我国房地产企业融资方式的选择与研究.doc

我国房地产企业融资方式的选择与研究摘要： 房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控 , 房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈 , 已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前 , 我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求 , 有少量的大型企业开始上市融资。但是 , 仅仅以这两种方式并不能很好的解决房地产企业的资金需求 , 尤其是对于中小房地产企业更是如此。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本 , 总结出 , 房地产企业必须采取多元化的融资方式 , 并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式 , 这样才能更好的解决融资困难的问题。 关键词： 我国 房地产、融资方式、贷款、选择 房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持 : 处于发展初期的开发商需要融资来开发项口 : 处于发展期的需要融资来维持项口 : 已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，近一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。 内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收帐款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。 外部融资有可以分为间接融资和自接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。自接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。 一、我国房地产开发企业融资现状 总体房地产开发企业融资现状 近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府采取加大内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。我国的房地产业，从 80 年代开始复苏以来，经过几年的发展，不仅产业规模得到巨幅扩张，己经成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。但是，我国房地产开发企业融资方式仍然单一，融资渠道狭窄。目前房地产开发企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。分析历年的房地产开发来源数据 ( 表 1) ，可以看出国家预算内资金只占了 0.06% ，银行融资贷款虽然从 1997 年的 23.8% 下降到 2004 的 18.3% ，但是我们 .IJ 以看到其中自筹资金和其他来源占据了 80% ，而有数据表明这两部分主要来源于建筑公司的上程热款和购房者的预付款，其中 80% 也源于银行贷款。从这些数据我们可以清楚地看出房地产开发投资仍然依赖于银行，但是银行对于房产开发企业的自接贷款逐渐减小，这必然给房地产企业健康发展，不断扩大带来困难。 再者，我国房地产企业自接融资发展也依然滞后。就债券融资而言， 2004 年只有 1900 万元，只占总体资金来源的万分之一，这么微小的数字，对于需要庞大资金的房地产开发企业，看来只是隔靴搔痒了。 表 1 房地产开发企、以单位资金来源 单位：万元 年份 地区 本年资金 来源小计 国家预算 内资金 国内贷款 债券 利用外资 外商直 接投资 自筹资金 其他资金来源 1997 38710650 124789 9111902 48691 4608565 3279010 9728831 14547822 1998 44149422 149480 10531712 62319 3617581 2588698 11669821 18118509 1999 47959012 100457 11115664 98703 2566022 1804807 13446210 20631956 2000 59976309 68720 13850756 34760 1687046 1348026 16142122 28192905 2001 76963877 136291 16921968 3425 1357044 1061150 21839587 36705562 2002 97499536 118044 22203357 22439 1572284 1241285 27384451 46198961 2003 131969224 113631 31382699 5460 1700040 1162667 37706891 61060503 2004 171687669 1181148 31584126 1900 2282001 1425587 52075627 85625967 数据来源：中经网统数据库查询与辅助决策系统 1.2 前十名房产企业的融资选择比较 前面给出了整个房地产企业的融资现状，山于许多房地产企业正逐步意识到单一融资方式所带来的弊病，所以我们有必要研究一下前 名房地产开发企业的融资方式，既有利于其他企业的借鉴，也为我们研究新型融资方式提供了数据。 从 2005 中国房地产百强企业研究报告中的 2005 年中国房地产百强 TOP10 研究中我们看到房地产融资方式发生重大变化，非贷款类资金来源增长迅速，自接融资将成为主流。我们从这 家房地产企业中就 .IJ 以看出，除了绿地集团、大华集团没有上市，其余都己上市或拥有上市子公司，股权融资是房地产企业做大做强的必经之路。 表 2 2005 年中国房地产 TOP10 分析 排名 企业名称 注册地点 公司性质 上市情况 1 中国海外发展有限公司 香港 股份公司 HK0688 2 万科企业股份有限公司 广州 股份公司 深交 A000002 3 合生创展集团有限公司 百慕大 股份公司 HK0754 4 上海绿地集团 上海 企业集团（较深的政府背景） 否 5 广州恒大实业集团有限公司 广州 民营 买壳上市（琼能源） 6 富力地产集团 广州 股份公司 HK2777 7 大华（集团）股份有限公司 上海 民营 否 8 复地（集团）股份有限公司 上海 股份公司（原民营） HK2377 9 绿城集团 杭州 民营 新加坡发行可转债 10 北京天鸿集团公司 北京 股份公司 子公司上市，天鸿宝业，上交 600376 1.3 小结 总结上述分析，我们看出，银行贷款虽为主流，但有下滑趋势。股票融资被实力雄厚的企业所信赖，债券融资规模微小。市场上其他融资方式刚刚起步，需要我们来进一步研究和发展。 二、不同融资方式的分析和比较 2.1 房地产贷款 目前，如前文所述，我国房地产开发企业的自接融资所占比例很小，银行贷款仍是房地产企业的融资的重要方式。房地产贷款的种类很多，有房地产开发贷款，土地贷款，个人按揭贷款，还有金融创新产品开发商贴息委托贷款 ( 详见后文融资方式创新 ) 。随着 2006 年金融市场的开放，外资银行进入我国市场，其对房地产企业的贷款也是房地产企业的一个可选的融资方式。 2.1.1 房地产开发贷款概念和分类 房地产开发贷款指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。这项业务主要包括住房开发贷款、商业用房贷款及其用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。 目前在我国主要有三种形式 : 第一，房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金 : 第二，房地产开发项口贷款，主要为具体的房地产开发项口提供生产性流动资金贷款 : 第三，房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权作抵押而向银行取得的贷款，又称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这类贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要、资质和市场的情况确定和变动，贷款年限一般与房产建筑期相同。 2.1.2 我国房地产开发贷款的发展及现状 作为一个资本密集型的产业，其企业想要生存和发展，必然离不开金融资本的支持。但是从 1993 年资本市场关上了房地产企业的融资大门后，房地产企业的外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产的开发投资力度，因而，房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展，正是在银行的支持下，房地产企业刁逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，开发商逃跑，开发商和银行内外勾结骗取贷款的案子屡见不鲜，严重影响到银行业和房地产业的发展。 于是人民银行在 2003 年 6 月 5 日 发布了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ( 银发 2003121 号 ) ，对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施，进一步规范房地产信贷市场发展，起到了要求商业银行防范风险的警示作用。央行 121 号通知体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。同年 8 月 12 日，国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 国发 200318 号 ) ，要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。这两个文件的出台，对于当年的房地产企业 .J 打击不小。从 2004 年房地产金融报告所提供的 2003 至现阶段房地产开发商贷款增长率，我们明显看到增长率的下降情况。进一步通过对 2004-2005 年房地产开发贷款的情况进行统计，从中我们清楚地看到他们增幅同比都是下降的，只有 2005 年第四季度房地产开发商贷款余额，增长 17% ，持续了自 7 月份以来的稳步上升趋势。 表 4 2004 2005 房地产开发贷款情况 商业性房地产开发贷款 房地产开发商贷款 余额 （亿元） 增长率 增幅同比 （ % ） （百分点） 余额 （亿元） 增长率（ % ） 增幅同比 （百分点） 2004/2 21000 36.1 -5.3 减少 161 2004/4 23800 28.7 -16 7810.9 17.3 -31.8 2005/2 26000 23.2 -12.9 8459.45 18.65 -3.69 2005/4 27700 16.1 -12.6 9141 17 - 数据来源：各季度中国人民银行中国货币政策执行报告整理 2.1.3 我国房地产贷款政策的演变 对于一个房地产开发商，如果想更好的和银行合作，就必须了解我国政府对于房地产贷款的一些政策，这样才能够因地制宜，更好的融资。 从上面的对于开发商的政策演变，可以看出主要是针对住宅型开发项口，对于像写字楼、商铺等商业性房地产开发项口没有涉及。因此，对于商业性的房产项口，银行大多根据具体项口、开发商而定了。另外， 30% 的自有资金比例对于那些中小型的房地产开发企业是个门槛，对于那些房地产业的巨头而言，也会限制他们同期开发项口的规模和数目。 2.1.4 我国房地产企业的艰难选择 从上面的房地产开发贷款发展现状和一些政策的演变，我们看出银行对于这个急需资金的房地产开发商己经不再那么和蔼可亲了，在房地产商“四证”“齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范，但“四证，齐全之后，商业银行往往争相给房地产商贷款。对于大型房地产企业，本身资金雄厚，且有其他融