2006年长沙莱克辛顿酒店项目市场调查.doc

莱克新顿酒店项目市场调查分析报告 1、交通条件长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，是长株潭经济一体化的核心城市，境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193km，等级公路3361km，公路密度达到42.74km/100km2；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。芙蓉区地处省会长沙的中心，是长沙市的窗口城区。五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。2、行政区域和人口状况长沙辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县，总人口613万，总面积11819km2；其中市区常住人口199万，市区面积556 km2，城区面积186 km2。芙蓉区总面积40.8 km2，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局），省委、省军区（二院）省军区等60多个单位和部门云集区内。从全市各区县（市）人口密度情况看，芙蓉区人口密度最大，每平方公里达8486人。3、区位条件长沙具有明显的经济区位优势。既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件。近年来，长沙已成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、连南接北的重要枢纽作用。而从全市五个区域来看，芙蓉区的区位优势最为突出，在该区云集各类国家银行和湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点；长沙市70%的三星级以上的饭店分布在该区域内；高档写字楼鳞次栉比，众多国内外企业、文化新闻单位聚集于此，商务活动和文化十分频繁，芙蓉区已经成为了长沙的商务中心和文化中心；长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽重点单位也都在芙蓉区内。（二）经济环境长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一，拥有良好的农业自然生态环境，是全国重要的商品粮生产和农业科研基地，同时也是中南地区最重要的商贸中心城市。2006年长沙市生产总值(GDP)突破11780.7亿元，城市人均可支配收入达13924元，同比增长12%，招商引资473亿美元，同比增加17%，实际到位资金12亿美元。芙蓉区区域经济在“十五”期间也实现了跨越式发展。五年来，GDP年均增长16%，总量较5年前翻了一番多；地方财政收入年均增长41%，总量较5年前翻了两番多，绝对值连续五年保持全省城区第一。区域经济综合实力领先全省、跻身中西部城区前列。2006年该区地方财政收入达到10.69亿元，比2005年净增2.19亿元；地方财政收入绝对值连续5年保持全省城区第一。2006年，城乡居民可支配收入分别达到12967元和7216元，多项主要经济指标位居全省城区前列。居民恩格尔系数为36%，因此可以预测居民将有大笔的可支配收入会纳入到旅游、休闲等消费方面。1、商贸环境长沙区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。全市目前共有商贸企业5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。在长沙市十五规划中明确将芙蓉区的区域经济定位为商业区，该区域包括五一广场、芙蓉广场、袁家岭、火车站、马坡岭等五个商圈，有三湘南湖大市场、马王堆陶瓷建材城、万家丽建材超市等专业市场群体和友谊、阿波罗、家润多、新一佳等高档综合超市群体。根据2007长沙市第一次经济普查主要数据公报，2004年末，长沙市五区中，芙蓉区是拥有法人和产业活动单位最多的区域。2、会展经济长沙具有优良的会展设施和会展人才。目前会展场所面积已增加到20多万平方米。有10多家配套齐全、功能优越的会展场所。这些场所可适应各类大型国际国内经贸、体育、文化、科技会展活动。2005年，长沙市全年共举行223个会展活动，同比增长47.7%，直接收入3.1亿元，带动相关产业收入28亿；2006年各类会展活动312个，同比增长40%，直接收入4.5亿，带动相关产业收入40亿，其中四分之一为旅游业收入。长沙市已被列为2006年全国十大优秀会展城市之一。2007年预计会展活动将达400个，预计同比增长28%。（三）旅游环境长沙是中南地区首批中国优秀旅游城市，长沙自然风景、人文景观星罗棋布，历史遗存众多，旅游资源十分丰富。全市共有旅游区（点）66处，其中国家级风景名胜区10处，国家4A级旅游区（点）4处，国家森林公园2处。长沙城内共有33处文化遗址、6处古城遗址、47处名人墓冢、30处古墓葬、13处近现代革命纪念地、25处名人故居，特别是岳麓书院、灰汤温泉以及马王堆西汉古墓、走马楼和孙吴简牍等久负盛名，著称于世。截至2006底，星级饭店86家，客房11723间，床位27617张。2006年，接待入境人数40.63万人次，占全省接待入境人数90.71万人次的44.8%，同比增加59.02%。芙蓉区环境优美，有独特的历史文化遗产。历史上芙蓉区是楚汉古城长沙的中心，历代行政治所驻于区内；区内有杨家山和浏城桥楚汉墓群遗址、西汉定王台、宝南街鲁班庙、马王堆西汉古墓和走马楼三国吴简，具有人文旅游资源开发的广阔前景。同时，交通设施发达、旅游配套设施齐全，这些都为芙蓉区旅游业发展提供了保障。（四）未来发展环境1、未来发展方向长沙发展环境报告指出：今后，长沙将重点发展连锁经营业、现代物流业、电子商务业、交易会展业以及现代批发市场。力争到2007年，确立连锁商业在商贸流通业中的主导地位。用1015年的时间，将长沙建设成为南至广州、北抵武汉、东达江西、西及重庆之间，并能辐射西南、西北及长江流域部分区域的现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。根据长沙市旅游业发展总体规划，长沙市旅游产业将定位在国民经济新的增长点和支柱产业，其发展速度将适度超前，旅游业增长速度要相应高于第三产业平均增长速度，旅游业将成为长沙市第三产业的龙头。长沙作为文化休闲娱乐之都的发展战略正在逐步推进，5+3城市群的发展也有了新的进展。在芙蓉区十一五规划草案中提出：到2010年，销售收入过10亿元的商贸零售企业达到5家以上的目标。同时，制定了建设和壮大酒吧、精品服饰、电子科技、通讯器材、特色美食、仿古文化等六大特色街市；大力发展餐饮休闲娱乐业；积极发展社区服务业等战略规划。芙蓉区的“十一五”计划通过规划引导、大力发展楼宇经济、优先发展现代服务业等举措加速商务中心区的发展，凸现芙蓉区的长沙CBD地位。计划到2010年，培育20栋以上税收过1000万元、15栋以上税收过2000万元的标志性楼宇。2、未来政策与政务环境政府将日益完善法制保障体系，逐步改善政务环境，加大政策扶持措施力度，创造优良的发展软环境，为区域的未来发展提供极大的推动力。经济秩序良好。近年来，长沙把依法打击经济犯罪和反腐败斗争作为整顿和规范市场秩序的重点，集中开展了打击制售伪劣商品、制贩假币、金融证券犯罪、传销活动、走私贩私及涉税犯罪等专项行动。全市减少各类行政审批事项505项，仅保留296项。推行重大项目政务服务全程代理制，审批效率极大提高。积极倡导诚信服务，建立诚信政府，公务员队伍依法行政能力得到了进一步提高。目前全市公务员队伍中具有大中专文化以上学历的占90%。政策环境日益宽松。市政府明确表示从2002年起，连续5年市财政每年安排1亿元以上工业重点发展项目引导专项资金，在投资导向方面，明确降低外资和民营经济的准入门槛，鼓励外资和民间资本投资。特别是近三年，利用内外资总额每年以50亿元的速度递增，在全国34个大中城市中排第12位。金融安全体系日趋完善。据世界银行发展研究部评价，2003年长沙企业已有80%可能得到金融机构的贷款，这一指标在中国重点城市排名第二，企业研发投入居第11位。人居环境日渐优美。几年来，新建城市干道40多公里，拓改城区道路10多条，提质改造背街小巷150条，改造棚户区近60万平方米，城区环境明显改善，城市功能整体增强，城市品位不断提升。随着湖南卫视在全国的影响，有很多的选秀节目，每年的电视金鹰艺术节的兴起给长沙旅游业带来了非常好的时机。（一）市场需求分析综合芙蓉区的区域特点、经济发展状况、居民消费情况以及其他的酒店的市场调查。，将莱客辛顿大酒店潜在的目标客源确定为以下几种类型：（1）外来旅游者（包括观光旅游者和商务旅游者）；（2）本地普通居民；（3）本地商务人员。市场机遇1、中部经济的崛起和泛珠三角区域经济合作随着“中部崛起”战略的实施，国家对中部地区的政策支持力度将进一步加大。泛珠三角区域经济合作不断深化，湖南大力推进“三化”进程和优先发展“一点一线”地区，长株潭经济一体化步伐加快，5+3城市群的发展，这些将都为芙蓉区饭店业加快发展提供一个良好的外部环境。近几年，长沙的基础设施和产业发展取得长足进展，发展环境不断提升，比较优势日益明显，在未来几年内必将保持持续快速健康协调发展的势头。2、政府的城市发展战略市政府确立了“东提南进、西拓北聚”的城市发展方略，包括城市建设的提速、中心商务区地位的深化、楼宇经济的培育、现代服务业、传统服务业、高科技工农业的发展，这些政策将为饭店的发展带来巨大商机，为芙蓉区经济的可持续发展占据高地，也必将为本项目的发展带来机会。3、项目的更新改造为其带来新的发展机遇在停业多年之后，随着劳动大厦的兴建和投资方的关注，本项目迎来了新的发展机遇和塑造新起点的机会。在宏观经济稳定发展的背景下，饭店将迎来“紧跟市场需求、重塑饭店形象、寻找市场空白、重获经营效益”的好时期。市场挑战1、现有竞争对手的挑战 尽管目前长沙市饭店的供需关系还没有超出正常范围，但芙蓉区是长沙的各类饭店高度密集、竞争异常激烈的地区。饭店激烈的竞争预示饭店微利时代的到来。这对本项目的整体规划和未来的经营管理无疑是巨大的挑战。2、未来竞争对手的威胁随着城市经济的快速发展，还有更多的新饭店要进入这个市场。饭店市场可说是瞬息万变，芙蓉区饭店行业尤其如此。如不能尽快进入市场，树立市场地位，在一定的范围内形成品牌效应，市场机会就会被抢占，投资回报率必然会降低。3、顾客群体的需求变化加速饭店顾客群的消费观念逐渐成熟，对饭店的要求不断提高。近年来，随着饭店市场产品的快速变化，饭店市场出现了顾客需求变化加快的趋势，这对本项目既是挑战也是机遇。饭店在整体规划时需要预测未来发展趋势，并考虑产品适应顾客消费需求的时效性。因此，饭店在产品的设计和管理理念等方面必须具有一定的前瞻性和创新性，才能保证酒店店在一定时期内拥有竞争力。二、微观环境分析（一）市场需求分析综合芙蓉区的区域特点、经济发展状况、居民消费情况以及小天鹅大酒店原有的客源结构，将小天鹅大酒店潜在的目标客源确定为以下几种类型：（1）外来旅游者（包括观光旅游者和商务旅游者）；（2）本地普通居民；（3）本地商务人员。1、外来旅游者需求情况为了更有针对性地设计莱克辛顿酒店的产品，该部分调研工作集中在芙蓉区的部分饭店展开。调研目标确定为莱克辛顿酒店过去的竞争对手以及未来的潜在竞争对手，选取了4家四星级饭店、4家三星饭店和3家经济型饭店作为调研饭店，这样可以很清楚地了解被试所选择饭店的类型、档次。调研对象确定为从长沙以外的地区来长沙旅游或公务，并且入住上述饭店的客人。抽样调查共发放了200份调查问卷，获得有效问卷167份。其中，在四、五星级饭店获得的有效问卷为57份，三星级为61份，经济型为49份。调查结果显示：（1）样本的人口特征及收入水平：样本中男性为主，有91人，占54%（见图1-1）；其中30岁至45岁之间的男性为74人，占总人数的81%；78%的顾客月人均收入在3000元以上（见图1-2）。图1-1 样本中男女性别构成图1-2 样本中人月均收入水平构成（2）外来旅游者出行目的：出行目的选项中，观光旅游和公务达111人占总人数的68%；（见图1-3）其中，因为公务出行的32位旅游者中，女性客人有13人，占公务旅游者的41%（图1-4）。选择不同类型饭店的顾客各种出行目的所占的比重也不尽相同。（见表1-1）图1-3 样本中游客出行目的构成图1-4 样本中商务客人性别构成表1-1 外来旅游者出行目的细项表公务观光旅游购物寻亲访友其他总计四星级331113957三星级2419131461经济型52958249总 计327972425167（3）选择的客房价格范围选择入住四星级饭店的57个样本中，房价范围集中在201-250元和251-300元价格段；选择入住三星级饭店的61个样本中，房价范围集中在201-250元价格段；选择入住经济型饭店的49个样本中，房价范围集中在150元以下价格段。（见表1-2）表1-2 外来旅游者选择客房价格范围一览表（单位：元/间天） 价格范围酒店类型500合计四星级162974157三星级24810161经济型3115349合计31176739841167（4）入住的房间类型：选择四星级饭店的57个样本中，住标准双人间的客人最多，有32人，占该组样本数的56%。选择三星级饭店的61个样本中，住标准单人间的客人最多，有40人，占该组样本数的66%。选择经济型饭店的49个样本中，住标准双间的客人最多，有35人，占该组样本数的71%。小结：（1）和本地客源相比，在外来旅游客源中，女性客源的比例相对较高，饭店应积极关注女性客源市场，尤其是女性商务客人。一些饭店也因此特别开设了女性楼层或女性客房，如君逸康年饭店、南方明珠大饭店等。（2）本次调查是在五一长假期间开展的，所以观光旅游客人所占比例最高，但是，也应该看到，即便是在五一长假这种旅游黄金周，因公务出行的客人比例还是很高，达到了19.2%，这也从某种程度上说明，商务旅游者和本地客人仍然是该区域内的饭店的重要客源。2、本地普通居民需求情况芙蓉区常住人口43.18万，流动人口6.67万，流动人口占常住人口的15.44%，流动人口以进城务工农民工、外地投资经商人员为主。结合小天鹅大酒店的具体地理位置，本次调研将地域确定为城南路以北、营盘路以南、车站路以西、沿江路以东，以芙蓉苑小区为中心，2.5km为半径的圆圈范围内。本次市场调研在步行街、芙蓉广场、烈士公园附近，进行了抽样调查，共发放了200份调查问卷，收回有效问卷183份。调研采用访谈式和问卷式调查相结合的办法，调查对象限定为曾经在长沙的饭店入住过的本地居民。调查结果显示：（1）样本的人口特征及收入水平：男性为144人，占78.7%。其中30岁至45岁之间的男性为102人，占总人数的56%；74%的被试月人均收入在3000元以上；84.7%的被试月娱乐消费额超过600元。（见图1-5、图1-6） 图1-5 样本中本地普通居民性别构成 图1-6 样本中本地普通居民人均月收入构成（2）入住动机：有78人入住本地饭店的原因是为了打麻将，占总人数的42.6%。（见图1-7）图1-7 样本中本地普通居民入住饭店动机构成（3）麻将客选择的饭店类型183份问卷中，有27个人选择会在高星级饭店打麻将，有51个人选择在三星级，有17人选择在经济型饭店，有14人选择其他，有74人该题没有做答。（见图1-8）图1-8 样本中本地普通居民打麻将选择的饭店类型（4）客房价格范围根据被试以往的消费体验，56%的人选择的客房价格为200250元/间天。小结：（1）在本地客源市场中，30岁至45岁之间的中年男性仍然是饭店客房产品的主要客源。（2）项目所在区域居民购买力较强，消费意识强烈，有现实和潜在的客房、餐饮、娱乐等方面的市场需求。（3）麻将客源占据了相当大的比例，而且该部分客源非常注重饭店的设施设备、地理位置以及饭店的环境氛围。（4）超过半数的受访者能够接受的客房价格（元/间天）在200至250之间。一、中国酒店业市场环境分析纵观2008年,几乎全部的政府和企业都表示2009年将是全球最艰难的一年.世界经济的衰退，原材料和人工成本的大幅提高，加上金融危机的导火索，让全球跌入百年以来的经济谷底。并购造就中国真正的国际化酒店集团关键词：10%的出租率这是任何酒店难以想象和接受的,但2008年这个数字在许多酒店的报表上每月都出现,而2009年年初这样的数字已经在更多的酒店报表上出现。经济危机下，最难生存的将是众多的单体酒店。与国外酒店高集团化程度形成强烈反差的是：中国酒店绝大部分是单体自营，即使是集团，也大多属于资产集中、管理分散的方式。早在上世纪50年代，随着交通运输业的迅速发展，许多大的酒店集团应运而生，并从某一国家内的集团逐步向全球发展。目前，全世界较大的酒店集团已达几百家，控制着全世界客房总数的绝大部分，并产生了三大巨头的洲际、喜达屋和希尔顿饭店管理公司，这些集团酒店在资金、技术、人才、设备设施等方面具有雄厚的实力，对所属酒店统一经营模式，从而实现高管理水平、高服务质量和高经济效益。根据相关统计资料，中国经济型连锁酒店业从2000年不足30家酒店、3000余间客房，发展到2007年年末近1700家酒店、18万多间客房。目前，已有100多个品牌在运营，并且已经涌现出一批业内知名品牌，如概念家、如家、莫泰连锁、7天连锁等，有的品牌已经在国外成功上市，面对经济型酒店在中国迅猛的发展态势，在金融危机之下，或许不能凸显其效应，但是危机过后，人们的思想得到放松，第一个得到缓解的行业将是旅游业，加上危机时期国家刺激消费的宏观调控政策积淀，市场上资金充足，资本市场将再次恢复到通货膨胀状态，经济性酒店的前期规模运营将在此时凸显出强势张力效应。 酒店信息化开源节流经济的衰退让传统企业的利润节节下降，原材料和人工成本却步步高升，进一步加速企业的现金流失衡。如何降低成本，保住利润是所有企业面临的最大问题。开源成为瓶颈时，节流就成为企业生存和发展的基本之道。2008年底开始，各个行业实施大规模裁员，世界500强中许多企业裁员高达20%-30%，一时间所有员工岌岌自危。酒店行业并没有成为特例，许多集团的高管在服务几十年后都黯然离职。靠裁员和控制费用能达到根本的节流目的吗？其实不然！尤其是中国的酒店业企业，都还处于上行期，并没有达到人员饱和和市场完全竞争的状态。成本难以控制的根源在于没有科学的管理工具和方法，流程的混乱、工作的低效、从业人员素质的参差不齐都使得成本无法量化地管理。绝大多数中国酒店的管理还是停留在纸笔记录和领导的指示上，即使在使用类似PMS等管理系统，也仅仅是数据记录的工具，而很少用于数据分析和收益管理。花费数万，甚至上百万的PMS在相当多的酒店仅仅等同于电脑中的Excel表。而数百家中国酒店集团有CRS（集团中央预订系统）不到30家，运营得当的不到10家，而这10家中绝大多数不是星级酒店集团，反倒是经济型连锁酒店。市场空间巨大在国际上，经济型连锁酒店与豪华酒店的比例为7：1，而在中国，这个比例是倒置的。星级酒店和小旅馆在中国以自己的生存方式野蛮生长，两级的服务差距给经济型连锁酒店留出了巨大的市场空间。现在的经济型连锁酒店行业远未达到饱和的程度，实际上竞争更多地集中在经济型连锁酒店和普通饭店之间，而非经济型连锁酒店之间。只要进入这个市场，几乎没有空手而归的。二、长沙酒店业市场环境分析在经历了，20世纪80年代的平稳、90年代的疯狂投资、21世纪最初5年的疯狂淘金之后，长沙酒店业逐渐走上了理性之路。随着社会的发展以及受全球经济形势的影响，长沙酒店业也不断的在调整或转型，针对四、五星级高端酒店和定位低端的经济型酒店成为今后酒店业发展的两个主流方向。2004年，中州国际集团高在长沙开出了第一家快捷酒店，短短几年的时间，快捷酒店在长沙遍地开花。快捷酒店的风行，在于消费者这一酒店形式的接受，与三星级以上的酒店相比，快捷酒店没有奢华的设施和高附加的服务，与普通的旅馆、招待所相比，快捷酒店的设施更时尚、整洁、卫生，这样的消费模式，对于湖南这样一个发展中的城市来说，具有巨大的潜在消费空间。然而，这样的好景并不长。2006年下半年，中国房产价格增长趋势就开始走下坡路；2007年继续走低；2008年一场“金融海啸引发全球性经济危机”，同时也为酒店业的“快捷风”划上了“休止符”！这一现象的背后，有着多方面原因的存在。一是由于长沙快捷酒店行业门槛低，有的是把昔日旅馆、招待所稍作改造就开张，甚至大多数是跟风，导致了“快捷酒店”发展过热；二是对市场缺乏分析判断，出现了非理性的发展误区；三是设备设施、服务模式、投资心态上的同质化非常严重，导致竞争激烈，甚至竞相降价的恶性竞争；四是快捷酒店的迅猛发展，在一定程度上给星级酒店带来了冲击波，间接引发三星级以下酒店业的竞争加剧。2009年后，“金融危机”为全民企业经济上了一堂别具现实意义的“成本经营与控制”的课程，考虑到通胀因素的影响以及商务酒店的抗风险能力，快捷酒店仍将有发展空间，特别是在二、三线城市和农村市场将成为快捷酒店的下一波热点。同时随着经济的发展，郑州提出来“打造中部的商贸旅游中心城市和打造会展城市”，将拉动酒店业会展业的发展。郑州是会展业起步较早的城市，随着国际会展中心承办高层次展会机会的增多，大大刺激郑州酒店业需求，同时也对酒店业提出更高的商务需求。每次在长沙举办全国性大型会展的时候，长沙的酒店客房都相当紧俏，比如说展会期间70万的客流量，长沙的酒店都不能满足会展需求。同时，湖南酒店业同质化现象严重。而由此带来的结果是，在供求宽松的市场环境下，由于酒店提供的是相同的服务和产品，那么价格竞争自然成为普遍的竞争手段，就会产生多数酒店效益不高的现象，甚至存在生存压力。因此，在突破同质化的道路上，为争取“淡季不淡”的效果，长沙的酒店业要长足地良性发展，必须不断地研究市场，找差异化经营方式，寻找切入点，形成独特的服务特色，塑造酒店服务品牌，提升自身的核心竞争力，逐步占领市场份额。三、长沙芙蓉区酒店业及竞争个案分析1. 芙蓉区酒店现状芙蓉区附近的酒店（旅馆）大小多达几十家。比如，紫东阁华天大酒店、君逸山水大酒店、今朝大酒店、新海悦大酒店等是四星级或三星级的酒店，其价格大致在300元及以上；其它都是一些档次较低的旅馆，其价格相对便宜，大致在150元左右，甚至更低，卫生、服务、硬件标准低。已建成的鑫地快捷酒店，是介于旅馆和星级酒店之间，标准间价位在120-180元。像这样的经济型酒店，价格适中，服务、硬件相符也匹配。针对莱克辛顿酒店豪华的配套设施，超强的物业管理设施，将要打造五星级的酒店。下面将53家酒店经营情况，客房规模，房间价格，开房率等做了一些描述。酒店名称地址房间数量平均房价开房率星级晚报大酒店芙蓉区晚报大道259号112间228元/间82三长来宾馆芙蓉区晚报大道附近58间118元/间83君逸山水大酒店晚报大道150号150间350元/间85湘苑大酒店晚报大道146号68间138元/间80顺之风宾馆芙蓉区晚报大道附近76间108元/间82今朝大酒店车站北路138号200间228元/间85三华信宾馆车站北路126号100间108元/间84华美大酒店车站北路111号120间128元/间81准三华天之星酒店车站北路33号121间158元/间82五星酒店车站北路43号58间88元/间蓝天宾馆远大一路118间138元/间80新天宾馆芙蓉区远大一路3号292间168元/间76准三紫东阁华天大酒店远大一路88号421间450元/间90五长沙如家快捷酒店远大一路53号221间179元/间84通通商务酒店远大一路华天边上138间146元/间81太平洋大酒店远大一路168号209间218元/间77黄金宾馆远大一路389111间118元/间78泰成宾馆长沙车站路128间108元/间79晓园宾馆车站中路火车站对面140间138元/间80凯旋大酒店长沙市车站路21号126间218元/间84三联京大酒店车站路火车站南边80个房间118元/间88万怡酒店长沙市车站路426号196间258元/间82准四三九楚云大酒店长沙市车站路149号148间178元/间84湖南丽华大酒店长沙市八一路42162间178元/间82南海宾馆八一路与蓉园路的交汇处198间238元/间77港岛大酒店人民东路9号（立交桥西南角）100间198元/间83准三名邸宾馆车站南路名邸小区88间108元/间74东一宾馆长沙市人民东路3860间148元/间80和瑞酒店车站南路正在装修中京广酒店长沙市桂花路附近95间128元/间79富通大酒店东二环一段60860间119元/间82美仑和一酒店东二环一段632号242间248元/间77新海悦酒店长沙市东二环一段66878间380元/间89三金利悦酒店东二环一段115688间138元/间72长沙延年酒店东二环外荷花路与马王堆路交界处98间198元/间74鑫都大酒店东二环一段684号(新海关北侧218间420元/间76四万盛大酒店长沙市万家丽北路（马王堆疗养院东侧68间218元/间75三三良大酒店万家丽中路一段90号110间68元/间75准三湖南汇客大酒店长沙市人民东路（杨家山立交桥西100间158元/间71东方之珠宾馆长沙市人民东路（杨家山立交桥边106间146元/间73恒和大酒店荷花路388号(万家丽广场东南角)88间118元/间76福海宾馆长沙市万家丽中路一段118130间138元/间78名府大酒店万家丽中路1段217号128间168元/间74天坤商务酒店人民东路一段86间128元/间芙蓉鑫天大酒店长沙市芙蓉中路一段310号109间119元/间83银华大酒店芙蓉区五一大道618号78间248元/间85三万代亚华大酒店八一路539号201套80%上城军天大酒店长沙市人民中路1号140间客房80%芙蓉华天大酒店长沙市五一大道176号291间84%四南方明珠大酒店长沙市展览馆路27号208间80%银河大酒店五一东路204间84%三友谊宾馆五一广场商贸特区，毗邻五一大道239间82%长城宾馆八一路与韶山路交汇的中心地段404间82%泰天大酒店开福区八一西路380号75间81%Motel168五一店五一东路77号285间80%以下是30家酒楼，饭馆调查了酒楼的规模，价位及特色：酒店，酒楼名称地址能承接多少酒席包厢特色价位金太阳如意楼车站北路168号80桌其中大厅34桌30个婚宴酒席没有最低标准冰火楼车站北路289号梦泽园商务楼三楼60桌大厅38桌20个最低668元/桌长沙窑餐厅晚报大道218号40个桌位浓郁文化色彩的餐厅锦福鲍鱼圣汤晚报大道时速风标大厦2楼30多个桌位15个主推鲍鱼海鲜巴陵活鱼城车站北路230号以鱼，家常菜为主抵挡消费秦皇食府车站北路33号40多个桌位分两楼中国文化餐饮第一品牌福满三湘食府马王堆路与远大路交叉口30多个桌位甩饼，火锅大蓉和健康美食马王堆路与荷花路交叉口桌位数量很难搞清楚家常菜大排挡消费茗鱼汇酒楼马王堆西路20多桌鱼火锅中挡金山阁酒楼马王堆西路一般饭馆家常菜水袖轩酒楼高桥派出所旁30多桌无家常菜一般消费中庄源口味菜馆高桥派出所旁一般饭馆家常菜低档盛记海鲜酒楼朝晖路与东二环线交叉口40多桌海鲜新鹿回头酒楼杨家山立交桥60桌大厅32桌26回头鱼，基为虾588元/桌柳叶湖石锅鱼东二环一段906号一般餐厅石锅鱼汉庭食街东二环一段1050号大排挡家常菜力力渔馆东二环一段1068号50多桌20个洞庭湖野生鱼钱粮湖土鸭馆远大一路290号一般家常饭馆鸭子味极鲜美食坊远大一路331号10多桌装修不错木屋子花江狗肉馆远大一路335号20 多桌狗肉巴国活鱼王远大一路339号20多桌鱼，家常菜衡山土菜馆紫薇路与远大路交叉口一般家常饭馆家常土菜三百杯酒楼万家丽路与古汉路交叉口60多桌20个湘菜，粤菜海林阁酒楼万家丽路与古汉路交叉口30多桌家常菜三九美食城火车站附近火车站一排快餐，盒饭人民公社大食堂人民中路一段10多桌家常菜老家厨万家丽路一般餐厅天然渔港人民中路立交桥边80桌36个海鲜为主最低788元/桌新玉楼东万家丽中路一段115号60桌样子一楼30多桌24个湘菜“百年老店”最低688元/桌玉楼东远大路40多桌18个湘菜“百年老店禧香阁酒楼车站北路30多桌0731名牌菜小肥羊马王堆与人民路交叉口20多桌15火锅连锁杨裕兴百年老店车站北路128号很有特色的面管面管以下是咖啡，茶楼，休闲场所：名称地址典藏茶韵晚报大道上岛咖啡晚报大道对面咖啡之翼晚报大道150号木子茶楼晚报大道162号皇马咖啡车站南路788号米萝咖啡车站南路新一佳旁边迪欧咖啡桂花路356号几米空间2楼潇湘行保健会所马王堆路与远大路交叉口品芳茶艺世家马王堆路蔚蓝天空大厦碧海云天洗浴休闲广场马王堆路与人民路交叉口花之林人文茶楼马王堆路与人民路交叉口店车站南路店远大路店海岸休闲会所朝晖路与东二环交叉口华泰足浴朝晖路与东二环交叉口米兰咖啡杨家山立交桥鸿远足浴杨家山立交桥乐迎宾休闲会所杨家山立交桥信和源茶道阁杨家山立交桥雨轩阁KTV（三楼）东二环一段938相思岛茶艺园东二环一段958茶马古道足浴城东二环一段长海医院对面汉子足浴东二环一段996万家丽路与远大路交叉口店千两茶莊东二环一段太平洋大酒店旁天之道足浴远大路立交桥边添乐休闲广场紫薇路186具体的酒店的一些情况如下：（1）万代亚华大酒店新装修的三个楼层设施设备档次较高，客房和洗手间面积都很大，客房产品性价比较高，具备和项目饭店抗衡的软硬件实力，是未来强有力的竞争对手之一。（见表1-4）表1-4 万代亚华大酒店客房情况一览表1.地理位置：八一路539号，距离芙蓉大道、五一大道200m。2.基本情况：共有客房201套，可出租客房199间（套）。平均出租率为80%以上。06年装修了四个楼层，并即将对剩余的旧楼层进行装修。包括可容纳200人的大会议室，可容纳40-50人的小会议室以及餐饮、KTV等经营项目。客房类型数量价 格（含双早，早餐18元/人）设施设备规格门市价优惠价A类协议团队价净面积m2床宽m普通单人间93548288238208261.5双人间22548288238198261.2三人间37728328268238321.2豪华单人间35718238208261.8双人间12718238198261.2套间标 套16828328268238321.5商务套12888358278248321.8豪华套21058548438408321.8豪商套21328688538498321.8合计199（2）上城军天大酒店虽然上城军天大酒店与本项目地理位置相距较远，但其客房产品性价比高，酒店情况与本项目的现有条件相似，因此对本项目未来产品的设计具有较强的参考价值。（见表1-5）表1-5 上城军天大酒店客房情况一览表1.地理位置：长沙市人民中路1号（窑岭）。2.基本情况：楼高31层，140间客房，可供出租135间，免费宽带。06年12月开业，平均出租率70%以上，有自助早餐厅，不提供中晚餐，没有其他配套设施。客房类型数量价格（含双早）设施设备门市价优惠价团队价净面积床宽其他经济房12288178168121.76无窗标准间单人间24328208198121.76双人间60328228198261.26豪华间单人间12428298248261.76自动麻将机双人间19368238218261.26拐角长沙发商务间双人间8428258248261.26合计135（3）芙蓉华天大酒店芙蓉华天酒店地理位置好，且因品牌优势和客房规模效应使其成为项目饭店的主要竞争对手之一。除外，芙蓉华天酒店的配套设施齐全，是本项目进行产品定位时需要考虑的因素。（见表1-6）表1-6 芙蓉华天大酒店客房情况一览表1.地理位置：长沙市五一大道176号，距火车站及小天鹅大酒店均约1.5km。2.基本情况：291间（套）客房。04年评为四星级饭店。客房类型价格（含双早、中西自助）设施设备门市价优惠价团队价净面积其他标准间51828820豪华间59834820无烟层，免费液晶电脑行政间72840835副楼第四层套间普套63848850豪套69855850（4）南方明珠大酒店湖南南方明珠国际大酒店因其地理位置与本项目不具有可比性，所以考虑将其作为次要竞争对手。（见表1-7）表1-7 南方明珠国际大酒店客房情况一览表1.地理位置：长沙市展览馆路27号，距黄花机场25分钟车程，距火车站8分钟车程。2.基本情况：208间（套）客房，设女士楼层，有中西餐厅、6间可容纳10200人的会议室以及休闲娱乐设施。客房类型价格（标单含单早，其余含双早）设施设备门市价优惠价团队价净面积其他标准间单人间66830828820双人间68831829820豪华间单人间76832830820观景房行政间单人间898348双人间998358套间标套1188408豪套1388468行政套16884682、三星级饭店方案深度调研（1）银河大酒店银河大酒店的地理位置非常优越，大堂有一定的文化氛围，但空间较小，坐式服务，客房设施设备较新，装修普通，客房数量较多，距离本项目很近，是本项目在该方案上强有力的竞争对手。（见表1-8）表1-8 银河大酒店客房情况一览表1.地理位置：五一东路，毗邻民航售票处和火车站，距离火车站300米。2.基本情况：89年开业，05年新装修，204间（套）客房，22层有可容纳240人旋转餐厅，另有容纳600人就餐的海鲜酒楼（外包），简单的康乐设施（棋牌室、麻将室），有会议设施。客房类型数量价格设施设备门市价优惠价团队价净面积床宽其他普通间36396198150（不含早）15.81.8复合地板、卫生间未装修标准间单人间21476238170（不含早）180（双早）15.81.8复合地板、液晶电视双人间10947623815.81.2豪华间单人间10576288210（不含早）1.8普通地毯、卫生间有隔断、液晶电视双人不含早）1.2套间标套8796398280（双早）1.8复合地板、2台普通电视豪套3916458380（四早）1.81.2普通地毯、卫生间有隔断、液晶电视、3个床合计204备注：门市价和优惠价都是包含早餐的价格，早餐价格：10元/人。 （2）友谊宾馆友谊宾馆的地理位置同样非常优越，客房数量和本项目接近，大堂较宽敞，也是本项目在该方案上的强劲对手。（见表1-9）表1-9 友谊宾馆客房情况一览表1.地理位置： 五一广场商贸特区，毗邻五一大道2.基本情况：91年开业，22楼-26楼新装修，主楼高30层，239间客房，隶属于湖南友谊阿波罗股份有限公司，3个会议室，最大容纳100人，提供机场接送服务，29楼设有旋转餐厅。客房类型数量价格（含双早）设施设备门市价优惠价团队价净面积床宽休闲单人间24368258180161.5标准间单人间16438298200201.5双人间70多438298200201.2豪华间（观景房）单人间40多468328248201.8双人间50多468328248201.2套间标套8626438308411.5豪套47825484181.8（3）长城宾馆长城宾馆靠近省委、省政府、省政协、省军区四大机关，并且有着特殊的行