成都小产权市场分析.doc

成都小产权房市场分析报告第一部分 宏观环境分析一、“小产权房”概念所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的4060； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40至60。 从住房形态看，一样是普通住宅。 从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。二、小产权房产生原因分析1.小产权房出现背景“小产权房”的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、 “个人合作建房”等一样，也是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。一个无法否认的事实是，房价这几年是越“调”越高，“房改”九年来，城镇居民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少。住房是人的生存需要，是一种基本的权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。所以当人们最基本的权益之一-居住福利得不到保障时，各种各样的创新就成为必然，很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两空”大风险，也要“铤而走险”去买“小产权房”。2小产权房产生的作用“小产权房”是构建房地产市场多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。“小产权房”的合法化将会为彻底解决中国的“三农问题”打开一条新路。“三农问题”说到底，是中国式的土地制度问题。“小产权房”的合法化将极大地推动中国式的土地制度的消亡，推动中国式的土地制度与国际接轨。 “小产权房”的好处是显而易见的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”，为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。同时，“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。三、“小产权房”相关政策1、全部产权（大产权） 国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义 2、部分产权（小产权） 根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。3. 小产权房面临现状：“小产权房”不再仅是一个法律难题。包括建设部、国土资源部等部门已经表态反对“小产权房”，专营“大产权房”的地产商人如任志强有“买小产权房就是偷东西”的妙论，而济南市政府则真刀真枪地炸掉了数栋耸立在大明湖畔的在建“小产权房”从长远看，“小产权房”正动摇着现行土地和产权制度的根基，而眼下，它首先打乱了房地产业的利益分配格局。尽管至今仍恪守“城乡分治”的准则，中国的城市却一直在扩张。在有“小产权房”之前，城市扩张的路径是唯一的：政府征用农村土地，将集体所有的土地变成国家所有，再以划拨或者出让的形式交付商业机构，进行开发。由于只有政府能完成“集体土地-国有土地-商业用地”的三级跳，它顺理成章地垄断了城市建设用地的供应；这一垄断权力已经成了地方政府尤其是经济发达地区的地方政府收入的主要来源。土地垄断供应的恶果是造成了房产与土地的交替涨价。抬高地价的手段是控制供应；而开发商为了消化土地成本，势必要抬高房价。这是造成2003年以来中国大中城市房价一路飙升的最主要的原因。“小产权房”提供了一条不同的城市扩张路径，集体土地不经地方政府过手，直接变成了商业用地。三、政府态度分析1、面对小产权房的态度，政府选择了封杀。07年出台政策，国务院明确禁止城市居民购买“小产权房”，北京市法院也已经终审判决“小产权”房屋的买卖合同不受法律保护。但是近年来，大量村庄或农民个人在农地上建造的没有经过审批的小产权房为城市居民所购买。和不断攀升的城市房价相比，小产权房价格相对低廉，因而吸引了许多城市居民；对于农民来说，由于绕过了政府征地一关，直接和开发商或买家达成协议，小产权房的收益直接为村或农民个人所得，因而不失为一条快速致富的途径。政府部门的封杀理由是，小产权房破坏了现有的房地产市场秩序。但房地产的现有秩序是什么?是否合理？谁是现有秩序的最大受益者？显然不是广大百姓，而是开发商。而房价仅仅只有周边商品房市场1/3左右的小产权房的出现，直接威胁和动摇就是某些开发商的垄断暴利。而这样的垄断暴利，又成为某些相关政府部门和某些关员进行权力资本寻租的黑色土壤。“小产权”之所以区别于“大产权”，法律根源是1982年宪法规定了城市和农村两套土地所有权。这样，“农用地”（比如农民承包的耕地）要变更为“城市建设用地”（如城市居民或开发商购买的住宅或厂房），就必须经过“国家”征收才能改变土地所有权的性质。但是“国家”只是一个虚拟的概念，实际上负责征收的是地方政府，而近年来农地征收出现了许多问题，主要原因在于缺乏一套有效的政治和法律机制保证征收符合公共利益并给予公正补偿。由于地方政府可以低价征收农地，然后高价卖给开发商，从中赚取巨额利润，征地已经成了不少地方政府的主要财源，甚至造就了为数不少的贪官，进而产生了地方政府官员的“圈地”冲动。中国各地方兴未艾的城市化过程，实际上就是通过征地变更土地所有权性质完成的，但是这种方式的城市化产生了巨大的社会代价。一方面，农民对土地的基本利益得不到保障；另一方面，大量廉价征收的“开发区”被搁置抛荒，极大地浪费了中国很有限的耕地资源。事实上，国务院督察员曾公开承认，和小产权房等私人违规行为相比，地方政府土地违规行为虽然数量不算多，但是涉案面积却大得多，占了全部土地违法面积的80。 在某种意义上，“小产权”是对政府征地过程的一种“短路”，因为土地交易双方绕过政府直接买卖，因而在一定程度上有助于限制地方政府的违法征地和瓜分利润。即便同样都是违法，“小产权”的违法性质可能相对更轻，因为违法所得直接归属于农民而非政府官员；更何况集体所有制土地本来就归村集体所有，农民通过承包和宅基地分配获得长期使用的权利，只不过集体所有权和使用权因受到土地管理法的严格限制而变得残缺不全。尤其在长期实施城乡二元化政策的大背景下，农民已经为中国的工业化和城市化付出了巨大代价，现在只不过利用自己有权使用的土地并通过自愿交易致富，似乎也是理所应当的。事实上，交易的自愿性本身就意味着一定的正当性；和政府强行征地不同的是，小产权房的开发不是强加在农民身上的，而是农民自己认可的自愿交易。2、政府封杀理由：虽然如此，国家当然还是可以限制甚至禁止小产权房的，只不过政府措施必须具备正当理由。政府的理由主要有两类：一是保护农民自己，二是保证国家的粮食安全。首先，禁止“小产权”固然可能限制了农民致富的机会，但同时也不失为对农民生计的长远保护。目前，中国每年农村城镇化正常占用土地约400多万亩，其中大约一半是农民耕地，表明每年约有百万农民失去耕地。如果农地可以规避政府审批而自由买卖，就有可能造成无序状态。尤其在社会转型时期，土地价值变化很快，一些农民可能出于短视而廉价卖出土地，从而失去长期获益的机会，并在沦为无业游民之后对社会秩序产生威胁。其次，由于中国人多地少，中央有理由限制土地使用权的流转或用途变更，保证足够数量的耕地，进而保证国家的粮食安全。总之，中国可能是世界上粮食需求压力最大的国家，因而有必要采取特别措施保护耕地。为了保护农民和耕地，有关政府部门可以根据合理规划审批农地用途的变更，但是审批并不意味着政府必须直接涉足土地交易。审批本身也不应当是一种任意的权力，而是必须建立在说理的基础上。 四、小产权房优势劣势分析1.小产权房与商品房差异根据国家有关规定，城市大产权房属于商品房，可以自由进入交易市场；小产权房则由村民享有使用权、继承权，不允许向城市居民出售。“小产权房”一般价格只有同区位商品房价格的50%，因为价格便宜，“小产权房”对城市居民颇有诱惑力。就建筑的实物形态和人力成本而言，“小产权房”和商品房并没有本质的不同，他们的价格差别在于开发程序和销售方式有差异。 两者差异主要表现在：“小产权房”的开发，不需要“买地”，用的是现成的农村集体土地；而商品房开发必须通过政府主导下的拍卖程序竞拍得到土地。“小产权房”的开发不需用缴纳税费；商品房开发则涉及众多环节的税费。“小产权房”销售一般薄利即出手；商品房销售要不断打广告、或进行委托销售，扩大了销售成本。2优势分析小产权房价格通常只有周边商品房价格的40%-60%。价格依然是其核心优势。由于不缴纳土地出让金和各种税费，因而在开发上成本低、从而造成了价格低。并且从住房形态看，一样是普通住宅，在居住上和普通商品房并没有任何区别。近年来房价一直居高不下，城镇居民所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少。能靠基本工资买房的基本没有，因此为了满足住房这一人的生存需要，也是基本的权利，就开始不断有人选择购买价格低廉，在居住上没有任何问题的小产权房。应该说，小产权房是高房价下的必然产物，因此价格也就成了小产权房的绝对优势和核心竞争力。3劣势分析：在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有交纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。所以小产权的房屋风险很多。“小产权房”没有真正意义上的产权，因此这种“房产”的未来充满不确定性。如遇征地拆迁，“小产权房”的生存就成了问题。不过，房屋所有权没有法律保障，不等于其他所有权利都不受法律保护。购房者与村委会签订的购销合同，也是受合同法等法律保护的。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故，那么双方可以在合同中约定这方面的权利和义务。通常会约定村委会多少年内不得转让房屋所在的集体土地；如果提前转让，或者政府要征地，村委会承担哪些违约责任、按什么样的原则和标准赔偿或补偿等等。这样，即使房子保不住，利益还是有保障的。退一步讲，即使利益保障不足甚至没有保障，那也是购房者自己的事儿，相信他们自会权衡利弊、自愿承担后果。确切地说，在法律层面，非法的并非“小产权房”，而是城镇居民与“小产权房”之间的购买行为，因此“小产权”的“小”便有了“不合法”的暗指。并且由于小产权房的性质，使得房屋只能使用，而不享有其他权利，房屋不能买卖，抵押，和贷款，使得房屋的变现能力差。第二部分 中观环境分析一、成都小产权房现状分析：成都的“小产权房”，单价一般只有周边商品房的一半，在郫县甚至只有1000多元一平方米，价格优势非常明显。因为合法性遭受质疑，小产权房价格比商品房低了一大截；又因为价格优势，小产权房有了生存空间。小产权房既反映出了城市低收入家庭对廉价房的强烈渴望，也反映出了城乡二元土地政策结构下，农民的地产与房产权利，正逐渐在原本灰色的空间里变得清晰起来，并要求正式的法律表达。乡镇政府、街道办事处乃至村委会是亲手策划“乡产权”开发的主体，以零地价起步搞起“类房地产开发”，直接与高价拍地取得商品房开发权的开发商争夺市场。 成都市出台了一个关于集体建设用地使用权流转管理的试行办法，实现了集体土地使用权一定程度上的流转，可谓破冰之举。但政策风险与法律瓶颈依然是小产权房的发展阻碍。相对北京市高调叫停“小产权”项目与济南等城市的强制拆除，成都“小产权房”则是遍地开花。在成都，借助新居工程，有近200多处小产权房正在开发、销售，占市场供应的20左右。乡镇政府、街道办事处乃至村委会是亲手策划“乡产权”开发的主体，这种“类房地产开发”产生的利益回报，基层政府可以拿出一部分向农民分红，剩余的用于投资乡镇建设，缩小城乡发展不平衡带来的二元鸿沟。12007年成都房地产“小产权”市场概况新居工程”的兴建，为“小产权房”的大规模产生提供了房源。新居工程需要大量资金，要在农村集体所有的土地上进行商品房开发，按正规程序必须先经国家征地，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。但是乡镇、村往往会绕过土地出让的复杂程序，小产权房于是遍地开花。07年6月，建设部曾发布买房风险提示，提醒城市居民购买在集体土地上建设的房屋-即人们所说的小产权房-不受法律保护。一时间，小产权房成为人们议论的焦点。已经买了小产权房的人心里提心吊胆的，而准备买小产权房的人大都立即停止购买行动。成都周边的小产权房销售跌入低谷。去年，在成都簇桥新苗村，一些市民5月31日才交了房款，6月1日就接到了拆迁通知，原来这个“乡产权”项目所在地已经规划为其他用地。7月底，成都市国土局公布了成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)（以下简称办法）,该政策的出台给小产权房带来了转机。办法给予了集体建设用地与城镇建设用地几乎等同的地位，只要通过一定的程序，集体建设用地就可以进入土地市场进行招拍挂公开出让，土地使用者可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。这在某种程度上承认了小产权房的合法性，受此政策的支持，成都小产权房销售再次启动并迅速升温。 在选择小产权的购房者之中，大部份人是买来自住的，也有部份人买来投资。他们中有退休人员，有乡镇或街道基层政府工作人员，有工作年限不长的年轻人，而更多的是买不起商品房的低收入家庭。07年底，成都市小产权房的平均销售价格才2800元/平方米，08年上半年，价格翻过了3000元/平方米的坎儿，前段时间的房价迅速上涨，成交价已经达到了3420元/平方米。并且前来咨询的人越来越多。 由于此类项目的价格比商品房低了许多，如此大规模的小产权体量给周边的商品房形成了不小的压力，周边的商品房在定价上不得不考虑该小产权楼盘的存在。2价格便宜是其生存之道 在成都周边目前分布着大大小小的小产权房项目近200个，有多层形态，有高层电梯，甚至还有别墅等。这些房屋的价格虽然有高有低，但一般都比附近楼盘价格低，有的甚至要低一半左右，可以说小产权房在购房者心中最敏感的价格问题上就占了很大的上风。在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地，都能看到小产权的身影。有的是以农民安置房名义对外租售，有的则直接以房产项目对外销售。这些房子都有一个最大的特点就是价格超低，像郫县附近的小产权别墅，均价才1000多元/平方米，十分诱人。城西永康森林公园旁边的一个别墅项目，其销售均价不到4000元/平方米，而项目占地面积为77亩，绿化率80%，容积率0.43，就在该项目附近发现的多层楼盘价格都在4000元/平方米左右，别墅价格应该更高。目前一些小产权房已开始进入二手房中介公司。在金花、簇桥以及华阳等地，许多的中介公司内都能发现有“乡产权”房挂牌，正在进行出租、转让，其出租价格和其它房源几乎没有差别，只是转让价格要比其它房源低得多。在明明知道该类房屋是没有相关权证的情况下，还如此多的购房者愿意下单。与上半年的楼市供应增长迅速一样，上半年成都主城区的住宅价格也呈现稳步增长趋势。07年上半年，成都主城区住宅供应均价达5190元/平方米，部分高端项目均突破了7000元/平方米大关。和如此高昂房价的项目相比，小产权房屋无疑会给人一种半卖半送的感觉。二、成都小产权房市场操作手法分析： 1. 新居工程引领小产权：分析成都的“小产权房”，必须分析成都市政府近年来实施的“土地整理”、“金土地工程”与“农民集中居住”。成都市政府认为，农村土地的非耕地部分大约占农地总量的22至30，若拆并、搬迁集中修建住宅，将可以腾出23的农村集体土地的非耕地。为此，成都从2005年起实施“金土地”工程，到今年6月，成都市长宣告，“金土地”工程已经整理土地70万亩，增加有效耕地面积8万亩。 与之对应配套的是“农民集中居住”，也就是“新居工程”，无论是“府河星城”还是“北湖印象”，其中绝大多数小产权楼盘都与“新居工程”沾边。新居工程是成都市推进城乡统筹的一个重要组成，自2004年始，政府对150万亩宅基地全部进行整理，集中修建农民住宅。 175个新居工程被认为是为“小产权”的大规模出现提供了强力支撑。以“北湖印象”为例，销售人员之所以敢于放言房子没有任何风险，是因为项目开发属于“198”区域内的农村新型社区建设，是得到政府认可的。 “198”区域农村新型社区建设是指在成都中心城区198平方公里的规划非建设用地区域内，规划编制建设用地和生态用地，“198”区域控规经市规委会审定后不再调整，各区县负责执行，市规划局负责监督。2. 政府出地建筑商出钱的开发模式：“北湖印象”的开发公司，是“北湖印象”所在的同乐村经村民大会投票表决，成立了集体资产经营公司乐迪投资有限公司，村支书黄德银任法人代表。村民将1600余亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集中流转。 乐迪公司以招标方式，确定四川祥普实业公司全额投资修建，工程竣工交付后，乐迪公司用集体资产经营所得分期偿还祥普公司的工程建设资金。也就是说，乐迪公司将社区住房的35用于对外租赁，租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得受益。新居工程的资金从此而来。该项目其实是成华区政府“新居工程”的一部分，由于先期开发和配套设施需要大量资金，村集体又没有钱，基本由建筑商垫支，双方就约定：房屋建成，“租售后得到的款项偿还建筑商”。政府允许承建方采取多修一套的方式，在解决完安置农民之后，对于承建方的按照每年或者分期的出租行为，政府是默许的。目前温江区在“农民集中居住”方面的试验最成功，每个农民可以得到35平方的住房，另外有10平方米的经营房，可以解决收入问题，经营房可用作出租。农民可以拿到和郫县团结镇一样由建设部门颁发的村镇房屋所有权证。这个租赁，实际就是后来“购房者”，现在同类项目普遍采用70年使用权转让合同，由“购房者”与建筑商签订。 农村土地配额充裕，却无钱建设新居工程；建筑商资金充裕，却在城市面临地价高涨、配额紧张的土地缺口，小产权房的这种操作模式使得双方压力都得到了有效化解。这也是此类项目在成都的通常运作手法。这样的资源互补同样是现有新居工程的典型合作模式，基层政府直接找建筑商寻求合作，而不是开发商，前者意味着工程的政府行为，后者代表着市场行为。普遍的做法是，建筑商先造一批房子用于农民安置，根据协议拿到相应的补偿地皮建造对外销售的楼盘，谁先造好，谁先拿到楼盘销售。以“府河星城”为例，此类项目通常有近十家建筑商“分而建之”，对开发商而言，这等于送钱给他赚，由于是政府主动找上门，开发商便认为不会有任何风险。“府河星城”13万多户，其中安置农民5000多户，剩余的对外销售，当然，出现10多家建筑商建造销售的情况属于个案。不少新居工程实际操作中，可能对外销售的房屋所占开发量高达80。“由于利润丰厚，基层政府肯定与建筑商有一个协议，将部分收益返还集体经济，用于农民保障与乡镇建设。它在操作的过程中，可能存在一些不规范的做法，但它的存在自有其合理性。3以租代售的销售技巧：政府在“新居工程”房子出租方面的“政策留白”，为民间打“擦边球”提供了便利，这为“小产权房”拓展了更大的“准合法化”空间。 现在该类项目所使用的普遍是“房屋使用权转让协议”，由于小区房子现在是作为村集体成立的房地产公司（丙方）给建筑方的抵押，建筑商成了转让方（甲方），购房者是“受让方”（乙方）。合同规定“甲方将自己在丙方取得的的一套房屋70年的使用权转让给乙方，合同期限为2007年2077年；丙方对乙方所取得的使用权房屋拥有大产权，不得用于对他人转让或设置抵押。乙方在使用权再规定的期限内享有占有、使用、收益的权利。乙方因继承或向他人转让使用权时，应向他人备案。 这就是成都“小产权房”为应对政策风险而普遍采用的“以租代售”的交易手法。由于没有银行肯为这种房子提供按揭，又是由承建商垫资修建，70年的“租金”必须一次性缴清。 市政府到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的交易，也没有保证过其产权。一次性“以租代售”是民间的事，政府基本不过问。随着成都成为首批城乡统筹发展试验区之一，7月31日下达的成都市委第37号文件规定：“农村土地整理和拆院并院节约的集体建设用地指标，在符合规划的前提下，可就地兴建建筑物；也可经批准后等量挂钩到规划建设用地区有偿使用，所获得的收益必须全部用于现代农业发展和农村建设。”许多此类项目的销售人员的说辞表示，该工程开发属于“农民新居工程”划定的区域，得到了政府批准。你们需要考虑的是房屋质量和价格等，而不是楼盘建盖是否违规。并且也直接说明我们不是卖房子，而是按照合同提租给住户70年的住房使用权，而不是产权；所以这些房子是不能进行银行按揭和抵押的。尽管中国法律规定租赁合同最长为20年，也就是说所谓“70年的使用权”的租赁合同根本无效。但“以租代售”打政策擦边球的情况，在成都市的“小产权房”销售情况中广泛存在。 说辞说也表示，在农民集体土地上盖的这些房屋都是按照政府的要求，帮助当地农民集中居住而建盖的，我们的支出就是靠多盖一些房屋来出售弥补，这是成都市的政策。由此可见，政府行为也是销售说辞中，给客户的一个重要定心丸。三、小产权房未来发展趋势分析在严格保护耕地的情况下，成都要实现农村土地、房屋产权的合理流动，实现让农民真正拥有自己的财产性收入。农民实际上是有尽快富裕的条件，关键是要给他一个变现的机会和制度框架。07年7月底，成都市国土资源局出台了成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）（下以简称管理办法）的通知，即2007第296号文。该办法要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，流转原则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运作。从某种程度上说，这就意味着目前许多采取租赁方式面市的住宅项目（即“小产权房”）找到了政策支持。1相关政策出台 获得政府支持7月27日出台的管理办法，其适用范围包括成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转。对集体建设用地以及城镇建设用地，管理办法几乎给予了同等地位。其中第十一条还规定，土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。而对于农民的宅基地还专门指出，在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。正规的农民新居工程，是在整理农村土地、保护耕地的过程中，有成都市规划定点、相关手续后修建的。这些项目为了安置农民居住，首先就要解决修建的资金来源问题，为此，根据相关文件规定，在符合规划范围要求的前提下，多修的部分房子进行统一租赁。正规农民新居工程核发两类产权，安置农民是成都市房管局核发的分户产权，租赁出去的房屋是由成都市房管局核发到集体头上的集体产权。这类新居工程既整理、保护了耕地，便于农民土地集中流转，同时富余的租赁资金更使农民的土地收益翻了倍，有效地解决了农民增收问题。从2006年国土资源部发布关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知到湖北省、广东省相继出台规定，有限制地放开集体建设土地的流转，而且均是有相应的约束条件，这实质上是对如何解决农村集体建设用地出路的探索。目前农村房屋流转还存在法律上的障碍，主要在两个方面：一是国家土地管理法规的限制。法律规定农村居民有权申请宅基地，宅基地属农村集体所有，国家土地管理法明确规定集体土地不能转让，因此，建造在集体土地上的农村房屋虽有自主产权却无法流转。成都市的规定不得违反国家土地管理法，因此，该办法规定需先办理了集体建设用地流转后才能办理房产转移后，产权人才有房屋所有权；二是房地产管理法规主要规定城市规划区内国有土地上的房屋，但不包含集体土地上的房屋。成都市将城市规划区内的新居工程小区房屋纳入城市房屋产权管理，但在集体土地未征收为国有前，房屋所有权证仍然为集体性质，不允许上市交易。作为成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）虽然并未明确规定所谓的“小产权”房是可以转让的，但至少正在从法律上进行了相关的探索，具有非常积极的指导性意义。甚至可以将它看作一种信号。2政策对未来市场的影响办法规定，实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。流转原则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运作。办法规定依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。同时，给予了集体建设用地以城镇建设用地几乎相等的地位，明确指出集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。土地使用者可申请办理土地使用权登记。办法出台对成都的房地产市场形成较大的影响，将会增加土地的供应量,增加房屋供给,丰富房屋的种类和结构，类似小产权房或新的产权形式的房屋将会出现在市场上。而目前存在的小产权房则会按一定程序补票规范。 办法会加快城市化进程，促使小城镇建设的速度加快。在集体建设用地上建造的房屋的买卖并没有被禁止，新修建的居民房可能会大量进入房屋买卖市场，由于这类房子价格便宜，又按照商品房标准修建，对其周边的房价起到抑制作用，会受到大多买不到经济适用房又买不起商品房的人群的喜爱。目前这部分人在成都购房群体中占有相当大的比例，这势必分流成都较大的住房需求，缓解供需矛盾。总之，集体建设用地流转办法的出台，会使目前高热化的住宅市场降温，从而促使成都房地产市场健康发展。 办法的出台给购买小产权房的购房者吃了大半个定心汤圆，虽然办法并没有直接肯定小产权合法，但给小产权房或类似于小产权房的房屋进入市场交易留有余地。因此，从某种意义上讲，普通购房者可以放心购买那些纳入建设规划，按相关的程序完善手续的小产权房。3核心优势不变 前景依然向好由于小产权楼盘低廉价格的优势，小产权楼盘在片区内形成了价格洼地，加之办法的出台让小产权房可以进入市场交易，因此，周边的商品房在涨价时不得不考虑小产权房的存在，这在一定程度上牵制了周边楼盘价格上涨的速度。 这些楼盘分流了一部分购房者，在一定程度上缓减了商品房的供需矛盾。 “小产权房”，是指在农村集体土地上由开发商或当地村集体开发建设销售的房屋，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。这个“小产权房”的灰色市场，多位于城乡结合部，由于不缴纳土地出让金和各种税费，因而成本低、价格低。但是，由于城市土地级差地租的扩散效应，销售中仍然存在很大利润，这种利润诱惑使得当前城郊农村房地产的违规开发势头猛烈，难以阻止。 4. 未来发展趋势预测： 先有依附新居工程下“以租代售”的小产权现象，后有这个集体土地使用权流转管理施行办法，后者更像一个弥补政策。在上述办法出台之前，对于成都“小产权房”蔓延的现象，地方政府本着“不干预、不打压、不鼓励、不支持”的“四不”态度，某种程度上等于是默许了。依据办法，目前“以租代售”的小产权，虽然操作形式上有极大的商品房的买卖嫌疑，但某种意义上讲，老百姓可以放心购买这些纳入建设规划，按相关的程序完善手续的小产权房。可以借鉴的开发模式：目前，成都已经探索出了以土地经营权入股合作经营的邛崃模式和“土地换身份”的温江模式。以温江区为例，农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇。而整理的土地被出租建成“三邑盆景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“广州先锋园艺盆花生产基地”等，给当地带来了直接的经济收益。而这里的农民不仅全部成为居民，享受着与城里人一样的社保和医保，还能够从集体土地出租、入股中获得收益。和国内其他地方的“小产权房”由乡镇、村经济合作组织颁发产权证不同，郫县团结镇的“小产权房”，房产证是由县建设部门颁发的。在团结镇的“小产权房”基本是由郫县建设局颁发“村镇房屋所有权证”，上面规定：“房屋所有权在发生转移（买卖、交换、赠与、继承、入股、转让、判决等）、变更（改建、扩建、合并、分割、更名、改变用途等）、灭失（拆除、倒塌、焚没等）、终结等情况，权利人应该在30日内持本证及相关证件到房屋所在地村镇房屋产权登记机关申请登记。”这和“大产权证”并无二致，其中最关键的是上面注明：这种房子“5年之内可以私人买卖”，只是要“交纳20的交易税”。5. 对于小产权房的处理办法：第一，严肃查处占用耕地建起的违法住宅开发项目。18亿亩耕地这根底线不能突破，对开发商占用耕地参与“小产权房”开发获利的，政府要没收、罚款。今后，面对新的土地违法形式，应该制定专门的管理办法。对情节严重的，应该追究刑事责任。对违规购买村民住宅的应追缴非法收益，并作出应有的经济处罚，以维护法律和政策的尊严。对在建的占用耕地的“小产权房”应立刻停止。 第二，对在农村原建设用地上已开发出售的商品房，补办手续，予以合法化。此类情况例如，被称为“画家村”的北京宋庄镇中心区占地面积511.65公顷，其中的村镇建设用地480.69公顷就可以通过宋庄镇创意产业园的规划，分项目、分区域地采用各种并购形式，实现土地使用权的合法转移，从而实现合法化。与此同时，在此长期定居谋生，可向当地村镇申请农村户口，通过合法途径取得农村宅基地使用权，按标准向集体交纳宅基地使用费后即可获得土地使用权，在保证房屋与土地权属统一的情况下取得农村房产证。 附件：成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）第一章 总 则 第一条 为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。 第二条 成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。 第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。 第四条 市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。 区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。 第二章 产权代表界定 第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。 第七条 集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。 第三章 集体建设用地整理和储备 第八条 农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。 第九条 农村集体建设用地整理，按照“统一立项、统一管理、统一验收”的原则，与农用地和未利用地整理一并实施；条件暂不具备的，也可按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的原则单独实施。 第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。 第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。 第四章 流转管理 第十二条 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。 第十四条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。 第十五条 集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。 第十六条 集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。 第十七条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 第十八条 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 第十九条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转： （一）在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的； （二）在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的； （三）土地权属有争议的； （四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的； （五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。 第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。 集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。 第二十一条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。 集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。 第二十二条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理： （一）土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。 （二）土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法第二十条的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同； （三）土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。 第二十三条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。 土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。 第二十四条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。 第二十五条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。 第二十六条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。 集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。 第二十七条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。 第二十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。 第二十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。 第三十条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。 第五章 宅基地流转 第三十一条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。 依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。 第三十二条 远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。 第三十三条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。 第三十四条 鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。 农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。 第六章 地价和收益管理 第三十五条 区（市）县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。 第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。 第三十七条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。 农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。第七章 附 则 第三十八条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规