2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】37~.doc

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第九章房地产金融与项目融资【考情分析】本章所占分值适中考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年4题4分2题4分3题3分9题11分2010年4题4分1题2分3题3分8题9分2009年3题3分1题2分1题1分5题6分2008年4题4分2题4分2题2分8题10分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产资本市场第二节公开资本市场融资第三节银行信贷融资第四节房地产投资信托基金第五节房地产项目融资第一节房地产资本市场 房地产市场与资本市场 房地产权益融资 房地产债务融资私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易1.房地产市场与资本市场随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化【重点难点】房地产资本市场的组成部分私人权益融资私人债务融资公开权益融资公开债务融资私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易2.房地产权益融资2.1 房地产权益融资的特点2.2 中国房地产权益融资状况2.3 私募股权投资的概念与种类2.4 私募股权投资的特点2.5 私慕股权投资的优缺点2.1 房地产权益融资的特点 是所有者权益而非债务 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票 房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高 从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者 在美国，机构投资者主要是退休基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司和外国投资者 由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资 【重点难点】不同类型房地产企业权益融通方式不同企业类型主要权益融资方式特点有限责任合伙企业有限责任公司通过在私人市场上向私人投资者、机构投资 者出售有限责任权益份额融通资金该类股权投资的流动性较差，出售量有限，融资能力也有限股份有限公司房地产投资信托基金通过在公开市场上发行股票融通权益资本该类股权投资流动性较好，面向大众投资者，融资能力较强【2011年真题】关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答疑编号5573090101【答案】BCD【解析】A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。参见教材P284-285。【2010年真题】房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）答疑编号5573090102【答案】【解析】参见教材P284。【2006年真题】债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）答疑编号5573090103【答案】【解析】表述的是权益融资的特点。参见教材P284。2.2 中国房地产权益融资状况 目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险2.3 私募股权投资的概念与种类 概念 是对非上市公司进行的股权投资 种类 发展融资 夹层融资 基本建设权益基金 管理层收购或杠杆收购 重组和合伙制投资基金2.4 私募股权投资的特点 资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资 一般投资于私有公司即非上市公司 比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报 投资期限较长，35年 流动性差，无直接交易 资金来源广泛 多采取有限合伙制，避免双重征税 投资退出渠道多样化2.5 私募股权投资的优缺点 私募股权融资比上市和债务融资成本高 但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资3.1 房地产债务融资的概念3.2 房地产债务融资的特点3.3 债务融资的类型3.4 债务融资来源3.1 房地产债务融资的概念 通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险 所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用 需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除【2011年真题】某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答疑编号5573090104【答案】D【解析】债务融资不会稀释股权。参见教材P287。3.2 房地产债务融资的特点（四性） 短期性 可逆性负有到期还本付息的义务 负担性需要支付利息 流通性债券可在市场上转让【2009年真题】无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）答疑编号5573090105【答案】【解析】权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见教材P287。3.3 债务融资的类型（四类）3.3.1 银行信贷3.3.2 商业信用3.3.3 企业债券3.3.4 租赁融资3.3.1 银行信贷 按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款 按期限分为短期贷款和中长期贷款 按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现3.3.2 商业信用 指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式 商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种 优点是方便和及时 缺点是存在信用规模、信用方向等局限3.3.3 企业债券 哪些企业可以发行债券 股份有限公司 国有独资公司 两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司 特点 企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债3.3.4 租赁融资 实质 转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁 主要应用于大型设备租赁领域 房地产领域中的应用 回租租赁模式 售后回租模式【2009年真题】租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资答疑编号5573090106【答案】C【解析】主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P288。3.4 债务融资来源 商业银行和银行类金融机构 国际上还包括保险公司、退休基金等机构投资者 还包括抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券 银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源，即可以用在建或建成的房地产做抵押，也可以公开发行企业债券进行债务融资 对于有比较好的盈利前景的房地产项目，金融机构在提供债务融资的同时，还提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资【2006年真题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款答疑编号5573090107【答案】ABCE【解析】D股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。参见教材P288。第二节公开资本市场融资1.相关概念2.证券市场概述3.房地产企业公开资本市场融资方式4.公开资本市场融资中的定价问题1.相关概念 资本市场 期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易 包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场 公开资本市场 指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场 公开资本市场融资 通过证券市场融资2.证券市场概述2.1 证券市场的分类2.2 证券市场的构成要素2.3 证券市场的功能 筹资功能：为资金需求者筹集资金 定价功能：为资本决定价格 资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置3.房地产企业公开资本市场融资方式3.1 何为房地产上市公司3.2 房地产企业的股票市场融资3.3 房地产企业的债券市场融资3.1 何为房地产上市公司 指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司3.2 房地产企业的股票市场融资（四种） 首次公开发行 配发向原股东配售股票 增发向不特定对象公开募集股份 认股权证增长与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多的地被房地产公司利用3.3 房地产企业的债券市场融资 公司债券 可转换债券 指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券 兼具债券和股票的特征 分离交易的可转换公司债券【归纳总结】房地产企业公开市场融资方式房地产企业权益融资房地产企业债务融资首次公开发行配发增发认股权证公司债券可转换债券分离交易的可转换公司债券【2008年真题】下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款答疑编号5573090108【答案】A【解析】BC属于权益融资。D银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P296。4.公开资本市场融资中的定价问题（企业发行股票的价值判断）4.1 企业或资产估值模型4.2 股票发行价格定价方式【重点指标】两个重要指标 市盈率（P/E）：股价/每股收益 市净率（P/B）：股价/每股净资产【2010年真题】下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答疑编号5573090109【答案】B【解析】市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。参见教材P298。4.2 股票发行价格定价（三种方式） 累计投标方式 发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分本股份 询价机制是指主承销商先确定新股发行价格区间，双方对发行价格反复修正，最终确定发行价格 固定价格方式 主承销商直接确定一个发行价格 竞价方式第三节银行信贷融资1.与房地产开发投资相关的银行信贷种类2.房地产开发贷款3.土地储备贷款4.房地产抵押贷款1.与房地产开发投资相关的银行信贷种类房地产开发类贷款，均以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物2.房地产开发贷款（俗称开发贷）2.1 开发贷款的分类2.2 地产开发贷款2.3 房产开发贷款2.4 开发贷款的风险2.5 开发贷款的风险管理2.1 开发贷款的分类2.2 地产（土地）开发贷款（两类）2.3 房产开发贷房产开发贷的拨付随工程建设进度分阶段拨付，且同时确保用于既定的目的必须确保工程未已按期支付给施工单位【重点难点】关于获得抵押贷款承诺 为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房地产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目建成后，同意发放抵押贷款 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一【2011年真题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。 （）答疑编号5573090110【答案】【解析】参见教材P300。【2008年真题】下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入答疑编号5573090111【答案】B【解析】建设贷款可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地购置贷款是我国的规定）。参见教材P300。【2007年真题】建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入答疑编号5573090112【答案】C【解析】房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参见教材P300。 2.4 开发贷款的风险（七类） 政策风险 市场风险 经营风险 投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能 财务风险 投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能 完工风险 开发项目有超支和未按期竣工的可能 抵押物估价风险 银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性 贷款保证风险 发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性2.5 开发贷款的风险管理 必须四证齐全 对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款 自有资金不低于开发项目总投资的35% 开发项目应合法性和可行性 对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制 分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用 对开发企业的销售款进行监控，防止挪用 密切关注开发企业开发情况，以确保同业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用 严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定 对房地产开发贷款实施封闭管理【2011年真题】在房地产开发项日建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险答疑编号5573090201【答案】A【解析】参见教材P300。【2011年真题】金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）答疑编号5573090202【答案】【解析】规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P301。【2011年真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答疑编号5573090203【答案】ABDE【解析】C资本金不低于35%。参见教材P302。【2010年真题】商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证答疑编号5573090204【答案】ABCD【解析】必须四证齐全。不要求有预售许可证。参见教材P302。3.土地储备贷款3.1 土地储备贷款借款的人的条件（三条件）3.2 土地储备项目的条件（五条件）3.3 土地储备贷款的相关规定3.4 土地储备贷款的风险3.5 土地储备贷款的风险管理3.1 土地储备贷款借款的人的条件（三条件） 是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业） 经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力3.2 土地储备项目条件（五条件） 贷款项目所在城市好 贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划（两规划一计划） 贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地 贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续 贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好3.3 土地储备贷款的相关规定 土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押 政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益 土地储备贷款产行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息【2008年真题】我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）答疑编号5573090205【答案】【解析】土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。参见教材P303。3.4 土地储备贷款的风险 土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款 土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配 土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险 先由财政部门向银行出具承诺书，银行考虑到政府的信用办理贷示，但实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力3.5 土地储备贷款的风险管理 对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年 对包括该土地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析 实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险【2011年真题】按照财政部和中国人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。（）答疑编号5573090206【答案】【解析】实际上