《购房知识详解》word版.doc

目录最佳收房流程图解2购房，除了房款还有哪些费用？2一、税费房款之外首当其冲的款项2二、入住费用房款之外的最大开支3三、按揭时的费用也是一笔不小开支3二手房交易中防交易资金被骗的方法3购房面积“缩水” 买者如何维权？4买车库面积少了2.34平方米4开发商辩称车库是按套出售4判决退还购车库差价款4购房常识4面积差价款计算方法4购房知识：买房准备5一、买房心理准备51、对楼盘价格作好心理准备。52、对购房区域作好心理准备。53、对自己的偿贷能力做好心理准备。54、对购房风险做好心理准备6二、买房资金准备6购房签订合同流程7外地户口能在武汉按揭买房吗?8认购书不是买房必经程序莫轻易签订认购书8认购书是不是买房必经程序？8认购书是否有法律效力？9违约方应承担什么责任？9签“认购书”时要注意什么？9二手房十大购房技巧9技巧一不看白天看晚上9技巧二不看晴天看雨天10技巧三不看装修看格局10技巧四不看墙面看墙角10技巧五不看装潢看做工10技巧六不看窗帘看窗外10技巧七不看冷水看热水10技巧八不看电梯看楼梯10技巧九不看地上看屋顶10技巧十不见房东见保安10购房如何上武汉户口11购房入户新政 一套房可办理三人入户11武汉楼市新政解答12购房注意事项12关于未成年人买卖房产（小知识）14最佳收房流程图解核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单【提示】：开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。我核实一下。1、合同中的某一个条款如果与相关法律法规或者管理条例有抵触的话，那么就属于无效条款；而强制性的霸王条款（贷款者不办房产证不给钥匙）就是属于无效条款。2、告他是最后一招，尽量不要与物业搞僵，可以给物业说：自己现在没有那么多钱交；不给钥匙没有道理；等有了钱自己去办房产证。抓住这三点，与物业谈。3、可以投诉，投诉的话不会闹太僵，还会一定程度上维护你的权益。4、尽量不要先找媒体，如果找了媒体的话主管部门就不会再管，反而会和开发商、物业公司站到一起。补充：房款多退少补、开购房发票、交物业相关费用（物业费、装修押金、垃圾清运费）、收房（包含钥匙、水电底数等的交接）、交契税、办理房产证。这是房屋交付的程序。购房，除了房款还有哪些费用？许多人买房，认为只要交了房款，就只需留钱进行装修了。须知，购房，除了付房款，还会林林总总的费用。一、税费房款之外首当其冲的款项购房者购房除去容易计算的大头开支-购房款外，向房产局、税务局交纳税费便是房款中首当其冲的款项了，税费主要包括以下几项：1、印花税：印花税为房价的0.03，在交易鉴证时交纳；2、契税：契税是房价的1.5，交易鉴证时交一半，入住后拿房产证时交另一半（去年国家出台了新的规定，办证2年后的房子不用交）；从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。3、交易管理费：一般是每平方米3元，也在交易鉴证时交纳；4、房产证工本费：5元到20元不等，如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。专家提醒：这些费用一定要在法定时间里交纳，什么时候该交一半，什么时候该交另一半，一定要在合同里注明，不能听从发展商的要求。否则，业主的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些手续上的麻烦。二、入住费用房款之外的最大开支购房者入住时，还有一些具体的费用：1、防盗系统费用：例如楼下大门的对讲机、安在各家各户的红外线探头等。这个费用各楼盘不等，基本在800元至1500元之间，但智能防盗系统不普遍；2、管道煤气开通费：现在武汉市最高的是3500元；3、有线电视安装费：一般是200元左右，如果不只安装一处，则每个插口多加50块钱；电话安装费、宽带上网费：这类收费一般要和电信局具体联系。4、交给物业管理处的有以下几种：（1）预交3个月的物业管理费：按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两种标准的综合一是发展商的承诺，一是物价局的规定。如果收费过于夸张，业主有权去物价局查询；（2）水电周转金：各200元；（3）装修保证金：一般是1500元（不是每个楼盘都有此项费用）；（4）淤泥清运费：根据路程与交通便利情况而定；（5）物业维修基金：非普通住宅缴纳标准则为房屋总价的3%，住宅专项维修资金缴纳标准目前处于新旧交替中，旧标准是按房屋总价的2%缴纳，新标准商品房中多层住宅按100元/建筑平方米、高层全现浇结构按150元/建筑平方米、高层框剪结构按200元/建筑平方米缴纳。还拿100平方米、房价为40万元房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为12000元左右。专家提醒：对于交给发展商的有些费用可以到物价局查询。另外，有些设施的安装业主可以自行解决，不要盲目听从开发商安排。交给物业管理处的资金里，一定要注意3个月的物业管理费是预交的，而不是押金，法律规定是不允许收押金的；另外，装修保证金在装修验收合格后需退还给业主，物业管理处无权占有。三、按揭时的费用也是一笔不小开支金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。办理按揭，除每月还款外，办理手续时，还需交纳的有：1、保险费：贷款额1.2倍1年限折扣；2、律师费：有的是按每单计算，一般每单200元到500元之间；有的是按房价来计算，收费标准是2。一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位。3、印花税：金额为房价的万分之五；4、公证费：一般在200元到300元之间；5、他项权证费：一般也在200元到300元之间；同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为4300元。专家提醒：如果买一手楼，发展商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理。有一些人自己到银行进行洽谈，拿的折扣可能会多一点，但较繁琐。现在一般自己去银行洽谈按揭手续的多是二手楼买主。建议先了解清楚相关银行的此类业务服务标准，以免出错。按照上面内容统计，仅仅买一套40万元的房子，在交了房款首期的同时，还要另外再交23300元。购房总价就达到了423300元左右，说明各种税费大约为总房价款的5%-6%。二手房交易中防交易资金被骗的方法试点的具体内容是，由中介在银行开立“专用账户”，银行在“专用账户”下按单宗业务，建立子账户。二手房交易发生时，由买、卖及中介三方将合同在网上签约备案，买方将资金存入或转入子账户。银行按买卖双方合同事先约定的各付款节点，划款到收款账户。资金划转时，三方要当场签名。如交易中途未能达成，资金划回买方原转出账户。购房面积“缩水” 买者如何维权？核心提示：面积纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。如果开发商交付的房屋面积与合同约定不符，购房者应如何维护利益？铁西区法院今年3月一审判决一起此类案件，开发商被判退购房差价款19693元。 买车库面积少了2.34平方米 2006年9月，杨某从沈阳某房产开发公司购买一处车库，建筑面积为36.43平方米，该车库价款按套计算，总价款为20万元。双方在合同中约定，车库交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2006年10月，杨某按照合同约定面积交纳了车库契税8000元，房屋维修基金2904.73元。2007年2月，杨某发现，沈阳市房产局下发的房屋所有权证上确认的车库面积为34.09平方米，比合同约定的面积减少了2.34平方米，面积误差比为6.423%。杨某要求给付面积差价款19693元，赔偿因房屋面积减少造成的各项损失649元。 开发商辩称车库是按套出售 开发商辩称，车库是按套出售，如有面积误差也不应给付差价款，售楼员的笔误造成了合同中约定了面积差价的处理方法。杨某多交的契税及房屋维修基金不是开发商造成的。因此，请求法院驳回杨某的诉讼请求。 杨某答辩称：开发商如果按套出卖，就不应该有房屋面积误差时的约定，以此可证明开发商是按面积出售。退一步说，即使双方没有约定，出现面积误差时，也应按相关司法解释多退少补，这也符合交易习惯。 判决退还购车库差价款 法院认为，商品房买卖合同合法有效，双方当事人应履行合同的约定内容。虽然合同中约定车库按套出售，但同时亦明确约定了发生面积误差时的处理原则，虽然合同未标明车库每平方米价格，但标明车库面积及总价款，可推算出车库每平方米为5490元。有关法律规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此开发商应按照合同的约定返还杨某房屋面积差价款。房屋契税、房屋维修基金的收款单位均不是开发商，虽然杨某因车库实际面积减少而多交了部分费用，但预售商品房前及房屋竣工后确认房屋面积均由有关部门测量，并非开发商的过错导致车库面积有误差。因此，杨某主张开发商赔偿损失649元，法院不予支持。铁西区法院判决开发商给付杨某车库面积差价款19693元。购房常识 面积差价款计算方法 面积误差比：（34.09-36.43）36.43100%=-6.423% 依据合同：3%部分内的差价款：36.43平方米3%5490/平方米=6000元 超过3%部分的差价款（2.34平方米-36.43平方米3%）5490元/平方米2=13693元 面积差价款合计：19693元 多大误差应双倍返还？ 铁西区法院一位法官告诉记者，本案中对面积误差的约定很明确，不容易引起歧义。如果商品房买卖合同中对面积误差的处理没有约定，而开发商交付的房屋建筑面积与合同约定不符，购房者又该如何维护利益呢？ 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第14条规定，出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3（含3）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。具体处理原则：（一）面积误差比绝对值在3（含3）以内，买受人应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，买受人不得以此为由解除合同；（二）面积误差比绝对值超过3，买受人有权解除合同并要求出卖人返还已付的房款及利息。如买受人愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的所有权归买受人，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房款及利息，由出卖人返还买受人，面积误差比超出3部分的房款，由出卖人双倍返还买受人。购房知识：买房准备一、买房心理准备1、对楼盘价格作好心理准备。目前武汉楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋；也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。由于武汉市中心区和近郊区的房屋差价通常在8001000元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。（1）如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。（2）如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性（即是否是容易出售或出租的物业类型）。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税（评估价*建筑面积*5.85%）和房屋评估价1%的个人所得税。另外，武汉市对购买高档房做出规定：购买房屋为别墅或房价在5500元平方米以上或总价超过70万将在办证时征收4个点的契税（比非高档房多征收2个点）。最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。2、对购房区域作好心理准备。通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据武汉市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。3、对自己的偿贷能力做好心理准备。如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。4、对购房风险做好心理准备由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。二、买房资金准备买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：（1）一次性付款或贷款如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。（目前武汉市楼盘最低首付为成到成，其中部分银行规定，外地户口最低首付为成） （2）每月固定数额的贷款本金很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。建议购房者可以到武汉市各银行咨询房贷方面的服务。（3）各种税费按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税，金额为总房款的2%（普通商品房）4%（高档商品房，即房屋为别墅或房价在5500元平方米以上或总价超过70万）；土地税，金额为总房款的1%；保险费，金额在总房款的2%以内，除此之外，还有印花税、手续费等等，粗略计算，如果购买30万元的房子，这些税费的总额几乎达到2万元。（4）维修基金这一款项通常需要在进户的时候交纳，款额通常为总房款的2%，如果是别墅等高档房，维修基金还要高。（视情况不同，有的楼盘的维修基金已计入房款以内）（5）物业管理费不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。目前武汉市物业管理费的收取不一，一般高层的物业管理费在1.2元平方米1.8元平方米，小高层的物业管理费在1元平方米1.5元平方米，多层的物业管理费用在0.6元平方米1.2元平方米。（6）初装费入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。（7）面积补差费武汉市规定，收房时，面积差不能超过3%。因此，如果收房时，房屋面积大于合同签定面积，多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。当然，如果房屋面积小于合同签定面积，开发商也需以同样方式向购房者进行退款。（此款在武汉市商品房买卖合同中有明确规定）面积补差费（现房测定面积均价）（合同签定面积均价）（8）其他杂费除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。购房签订合同流程签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同，购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。 二者区别在于： 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。 商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。 因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包括以下几方面：1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； 5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6、产权登记和物业管理的约定；7、保修责任；8、乙方使用权限；9、双方认定的争议仲裁机构；10、违约赔偿责任；11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如市区街号花园号楼层房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；(2)购房者不按期付款；(3)开发商不按期交房；(4)面积变动超过约定幅度；(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；(6)产权过户手续不全或不能按期办理。外地户口能在武汉按揭买房吗?所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订房地产抵押（按揭）合同、楼宇按揭贷款合同（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。根据房地产抵押（按揭）合同、楼宇按揭贷款合同规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得土地使用证、房屋所有权证和房屋他项权证，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回土地使用证、房屋所有权证及保险单。回去开个人收入证明吧，记得开每月还款额的两倍以上。认购书不是买房必经程序莫轻易签订认购书本刊近日接到不少读者电话，反映很多买房人在签订正式购房合同前，开发商都要求买房人先签一份认购书，并交付一部分定金。而买房人往往认为反正认购书不是合同，所以经常是草草签订，结果给自己带来不少麻烦，陷入被动。究竟认购书有没有法律效力？买房人要不要签认购书？如果签应注意什么？本刊就读者关心的问题采访了有关权威人士。认购书是不是买房必经程序？北京市英岛律师事务所邓泽敏、许昭霞两位律师明确指出，现有的法律、地方性法规中并没有关于“认购书”的法律概念，也没有买房前应当签订“认购书”的法律规定。因此，签订“认购书”并非买房的必经程序。所以如果可能，买房人在确定要购买的项目后，最好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。认购书是否有法律效力？认购书究竟属于什么性质的文件？应该具备哪些内容？是否有法律效力？邓泽敏、许昭霞二位律师指出，在本市房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、买受人、代理人等的主要情况；2、认购物业(楼盘)的情况；3、房屋的价款；4、付款方式；5、认购条款等内容。而且，“认购书”通常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业(楼盘)的法律手续齐备(五证齐全)，该“认购书”一般具有一定的法律效力。违约方应承担什么责任？在签订“认购书”的同时，开发商大都要求买房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的商品房买卖合同，出卖人(开发商)有权没收买受人交纳的定金等条款。按照以上双方的约定，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。在实践中，由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以买方拒签合同为由，拒绝返还买房人定金，遇到这种情况怎么办？邓泽敏、许昭霞二位律师指出，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”而“认购书”通常表述为：“如果买受人在一段时间内不签订正式的商品房买卖合同，出卖人有权没收买受人交纳的定金。”所以，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而只是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。签“认购书”时要注意什么？鉴于以上分析，有关专家提醒买房人：一、在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。二、签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。三、如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。二手房十大购房技巧对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在看房过程中该注意哪些技巧呢?资深置业顾问总结出了买二手房的“十看十不看”。技巧一不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。技巧二不看晴天看雨天下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。技巧三不看装修看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。技巧四不看墙面看墙角查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。技巧五不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。技巧六不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。技巧七不看冷水看热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。技巧八不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。技巧九不看地上看屋顶看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。技巧十不见房东见保安可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。购房如何上武汉户口据介绍，外地购房者在武汉城区购买商品房，只要面积达到100平方米和价格在50万元以上，就可申办包括购房者本人、配偶、子女共3人以内的武汉市城区常住户口。购房者办理户口前先要办理完毕房屋的房产证和土地证。外地户口的市民迁到本地，需要先到武汉市公安局户政管理处领取申请表，领表时要备好以下资料：房产证、土地证、户主身份证、购房发票、购房合同、婚姻证明等。领表后，市民还需准备以下相关资料：由所购房屋小区物业管理部门出具实际入住证明、原户籍地派出所户籍证明。申请表和以上所有资料经户政处窗口受理符合条件后，签发户口准予迁入证明，购房者凭户口准予迁入证明办理户口迁移手续。目前，还有不少年轻人是武汉市集体户口。集体户口在武汉市买房没有面积或房款的限定，可以直接落户。武汉市集体户口落户程序比较简单。市民先到集体户口所在地派出所出具户籍证明并迁出户口单页；然后到小区物业开实际入住证明；再带齐房产证、土地证、购房合同、购房发票、身份证、婚姻证明等，到小区所在地辖区派出所办理落户手续。购房入户新政 一套房可办理三人入户仅限首次交易商品住房购买住房，是指合法购买用于住宅并经市、区土地资源和房产管理部门办理了房屋所有权证和国有土地使用证的首次交易商品房（不包括单位集资建设住房、经济适用房和其他非住宅房）。不同城区对应不同入户条件购房入户新政中，将中心城区和远城区分为两个不同类别。凡户籍不在我市中心城区和开发区，具备合法身份证明的中国公民，在我市中心城区购买100平方米（含）以上或总价超过50万元（含），可在住房地申办武汉市非农业户口。中心城区农业户籍人员，具备上述条件的，可办理“农转非”户口。凡户籍不在本市、本市中心城区，远城区农业户口人员在远城区购买住房面积超过90平方米（含）或总价超过30万元（含）的，可在住房地申办武汉市非农业户口。一套住房可办理3人入户符合上述条件的住房申请人，可办理本人、配偶、未成年子女（18周岁以下）共3人的武汉市非农业户口。时间以签订正式购房合同时间为界细则明确规定，申请人在去年11月1日以前签订购房合同的，按原购房入户政策条件申请办理，11月1日（含）以后签订购房合同的按本细则执行。在中心城区购房申请入户的，在市公安局办证大厅申办；在远城区购房申请入户的，在远城区政务中心或公安分局设立的办证窗口申请办理。公安户政部门从受理之日起，7个工作日内完成审批，申请人凭身份证领取户口准予迁入证明（工本费5元），然后办理户口迁移手续。申办户口所需证明材料：1、本人书面申请；2、原户籍所在地派出所户籍证明；3、申请入户人员的结婚证、身份证、户口簿（审查原件，收存复印件）；4、购房合同(武汉市商品房买卖合同，房产部门提供的电子版合同须房产部门签章)、购房全额发票、房产证、土地证（审查原件，收存复印件）；5、有两个及以上未成年子女随迁的，需出具当地街（乡、镇）计生部门计划生育证明；6、申请入户地派出所出具的实际入住证明（在购买住房办理武汉市常住户口申请表上签注）。以上所有证件、证明上的人员户籍信息必须一致。申办程序：1、申请人到市公安局办证大厅办证窗口或远城区政务中心（或公安分局办证窗口）领取购买住房办理武汉市常住户口申请表（或在武汉市政府门户网站下载，网址：），并如实填写表内事项。2、备齐规定的证明材料，直接到市公安局办证大厅或远城区办证窗口申办。武汉楼市新政解答武汉楼市新政关于进一步促进我市房地产市场健康发展的若干意见明天起实施，市房产、地税部门负责人昨接受采访，就市民关心的一些热点问题进行解答。焦点一：买商品房交契税时间节点是以办证，还是以签合同的时间为准？在11月1日以前签购房合同的，按以前的标准交契税，以后签订合同的按新标准交。据介绍，由于我市契税标准调整过多次，不同时间段标准不同。具体为：今年2月1日前签订购房合同，按单价5500元/平方米、总价70万及别墅的分界线，高档房和普通房分别征收4%和2%的契税；今年2月1日-10月31日签订购买合同的，以单价5700元/平方米、总价80万及别墅等为分界线，高档房和普通房分别征收4%和2%的契税；11月1日以后签订购买合同的，按房屋不同档次，分别按4%、3%、1.5%或1%征收契税。焦点二：何为首次购买普通住房？包括两种类型：一个家庭购买第一套房子是首次购买；一个家庭子女年满18岁后，他所购买第一套房屋也是首次购买。焦点三：维修资金标准是以合同还是办证时间来界定？从11月1日起，签订商品住宅买卖合同的业主，其每平方米交存住宅维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%，不再按房屋总价的2%交存。11月1日前签订住宅买卖合同的业主，其交存住宅专项维修资金的数额仍按原标准（即购房款的2%的比例）执行。焦点四：何为改善型普通自住房？市民卖旧房子后，买大一点的二手房或者新房，都属于改善型购房，可享受贷款利率方面的优惠。焦点五：营业税和所得税2年时限是以什么为准？二手房交易过程中，2年的减免时限是以办理房产证的时间为起始点，而不是以当初买房签合同的时间。焦点六：买二手房能否转户口？以前外地人只能买商品房才转户口，新政后买二手房也能转户口。但新政只对11月1日起，买房转户口做了界定，对以前的没有明确说法。目前，公安部门正在就此制订细则，近期将出台。购房注意事项一、 买房子时注意的事项： 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并在其资质规定的业务范围进行开发的；2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；在那里买房都要注意很多事项.首先要看开发商是否具备五证.现在房产预售管理的比较严格.没有五证是无法销售的.如果没有这五证,建议你最要不要买.一但开发商不是正规开发.将来出了问题老天都帮不了你.这五证为.预售证可证.土地使用证.建设施工许可证.建设规划许可证.规划用地许可证以及营业执照。3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了房地产开发项目手册；期房预售除上述条件外还必须取得商品房预售许可证。4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的商品房买卖合同（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取住宅使用说明书和住宅质量保证书。 办房地产权证时应该注意：产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部商品房销售管理办法处理，另外办理了房屋所有权证后，还要办土地使用权证。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。二、购房流程购买商品房流程第一步：签订认购书商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括： （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）房价。包括单价；总价。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。（3）房款