2007年广州土地市场分析和2008年展望.doc

2007年广州土地市场分析和2008年展望合富辉煌集团市场研究部提要：土地是用来盖房子的，但在2007年，政府把土地作为抑制房价上涨的重要手段来使用，土地在发展商手中变成上市融资的资本运作工具;地王频现，而地王近邻却是政府安排用于抑制楼价的限价房用地。土地价值在2007年被发挥得淋漓尽致，土地的另类作用完全超出人们的惯性思维。2008年将是“货币从紧、土地从严”调控之年，热土还能热多久？我们尤为关注。一、2007年广州市一级土地市场总体概况。1、2007年各类经营性开发用地成交4.64平方公里，收取土地出让金207亿元，创历史新高。2007年广州市十区出让经营性开发用地464万平方米，同比2006年增加124% ，其中： 商品住宅用地成交294万平方米，占总量63.3%; 商业、商务金融用地（主要分布在萝岗区和天河区的珠江新城）成交76.73万平方米，占总量16.5%; 工业用地（分布在萝岗和南沙两区）成交74.75万平方米，占总量16.1%。2007年共收取土地出让金207亿元，比预算的90亿元增收117亿元。2、外围区域土地出让大热。2007年广州市萝岗、番禺、花都、南沙四个外围行政区土地成交活跃，合计占全市总量83% 。其中萝岗区成交208万平方米，占全市总量45% 。萝岗区近期建设发展迅速，居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求较大。3、商务用地受港资及本地上市房企追捧。本地上市开发企业对商务用地喜爱有加，颇具实力的港资开发商也纷纷进驻广州，导致商务用地竞争激烈，目前琶洲、珠江新城商务用地“地王”每平方米楼面地价已超过1万元。另外，“强强联手”已成为一种共赢的拿地开发模式。位于广州珠江新城内的猎德村是广州第一个城中村改造项目，该村拆迁腾出一块商务用地，面积大、总价高。富力、合景联合体以46亿元拍得之后，港资新鸿基公司随后加盟投资。二、2007年广州商品住宅用地市场特征。1、成交量、成交价大幅上升。成交量： 上半年出让6宗，下半年放量供应，全年共成交55宗土地; 成交总用地面积294万平方米，比2006年增加101%; 成交总建筑面积533万平方米，比2006年增加92%;“三限双竞”土地可建筑面积409万平方米。成交价： 全市十区平均楼面地价4217元/平方米，同比2006年上升74%; 其中非“三限双竞”地平均楼面地价4622元/平方米，同比2006年上升66%; 其中“三限双竞”地平均楼面地价1868元/平方米，同比2006年保持平稳。2、外围区域及金沙洲地区商品住宅用地成交活跃。萝岗、番禺、花都、南沙四区商品住宅土地成交面积占总量80%，总建筑面积占总量67%。白云区金沙洲地区居住用地供应充足。 3、六成出让土地由上市公司购得。2007年股市与楼市紧密关联，已上市的开发公司充分利用资本市场拓宽融资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码，土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩，刺激股价，上市公司手握巨资竞拍地块，其直接结果就是土地价格不断创出新高，一个个“地王”闪亮登场。4、“三限双竞”地块限价房对“地王”项目房价产生牵制作用。2007年广州市继续公开出让“三限双竞”土地。“限房价”、“限户型”和“限销售对象”是“招拍挂”土地出让模式的重要创新，由原来只对土地竞卖，扩大为对房价、地价和户型、销售对象等数项内容同时或分别控制。广州市规定“限房价”以不高于同地段同类型住宅产品均价的70% 为上限，意在控制房价的上涨趋势。“限户型”以90平方米以下套型占70%为下限，意在确保套型面积比例符合国家政策规定。广州市政府近二年推出的花都、萝岗、番禺和白云区金沙洲的限房价地块均紧贴着“地王”，对“地王”及周边项目定价形成压力。5、烂尾地捆绑出让收效显著。调控楼市供应的主旨，也体现在旧城区闲置土地“招拍挂”出让的创新中。广州在今年拍出的9块“烂尾地”采取了“肥瘦搭配”的方式，把三块或二块闲置土地“捆绑”出让，避免了非优质闲置地块无人问津的现象，有效盘活“烂尾地”资源增加住宅供应，这些地拍卖还明确规定有闲置土地的发展商不能竞买。开发商对烂尾地争相竞投的原因： “中调”机遇让开发商看好中心城区前景; 地处繁华中心黄金地段，周边配套成熟。可开发用地日渐稀缺，投资价值高; 烂尾地一般不限户型，地块小，总地价相对不高，利于中小发展商参与。但值得注意的是，政府把一些烂尾地块的被拆迁户拆迁补偿及安置等问题留给开发商解决，日后有可能发生“钉子户”等拆迁安置纠纷，延迟地块开发。6、政府继续加大闲置用地处置力度。2007年广州市政府根据国家有关政策及“穗七条”要求，进一步加大闲置土地回收力度，盘活存量土地，加大老城区住宅用地供应量。根据广州市国土房管局2007年12月公布的数据：对广州市领取了建设用地通知书的闲置土地已基本清理完毕，共收回1366宗、25.9平方公里的闲置土地，还有281宗、9.06平方公里涉嫌闲置土地正在处理之中 。三、2008年广州土地市场展望。1、坚持以体现土地价值及公平竞争的“招拍挂”方式出让土地。2008年1月8日广州市政府挂牌出让天河区员村二横路广州绢麻厂地块。绢麻厂这块地在2001年5月曾拿出来拍卖，因为无人应价而流拍，今次有8家大开发企业参加竞买。经过228轮竞价，恒大地产以41亿元买下这块地，楼面地价13053元/平方米，比2001年5月首次拿出来拍卖时的底价高出13倍，创下2008年首个“地王”。据不完全统计，从1997年到2002年6年间广州市政府在城市中心区共推出44宗土地实行“招拍挂”出让，其中成交28宗，无人应价16宗，失败率高达37%。究其原因是当时开发商们“手上有地，心中不慌”。当年发展商通过划拨等各种不必竞争的渠道，以低价买入土地的情况十分普遍，今天看来这完全不是市场经济要求的、公平竞争的做法，土地价值被严重人为低估，稀有的国土资源不断浪费和流失。而且划拨土地价格随意性确定很容易形成腐败，也因此有土地官员受贿而有意压低地价被判刑的例子。广州市20年来坚持推行招拍挂方式出让土地，走在全国前列，同时也招致一些人的质疑，认为招拍挂是推高地价从而推高房价的重要原因。其实地价和房价的关系并非单一的谁决定谁的因果关系，它们是既互相联系、互相影响又互相制约的： 房屋建造在土地上，因此地价和房价有不可分割性，其中一方的变动必然会连锁反应到另一方，大多数情况下其变动趋势是一致的。 由于房屋和土地在不同阶段分属不同的所有者（政府、开发商、购房者），地价和房价的最终形成分别取决于这些不同利益的所有者之间利益博弈的结果，因此，地价和房价又并非完全一致，有时甚至相反，高地价未必高房价（例如限价房地块旁边的地王房价就未必高得起来），低地价也未必低房价（例如珠江新城住宅楼面地价平均3000元/平方米以下，2007年平均房价却高达20000元/平方米以上），因此，以招拍挂方式出让的地价高低跟房价高低没有必然的因果关系。2、广东将严控土地资源的使用。中共政治局委员、广东省委书记汪洋最近在广东省委十届二次会议上说：“全省可供利用土地资源严重不足，全省人均耕地面积只有0.032公顷，相当于全国平均数的1/3，远低于联合国划定的0.053公顷的警戒线。”中共广州市委书记朱小丹在同一个会上说：“广州市1500万人在7343平方公里的范围内生活，而且人口还在增加，城市建设用地资源严重透支按原有规划，到2010年，广州的建设用地规模为1330平方公里，但这个数字早在2006年便被突破，超出了230平方公里。广州城市的承载力已经近乎到顶！”广东省国土资源厅招玉芳厅长也在会上说：“广东提出2011年要实现生产总值超过4万亿的目标，如果按照2006年每新增1亿元GDP需要用地146亩来计算，今后几年每年需要新增建设用地41万至45万亩。然而，根据国家有关规定和规划，每年给广东的建设用地只有24万亩。”“到2010年，建设用地我们用完了，耕地保有量我们保不住。未来的发展看，土地确实成为一个很大的问题”3. 广州2008年弹性供应土地2.54平方公里，出让金预算收入翻一番。住房供不应求推升房价，迫使政府只好通过出让大量土地给开发商建造住房满足市场需要。2007年初，广州市公布“穗七条”调控措施，承诺从2007年起连续三年每年供应土地5平方公里（含1平方公里保障住房和4平方公里商品住房用地），据广州市国土房管局公布的截至2007年8月的统计数据，未完成对外销售的商品住宅用地有11.8平方公里，加上9月以来几次出让的土地，广州市商品住宅用地不算少。2008年2月3日广州市政府公布2008年住房建设计划，修改了原“穗七条”三年内每年供地5平方公里的承诺，提出了“根据市场需求，交易量，交易价格等房地产市场运行情况，规范、合理、有序地实施商品住宅用地供应”的思路，2008年商品住宅用地将在2.54平方公里（建筑面积7501000万平方米）范围内弹性供应。据广州市财局向市人大会议递交的2008年预算报告中，土地出让金预计收入180亿元，比2007年预算翻一番。4、解决建设用地紧缺措施落在盘活闲置土地和提高土地使用率上。经济要发展，土地就这么多，不可再生，政府将把盘活闲置土地，改变目前大量低效率低价值使用土地资源状况，提高土地使用率作为今后调控土地重点。5、劳动密集型产业向粤北和东西翼大转移，减轻人口和土地压力。2007年3月广东某大开发商在全国两会期间预言：珠三角商品住宅价格几年后不会低于1万元/平方米，他的依据是基于珠三角劳动密集型产业所带来的人口快速增长对住房价格上升造成压力。事实上，2007年我省人口有可能达到9450万，成为第一人口大省。对此，汪洋书记指出：“如果我们就经济抓经济，不把减少人口数量、提高人口素质、转移劳动密集型产业、减少常住人口等问题摆上位置，拿出举措，认真解决，广东就永远无法在GDP、城乡居民收入的人均水平上成为全国的排头兵，就始终难以创造社会治安的高水平，就长期不能建设优美的人居环境。” 广州市在全省规划布局的8个产业转移园区已正式启动，番禺区与清远市清城区正式签订产业转移工业园区共建协议，4家番禺