天津河之隔两重天：房价的虚拟因素.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632河之隔两重天：房价的虚拟因素天津以河立市，日出之方为河东区，日落之地为河西区。穿市而过的海河并非“柏林墙”，两岸的土地、市民、文化亦无本质区别。但恰恰是几乎对窗而望、鸡犬之声相闻的隔岸楼盘均价每平方米有千元之差。差在哪里？真的是物业价值有千金之别吗？否，这是房价中的虚拟因素在作怪。虚拟者，非物质因素也。下面我们就对房价中虚拟因素的结构、效应及其控制稍展开分析一下。 一、房价虚拟因素结构房价的虚拟因素结构在现今的历史条件下，至少应包括以下五个要点：1、开发虚拟。开发商借助现代媒介，在市场推广上狂炒滥吹，夸大其辞。或刻意包装，把东施装扮得倾城倾国，或标新立异，时不时的推出个楼盘新概念，让赶潮（流）一族落入罗网凡此种种，机关算尽，溢价出售，形成了房价的虚拟部分。2、置业虚拟。消费心理和行为上具有强烈的传染性（所谓流行）特征，加上中华民族长期以来形成的择邻而居的传统，再有现代社会浮躁情绪以及集团购买所形成的比富虚荣作怪使得人们特别是一些有钱人在买房时过多地考虑物业的虚拟因素，忽视了房屋本身的物之所值，在这种“城中好广眉，四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。3、景气虚拟。经济发展上的过热，使得开发商和买房者都对未来充满信心，供方前景一片光明，买方预期十分美好，好地块、好房子似乎太少了。于是乎，房地产企业盲目上项目，高息揽资，推动了房屋成本上涨，置业者超价买房牵引了房价上调。在一片景气的假象中，房屋成交价格中已经包含很大一部分“泡沫”，一旦经济宏观上调整，房价虚拟泡沫就会破灭。4、导向虚拟。城市建设规划上的区域指向，可以使既定区位的物业价值加速上升，大型基础设施公建的定点，甚至可以使本年开发上的不毛之地一夜间千金难买。城区商业金融中心的变迁、兴衰和转移，会明显改变所在区域的物业价值，新的商业金融中心区位的房屋往往会超出所值。社会房屋政策的变化，会明显影响房价预期，产生虚拟成分。5、人文虚拟。住宅上的历史传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估，使结论偏离客观水准。古人曾有“宅，择也，择吉处而营之也”（汉刘熙”）的说法，被认为是风水地的楼盘价值可能被高估，而被认为是“凶地”（曾被作为坟场、刑场）的新建小区在营销上可能会受到一些置业者的抵制。同样，小区的文化环境、居民成分的明显差异，也会产生房价正负虚拟。二、房价虚拟的因势利导正如虚拟资本对经济会产生正反两方面影响一样，房价中的虚拟因素对物业市场和房地产业的效应也有正负之分。正效应表现在：适度虚拟会产生一个超出产业实力本身的推动力，启动市场，繁荣区位，造就乐观预期，形成开发与置业热点，此于产业应该说是有益而无害的。负效应表现在：过度的虚拟会扭曲房价真实结构，抬高物业整体价格水平，造成市场的虚假信号，从投资和消费两方面误导产业发展，从而产生局部和全局上的过热，形成泡沫，此于产业有害而无益。古人云：凡事应因势利导。对房价中虚拟因素效应，我们应该扬其正而弃其负，政府、开发商和置业者都要有一个正确的态度，争取对房地产业最好的影响。具体地说：1、政府。作为房地产市场的调节者和房地产行业的管理者，政府主管部门对房价虚拟因素的态度和导向十分重要。为了将虚拟因素控制在一个适度的范围里，政府主管部门应采取一系列措施：a、进行宣传教育，引导市民树立正确、科学的宅居观念，摒弃非科学的择居思想，从头脑中铲除在房屋价值评估上的非理性虚拟因素；b、及时公开房地产市场供求信息，开发成本透明化，发展过热时及时调控，按灭泡沫，适时公布房屋政策调整情况，使居民形成合理的预期，防止虚拟出轨。2、开发商。作为房屋产品生产和供给的主体，开发企业要正确对待自己的楼盘，正确对待市场，正确对待消费者。对厂商来说，消费者是衣食父母，市场是试金石，质量是生命。弄虚作假可以一时蒙混，但不可能永远奏效。房价中虚拟因素的效应如何，开发商在其内十分关键，我们认为：a、项目开发要正确分配成本，控制虚拟因素上的开支。据资料分析，国际上一般国家住房开发成本中“建安费”占72，我国同项费用为42，后者只相当于前者的58，低30个百分点。相当一部分成本费用花在了支持虚拟因素的过分开支上；b、楼盘推广最根本的是采取信誉营销，巨额价值商品，讲究的是它的耐用性、长远性，言过其辞，夸大虚拟因素，谁还敢信。3、置业者。在正确对待房价虚拟因素中，置业者起着最终的决定性作用。买房人，在天花乱坠的开发虚拟前能头脑清醒；在一片莺歌燕舞的经济景气时能保持冷静；在无限光明的规划导向中能正确抉择；在根深蒂固的宅居习惯里能扬正弃邪这样，在形形色色的虚拟因素面前就会不为所动，使过分虚拟徒劳。因此