商业物业圈效应投资诀窍.doc

地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！杭州：商业物业圈效应投资诀窍 消息来源： 杭州日报 近段时间以来，杭城多家大型商业物业开张，大有抢占市场之势。商业物业宏图大展的时候，不论是商家还是投资者，都感到有些心中无数。其实，商业物业的投资，只要掌握一些基本原理与诀窍，还是容易稳操胜券的。商业物业的“圈效应”商业物业的成败因素，宏观上决定于地区性因素。全国各地的房地产市场因其地域的差异性决定了各地房地产市场的差异性。大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更与当地商业贸易环境、条件有关。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达2030年）商业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些国外或非当地机构，更要做好相应的市场调查，以最终确定在该地投资运营。商业圈选择在微观意义上决定了该地点商业物业的赢利效果。商业物业所在地的选择实质不仅是对商业物业运营环境的选择。其牵涉因素的复杂、精致，极富技巧性，也是反映商业机构商业头脑的最佳表现舞台。关于商业圈的核心圈层、中心圈层、次中心圈层、外圈层及影响圈层五个层次划分的理解，我们认为，这五个层次的商业圈均对大型商业物业发挥着作用不同且程度不同的影响：（1）核心圈层的影响。对于大型商业物业来说，250至500米之内的商业圈半径，也许还不及其门面开张的距离，因此，核心圈层的影响一般说来较弱。但是，在核心圈层的范围，要着重考虑的因素主要是周边小型店铺的购买力分散。（2）中心圈层的影响。相对来说，半径为1公里左右的中心圈层商业圈的影响对大型商业物业地点选择最为重要。在此范围内，最接近在某一个特定城市消费认同的商业区概念，且往往一个商圈范围就是有限的几条商业街。对于投资者来说，仔细研究此类中心商业区的现有商业布局及其规划，有意识地规避大商场云集的商业圈，具有相当积极的决策意义。对于中国大城市普遍存在的住宅社区化、城市发展多中心化的趋势，越来越多的精明商家开始放弃城市中心黄金地的争夺而进入社区或城市副中心，取得了意想不到的经营实绩。（3）次中心圈层的影响。对于特定城市内公共交通线路可以伸达区域的影响也相对重要。这首先要考虑的是城市交通问题，特别是流动客流的抵达线路及分散线路，以及对商场本身的上卸货线路。交通问题是中国内地目前尚未解决而必将在可以预见的时间内必然要解决的问题。当前自行车和汽车沿街停放的局面迟早必将随着城市建设进度的加快而被提上政府议事日程。公交汽车站及地铁站的设置也将影响到大型商场的客流量。其次要考虑的重要因素是大型商场的品牌效应。拥有良好声誉且知名度较高的商场必然会吸引众多的品牌追随者。因此，对于旧有商场的投资者要考虑其品牌的含金量；对于新商场的投资者要考虑迅速提高其品牌知名度和完善度，只有这样，才能立于不败之地。（4）外圈层及影响圈层的影响。对于特定城市四周郊区及卫星城镇区域范围以及与该城市有密切的地域和经济联系的城市带（或城市圈）区域因素的影响，对大型商业物业的宏观和微观商业环境有着重要作用，一方面是依托城市的独特经济功能而得以生存和发展，另一方面各城市也要通过一定数量的高层次大中型商业物业增强其城市集聚功能和提升其城市影响力及其形象。针对市场商业物业的现状，投资者也是拿捏不准。目前商业物业的投资还是十分热门的。很多人看重投资商铺都有一定的回报率，可到底怎样进行投资才可以既稳定又有利可图。对此，营销专家和一些有经验的专业投资者也发表了看法，同时也对正在投资的人提出了一些建议。投资诀窍诀窍一：把握入市时机就像炒股一样，很多投资商铺的人生怕进入的时机不对。杭州商学院的教授朱明伟认为，买商铺首先要看清杭州的商业布局。杭州商业物业一般分为三块，第一为一级商业圈，包括武林商业圈，适合于高档购物；正在建设的湖滨商业圈，集购物、休闲、旅游为一体，估计在23年内能初步建成；再有就是火车站一带，定位为不夜城，档次低一点。第二为二级商业圈，服务人口一般为5万人左右，它是最有潜力、最有活力的一级，特别是在城西和江滨地区。第三是便利店，这在上海、北京竞争非常激烈，上海已有1000多家便利店进驻各个社区。就杭州目前的商业状况看，投资商铺还是有发展余地的。发达国家人均商业面积为12平方米，上海将近1平方米，规划将达到12平方米，而杭州只有08平方米，并不是很高。有人认为，现在一些商场经营状况并不好。但事实上，营业状况不太好的多为传统的中小型百货公司，总体商业营业面积并不高。诀窍二：要选对“个股”。目前杭州的商业物业有大商场、小业主模式的店中店，有商业街，有独立独户的社区小商铺等等。选哪一种更好一些呢？店中店模式是以分割出售的形式售卖，经营百货为主。专家们认为，这样的店中店最好有一个或两个主力店，以主力店来带动整个中心的发展。像广州的天河大厦引进主力店南方百货大楼。这种模式里，全部分割不一定好。也就是说，如果全部是分割成小商铺的店中店，会面临更大的经营风险。商业街的商铺则是比较值得投资的。朱明伟教授认为，杭州并没有一条真正的商业街，而商业街的存在和品位一定意义上就代表了城市的品位。一个真正的商业街一般只有50的商铺，另外的则是咖啡馆、酒吧、艺术画廊这类的休闲配套。如果一条商业街，比如像银座公寓MC商业街那样，能集超市等一站式购物的便利，又有个性，则很有投资价值。专家们认为，最稳妥的商铺投资当属社区便利店。因为它的消费群体比较固定，较为安全。诀窍三：新兴区域潜力大。在消费者可选择的商铺中，很多并不在已有的商圈内。消费者该怎样判断是否有投资价值呢？代理销售萧山时代广场的浙江宏泰机构董事长李洁认为，选择地非常重要，要考虑城市发展过程中未来的顾客和居住者的收入、阶层（包括教育、爱好、消费）等。最能成功的区域是新兴区域的二级商圈，如滨江区的之江高新园、下沙大学城等。专家们指出，商铺投资应该从升值的角度去考虑。如果5000元平方米可以升值1000元和4000元平方米可以升值400元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方最有价值。诀窍四：买商铺莫图暴发。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢？专家们对此一致予以否定。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，一般在总投资的410之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，