屋登记 费为每件550元 2009年6月 城中村改造情况说明城中村改造情况说明 一、关于城中村改造工作流程一、关于城中村改造工作流程 二、关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题二、关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 城中村改造情况说明城中村改造情况说明 日照市人民政府关于城中村改造的意见（试行） 东港区城中村改造领导小组成员名单 2008年城中村改造包保一览表 附：附： 城中村改造工作是市委、市政府确定的城中村改造工作是市委、市政府确定的20082008 年为民办实事工程之一，也是区委、区政府确定年为民办实事工程之一，也是区委、区政府确定 的的20082008年全区重点工作之一。城中村改造工作是年全区重点工作之一。城中村改造工作是 一项非常复杂的系统工程，为更好的开展工作，一项非常复杂的系统工程，为更好的开展工作， 了解城中村改造工作的方法和步骤，规范拆迁改了解城中村改造工作的方法和步骤，规范拆迁改 造秩序，提高工作效率，及时解决拆迁改造中遇造秩序，提高工作效率，及时解决拆迁改造中遇 到的实际问题，达到到的实际问题，达到“依法拆迁、阳光拆迁、和依法拆迁、阳光拆迁、和 谐拆迁谐拆迁”的目的，现将拆迁改造有关政策界限及的目的，现将拆迁改造有关政策界限及 应该注意和把握的问题做以下汇报：应该注意和把握的问题做以下汇报： 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 首先街道办事处连同有改造首先街道办事处连同有改造 意愿的村居，按照市政府意愿的村居，按照市政府3838 号文件号文件关于城中村改造的关于城中村改造的 意见（试行）意见（试行）的规定，核的规定，核 算城中村改造成本，按照人算城中村改造成本，按照人 均均4545平方米的安置地、安置平方米的安置地、安置 建房成本、拆迁补偿成本和建房成本、拆迁补偿成本和 拆迁腾空后的出让土地收入拆迁腾空后的出让土地收入 进行计算，拿出切实可行的进行计算，拿出切实可行的 方案，经村民大会或村民代方案，经村民大会或村民代 表大会表决或者村务公决，表大会表决或者村务公决， 70%70%村民同意后再确定是否村民同意后再确定是否 进行城中村改造。进行城中村改造。 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 确定进行城中村改造的村（居），确定进行城中村改造的村（居）， 应先委托具有规划资质的规划设计应先委托具有规划资质的规划设计 院，结合日照市的总体规划和控制院，结合日照市的总体规划和控制 详规进行用地规划，出具初步规划详规进行用地规划，出具初步规划 方案平面图（注：东港规划设计院方案平面图（注：东港规划设计院 现有专业技术人员现有专业技术人员5757人，常年与同人，常年与同 济大学合作，为国家乙级设计院，济大学合作，为国家乙级设计院， 如由东港规划设计院进行初步设计如由东港规划设计院进行初步设计 ，便于和市规划局沟通和修改变更，便于和市规划局沟通和修改变更 规划，提高效率。也可以代理村居规划，提高效率。也可以代理村居 办理规划、开工建设等手续）。办理规划、开工建设等手续）。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 由街道办事处向区城中村改由街道办事处向区城中村改 造办公室提报书面申请材料造办公室提报书面申请材料 ，将有改造意愿的村居列于，将有改造意愿的村居列于 城中村改造范围。提报材料城中村改造范围。提报材料 包括：初步用地规划成果、包括：初步用地规划成果、 村居基本情况、拆迁补偿安村居基本情况、拆迁补偿安 置方案（初定）、改造时间置方案（初定）、改造时间 进度计划。经改造办公室审进度计划。经改造办公室审 核后，报改造领导小组研究核后，报改造领导小组研究 确定，区政府下达批复意见确定，区政府下达批复意见 ，同时报市城中村改造管理，同时报市城中村改造管理 办公室备案。办公室备案。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 列入城中村改造的村居，将初步列入城中村改造的村居，将初步 规划成果连同其他资料上报市规规划成果连同其他资料上报市规 划建设委员会，审批城中村改造划建设委员会，审批城中村改造 规划方案（原则由东港规划设计规划方案（原则由东港规划设计 院牵头报批），经市城中村改造院牵头报批），经市城中村改造 办公室登记备案后，加盖确认公办公室登记备案后，加盖确认公 章，进入市建委绿色通道，办理章，进入市建委绿色通道，办理 建设用地规划许可证建设用地规划许可证。市规。市规 划局根据市城中村管理办公室确划局根据市城中村管理办公室确 认的申请，出具选址意见书，同认的申请，出具选址意见书，同 时到市环保局进行环境影响评价时到市环保局进行环境影响评价 ，得到批准文件后，到发改委办，得到批准文件后，到发改委办 理投资计划批文。理投资计划批文。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 上报市国土资源局（由东港国土上报市国土资源局（由东港国土 资源分局负责上报审批），将列资源分局负责上报审批），将列 于城中村改造村居的集体土地转于城中村改造村居的集体土地转 为国有土地（山东省城市房屋拆为国有土地（山东省城市房屋拆 迁管理条例的第二条明确规定：迁管理条例的第二条明确规定： 只有在城市规划区范围内国有土只有在城市规划区范围内国有土 地上实施房屋拆迁的，才适用此地上实施房屋拆迁的，才适用此 条例。在集体土地上拆迁不受拆条例。在集体土地上拆迁不受拆 迁法规调整，故无法领取迁法规调整，故无法领取房屋房屋 拆迁许可证拆迁许可证，没有拆迁许可证，没有拆迁许可证 就得不到法律的保障）。就得不到法律的保障）。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 由城中村改造办公室出台由城中村改造办公室出台东港东港 区城中村改造拆迁补偿安置方案区城中村改造拆迁补偿安置方案 指导意见指导意见，列入城中村改造的，列入城中村改造的 村居原则上拆迁补偿标准基本一村居原则上拆迁补偿标准基本一 致，不能有太大出入。按照指导致，不能有太大出入。按照指导 意见，结合各个村居的实际情况意见，结合各个村居的实际情况 制订切实可行的拆迁补偿安置方制订切实可行的拆迁补偿安置方 案（安置方案的内容应涉及到历案（安置方案的内容应涉及到历 史遗留问题、分户安置问题、新史遗留问题、分户安置问题、新 老户问题、空挂户口、老年房问老户问题、空挂户口、老年房问 题、今后村居民的生活问题等）题、今后村居民的生活问题等） 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 有条件的村居应坚持先安置后拆有条件的村居应坚持先安置后拆 迁，没有空闲安置用地，准备在迁，没有空闲安置用地，准备在 拆迁腾空土地上建设安置用房的拆迁腾空土地上建设安置用房的 ，可实行边拆迁边办理开工建设，可实行边拆迁边办理开工建设 手续的原则，以缩短拆迁户的临手续的原则，以缩短拆迁户的临 时过渡期限。报批相关建设手续时过渡期限。报批相关建设手续 原则上由东港区城乡规划建筑设原则上由东港区城乡规划建筑设 计院牵头，协调规划局、建工处计院牵头，协调规划局、建工处 、招标办等部门办理建设工程、招标办等部门办理建设工程 规划许可证和施工许可证规划许可证和施工许可证 。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 村居改造用地规划经批复，集体村居改造用地规划经批复，集体 土地转为国有土地后，按照城土地转为国有土地后，按照城 市房屋拆迁管理条例的规定，市房屋拆迁管理条例的规定， 由村居提出申请，市拆迁办召开由村居提出申请，市拆迁办召开 拆迁听证会，市拆迁行政主管部拆迁听证会，市拆迁行政主管部 门颁发拆迁许可证并发布拆门颁发拆迁许可证并发布拆 迁公告，此后村居拆迁改造工作迁公告，此后村居拆迁改造工作 进入实质性房屋拆除阶段。进入实质性房屋拆除阶段。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 按规定拆迁人和被拆迁人协商确按规定拆迁人和被拆迁人协商确 定估价公司或由拆迁主管部门组定估价公司或由拆迁主管部门组 织抽签确定房地产评估机构。然织抽签确定房地产评估机构。然 后对被拆房屋进行丈量评估，估后对被拆房屋进行丈量评估，估 价结果张贴公示，签订房屋拆迁价结果张贴公示，签订房屋拆迁 协议，按期搬迁腾空拆除房屋（协议，按期搬迁腾空拆除房屋（ 对按期评估丈量的户、按期签订对按期评估丈量的户、按期签订 协议的户、按期拆除的户，要分协议的户、按期拆除的户，要分 别给予奖励，以此鼓励和调动村别给予奖励，以此鼓励和调动村 民积极性）。民积极性）。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 核算成本 建设报批 拆迁许可 丈量评估 拆迁回迁 初步规划 改造审批 规划审批 土地转用 制订方案 拆迁安置楼房的分配问题，应按拆迁安置楼房的分配问题，应按 照拆迁补偿安置方案的规定进行照拆迁补偿安置方案的规定进行 分房，没有特殊原因不能随意更分房，没有特殊原因不能随意更 改，选房先后顺序应按照丈量号改，选房先后顺序应按照丈量号 、协议号、拆除号的大小先后来、协议号、拆除号的大小先后来 确定。（分配楼房时应有街道、确定。（分配楼房时应有街道、 民政、公安参与。本着以人为本民政、公安参与。本着以人为本 关注民生的原则，对行动不便，关注民生的原则，对行动不便， 有特殊原因的困难户从楼层上优有特殊原因的困难户从楼层上优 先给予照顾，如行动不便的可照先给予照顾，如行动不便的可照 顾一楼）。顾一楼）。 城中村拆迁改造工作流程城中村拆迁改造工作流程 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 1、为顺利推进城中村改造，妥善处理拆迁补偿、安置、 建设、土地处置过程中的一系列矛盾和问题，结合工作实 际，参考省内外城市城中村改造的成熟做法，关于城中 村改造的意见（以下简称意见）中规定，“村（居 ）是城中村改造的主体，担任拆迁人，负责补偿安置。” ，把村居作为城中村改造的主体有利于做好改造范围内房 屋及地上附着物的搬迁腾空、补偿安置和群众工作。在城 中村改造过程中三个街道办事处是责任主体，具体参与改 造工作。 关于拆迁补偿安置关于拆迁补偿安置 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 2、根据被改造村(居)的集体经济状况不同、村情不同、 所处区位不同等现实情况，意见规定，“进行改造 的城中村，按照一村（居）一策、一事一议的原则 ，提出对被拆迁村（居）民的补偿安置方案，经村（居 ）民大会或村民代表大会或者村务公决通过，并报区领 导小组审查同意后组织实施。” 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 为解决城中村改造的启动资金问题，意见规定,“在城 中村改造过程中，建设安置房屋前期投入及拆迁补偿所需资 金可以从以下渠道筹集： 关于改造的启动资金问题关于改造的启动资金问题 l（3）以改造项目抵押，从金融机构融资。 l（1）村（居）集体经济积累； l（2）从城中村改造土地出让收入或各区（管委会）财政借支； 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 除这些方式外，还可以用以下几种方式筹措： 1、城中村改造中有城市道路拆迁建设的，可以协调有关部 门将列入专项城建资金的，先于拨付，用于拆迁补偿奖励经 费。 2、有的村居拆迁补偿方案中规定，只进行产权调换没有资 金补偿。安置楼工程可以议标，建筑方带资建设，拆迁改造 就不需要大的资金就可以运转。 3、有的村居土地已转为国有，可以用土地申请银行抵押借 款融资。 4、也可以与开发商联合，采用一体化的市场运作方式，由 开发商建设安置楼房，腾空土地的收入按比例分成。 5、区政府制定了城中村资金使用办法，改造村居可以从区 财政获得户均6万元的借款。 关于改造的启动资金问题关于改造的启动资金问题 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 l1、意见将被改造区域土地按照不同的用途在 概念上划分为三个组成部分，即安置用地、基础 设施用地和储备地。按照留足安置地，保证基础 设施用地，剩余土地纳入储备的次序安排使用， 解决了村（居）民的生活安置问题，保障了城市 基础设施建设，还解决了改造的资金来源问题。 l2、意见规定，“列入年度改造计划的城中村 ，村（居）座落的土地属于集体所有性质的，依 法转为国有土地。”使城中村改造在国有土地上 进行，符合国家法律法规政策，做到有法可依。 关于土地政策关于土地政策 关于土地政策关于土地政策 l3、意见规定，“村（居）民居住安置用地， 按划拨方式供应。”划拨方式供地具有土地取得 成本低的优点。为规范管理，意见规定，“ 建设的房屋纳入安居工程管理范畴。” l4、意见规定，“在编制城中村改造规划时，按人 均45平方米的标准预留村（居）民居住安置用地（含 分户安置用地，容积率不低于1.3）。”我市新的城市 总体规划确定，城市人均用地面积为116平方米，其中 居住用地为32平方米。意见规定按照人均45平方 米的标准预留居住安置用地，既可以解决拆迁安置的 问题，又可以将历史遗留的分户安置问题一并统筹考 虑。例如，按农村户均3.1人、人均45平方米土地、容 积率1.3测算，平均每户可以安置180平方米左右的房 屋，正好是两套套型面积为90平方米的房屋，可以基 本解决村（居）民的居住、分户安置问题。但具体的 房屋补偿安置方案，由被改造的村（居）按照“一村 （居）一策、一事一议”的原则制定实施方案。 关于土地政策关于土地政策 l5、关于储备土地的出让收入分配问题。根据我市实际 ，为调动各级政府（管委会）、村（居）参与改造的积 极性，意见规定，市、区政府（管委会）、村（居 ）根据土地出让价格按照一定比例对土地出让收入进行 统筹和分配。土地出让收入分配的原则是：出让收入大 部分补偿给被改造村（居），作为拆迁改造成本、村（ 居）经济发展基金以及被拆迁村（居）民的生活补助和 社会保障资金补贴等，较小部分由市、区政府（管委会 ）统筹使用。 关于土地政策关于土地政策 l意见规定，“市政府统筹的土地出让收入全部用于 城中村改造区域城市基础设施建设。区政府（管委会） 统筹的土地出让收入用于被改造区域内的基础设施配套 、城中村改造和社会保障，专款专用，移丰补缺。”区 政府（管委会）可以通过统筹的土地出让收入进行有效 调剂、移丰补缺，同时可以逐步筹集城中村改造的启动 资金。 关于土地政策关于土地政策 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 l6、关于土地出让收入市、区政府（管委会）使用分配 比例问题。根据对2007年改造试点村（居）进行的拆 迁成本测算数据分析，产权调换方式拆迁安置成本和 货币化补偿方式拆迁成本均在100万元/亩左右。据此 ，土地出让时市、区政府参与收益分配的下限值为100 万元/亩。意见规定“土地出让价格在100万元/亩 以下（含100万元/亩）时，土地出让收入全部补偿给 被改造的村（居）。土地出让价格超过100万元/亩时 ，市、区政府按超出部分的16%进行统筹，其余补偿给 被改造的村（居）。 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 l政府统筹部分扣除国家政策规定应提取的国有土地收 益基金和农业土地开发资金等基金后，市、区政府按 照以下比例分配：土地出让价格在100-200万元/亩（ 含200万元/亩）时，市、区政府按3：7比例分配；土 地出让价格在200万元/亩以上时，市、区政府按4：6 比例分配。”城中村改造措施得当进展顺利的话，是 政府收益，百姓收益，利国利民实现双赢的好事。 7、意见规定了在城市化水平较高的村（居），空置非 建设用地的处置办法。即：“在城中村改造过程中可将原 村（居）集体所有的非建设用地按照12的比例给村（居 ）预留生产、生活备用地，其余按国家有关补偿安置政策 一并征收为国有，纳入政府储备。该预留备用地连同过去 在土地征用时给村（居）预留的生产、生活备用地，按照 规划用途分别进行处置。其中村（居）工业、仓储等生产 、科研用地按照现行工业园区政策予以办理；公益事业项 目用地按照国有划拨的方式供应；商业、住宅开发等经营 性用地按照招标、拍卖、挂牌的方式出让，其收入市、区 政府（管委会）各统筹20%，60%用于发展村（居）经济和 村（居）民生活补助安置。其中，日照经济开发区、山海 天旅游度假区、日照高新技术产业园区范围内的土地出让 收入，市政府统筹比例按原土地收入处置的相关政策办理 。” 关于土地政策关于土地政策 该规定一方面使土地征用、征收过程中给村（居）预留 生产、生活备用地的政策得以贯彻，同时被改造村（居 ）可以从中获得拆迁补偿的启动资金；另一方面可以使 历史遗留问题得到妥善解决，规范土地和房产市场。 关于土地政策关于土地政策 关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题关于拆迁改造有关政策及需把握的几个问题 关于规费减免政策问题关于规费减免政策问题 参考省内外城市的常规做法，把安置用地上建设的房 屋视为政策性住房，免收市及市级以下各类行政事业 性规费，以减少拆迁改造成本，加快改造步伐。而储 备地上的建设，实行的是市场化运作方式，土地为出 让方式供应，各项建设费用按规定全部收取。在建设 过程中的收费项目已全部理清，目前正协调市城中村 改造办公室对应收规费在办理相关手续时给予直接减 免，避免先征后返问题，给改造村居减少资金压力。 对应收的服务费、中介费给予减半收取。 改造基本流程改造基本流程工程建设收费项目明细工程建设收费项目明细 1、基础设计配套费 收费标准：15元/平方米(建设用地规划许可) 206元/平方米(建设工程规划许可) 2、建筑企业养老保障金 收费标准：工程总造价的2.6% 3、人防易地建设费 收费标准：不修建防空地下室的民用建筑，按地面建筑物建筑 面积每平方米25元的标准，收取易地建设费。 4、工程定额测定费 收费标准：工程造价的0.09% 5、房屋拆迁管理费 收费标准：拆除面积4.2元/平方米 6、城市道路修复费 收费标准：城市道路挖掘、临时占用和依附城市道路建设管线 、杆线等设施许可，收费标准：沥青主次干道240元/平方米，沥 青一般干道200元/平方米，水泥道路320元/平方米，普通板人行 道70元/平方米，沙土路面60元/平方米 行政事业性收费 改造基本流程改造基本流程工程建设收费项目明细工程建设收费项目明细 1、环境影响评价 收费标准：总投资3000万元以下，费用：12万元； 总投资3000万元2亿元，费用：24万元； 总投资2亿10亿元，费用：47万元 2、建设项目施工图审查 收费标准：1、砖混结构：建筑面积*800元*4.5%*8% 2、框架结构：建筑面积*1000元*4.5%*8% 3、招投标： （）代理服务费 收费标准：投资100万元以下，收取总投资的1% 投资100万元500万元，100万元*1%+400万元*0.7% 500万元以上，系数可以协商 （）市场交易服务费 收费标准：投资500万元以上，收取总投资的1.4%； 投资500万元1000万元，收取总投资的1.2%，最高收取15万元。 中介收费 改造基本流程改造基本流程工程建设收费项目明细工程建设收费项目明细 1、城市规划技术服务费 收费标准：1.5元/平方米（建设用地规划许可） 2元/平方米（建设工程规划许可） 2、新型墙体材料专项基金 收费标准：按工程建筑面积8元/平方米，大门、围墙等难以用建 筑面积计算的工程按设计所用标准砖总量计，按每块砖0.04元标准 收取。 3、临时建设保证金 收费标准50元/平方米 4、建筑工程劳务工资保证金 收费标准：工程合同总造价的2% 4、卫生押金 收费标准：2元/平方米 5、建筑垃圾处理费 收费标准：5元/吨（立方米） 7、城建竣工档案技术服务费 收费标准：每本100元 押金、服务性收费 （五）关于被拆迁群众的社会保障 解决被改造村（居）民的养老和医疗保险等基本社会保障问题是启 动城中村改造的前提条件之一。省内外其他城市在城中村改造过程 中，都相继出台了配套政策，建立健全失地农民的社保体系。聊城 市：由劳保部门将失地农民纳入社会劳保体系，资金来源：个人 20%，集体50%（从城中村改造土地补偿款中列支），政府30%； 临沂市兰山区：对村（居）土地的补偿，主要用于给村（居）民购 买养老保险和建设小区配套服务设施；河东区：由市劳保处负责， 为年老体弱、家庭困难、年满16周岁以上的农民购买适当数额的保 险，使之在女满45周岁、男满50周岁后，每月有160元的固定收入 。综合以上情况，建议由劳动保障部门依据国家和省市有关规定， 研究制定政策，做好被改造村（居）民的社会保障工作。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 （六）关于政策的配套问题 城中村改造是系统的社会工程，涉及方方面面的工作，为保证城中 村改造工作的顺利进行，还需要配套进行户籍、社区管理、经济管 理、社保体系、集体经济组织组建与改制等多方面的改革。公安、 民政、劳动保障、国土资源等有关部门按照本意见精神，应分 别出台相关配套政策，为城中村改造提供政策保障。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 1、关于“迁村（居）并点”问题。“迁村（居）并点”改 造是集约用地、提高土地利用效率、提升改造档次、方便居 民生活的好方式。鼓励具备条件的村（居）按照本意见 提出的政策，通过土地等面积或等价值交换，实施“迁村（ 居）并点”改造。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 （七）其他问题（七）其他问题 2、安置用地上的建设主体是村（居）委。应鼓励村（居） 集体组织与房地产开发企业合作开发，以提升城中村改造的 建设档次和标准。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 3、宣传工作至关重要，要利用一切手段加大宣传力度，如 宣传车、问题解答、友情提示、广播、报纸、电视、录像片 等，进行广泛宣传。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 4、深入细致的思想工作是和谐拆迁的重要措施，一定要整 和力量，广泛挖掘资源，促进其自行拆迁。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 5、关于城中村改造的村（居）民信访问题。在拆迁改造过 程中，个别村民借拆迁改造之机以种种理由进行上访的，建 议信访、公安、纪检等部门，对反映与拆迁改造无关问题的 ，在拆迁改造过程中暂不予查处，待拆迁结束后再调查处理 ，以稳定拆迁改造的正常秩序。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 6、关于联合执法问题。如拆迁改造需要，对一些经营用户 、违章建设户等，由执法部门、公安、工商、交通、卫生、 国税、地税、环保、质检等部门进行联合执法，进行严厉打 击，以增强拆迁改造力度，创造良好的改造局面。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 7、关于依法强制拆迁问题。经反复做思想工作，仍拒不配 合无理取闹的拆迁户，要依法按照程序强制拆迁；对损害大 多数群众利益的，可以依法强制拆迁，村委会收回土地，拆 除地上附着物等等。 有关政策有关政策日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题日照市人民政府关于城中村改造的意见说明需要说明的问题 2008年初，全区共有城中村89个。市政府将城中 村改造工作列为08年12件为民办实事重点项目之一。 区委、区政府高度重视，积极响应，举力开展了“城 中村改造年”活动，全区计划拆迁改造的13个村居， 有11村被市城中村改造办公室列入全市改造计划，有 9个村实施了拆迁改造。据统计，全区城中村改造和 服务市重点工程、项目共拆除房屋2400余户，拆迁面 积32.2万平方米，开工建设面积48.5万平方米，实现 了历史性的突破。 工作情况工作情况 今年2月11日，市委书记杨军在视察环境综合整 治工作时，充分肯定了东港区城中村改造工作，区委 书记张永霞总结杨书记的话说：“这是杨书记来东港 区评价单项工作最高的一次。”孙雨副市长在全市城 建会议上称城中村拆迁改造为：“日照迄今为止规模 最大的拆迁”。在由中共日照市委宣传部、日照日报 社共同举办的日照改革开放30年最具影响力的30件大 事评选活动中，城中村改造工作获选成为“推动日照 发展最具影响力的30件大事”之一。 工作情况工作情况 东港区城中村改造安置楼房建设工期表 拆迁户数安置面积开工日期主体竣工日期装修日期回迁日期 东关南社区2347.5万平方米2008年8月2009年6月（5栋多层已竣工）2009年6月2009年10月 祥博社区2965万平方米2008年9月2009年3月2009年4月2009年10月 华林社区1691.6万平方米2009年3月2009年7月2009年8月2009年12月 万平社区1851.4万平方米2009年3月2009年7月2009年8月2009年12月 怡海社区4465万平方米2009年4月2009年7月2009年7月2009年12月 中盛社区1285万平方米2009年3月2009年12月2010年1月2010年12月 文化路社区2586万平方米2008年5月2008年11月（1栋已回迁）2009年2月2009年8月 湖西头村4104.2万平方米2007年10月2008年4月（全部回迁） 东碌碡沟村2284万平方米2009年3月 2010年3月（多层2009年11月竣工 ） 2010年3月2010年7月 注：列入拆迁计划的村居中，有240户尚未拆除，在建设过 程中一并开展拆迁工作。 附件一：日照市人民政府关于城中村改造的意见（试行） 各区县人民政府，日照经济开发区、山海天旅游度假区管委，市政府各部 门，各高等院校，市属各企事业单位，国家、省属驻日照各单位： 为进一步优化城市布局，改善城市环境和居民生产、生活条件，加快 城市化进程，现就城中村改造工作提出如下意见： 一、指导思想 城中村改造工作，要坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城 市化进程、构建和谐社会为目标，统一规划，综合开发，配套建设，统筹 考虑村（居）民安置、城市景观和经济社 会发展等因素，兼顾各方利益， 合理安排村（居）民安置、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目， 将城中村改造成现代化城市社区。 城中村改造要遵循以下基本原则：（一）统一规划，有序实施。要按照城 市总体规划的要求实行统一规划、成片开发、配套建设。改造规划经批准 后，根据各村（居）实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施。（二 ）政策推动，市场运作。要根据各村（居）的实际情况，制定切实可行的 措施，统筹考虑各方面的利益，充分调动街道、村（居）和村（居）民的 积极性，运用市场机制推动改造工作顺利进行。（三）以人为本，量力而 行。工作中要取得广大群众的理解和支持，保证城中村改造顺利进行与社 会和谐稳定，做到成熟一片、改造一片，真正成为民心工程。（四）综合 配套，改制与改造并举。在城中村改造过程中，配套进行户籍、土地、社 区管理、经济管理、社保体系、经济组织组建与改制等多方面的改革，解 决城区内管理二元化的问题。 二、组织领导 市政府成立由分管副市长任组长，市信访、发改、公安、监察、民政、财 政、劳动保障、规划建设、国土资源、城市管理行政执法、人防等部门和 东港区政府、岚山区政府、日照经济开发区管委、山海天旅游度假区管委 负责人为成员的日照市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组） 。 各区政府（管委）也要相应成立城中村改造工作领导小组（以下简称区 领导小组）。 市领导小组职责：负责全市城中村改造的指导与协调工作。 组织编制日照市城中村改造总体规划和年度计划；审查区领导小组编报的 城中村改造年度实施计划；协调有关部门制定城中村改造配套政策；对城 中村改造工作进行检查、指导和监督。 区领导小组职责：具体组织实施辖区内城中村改造工作。根据全市城中村 改造总体规划，编制辖区内城中村改造修建性详细规划；制定辖区内城中 村改造进度计划和年度实施计划；制定具体的实施方案和保障措施；做好 辖区内的信访稳定工作；协调解决辖区内城中村改造中遇到的问题。 三、方法步骤 （一）区领导小组根据全市城中村改造规划，确定拟改造的城中村，向市 领导小组提出改造申请。要优先选择城中村改造迫切、基层领导班子坚强 有力、群众接受程度高和通过改造能尽快改善群众生活环境及城市环境、 促进区域经济发展的村（居）。 （二）区领导小组根据市领导小组的意见，并按照规划设计条件和有关政 策、规范要求，组织编制城中村改造修建性详细规划，按程序报批。规划 要坚持高起点、高标准，避免低水平、低质量开发建设。 （三）城中村改造详细规划批准后，由区领导小组组织项目所在街道办事 处、村（居）委实施。 （四）村（居）是城中村改造的主体，担任拆迁人，负责补偿安置。 城中村改造的拆迁补偿安置应按照国家、省和市城市房屋拆迁管理的有关 法律、法规和政策执行。 （五）进行改造的城中村，其所在街道办事处要会同村（居）委根据 国家、省、市有关法规政策和各村（居）实际情况，制定对被拆迁村（居 ）民的补偿安置方案，经村（居）民会议或村（居）民代表会议讨论通过 ，报区领导小