2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望.doc

2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望-中原地产研究对象：济南市区范围内有一定影响力的写字楼； 研究目的：通过对2005年济南各区域内写字楼项目租赁情况和销售状况的对比分析，研究济南市写字楼的市场供需现状，并对济南市写字楼市场的发展方向及前景进行预测。 一、2005年写字楼市场概述 （一）济南市写字楼市场区域划分 按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。具体划分方法如下： 中心区域板块：包含两部分，一部分为政府规划中的CBD区域，一部分为CRD（中央商业区）区域，其中CBD（中央商务区）区域是以市政府为核心以纬二路为轴心线，两翼延伸，东到顺河高架路，西至纬十二路，南到经十路，北临胶济铁路的区域。其中CRD区域以泉城广场为中心，东起历山路，西至顺河高架路，南北向分别为经十路和胶济铁路。 山大路科技板块区域：以山大路为轴心，西起历山路，东到二环东路，南到经十路，北至胶济铁路。（其中包含了大部分二环东路沿线的项目，因为这些样本虽靠近东部区域，但其租金和售价水平更接近于山大路区域的租金和售价） 东部区域：主要指二环东路以东、胶济铁路以南及经十东路以北合围之区域。这一区域以南北向胶济铁路为分界线，由东部中央生活区（ECLD）与高新技术开发区两块组成。胶济铁路以东部分主要为高新技术开发区。 （二）济南市写字楼供应分析 样本选择标准： 为能准确的反映各个区域的写字楼租金状况，根据地段、租金、可比性、竞争性、特殊性、规模等因素，在各区域中档次较高，具备一定代表性的中高档写字楼作为分析样本，样本情况如下： 出租项目： 研究对象：济南市区范围内有一定影响力的写字楼； 研究目的：通过对2005年济南各区域内写字楼项目租赁情况和销售状况的对比分析，研究济南市写字楼的市场供需现状，并对济南市写字楼市场的发展方向及前景进行预测。 销售项目： 注： （1）可租可售的项目分别放在出租项目和销售项目中进行分析； （2）销售项目中不包含已售罄写字楼项目； （3）数据来源于12月1日市场调研结果 （4）如需详细资料请联系市场研究中心。 1、总体供应量 通过对中心区域样本写字楼项目供应量为37.82万平米,仅占总体样本供应量的29.8%。在济南的三大写字楼板块中供应量居第二。主要因为本区域商务氛围浓厚、市政配套齐全，吸引了大量的大中型企业的入驻，需求促进了供应的增长；但中心区域土地稀缺，地价昂贵，导致该区域写字楼供应量相对于东部区域而言供应量较小。 山大路区域板块中写字楼的样本供应量为33万平米，占到样本总供应量的26%，近年随着山大路商圈的不断扩大和成熟，许多开发商看好此区域的升值潜力，纷纷建设写字楼物业，如2005年新增写字楼项目特区数码港、海蔚广场等。 在三个区域中，东部区域的写字楼供应面积最大的，占样本总供应量的44.2%。东部区域土地存量相对较大，且随着政府部门招商引资工作力度的加大，东部区域土地开发量呈现逐年递增的趋势，高新区的区划范围在逐渐扩大。尽管其档次及配套与其他两个区域存在较大差距，但随着高新区入住企业的增多，周边配套的不断完善，高新区内的写字楼办公环境会得到进一步的改善。 2、各区域销售及出租项目供应量分析 济南市写字楼的经营方式有三种，一种是只售不租，二是只租不售，三是可租可售。其中出租项目的总量为83万平米，销售项目供应的总量为78万平米。 从上图可以看出，各个区域的写字楼的主要经营方式存在较为明显的不同： 中心区域70%的写字楼采用只租不售的经营方式。中心区域出租项目的供应量为33.87万平米，占出租项目供应总量的40.8%；出售项目的供应量为20.99万平米，占出售项目供应总量的26.8%； 山大路板块有80%以上的写字楼采用只售不租的经营方式。该区域出租项目的供应量为11.9万平米，占出租项目供应总量的14.3%；出售项目的供应量为28.4万平米，占出售项目供应总量的36.2%； 东部区域的写字楼多采用只租不售经营方式，该区域出租项目的供应量为37.2万平米，占出租项目供应总量的44.8%；出售项目的供应量为29万平米，占出售项目供应总量的37%。 （三）新增供应量及区域分布 注：1、统计时间：2005年1月12月15日；2、数据来源于12月1日市场调研结果 2005年济南市写字楼市场新增供应量较少，集中在中心区域和山大路区域，这两个区域成为2005年济南市写字楼市场的开发热点区域。 因土地新增写字楼项目部分出现在区域内的非核心地段，如汇鑫国际商务中心虽属于中心区域，但距离中心区域的核心位置泉城广场较远；海蔚广场距离山大路区域的核心位置山大路也有段距离，这样会拉低所在的中心区域和山大路的整体售价水平。 （四）租金及售价变化情况 1、租金变化情况： 注：平均租金（按使用面积,使用率按70%计算，单位：元/平米/天） 租金状况分析 上图可以从两个方面进行分析：一是济南市整体及各区域之间租金的横向比较。一是济南市整体及各区域自身租金的纵向比较； （1）从济南市整体及各区域之间租金的横向比较看 写字楼的出租的租金一般是根据市场需求来确定的。写字楼的租金水平与其地段、硬件设施状况等因素有关，它反映了写字楼地段价值的大小和经营水平的高低。 济南市写字楼的租金水平由西向东呈现下降趋势，其中中心区域的租金水平最高，区域平均租金在3.7元/平米/天左右；本区域周边配套齐全、商务氛围及商业氛围浓厚，是商务交流及办公的黄金地段，而且由于区域内可开发用地紧缺也使得寸土寸金，土地的稀缺性促成了该区域高租金水平。 其次为山大路区域，区域平均租金为2.9元/平米/天；该区域的商务氛围及各种配套、交通状况都不及CRD区域，但该区域的写字楼物业依托山大路商圈和周边中高档社区群的不断成熟，升值潜力在不断提高。 租金水平最低的是东部区域，其区域平均租金为1.49元/平米/天。这一区域写字楼的出租存在两个特点：一是作为高新园区众多企业的办公配套而存在；二是装修情况一般，租金较低。东部区域入住写字楼的企业大部分是高新区通过招商引资引入的，由于这部分企业通过创造税收为高新区带来利益，所以在这些企业租赁办公楼时高新区政府会给以较大的优惠。 （2）从济南市整体及各区域自身租金的纵向比较看 2005年济南市东部区域和济南市整体租金水平未发生明显变化，只有中心区域写字楼的租金在基本保持持平的基础上略有下降，由3.79元/平米/天降为3.72元/平米/天；山大路区域的租金则略有上升，由2.9元/平米/天涨到为3元/平米/天。 2、售价变化情况： （1）从济南市整体及各区域之间售价的横向比较看 以上图表显示，济南市写字楼的售价从西向东呈现下降趋势。中心区域写字楼售价最高，该区域平均加权售价达8000元/平方米以上；山大路区域平权加权售价在6300元/平米左右；东部区域写字楼平均加权售价在3600元/平米左右。济南市写字楼整体售价在5700元/平米左右，该价格最接近于山大路区域写字楼的平均售价。 （2）从济南市整体及各区域自身售价的纵向比较看 从上图可以看出，济南市写字楼整体售价呈现上升趋势，各区域平均售价则出现小幅上涨或下跌。 济南市写字楼整体售价及东部区域平均售价均呈现上升趋势。东部区域由第一季度的3420元/平米上涨至第四季度的3944元/平米；济南市整体售价由第一季度的5666元/平米上涨至第四季度的5868元/平米，价格上涨率达3.5%。 中心区域内的汇鑫国际商务中心，山大路区域内的海蔚广场距离该区域的核心位置较远，这些新增项目售价相对较低，从而拉低了所在的中心区域和山大路的整体售价水平，这也体现了写字楼聚集区域逐渐边缘化的过程。 （五）小结 2005年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑，这与写字楼项目及所在区域所处的外部环境（供求关系、竞争环境等）或内在条件变化（自身设施、配套等）有关。 甲级写字楼一枝独秀，保持了相当稳健的上涨态势。与甲级写字楼的租金一样节节高攀的是，甲级写字楼的品质有了很大提高，人性化生态化的趋势，在2005年初露端倪。新风系统、空调灭菌系统、防紫外线辐射的玻璃幕墙一系列新技术在甲级写字楼的应用可圈可点，生态化是本年度最引人注目的看点。 二、2006年写字楼市场发展展望 （一）市场供应量将有所增大 2005年，济南市将在统筹区域发展上重点突破，提升中心区，做强近郊区，突破远郊区，加快解决区域经济发展不平衡的矛盾。突出发展楼宇经济，以高档商务楼为载体，打造一批品牌商住楼宇，引进一批专业性、集聚性、拉动性强，产出高的管理型和智能化高科技企业及现代服务企业，形成新的经济效益高地。 伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年内掀起一个新的开发热潮。从区域分布上来看，在中心城区将有较多写字楼上市，但大量的写字楼项目还将主要集中在山大路区域板块和东部区域板块。 （二）价格保持平稳增长 2005年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑。而写字楼市场的租金及售价水平的增长关键依赖于济南经济总量的进一步放大，开放水平和辐射能力的进一步提高和第三产业的进一步发展。预测2006年济南市写字楼整体价格水平会稳中有升，增长幅度在5%左右。 （三）对写字楼的需求向分散化、个性化方向发展 济南市写字楼客群的需求特征变化趋势： 一是写字楼入驻企业对办公形态的需求从聚集化向分散化转变，这与各区域写字楼形态由高容积率向低密度方向发展相印证。因为随着济南经济的发展和科技在人们社会生活发挥着越来越重要的作用，IT企业入业人员会不断增多，而IT科研企业对聚集办公要求不高。 二是办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。中心区域的写字楼只能给其入驻客户提供标准式集中办公，而山大路区域、东部区域的写字楼在设计、内部空间设计时对其客户群的个性化需求考虑得越来越多，如定位于IT企业的写字楼，如特区数码港，在外立面颜色、空间设计方面很强调入驻企业的个性张扬。 （四）写字楼的物业管理及售后服务将得到改善和加强 目前济南市写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。开发商不断加入到写字楼的售后管理服务中，这是一件多方向益的事情：一对写字楼租用或购买自用者而言，物业管理服务的加强将有利于树立项目形象，经过市场的检验积累良好的品牌效应，满足其办公和形象要求；对写字楼投资者而言，能够依此提升租金价位以寻求长期获利；对开发商而言，加强售后管理服务会加快写字楼的销售速度，也将为其在激烈的竞争中增加一个重要的取胜筹码。 （五）小结 对于济南市写字楼市场的未来，将会出现：生态化、小面积的发展趋势。 生态化：租金上涨的同时，写字楼客户对环境和品质的要求也开始大大提升，生态化便是其中重要的因素之一。专家介绍，生态写字楼的4个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要这三个环节