[建筑]当前形势下物业管理面临着多重挑战.doc

当前形势下物业管理面临着多重挑战 2008年7月30日作为大陆诞生仅二十多年的物业管理行业，伴随着房地产业的发展，社会经济的迅速提高，物业管理企业在数目上呈现出了“爆炸式”增长态势，曾一时被外界称之为“朝阳产业”。现有的物业管理公司，大多数依然隶属于房地产开发企业，不隶属于房地产开发企业打着“纯专业化”名称，实际运作之中却见不到专业成效的公司在目前数量上也充当了一份重要的力量，就目前的物业管理企业而言真正市场化、专业化程度非常强的公司并不多见，从目前物业管理企业接管的楼盘而言，大多数企业都是凭借着一定的“背景”或依托着某种“关系”在发展。随着社会主义市场经济的迅速发展，人均生活水平日趋提高，对物业服务需求越来越强烈，市场化的要求也变得越来越高，社会经济发展，人员意识加强，责任与风险能否成为正比？物业管理行业是否仍然可屹立为“朝阳产业”？本人涉足于物业管理工作多年，对物业管理行业的发展有部分熟悉，就当前城市物业管理企业的发展作如下探析。物价不断上涨，管理费难以得到提升，物业管理企业将面临着多重挑战。众所周知，物业管理企业依据出售“服务”收取物业服务费而赖以生存，物业服务费成为了物业管理企业的生命之源，物业服务费用的定价决定了物业管理企业的“盈利”或“亏损”，然而物业服务费用的定价受政府、开发商、业委会、物业管理企业四方面的影响。一直以来物业服务费受以下几点影响：一、政府以微利价定位为主导；二、部分开发商为了创立品牌、提高销售率，而不考虑物业服务的实际成本；三、部分物业管理企业为了抢占市场压低服务费；以上几点均严重误导了物业服务市场价格、价值规律，造成物业服务收费水平偏低，物业管理企业在“微利”下生存，甚至于有些物业管理企业常年处在“亏损”状态下依靠开发商补贴而生存。随之近年来物价不断的攀升，从油价上调引发出一轮轮新的物价上价，人均消费日渐升高。特别是近期水、电费用的上调，对于物业管理企业而言可谓是致命一击，在绝大多数的物业管理项目当中公共水、电费用一直由物业管理企业承担，公共水、电费用原本算得上是物业管理企业经营之中最为头痛的问题，也是影响物业项目“亏损”或“盈利”的关健因素，水、电费价格的上调务必使物业管理企业由原本的“微利”转至“亏损”。物业管理企业一方面受物业服务费用偏低影响，且多年保持不变，另一方面近年来物价上涨导致物业服务支出在不断的升高，运营成本也在不断增长，所收物业服务费用却很难得到提高，特别针对已经接管的物业项目而言，想提升物业服务费用的机率几乎为零，现实生活之中“少付费、多享受”意识的业主普遍存在，致使物业服务费用难以提升，或许说根本不可能得到提升，物业管理企业由此在原本微利的情况下变得举步为艰，致使物业管理企业将面临着经营的挑战。在物价不断上涨，人均生活水平不断提高的情况下，各城市对工人最低工资标准额度均作了相应调整，各行各业都在加薪，唯独在物业管理行业多年来很难实现，在物业服务费用得不到提升的情况下从业人员工资很难上涨，在通货膨胀、物价上涨、成本扩大化的情况下，原本举步为艰的物业服务企业，采取：抢占市场共享资源、巧立名目乱收费用、减少用工、压缩工资、不交保险、延长劳动时间、取消假期、增加劳动量成为了众多物业管理企业赖以生存的重要手段，更有甚者降低服务水平，如：不按时保养设施设备，使得一些贵重的设施设备缩短使用寿命，最终既损害业主利益，也损害企业声誉，更损害行业健康发展。面对城市工资标准额度的调整，“换汤不换药”的做法在物业管理企业已经普遍存在，事实之中由于物业服务费用的偏低与难以提升，造成物业管理从业人员的工资无法增长，甚至于在加大工作量的情况下工资还是一成不变，直接造成了基层人员难招，专业素养较强的人出现转行等现象，从近年来物业管理企业保安队伍人员紧缺现象不难看出物业管理行业从业人员工资待遇普遍不高，且缺少社会尊重，特别是基层人员与其它行业普通工人的工资足可与之等同，因缺少社会的尊重，就业方面也得不到热衷。很多物业管理企业为了激励员工、减少成本，管理员一线的人员大多数采取内部提拔的方法，将保安或其它操作岗位的员工提拔到管理基层岗位，但管理岗位所需人员有限得到提拔的人也是极少一部分，所起激励作用也未必大有成效，更甚者某些物业管理企业打着激励员工、内部提拔的幌子，提升岗位，人员工资待遇却提不上来，长时间以来严重影响到人员的工作热情，从而降低工作质量，物业服务满意度跟不上，业主需求得不到满足，物业服务费用无法增长，工资福利得不到提升，人员受不到社会尊重，内部提拔激励员工起不到理想成效，人员流失现象严重，招聘高素质员工难度加大，这些都将成为了物业管理行业所需面临的重大挑战。也将导致物业服务行业人才流失、服务水平下降、影响服务费用提升的“恶性循环”。法律、法规规范化，人员维权意识加强，风险与利润不成正比，物业管理企业将面临着风险与利润的挑战。随着物权法的出台，全国物业管理条例、劳动合同法的修正，在近年来社会传媒盲目地对物业服务蛮横指责的市场环境下，物业管理企业所承担各类责任在不断扩大化，目前物业服务的内容及范围已经不仅局限于“物”，业主需求也在不断扩大化，但物业服务费用的提升基本上是一件很难得以实现的事。全国物业条例的修正明确了各方的权利与义务，致使物业服务企业曾巧立名目私乱收费，霸王条款已变得越来越走不通，物权法的出台更是增涨了“霸王”业主的几分嚣张气氛。从近年各媒介报道与物业管理有关的案例不难看出，物业管理已不局限于做好日常服务，同时担负更多的是责任，业主家中被盗，物业管理公司要赔；业主在区域内摔伤，物业管理公司要赔；业主家中有所意外损坏，物业管理公司要赔；物业管理区域内飞来横祸，物业管理公司要赔；业主与业主之间发生冲突或因其庞物伤人等等日常繁琐之事，物业管理公司一不小心就被列为第二被告，总之在现实生活之中受各类物业管理判例的影响，在很多业主的眼里物业管理企业几乎成了无责不担的企业，特别今年6月16日，最高人民法院对外公布两个有关物权法的司法解释征求意见稿中，“小区内人身受损可要物管担责”，关于物业服务企业的安全保障义务的规定最为引人注意，即物业管理企业如果未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人可以请求其承担相应赔偿责任。因第三人侵权导致损害结果发生的，如果物业企业有过错，应当承担相应的补充赔偿责任。在原本法律法规与现实的物业案例之中，大多数虽也按此判定物业管理企业是否应当承担责任，但从未提升到宣传字面上来，现实物业管理日常生活之中此类纠纷诸多由于业主维权意识不强或不清楚物业管理企业应当承担相应责任而未追究物业管理公司责任，倘若此举一旦提升到宣传字面上来，务必使得更多业主维权或导致部分业主理解错误而主张维权，将物业管理企业推向风险与利润的挑战，造成物业管理企业低利润与高风险状态。从物协会将保安员更名为“秩序维护员”这一提议不难看出，这不单纯只是称谓，“小区内人身受损可要物管担责”的征议稿一旦成立，将会让更多的人看到的是表层现象而误解其中更深层次的权利与义务，蕴含着将更多是责任与承担的风险。新修正劳动合同法在企业用人部分的修正，作为微利行业，许多物业管理企业已是入不敷出，虽然从相关条款当中可以看到明确规定职工福利的计取标准等等，实际操作之中，物业管理行业各企业员工福利的范围、内容、标准各不相同，整个物业管理行业的员工福利较差，六天工作制且无加班费对于物业管理从业人员而言算得上是司空见惯之事，特别是针对一线基层员工，如果按劳动合同法的要求达到各项标准，务必加大物业管理企业运营成本，单纯用工成本扩大这笔帐将使企业难于承担，难以消化，于是如上所说：减少用工、压缩工资、不交保险、延长劳动时间、取消假期、增加劳动量都成为了诸多物业管理企业所采取的办法，劳动合同法修正后企业经营成本的增加是不争的事实，为了应变法律的修正，“换汤不换药”就成了物业管理企业应对政府的一大举措，倘若物业管理企业如上节所说一旦违法操作，势必将带来法律面前的诸多挑战。行业无序竞争，扰乱市场，将面临着市场挑战。现如今物业管理项目的取得权仍然表现在以下几种方式：一、开发商交予下属物业管理企业；二、通过各种“关系”取得；三、由开发单位邀标取；四、市场化的招、投标取得。事实之中大多数开发商都不愿意将自家“孩子”交到别人手里，在开发商交予下属物业管理企业的项目之中，有些开发商为了创建自己品牌、促进其它楼盘销售项目，早期会补充物业服务费用的不足等资金，同时也会配合物业项目的各方完善，但这毕竟只是短暂之计，随着时间推移，诸多开发高也慢慢撤退了这方面补助，自负盈亏就很快成了房地产下属物业管理企业的命运，原本有开发商“撑腰”的物业服务开展也较为到位，一旦转向自负盈亏许多物业管理企业就变得有些吃力，最终也只能选择在人力与服务的缩减。在市场化招、投标过程当中物业服务行业内部出现的同室操戈现象，现如今已愈演愈烈，最典型的还是在物业管理招投标中，相互压价的恶性竞争行为时有所见，某些物业管理企业为了扩大管理面识，提升企业资质，将费用压得极低只为求取中标的机会，有的甚至于低于物业服务成本，这种低价的市场竞争不但扰乱了市场规律，同时还制约了整个行业的发展。在深圳曾有某物业管理企业打出了“零物管费”的旗号，把物业管理经营机制引向误区，实践证明当今物业服务市场之中还没有出现“零物管费”的项目，这种口号只会更深的误导那些对物业服务不了解的业主，也将成为行业“自杀性”的概念，使得更多的人认为物业管理行业是“暴利”行业，进一步的扰乱物业管理市场。依靠拓展多种经营补充物业服务费用的不足，实际上是一件相当难以操作的事，多种经营在物业管理企业之中开展起来并没有其它专业公司得心应手，人员也只能是兼职且没有运作专业机构，成本无法得到下降，绝大多数业主并不会买帐于物业管理企业开展的多种经营，所以开展多种经营的某些项目实际上是加大了工作人员的工作量，降低了应有的服务，一些通过低服务费接管的楼盘，实际运作过程中除了会表现吃力之外，更多的是在取得了物业服务权以后，乱收费用、降低服务水平，损害业主利益，损害行业健康发展，将物业管理推向市场无序竞争的挑战，成为物业管理企业生存与发展的又一难题。社会媒介不明真实的报道致使物业管理遭受社会舆论的挑战。由于物业管理行业属改革开放以后在大陆发展的新型行业，在大陆成长时间并不长，发展还不为成熟，直至今日依旧有众多的人不了解此行业，甚至于连物业管理是做什么的都不知道，更多的也只是从电视、报纸等各大媒介了解此行业。而媒介以其新闻性、潮流性与热点来吸引大众眼球，对其它行业专业性充其量也只能算是个门外汉，于是就有了大篇幅不明事实真相或不利于物业管理市场的报道，从早期对物业管理保安人员的“霸气”到各权所相争的报道，到日常鸡毛蒜皮之事，更为可恶的是某些同行业企业为了提高自己，恶伤他人的事件在整个行业内也有所发生，于是物业管理就被赋予了“霸权”、“暴利”