双冠东吴北路商住项目市场分析.doc

双冠东吴北路商住项目市场分析第一篇 吴中区区域环境分析第二篇 区域房地产市场综合分析第三篇 区域商业/写字楼状况分析第四篇 苏州市场酒店式公寓市场分析第五篇 项目可行性综合分析第一篇 吴中区区域环境分析开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是本案这样大型的商业地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，所以，要想实现开发商的最大利润，降低其开发的风险，就有必要在开发商业房地产项目时，对经济环境进行深入透彻的研究。一、经济环境分析1、GDP发展状况及产业结构情况全区生产总值（GDP）从2001年的122.21亿元增加到2005年的264.98亿元，短短五年从1百多亿元连续跨越150亿元、200亿元、250亿元三大台阶，年均增长高达21.3（如右图所示）。2005年人均GDP（按户籍人口计算）达到48523元，按现行汇率折算，已超过6000美元。截止2006年1-10月，全区实现生产总值271亿元，同比增长22.2%。其中，第一、第二、第三产业分别增长3.8%，21.4%，25.7%。服务业发展加速，1-10月份，全区完成服务业增加值94.92，同比增长25.7%，比上年同期加快2个百分点，占全区GDP的35%，同比提高近1.0个百分点。前三季度，全区完成全社会固定资产投资103.4亿元，同比增长13.7，增势平稳。服务业成为投资热点，期内完成投资48.09亿元，同比增长22.9，其中：房地产投资21.97亿元，同比增长17.3，商品房施工面积247万平方米，同比增长62.6，竣工面积40.9万平方米，同比增长6.2。深度挖掘：经济运行的稳定性进一步增强，服务业发展加速。呈现出传统服务业稳步发展、现代服务业快速发展的良好局面，旅游、电信、运输、贸易餐饮、房地产等较大的服务行业实现较快增长，为本案提供了良好的经济发展环境。2、消费品零售总额消费品市场稳中趋旺。社会消费品零售总额从2001年的47.1亿元扩大到2006年的81.6亿元，年均增长16.2。其中：餐饮零售额2005年达到12.24亿元，年均增长23.9。前三季度，全区实现社会消费品零售总额73.57亿元，同比增长16.6，增速均较前二个季度快。其中批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现61.72亿元、11.77亿元，同比分别增长14.1和33.1。同时，房产交易十分活跃，前三季度全区实现商品房销售面积85.29万平方米，销售额42.16亿元，同比分别增长1.53倍和2.63倍。3、民营经济民营经济发展强劲。前三季度，全区新增内资、民资企业1952户，新增注册资本69.36亿元，同比增长43.7，其中新增私营企业1836户，新增注册资金61.33亿元，同比增速高达92.7，形势十分喜人。新增私营企业户均注册资金达230万元，同比增加79万元。同期，全区新开业个体工商户3345户，注册资金17608万元。至9月底全区私营企业总数达9600户，注册资金突破200亿元大关，达209.2亿元，分别较年初增长20.6和43.2；个体工商户19218户，注册资本7.93亿元，较年初增长18.1。4、外向型经济招商引资稳步推进。区域2001年3月起相继开发的“河东高新工业园”、“东吴工业园”、“旺山高科技工业园”，是苏州城南工业带的中心工业区，随着招商引资工作的推进，成绩喜人。目前，吴中经济开发区内已有中外企业近1200家，其中外商投资企业超过300家。分别来自美国、日本、荷兰、德国、新加坡、韩国、加拿大、台湾、香港等17个国家和地区，投资领域涉及精密机械加工、电子及IT产业、新型建材、精细化工、生物医药、轻纺服装等行业。5、城乡居民储蓄存款余额 金融机构存款余额387.98亿元，比去年同期增长19.2%，城乡居民储蓄余额185.24，比去年同期增长14.3%。2006年初，城乡居民人均人民币储蓄存款余额达到2.9万元，比2002年的1.5万元增长了94.8。深度挖掘： 从以上经济数据可以总结出如下特点：第一、第二、第三产业三大需求拉力经济增长的动力较强，投资增速平稳；经济运行的结构进一步改善，经济运行的质量进一步提高，保证了区域经济的继续快速稳步向前；第三产业的日益兴旺也使现代商业逐步由城区中心向周边辐射，为本案商业的发展提供了良好的基础与前提；同时，众多中小企业的入住也为周边的商业与办公物业等创造了大量的消费力。8499562418220118342001年2005年 城 镇吴中区2001年与2005年城镇年均收入与支出比较收入（元）消费（元）三、居民的人均可支配收入以及消费水平 城 镇农 民2001年2005年增长幅度2001年2005年增长幅度平均收入（元）849918220114%5812876051平均消费（元）562411834104%4931645031深度挖掘： 从上述数据来看，可以看出05年无论是城镇还是农村的人均收入都比01年有了大幅度的提高，人们的消费水平也在相应提高：05年的消费支出随着收入的提高也比01年有了大幅度提升。 收入水平和消费水平的提高，必将引起人们的消费观念的提升。随着乡镇经济（如越溪）的不断发展，传统的乡镇商业已越来越不能满足当地居民更高层次的需求，众多农村居民纷纷涌向市区消费，同时我们看到，农村的消费水平与城市相比还有很大的提升空间，这隐藏了巨大的商机，人们呼唤乡镇现代商业的出现，为本案这类的大型商业提供机会。城市规划发展2003年10月，越溪城市副中心核心区首先开工建设。按照现代城市的要求，核心区将，规划118.24公顷的公共用地，占建设用地的4.16%；在东西两片形成中心区，并与景观结合形成副中心的核心轴。目前，核心区内开发区招商行政中心、越溪中心小学、市民广场、生态公园及有关路桥工程已基本完成。小石湖风景区和中央公园一期工程、商务会所等项目将在年底前相继完工并投入使用。苏州海关综合业务大楼、江苏省太湖渔政指挥中心、开发区房管分局办公楼、开发区国土分局综合业务楼及市政公用服务中心正在陆续开工建设。一、公共设施状况 深度挖掘： 公共设施的不断完善，为区域发展奠定了基础与提供了便捷度，并提升了周边居住的环境与质量，为本案商业环境提供强有力的硬件支撑。二、交通体系状况 区间道路：境内道路四通八达，越湖路、友新路、龙翔路等，集装箱可直达境内的旺山高科技工业园。苏州市14路、22路、50路、51路、54路、55路、62路公交车可直达越溪境内。沪宁铁路、312国道、318国道、沪宁高速公路、苏州绕城高速公路、苏嘉杭高速公路近在咫尺，距离上海虹桥机场83公里，上海浦东国际机场140公里；距离上海港100公里，张家港96公里，水陆空交通快速便捷。 第二篇 区域房地产市场综合分析一、一级市场现状分析1、2005-2006土地出让分析l 根据对苏州05-06年土地招投标公告的统计分析，可得所出让土地多集中在吴中区和园区，其中吴中区出让土地总量约为400万平方米左右，约占苏州土地供应总量的45%左右；其中大多数出让土地集中在吴中经济开发区内，如长桥以南的城郊结合部和一些重点发展的乡镇越溪、木渎、郭巷等；l 本案周边区域虽然05年以来推出的土地量并不多，仅约22万平米左右，但其大多聚集在石湖路与天灵路附近，地块竞标的热门程度远甚于吴中区的其他区域；l 继05年10月吴中天灵路两块地块分别被以201、244万/亩的价格拿下之后，在短短六个月之后相邻地块被以256万元/亩的价格拿下，且其单块地涨幅达到了156.5%，在吴中区土地拍卖中位列前矛；l 从土地的激烈竞争程度不难推算出未来本案周边的房产市场竞争将会达到白热化程度。2、项目周边出让地块简介表1：项目周边出让地块一览表(部分)宗地编号地块位置面积()用途出让年限（年）容积率建筑面积()万元/亩成交总价(万元)楼面价（元/平米）苏地2004-G-50吴中区长桥镇藜墅港南侧6810.3居住、商业70、401.04708724324793489苏地2004-B-23吴中经济开发区广建路北侧、枫津北路西侧21976.3居住、商业70、402.03.03045330246001511小计38937.681493207121291488苏地2005-G-13吴中区枫津南路西侧A地块2280.1居住701.4733471454971485苏地2005-G-14吴中区枫津南路西侧B地块6036.6居住701.484621099911171苏地2005-G-15吴中区枫津南路东侧A地块3603居住701.144107935001217苏地2005-G-16吴中区枫津南路东侧B地块2908居住701.1533471724081219苏地2005-G-54吴中区广建路南侧东吴南路东侧6249.4居住、商业70、404.5281222792620932苏地2005-G-53吴中区东吴南路南侧、枫津路西侧6328.1商业（宾馆）402.51582060570360苏地2005-B-33吴中区天灵路北侧、枫津路西侧（服装城）20369.3综合70、302.04073920161501510苏地2005-B-32吴中区天灵路北侧、东吴南路东侧（服装城）14489.8综合70、402.02898024453001829苏地2005-B-49吴中区长桥街道苏蠡路东侧、澄湖路北侧5570.8商业403.0167121251045625.3苏地2006-G-7吴中区东吴南路西侧（明隆大厦南侧）10474.8(实际)商服402.2423510（不含车库）2263700苏地2006-G-8吴中区天灵路北侧、东吴南路东侧2286.7商服402.045732578801924.2苏地2006-G-9吴中区东吴南路西侧（原明隆大厦西侧）8503.2居住703.52976123930501024.8苏地2006-B-8吴中区东吴北路东侧、县前街北侧10502.5商业（产权式酒店）404.04201052182001952小计231431.9434912158549121263合计270369.5516405165670411298分析： 从上表可以看出，05年至今项目周边出让地块总量约为23万方，加上04年周边遗留未开发地块，项目周边土地放量在27万方左右。结合各地块容积率计算，则约有至少50万方的商品房面积供应。因此，我司大胆预测07-08年项目周边的房产供应量将会再创新高，掀起一阵房产供应热潮。从上表可以看出，有8块土地（表中灰色地块）的用地性质与经济指标与本案较为相似，因此建筑形态也将有所类似。这8块土地总建筑面积约20万方，若是其产品同时推出，将会对意向到本区域购买相同物业的同批客群产生争夺，本案将面临激烈的竞争。据悉这8块土地中已有1/3目前已启动，因此，本案应找准市场定位，短、平、快完成销售。3、土地供应趋势分析（1）吴中区规划分区简介规划年限至2010年；规划范围东起苏嘉杭高速公路,南至(绕城)西南高速公路,西至石湖景区、友新路,北至中心规划分区交界线；分区职能吴中规划分区是以外向型高新技术产业和第三产业发展并重的综合功能区,是苏州市的南大门和旅游集散中心。分区规模规划总用地301575公顷,可建设用地238150公顷,人口规模20万人。（2）用地规划居住用地分河北组团、开发区组团和蠡墅组团三部分,规划期内居住用地在完善原有城市居住用地基础上,重点向蠡墅组团发展.组团规划居住面积人口住宅建筑风格河北组团31920公顷1060万人以多层为主，适当布置少量高层商住建筑和低层建筑。开发区组团21418公顷52万人以多层为主，布置适量低层住宅。蠡墅组团14997公顷42万人以低层、多层为主，布置少量小高层住宅。目前吴中区正处于新旧规划的叠更阶段，旧规划中土地供应集中中心城区板块，土地大多数已经出让，吴中区中心城区将进入旧城改造的新阶段，改造后将会增加商业、娱乐、金融的份额；而开发区和各重点乡镇联动发展，随着城建的开展，未来吴中区的土地供应重点将向开发区以南以及蠡墅组团偏移，本案周边土地稀缺性将日益明显。而根据初步新规划设想，综合组团南部将设的一集中动迁小区，本案周边区域将入住约5万人，人口的不断导入，第三产业服务呼之欲出，为本案项目提供契机。从我们了解到的情况来看，目前吴中规划区域内无高层住宅在售，但购买小高层住宅的以在吴中区当地工作、生活、居住的人群为主，苏州其他区来规划区内购买小高层住宅的比例很小，可见目前吴中区的小高层、高层住宅对外的辐射力比较弱。本地市场随着未来即将推出的小高层、高层住宅前期将争夺本区域的潜在需求，竞争将尤为激烈。但随着吴中区规划的开展与建设，规划区的远期发展前景和土地储备价值被越来越多的开发商所关注，这也意味着本案周边的地产市场已经开始升温，如何吸引中心城区的客群前来购买并居住将是规划区楼市下一阶段的发展目标。瑞联行观点：l 短期供应竞争：以蓝调都汇、金都大厦、东吴商业大厦等地块为主，及在售在建楼盘的潜在供应。l 中期供应竞争：本案周边广建路、天灵路、枫津路等处出让地块，约20万放量。l 长期供应竞争：开发区组团剩余可开发量体。l 小高层、高层类潜在供应较大，本案面临激烈竞争威胁。l 吴中区居品时代即将启动，土地供应又将扩容，本案应快速启动，抢占市场先机。 二、区域房地产业现状分析1、住宅市场现状分析（1）总体分析l 吴中区目前已售及在售楼盘为70多个（此数据依新视点网所得），其中95%均为住宅，其中仅华东商业城、第三大街和明清一条街等为商业用房。l 吴中区市场初期发展阶段，市场主要以多层公寓和别墅为主，小高层、高层是市场空白点，因此在03年下半年大量公寓推出，而多层公寓十分少，经过半年多市场反应发现，区域多层公寓需求度远大于小高层。进入04年下半年以后，大量多层推出，形成了一种“多层回归”现象。l 近期随着多个楼盘的推出，特别是嘉业阳光水榭这样的大盘入市，吴中区的房地产竞争主要会体现在房地产品质的竞争。l 从周边区域住宅供应情况来看，目前周边市场的住宅供应相对较为均衡，且已形成了较为浓厚的居住氛围。l 长桥板块由于区域氛围相对成熟，客源主要为区域内的原住民和在区域内工作或做生意的工商业者，这部分客户住宅消费力普遍较强，且需求面积较大，因此区域内的住宅项目供应以中大户型为主。l 而吴中经济开发区板块处于成长阶段，且客源大多数是外来在苏州工作的年轻人较多，这部分客户住宅消费力普遍较弱，注重总价，需求面积较小，因此该区域内的住宅项目供应以中小户型为主。（2）住宅供应量分析我司本次调研了数十个在售楼盘，基本囊括了本案周边区域代表性项目，通过整体供应分析，了解目前市场销售情况和激烈程度。（注：数据的采集上采用市调和预估的方式，与项目的实际数据会有一些偏差。）楼盘名称总建面积（平方米）已售面积（平方米）总销售率市场存量（平方米）潜在供应量（平方米）南湖之韵14558.0614069.697%4890惠康新地510003572370%152770嘉业阳光水榭3700001850050%8000070000S半岛1300005252040%774800第三大街16000720750%7938000广枫名苑40000699518%648026525嘉宝花园25000025147393%185270蓝调都汇7000070000000小计941558.1386487.641%199046174525从上述楼盘可以看出，目前项目周边在售住宅楼盘较少，其中部分是新开楼盘，如惠康新地、南湖之韵等，还有部分已是进入最后阶段的销售，如第三大街、广枫名苑等。综合来看，供应的总建面积中，多层占据了绝大多数的份额，高层与小高层供应量很小，多层住宅引领了二级市场发展，且销售率明显好于高层，可见区域客户对多层的接受度仍是最高，远远大于小高层、高层。这对本案的高层产品尤为不利，因此，本案应积极在户型与面积上寻找有利切入点，以吸引目标客户。从市场存量上看，整体市场的去化达到了41%，潜在供应量还是比较可观；从中发现，存量上多层优于高层，但从一级市场的分析中，可得后期潜在供应中小高层、高层的供应迅猛增加，市场的供应格局正在发生改变。但随着大量中高密度住宅的推出，小高层、高层类住宅的同质化现象将会加剧。因此如何合理切入多层和高层的供应盲点，避免同质化竞争是本案思考的关键。瑞联行观点：l 目前区域市场上多层产品占主导，高层产品为市场空白点。l 市场供应多层大于高层，但未来供应格局将会趋向转变，小高层、高层的产品供应比例将会大幅度增加。l 目前区域内住宅产品市场供应过于单一，必须以多样化和创新来避免同质化的竞争。l 随着土地的陆续开发，项目周边的小高层、高层产品将会进入市场，界时市场竞争将会尤为激烈，因此，本案应快速开发，抢占先机。（3）单价分析在售楼盘价格分析表楼盘名称产品类型均价（元平方米）销售率南湖之韵多层365097以上惠康新地一期高层公寓550090左右嘉业阳光水榭多层、小高层、高层、双拼、联排、花园洋房等多层：4650；小高层、高层：4300；别墅：70009000一期余118套，去化约80%以上；二期去化约40%左右；三期去化较慢S半岛小高层、多层、叠加别墅、商铺多层：4300；小高层：4100；叠加：6000多层：90%；小高层：70%；叠加尚未去化第三大街商业公寓公寓：5000；商业：1200095左右广枫名苑多层4170一期90%左右嘉宝花园多层、小高层多层：5300；小高层：5000三期80左右蓝调都汇小高层酒店式公寓6000左右未开盘通过对区域在售楼盘价格的分析可得，多层和小高层、高层的综合差价在200-300元/平米左右，通过市场访谈了解，这部分的差价已经为当地的居民接受，但由于高层的市场放量一直都较少，高层物业在当地客源中获得认可还需要一个引导的过程，这从目前市场上供应的小高层、高层产品去化速度较慢上可以得到证实。从上表中，可以看出，价格在5000元/平米以下的楼盘，去化速度明显加快。结合本案所在区域，小高层、高层的市场均价范围在4100-4300元 /平米左右，按项目规模及销售周期，预计07年上半年左右开盘，则可以预计高层开盘价格在4200-4300元/平米左右，这也是目前市场上小高层、高层接受度较高的一个价位，值得本案去把握。瑞联行观点：l 价格涨幅稳定，高品质支撑价格持续走高。l 价格高的楼盘销售趋缓，未来价格涨幅将趋缓。l 随着蓝调都汇、天灵路、枫津路等地块的推出，不同品质的楼盘价差还将会拉大。（4）面积及总价分析楼盘名称主力面积（平米）主力总价（万）去化率南湖之韵80、10930、4097%，80平米开盘当天即去化完惠康新地93-105、13050-57、7090左右嘉业阳光水榭88-103、120-13037-60一期90%，二期80%S半岛82-107、109-13030-60一期去化90%，二期去化30%左右，面积为100平米左右、三室两厅的房型去化比例较大，占去化主导地位；第三大街301595%广枫名苑100-11640-50一期90% 嘉宝花园130、15017060、7080三期80%蓝调都汇40-60（酒店式公寓）24-36未开盘从上表可以看出，项目周边市场多层和小高层总价范围主力在30-60万元之间，30万左右及30万以下住宅供应较少；且从调查分析可，总价在30-40万以内时，销售都比较顺畅，如南湖之韵、第三大街等，其主因是这个范围内的低总价产品供应非常不足，机会非常明显。高层产品，总价控制是能否快速去化的关键，首先项目周边80平米以内的供应几乎没有，80-100平米的产品目前供应量也在日益减少。因此经济型的住宅产品是本案的首选，主力户型面积应控制在50-90平米以内，总价在40万以内的区间，是市场供应的机会点。瑞联行观点：l 结合本案的产品方向，本案应是以商业、写字楼为主，住宅为辅的综合产品，因此高层住宅应走经济紧凑路线，以完成快速去化；l 参考未来的价格预计和市场情况以及类高层是一个档次较高的产品，40万以内的总价是本案高层介入最佳区域；l 户型面积宜控制在50-90平米，总价在20-40万区间，这类中小型的产品是本案的控（5）户型分析在售楼盘户型一览表【南湖之韵】户型面积套数比例去化比例总去化比例2-2-180555010097%3-2-1109555095%【嘉业阳光水榭（二期）】户型面积范围（平米）套数（套）所占比例去化比例总去化比例1-1-16422427632-2-188-10324745683-2-21262-215310130【惠康新地】户型面积（平米）套数（套）比例去化比例总去化比例2-2-193，105565180873-2-11171312923-2-2129，137413798【广枫名苑】户型面积套数比例去化比例总去化比例2-1-183.08，85.6108%80552-2-190.0298.91512%873-2-199.65116.495745%603-2-2120.57-126.034435%32【第三大街】户型面积套数比例去化比例1-2-126-4628610093【蓝调都汇】户型面积套数比例去化比例1-2-140-6036998%100%3-2-2(顶层复式)12082%95%从以上楼盘统计的数据，我们可以看出，周边市场供应的户型普遍在两房和三房的：两房的以高层、小高层居多，面积大多在80-105平米；三房的以多层居多，面积范围在100-140平米，主要集中在110-120平米，目前市场上存量较多的也是大三房，面积普遍偏大，另外还有一批小户型(40-50平米)即将面试（蓝调都汇预计10月中旬开盘）。从需求上来讲，两房以及小三房的需求最大，市场出现了供不应求的局面。瑞联行观点：l 结合本案的地理位置，建议把两房和小三房的作为主力户型。l 在面积控制方面，要避开两个极端4050平米和130平米。l 可以考虑以60-90平米为主力面积。（6）三级市场分析项目四周成熟居住区价格表：位 置建筑形态面 积 （平方米）售 价 （元/平方米）红庄新村独 栋330200万红庄公寓多 层91-1363300迎春家园联 排200-3005000左右多 层80-1304000公交苑多 层4300新盛花园多 层4000苏州凯悦酒店式公寓39-47、976000左右宏宇兰园多层5000左右丽都国际多层119-1874300泰盛绿岛别 墅200-2506200左右（双拼）香格里拉花园别 墅200左右7000（双拼）威尼斯花园别 墅2003005200碧波花园多层80-1004300德敏花园多层90-1304600从上表可以看出：项目四周成熟小区众多，居住氛围业已形成。由于周边小区建设较早，普通住宅建筑类别多以多层出现，且建筑风格较为平淡，缺少特色。从面积上来看，周边住宅单套面积多在80-130平米之间，且80-100平米是周边居民接受度最高的面积区间。因此，本案住宅产品面积宜控制在此区间为宜。从单价上来看，周边小区多层住宅二手房均价在4000-4300元/平米左右，高的可以达到4600元/平米。且经过一段时间的沉淀，这一价格目前已得到人们认可，为本案的价格制定起到了很好的支撑作用。从出租情况来看，周边小区房屋出租较为火热，主要是随着吴中经济开发区的发展与众多企业的进驻，越来越多的外地人涌入本区域，产生了巨大的租房与买房需求，一定程度上刺激了本区域房产的发展。其中碧波花园中就有约20%的住户为外地租客，且有不少外地人在其中购置二手房。可见，本区域有着众多外地落户购房需求，是本案应着重把握的客源之一。瑞联行观点：l 项目周边成熟小区众多，居住氛围浓厚；l 周边建筑以多层为主，建筑风格平淡雷同，缺少特色；l 周边住宅住宅面积多在80-130平米之间，且80-100平米是周边居民接受度最高的面积区间。因此，本案住宅产品面积宜控制在此区间为宜；l 周边多层二手房均价在4000-4300元/平米，周边居民对产品升值很为乐观，为本案价格制定起到支撑作用；l 周边外地人众多，租房需求旺盛，潜在购房需求巨大，是本案应着重把握的客源之一。三、区域房地产未来发展趋势分析产品未来发展趋势本案策略住宅高品质化；个性化；客源主导化。对产品品质从设计到物业严格把关，以高品质产品树立形象；在产品建筑风格与户型设计上下功夫，突显产品特色，迎合个性需求；研究客源消费心理，打造迎合客户需求心理的产品，如在面积上以80-90平米这一段客户需求度最高的产品为主打。写字楼市场供给增大，竞争将愈加激烈；档次将大幅度提升；租金水平将提升；物管水平将被拉升；建立核心竞争力，用适应市场的产品说话，如根据市场需求开发一些为中心企业服务的小规模、复合功能的写字楼；打造中高档次产品形象，迎合客户心理需求；升值空间巨大，以此引导投资客户；考究写字楼产品物业需求，通过硬件软件提升产品物业档次，满足并引导客户需求。如停车位的满足、电梯的便捷等。商业以生活配套、休闲娱乐配套为主的商业形态。引进大卖场，同时引进适当中高档商业，满足人们基本需求的同时提升周边商业档次。第三篇 区域商业/写字楼状况分析一、分布特征目前在吴中区首期规划发展区域（中心城区、经济开发区）内，主要沿东吴路以及越湖路沿线分布。l 东吴北路沿线系吴中CBD核心，已陆续的分布了众多写字楼物业，将是未来商业、办公、酒店物业发展的重点。l 吴中经济开发区已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是中高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。l 随着吴中经济开发区的逐渐开发，大量企业将进驻吴中区，而吴中区目前并没有成型的写字楼，这就使进驻的企业在选择写字楼的时候把目光对准了区域的中高档公寓，如凯悦大厦、汇盛大厦等。二、供应量分析目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，目前在开发的有东吴商业大厦、金都大厦、惠康新地、蓝调都汇等，写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。吴中区在开发写字楼一览表楼盘名称地理位置占地面积（平米）建筑面积（平米）开发产品写字楼面积（平米）售价（元/平米）去化情况惠康新地沧浪区人民路76号5170751707商铺、公寓、写字楼630已售完100东吴商业大厦吴中西路东吴北路1015130453写字楼370-630750098星光国际大厦东吴北路西县前街北66766商铺、写字楼未定未定未开盘印象19东吴北路19号17500精装酒店式公寓 商铺40-70（公寓）未定未开盘蓝调都汇石湖东路南枫津路西80000酒店式公寓40-50（公寓）7000已售完三、吴中区写字楼市场的需求分析：l 随着上述楼盘的陆续出租、出售。在本案推出之时，预计吴中区可租赁写字楼面积约在15万平方米左右。l 随着后续商务地块的开发，因此，在本案推出之时，竞争个案相对较多，竞争将较为激烈。l 吴中区写字楼市场的目前整体档次不高，但随着上述写字楼产品的推出，区域写字楼产品的档次将会被拉升，对于本案产品客户将会提出更高的要求。l 从本案周边环境来讲，旺山工业园、吴中科技城以及东吴工业园内企业的不断入驻，写字楼市场需求将进一步加大。l 目前吴中经济开发区内企业众多（如旺山工业园、吴中科技城以及东吴工业园等），且在进一步吸引投资，大量的企业需要符合其企业形象的中高档写字楼。吴中区对中高档写字楼的需求将进一步显现。l 同时与经济开发区企业及日益红火的房产企业发生关系的相关企业在不断增加，这些公司没有自己的生产基地，他们需要利用写字楼进行办公。这类企业的增多在一定程度上促进了写字楼市场的发展，增加了市场需求量。l 随着越来越多的人投资住宅，投资门槛抬高，住宅的投资性价比下降，精明的投资客把目光投向了回报率较高的写字楼，增大了市场需求量。分析：目前区域写字楼市场供不应求，中高档写字楼需求旺盛，本案周边有大量企业，加上商业配套齐全。另外随着越湖路的建成，大大改善了项目周边的交通，若有合适的产品，将是这些企业的首选之地。从目前的投资情况来分析，目前大部分投资客将眼光瞄准了商铺以及写字楼市场，回报率较高，这也将是我们写字楼市场重点挖掘的客户。四、吴中区写字楼市场数据分析写字楼名称地理位置经营方式主力面积（平米）楼层平均面积(平米)层数主力租户空置率租金（元/月平米）停车位配套设施已售苏美中心东吴北路与宝带东路交叉口只租不卖173-175单层6套5-24层建筑、装饰、机电公司3% 17-21公共简装，通水电网络国贸大厦东吴北路与宝带西路交叉口二手房东98-115单层14套1-12层进出口贸易公司与吴中经贸中心办事处5%30100元/月/个全装、复合地板、通水电网络厂区办公个案石湖西路二手房东150单层6套2-3层 年租金4万（不含税 ），租金1年1付，租期3年 ，不需交纳物业费免费全装分析：l 区域内的办公用房不多，需求较大，出租率达90%以上；l 租金水平总体较低，该区域办公用房的平均租赁价格达17-30元/平米，远不及其他区域租凭水平；l 区域目前办公用房档次不高，物管比较落后，物业费用也处于一个较低的水平，与普通住宅标准相差无几。商业部分一、商业现状商业市场现状（1）吴中区商业区域概况吴中区的商业是以原吴县市的商业为基础，加以完善和发展，形成以生活配套、休闲娱乐配套为主的商业形态。（2）商业区域租售价格表：路段售 价(元/平方米)租 金(元/平方米月)经营业态经营状况东吴北路目前暂无在售门面,估计单价应在800018000底商:7010023F:4570餐饮、超市、药店、五金经营状况很好,基本没有空置门面,转手速度快东吴南路底商:80001100023F:60008000底商:507023F:3555餐饮、烟酒店稍多,其他业态分布平均经营状况较好, 空置门面少.吴中商城底商:90001500023F:50009000底商:5510023F:2060餐饮、超市、服饰、美容、药店、中介经营状况普遍较好,空置门面很少。花园街1-2F：40-45以餐饮、快餐为主，其次是一些理发店、眼镜店、劳务中介、便利店等经营状况普遍很好,无空置门面。项目保留建筑商业1-3F：35-40酒楼、理发、足浴、网吧、药店等经营状况普遍很好,无空置门面。（3）业态分布情况：吴中区中心城区位于苏州古城区南面，人口密集，商业繁荣。该区商业设施与南门商圈紧密相连，二者在业态分布上颇有类似之处，即区域内大型商场、超市较少，无法与观前商圈、石路商圈相提并论，但是大型餐饮娱乐场所和小型店面很多，而且集中分布在区域内某一路段。现可以从以下几方面分析吴中区中心城区商业特点。l 从分布地点看，该区商业主要分布在东吴北路。东吴北路是人民路的南伸，也是吴中区最重要商业地段。l 从经营类别上看，东吴北路的经营门类相当齐全，大中小规模的店面一应俱全。主要商业设施如下：购物华润超级广场餐饮苏苑饭店、香雪海饭店、南开大酒店、新梅华大酒店、豪仕登大酒店休闲娱乐钱柜俱乐部、钻石年代俱乐部以上商业设施不仅是吴中区居民购物休闲消费场所，而且常有城区、园区和新区居民前来消费，所以该路段商业整体形象档次较高，辐射范围广，在苏州市区有较大影响力。l 除东吴北路外，吴中东路、吴中西路和水香街、龙西路属于该区域分支路段，路幅较窄，但有不算小的人流车流量。业态分布有便利店、小餐馆、中介等，上档次的店面极少，仅在龙西路有一家上岛咖啡连锁店。 吴中经济开发区商业业态说明：吴中经济开发区位于长桥以南，与吴中区中心城区相隔一条大运河。由于该区建立时间仅有10余年，距离市区较远，商业发展不甚完善。目前发展的相对成熟的地段主要在东吴南路两侧和碧波花园小区，现对这两个地段进行整体分析。东吴南路和碧波花园这两块商业区连为一体：东吴南路是东吴北路的延伸，该路段两侧主要分布吴中商城、好旺玛超市、新岛咖啡等，人流车流量在该区属主干道。吴中经济开发区拥有众多制造企业，员工数量庞大，具有较大的消费需求。吴中商城是一个规模较大开放式的综合商业区，有餐饮、便利店、美容店等。 碧波花园位于东吴南路东面，是该区最大的住宅小区，居民众多，以及数量庞大的外地人。碧波花园的商业设施集中在碧波街和枫津路，有吴中小商品市场、城南大饭店、川福楼大酒店等。吴中小商品市场是一个经营小商品批发零售的商铺，已分割成单元对外出售，经营档次低，布局杂乱。章节提炼：l 消费者购房理性化，品质楼盘为赢家。l 吴中区的开发楼盘类型较为单一，绝大多数是住宅，其中以多层为接受度最高的产品。l 中高档次的商业用房与办公用房稀缺，无法满足吴中经济开发区内企业发展的需求。l 吴中区未来的房地产放量巨大，竞争将越来越激烈。l 区域内商业业态繁多，但上档次的休闲娱乐配套较少。l 吴中经济开发区的商业档次较低，发展欠成熟，目前没有一个能发挥领导作用的商业企业。l 长桥板块是吴中区房地产市场的主要组成部分，但随着中心区域可开发空间的缩减，吴中区未来的房地产发展重心将偏向吴中经济开发区。（4）商业个案简析【石湖华城商业部分】项目简介：项目占地27万方，建筑面积近50万方，近3000户，开发周期五年，其中商业部分与住宅部分隔开，位于住宅区南面，建筑面积达15万方。开 发 商：吴中集团 物业类型