广西区域房地产市场运行状况分析.doc

广西北部湾新区区域房地产投资状况分析 在今天的市场经济条件下,日益激烈的竞争环境,已经使很多中国的企业决策者们逐渐认识到产业数据和市场数据与企业生存息息相关的重要意义。特别是分析房地产投资的区域和时间,更需要全局的分析和数据支持.住房市场是很特殊的市场，住房除了商品属性以外，还具有社会产品属性，这一特殊性质是成为一项关乎民生的消费。需要政府合理的引导与调控。近几年，房地产价格快迅上升，逐步攀高，在此背景下，2005年，中国政府颁布了一系列宏观调控政策。但由于中国房地产市场是要素的非市场化而商品市场市场化，即房地产开发的土地，资金基本上是非市场化，而建筑材料商品房销售则完全市场化。在这种情况下，房地产开发的大多数成本是由非市场因素来决定的，而价格则由供求关系来决定。这造成国内商品房的定价不确定，甚至听任发展商主导价格。政府宏观调控仅从合理引导和抑制需求角度出发，未能改变中国房地产市场的基本面；再加上中央和地方之间的博弈使得宏观调控政策只能在部分区域取得一定成效，2005年中国商品房平均销售价格上涨19.5%，其增幅较上年高5个百分点。中国房地产市场运行概况,以2005年为例，全国土地购置面积为38209.9万（下降4.44%）商品房均价3242元/（上升19.45%），商品房新开工面积66840.0万，上升10.64，商品房施工面积164445.0万（上升17.08%）,商品房销售面积55769.1万，上升45.87%，房地产开发投资额15759.3亿元（上升19.77%），商品房竣工面积为48792.5万（上升14.90%），土地开发面积20762.2万（上升5.18%）。2005年，中国不同区域土地市场呈现不同的发展特征，东部板块土地购置面积与土地开发面积全面回落；中部板块土地购置面积与土地开发面积均稳定增长，西部板块土地购置面积与上年基本持平，但土地开发面积增长显著，增幅超过20%，从2001年到2005年，中国土地均价一路攀升，从1033元/升到1250元/。其中京津地区、珠三角增幅最快。地价差距极大，如北京为2495元/而乌鲁木齐市仅为518元/。中西部区域逐渐受到市场的关注，成为地价增长的领跑者，其中呼合浩特市土地均价同比增长高达38.69%，位居首位。2006年地价则又一大幅攀升，如北京由2495升到4425，杭州由1827升到3657，广州由1562升到2635。2005年，中国房地产开发资金总计21178亿元，同比增长23.35%，从区域不看，东部地区占71.37%，但比重有所下降；中西部处在高位运行中，其同比增长幅高于全国平均水平。2005年，尽管债券资金同比增幅高达2847.4%，但其所占比重仍然很小，仅为0.03%，国内贷款，自筹资金与其他资金中的定金预付款仍然是房地产资金的主要来源。其中，其他资金占47.36%，自筹资金占33.23%，国内贷款占18.11%，利用外资占1.19%，国家预算内资金0.06%，债券资金0.03%。银行的贷款可转为自筹资金（由商品房销售收入转化而来），所以房地产开发对银行信贷依赖度过高的状态短时间难以改变。2005年房地产信托市场呈现快速发展态度。各类海外房地产基金正采取多种方式进入中国市场。随着东部地区城市房地产竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将视角投向中西部地区潜力较好的城市。2005年，中国中西部地区房地产投资额同比增幅均超过30%，远远超过东部地区。同时从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。受西部大开发，中部崛起等处好因素的影响，中西部地区房地产施工建设速度已经明显领先于东部地区。2005年房地产施工面积同比增幅中，中部地区最高，西部地区次之，东部地区居后，而新开工面积的同比增幅中，中部地区最高，西部地区次之，东部地区居后；而新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。2005年，中国房地产销售面积达到5.58亿，同比增长45.87%，而同期竣工面积反为4.88%亿。中国房地产供求关系发生了逆转，由供大于求转为供不应求。而供需同比增幅来看，这一局面将会维持一段较长的时间。西部地区供不应求的程度最高，这主要得益于近年来西部地区经济的加快发展，以及房地产潜力需求的释放。而东部地区由于前几年房价过快增长，受此轮宏观调控的影响较大，消费者更加理性，供需相对平衡。西部的投资机会变得历史性的到来了.随着长三角、珠三角、环渤海的火热，三个经济区的土地成本急速上升。而中国还有一块临海的经济区还处于爆发的前夜，这就是北部海区。整个西部的地产表现相对平稳，总体判断为供不应求的局面。其中广西2005年房价为209/元/平方米。同比增幅为0.39%，05年南宁的投资为105.11亿元，而西部的重庆，成都都超过了450亿。国家新设重庆为直辖市，立重庆成都为新区，加上西市地广人多，投资额领先西部也不为奇怪。2005年，西部各城市商品房价格继续攀升，一半以上的城市同比增幅超过10%。随着东部一线城市房地产市场竞争的日益激烈，越来越多的房地产开发商将目光投向西部地区。其中乌鲁木齐，银川房价增幅高达29.35%和25.21%。南宁，桂林反而为-0.72%和-0.76%。目前，贾庆林，王禹生等中央领导相继考察广西，尤其是北部湾的三个港口地区，给人们带来了很大的想象空间。坊间纷纷传闻，中央将设沿海的一个新区-北部湾区。这个新区的设立是在国际大背景仍以和平与发展为主题，中国与东盟各项合作顺利推进，南宁成为东盟在中国的窗口，南宁在成为一年一次的中国东盟博览会久会址的大背景下自然的产物。新区将包括南宁，北海钦州和防城三市。与此同时广西书记刘奇葆提出中国与东盟合作的一轴两翼构想，该构想得到东盟各国的一致赞同与支持。而三市正是一轴的中心地带，两翼一轴的交接部。区位优势历经历史的洗涤忽然凸显出来了。而钦州则是镶嵌在广西北部湾沿海的一颗明珠。近年来，钦州市充分发挥港口和区位优势，大力推进大港口，大工业，大旅游建设，逐步走上了经济发展的快车道。开放开发的钦州正以其鲜明的特色和独特魅力吸引各方投资。钦州港是天然深水良港，海岸线长520.8公里，拥有86.08公里长码头岸线，可建1-30万吨级泊位达200多个，建成后可形成亿顿以上的吞吐能力。中国-东盟博览会永久落户南宁，泛珠三角经济圈的辐射与带动，以及泛北部湾经济合作战略的实施，给钦州港带来了千载难逢的发展机遇。钦州的港口优势和区位优势为发展港口业，临海工业和旅游业提供了天然条件。目前钦州正成为区域性及至全国性的以大型冶炼，大型石