无锡房地产市场分析.doc

无锡房地产市场分析报告第一部分 城市投资环境分析一、城市概况1鱼米之乡，吴文化发源之地 无锡市位于江苏省东南部，北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。无锡水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡历史悠久，是一座具有三千多年历史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里（现锡山市梅村镇），号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前202年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名“无锡”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元497年， 无锡县名称沿袭不变。1949年设无锡市。2分七区，辖两市 无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。无锡市下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。3人口密集，外来人口众多 2005年末全市户籍人口为447.19万人，其中市区223.57万人，江阴市117.77万人，宜兴市105.85万人。全市迁入人口7.24万人，其中外省迁入1.86万人，占迁入人口的25.69%，迁出人口3.21万人，其中迁往省外0.75万人，占迁出人口的23.36%。人口密度935人平方公里（市区2182人平方公里）。 行政区土地面积（平方公里）人口数（人）人口密度（人/平方公里）全市4,787.614,448,648934市区1,622.642,215,8281,378崇安区17.59184,72310,510南长区22.43315,14114,141北塘区31.02251,5298,091锡山区454.36432,133957惠山区327.12377,7161,164滨湖区631.50463,815746新区138.63190,7711,416江阴市987.531,172,3761,193宜兴市2,177.431,060,444486来源：无锡统计年鉴总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2004，全市人口总计增长2.89。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区较强的人口汇聚能力。总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。二、城市经济1实力雄厚，江苏三甲从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，19962000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至19992000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元人民币。2. 建筑业稳定发展建筑业保持稳定发展。2005年全社会建筑业完成增加值122.10亿元，较上年增长17.9%。实现利润5.13亿元，税金总额4.85亿元。施工房屋建筑面积2454.49万平方米，房屋竣工面积1277.06万平方米。3. 固定资产投资增速放缓，投资结构优化2005年全社会固定资产投资完成1114.13亿元，较上年增长24.7%。其中，规模以上固定资产投资1072.75亿元，较上年增长23%。在规模以上固定资产投资中，基本建设投资625.16亿元，较上年增长27.5%，更新改造投资252.01亿元，略有增长，房地产开发投资195.58亿元，较上年增长48.4%。分经济类型看，国有投资192.21亿元，较上年下降4.9%；三资投资236.58亿元，较上年增长24.5%；其他类型投资643.95亿元，较上年增长34.1%。全年基础设施建设投资253.85亿元，较上年增长12.2%。50万元以上投资（不含房地产）项目投产3036个，项目建成投产率为71%；新增固定资产761.95亿元，固定资产交付使用率为69.4%。2006年前11个月无锡市完成全社会固定资产投资1295.39亿元，同比增长7.8。4. 居民可支配收入逐年增长2004年，无锡人的人均可支配收入达到13,588元，在江苏全省仅次于苏州，位列第二，高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与GDP增长同步的水平。2006年111月无锡市城市居民人均可支配收入达到16630元，超过去年全年水平，同比增长13.4。来源：无锡统计年鉴5. 对外贸易增势强劲2005年，进口、出口总额双双突破百亿美元，实现了历史性突破。2004年外贸进出口总额218.46亿美元，较上年增长51.9%。其中，进口总额108.23亿美元，较上年增长53.4%；出口总额110.22亿美元，较上年增长50.5%。全年新批外资项目897个，协议注册外资65.14亿美元，较上年增长30.1%，到位注册外资32.58亿美元，较上年增长20.6%，到位注册外资中有验资报告的金额为20.96亿美元。新批超千万美元项目388个，协议注册外资57.14亿美元，占全市比重的87.7%。服务业利用外资快速发展，协议注册外资10.49亿美元，较上年增长30.5%，占全市的比重达到16.1%。6. 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较，明显落后于沪、深，接近杭州从四个城市10年GDP的总量来看，10年前，无锡仅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之间逐渐拉开差距。无锡的GDP增量明显落后于这两个城市，发展显得较为滞后。直到2003年后，无锡的GDP总量又开始回升追赶逐渐接近杭州的水平。从增幅来看，深圳近十年内一直保持1020之间的高位平稳增长（2004年深圳异常增长是因为统计数据调整了700亿），显示出强劲稳定的增长势头，是四个城市中发展最好的。而上海长时间来经济总量发展速度一直较为平稳，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出现加速增长，这一趋势一直保持至今。而无锡在2001年之前一直保持10或以下的增长速度，2002年开始，其增速甚至已经超过杭州与上海，2004年增长超20，2005年略有所放缓，显示出后发有力的发展势头。来源：各地统计年鉴及公报无锡在近两年内房地产投资呈爆发性增长，然而目前其房地产投资占固定资产比例在四个城市中依然是最低的，仅占17%，而最高的上海和深圳的该指标分别占35.2%和35.6%。这是由于，从城市性质来说，上海和深圳是都会型的城市，第三产业比例较高，因此，房地产开发必然占固定资产投资较大比例；而无锡是“功能型”的城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此，工业投资在城市经济中起到较为重要的作用，而房地产应当起到辅助的作用。来源：各地统计年鉴及公报三、城市规划1. 总体规划：多中心、开放式，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市特大城市，无锡市主城区；二级中心城市大中城市，江阴市区和宜兴市区；三级城镇十二个新市镇，洛社、玉祁前州、胡埭阳山、安镇羊尖、东港锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、和桥。2. 分区规划 （1）南长次分区：现代商务办公和居住功能为主的现代化城区位于无锡市中心区东南部，东接无锡新区，北接崇安区。南长次分区是以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把南长建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。规划结合南长区自身南北向布局的形态特征，构建双十字”型的空间发展主轴，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。（2）崇安次分区：城市公共活动中心区、文化艺术集中区、商贸居住综合区位于无锡市区中部，规划总用地面积18.55Km2，规划人口24万。崇安区是无锡市的商贸、金融、政治、文化中心和历代县、市政府的所在地。功能定位：繁荣舒适的城市公共活动中心；历史悠久的文化艺术集中区；功能完善的商贸居住综合区。用地功能结构：“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。（3）北塘次分区：发展居住为主，形成水岸文化服务综合区位于无锡市的中部偏西，规划总用地面积为31.40平方公里，规划人口规模为40.2万人。其功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。其规划结构为“两带三尖、两心两区、三片两园”，打造出山水北塘、活力北塘、和谐北塘。两带三尖：“两带”指锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河风光带，“三尖”分别是南尖、北尖、双河尖。两心两区：“两心”是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区。一城四片：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片。（4）滨湖综合发展区：行政文化、商务服务、科教研发、旅游度假、设计创意中心滨湖综合发展区规划成为无锡的行政文化中心、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。将滨湖综合发展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区等“五大区”。（5）新区：创新型国际化科技新城规划范围北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大运河、古运河，东至鸿山镇行政范围，总用地面积198.3平方公里。规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城。 发展目标国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区。 总体结构“一带、两区、三轴、四个组合”。一带”：生态农业和历史保护走廊；“两个集中产业区”：高新产业A区和高新产业拓展区（高新产业B区和高新产业C区）；“三轴”：中心跨越发展轴(长江路)，区域联动发展轴(新华路)，人文生态发展轴(伯渎港)；“四个组合”：高新A区和长江社区、商业文化区，高新B区和梅村社区、鸿梅社区，高新C区和鸿山社区，空港产业区和硕放社区。人口规模近期至2010年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按80万控制。 （6）锡山区综合发展区：制造业未来发展重要区域位于无锡市东部，产业特色鲜明，区位优势明显，拥有良好的工业基础和工业发展用地，是无锡市“产业(制造业)东扩”的重要区域。锡山区综合发展区将围绕建设“区域性生产生活资料集散中心、无锡国际先进制造业基地高新产业集群区、高度开放的国内外资本集聚区、具有较佳人居环境的现代化新城区、无锡都市型生态农业特色区”的总体目标，走出一条率先建设社会主义新农村的路子。（7）惠山综合发展区：制造业发展后备地、市区人口居住疏散地及都市农业观光区惠山综合发展区是承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区。该区域的远景城镇空间形态为“1城1片区3新市镇+16个村庄集群”的二级结构体系。3. 城市布局：靓山、亲水、扬名、筑城无锡立足于建设湖滨城市、山水城市，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，发展新城区，有计划、有步骤地改造老城区，推动城市建设南进北伸，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构。 无锡新三年城市建设目标要求： 第一，城市建设始终坚持以人为本，坚持山水特色，坚持吴文化特点，坚持服务业兴城，促进人与城市、人与自然的和谐共处，促进城市的繁荣和发展，促进人民生活水平和质量的提高，促进经济社会的持续稳定快速发展。 第二，新三年城市建设要紧紧围绕“靓山、亲水、扬名、筑城的总体要求，精心组织实施好中心城区的九大工程： 一是水：重点加快太湖和城区河道治理，使太湖更加清澈，内河形成景观； 二是房：重点加快拆迁安置房和老新村整治，使安置房惠居民，老新村换新颜； 三是路：重点加快内环和对外快速道路建设，使内环快速路绕城区，对外快速道路连八方； 四是山：重点加快惠山、青龙山和山军嶂山综合整治，使惠山、山军嶂山更秀美，青龙山大变样； 五是湾：重点加快十八湾和金城湾景观改造，使十八湾更靓丽，金城湾展新姿； 六是城：重点加快太湖广场地区和蠡湖新城建设，使太湖广场建成市民活动中心，蠡湖新城建成旅游度假中心； 七是文：重点加快惠山古镇和清名桥历史文化街区保护性修复，使惠山古镇街区恢复历史风貌，清名桥街区成为古运河旅游精品； 八是科教：重点加快太湖新城科教园和藕塘职教园建设，使科教园基本建成，职教园形成规模； 九是港：重点加快无锡机场和无锡港口扩建工程建设，使无锡机场开辟国际航线，无锡港口成为内河国际集装箱枢纽港。 第三，大力弘扬城市建设精神，建精品力作、创优质工程，使每一项城市建设工程，都能够经得起历史的检验。坚持依法拆迁、有情操作，全面推行拆迁工作属地党委政府负责制和土地“净地”出让。加快拆迁安置房建设，最大程度地缩短拆迁过渡期，努力做到安置房先行，安置房候住户。同时，城市建设三年大跨越要与工业布局和职业教育布局三年大调整相互联动、相辅相成，使城市建设与布局调整相得益彰、互为促进。4. 商业网点规划指南（2003年-2010年）无锡市“商业网点规划指南（2003年-2010年）”的未来商业规划，无锡到2010年将主要建设下列各个级别的商业设施。其中将包括：（1）市级商业中心市中心商业区：以中山路为纵轴，人民路为横轴，向两边扩张延伸，纵横若干条特色街；以三阳广场为中心，在南禅寺、东大街、崇安寺、火车站和胜利门形成五个商业聚集区。滨湖新城副中心商业区：结合未来城市主导发展方向，建设集教育、科研、旅游、体育、商务服务为一体的滨湖新城副中心商业区，为新城区居民以及外来消费者提供商业服务，服务人口约30万人左右。在该区域按照人字型结构组团，体现以人为本的原则，突出两个中心点：高教园区商业中心、工业园区商业服务中心。（2）片区商业中心蠡溪片区商业中心：以河埒口为中心的商业区域，以天润发为重心，整合现有商业网点资源，建设多层次、适应多元消费的各种商业网点，体现整齐有序的风貌。山北片区商业中心：以盛岸路与石门路交叉区域为中心，整合山北、钱桥、藕塘三镇，形成相互呼应的区域商业组团。新区片区商业中心：以长江北路为轴线，向两边延伸。形成一个具有国际水准的现代化组团商贸服务区。使该区成为集居住、商务办公、商贸物流、研发培训等功能为一体的展示我市商业现代化和电子商务的先导区和示范区。东亭片区商业中心：以东亭中心区为核心，麦德龙、欧倍德、红星美凯龙为依托，以锡沪路和友谊路构成的十字路线为轴线，向东延伸至查桥，域内配合工业经济发展的需要，着重完善配套服务，发展生产资料、生活资料市场交易中心。锡北片区商业中心：以堰桥为中心，以吴文化公园为依托，配合国家级堰桥科技工业园的发展，形成集购物、住宿、餐饮、娱乐等为一体的新型的具有浓厚文化氛围的商贸服务区。马山、灵山旅游度假区商业中心：与马山、灵山旅游度假区的建设相适应，大力发展旅游商品、体育用品的专业店、专卖店、连锁超市、休闲文化设施，开发休闲度假旅游项目，使之成为集旅游、休闲、娱乐、度假于一体的新型商业中心。太湖广场片区商业中心：利用太湖广场风景迤俪的特点，以家乐福和在建的国际贸易中心等大型商业设施为依托，着重发展便利店、餐饮店及相关文化休闲设施，突出观光、休闲、购物、会展等主要功能，并以之带动周边地区，逐步贯通至朝阳广场的商贸圈。图：市级及片区商业规划位置 来源：世邦魏理仕（3）社区商业中心规划期间要重点建设稻香、曹张、沁阳、芦庄、荣巷、上马墩、刘潭、五河、马圩等社区商业中心，以及洛社、胡埭、钱桥、玉祁、港下、藕塘、安镇、荡口、华庄、太湖镇等市郊城镇商业和中心镇商业网络。商业网点建设应以1-2家中型超市为主，配以新型农贸市场，若干便利店、餐饮店、洗涤洗浴、美容美发，银行、邮电通信、维修、书报亭等生活服务设施。四、小结 在全国范围内讲，无锡总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，却创造了全国1.4%的GDP，在全国城市内名列第九位，多项经济指标仅位列于苏州之后，在江苏省排名第二。无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市。主要指标（2005）数值增长率地区生产总值2805亿元15.1%全市完成财政收入421.8亿元19% （同口径）一般预算收入181.7亿元24.2%（同口径）规模以上工业实现增加值1353.1亿元22%社会消费品零售总额824.11亿元16.3%进出口总额291.9亿美元33.6%全社会固定资产投资1335.1亿元19.8%城镇居民人均可支配收入16005元17.8%农民人均纯收入8004元12.5%年末人均本、外币储蓄存款余额32000元18.5%来源：江苏统计年鉴第二部分 房地产市场分析一、房地产开发投资现状：开发投资增幅较大，供求不同步2005年，无锡市市区房地产开发投资全年完成165.28亿元，同比增长15.35%。2006年1-7月，无锡市房地产投资开发额133.85亿元，房地产开发投资增速为13.9%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重16.23%。江阴、宜兴房地产开发投资分别完成23.68亿元、13.15亿元，房地产施工面积分别为307.34万平米、185.04平米，房地产新开工面积分别为117.18万平米、74.13万平米，房地产竣工面积分别为27.04万平米、22.28万平米。从房地产开发宏观数据来看，随着投资的巨额增加，商品房施工面积、竣工面积在2003年都有70%以上的增长，而相比之下，商品房销售却一直呈平稳增长的态势。从2001年到2005年，无锡商品房施工面积增长3.56倍，竣工面积增加2.3倍，而商品房销售面积仅仅增加1.97倍。2004年的无锡销售量增幅为历年最大，但增幅也仅仅只有34.6%，总体而言无法跟上投资和开工增长的速度。因此，可以判断整个无锡市场仍然处于供过于求的发展趋势中。项目200120022003200420052006/1-7商品房施工面积（万平方米）5217481,2821,5481,8531705.1增幅43.6%71.4%20.7%19.7%24.1%商品房竣工面积（万平米）248291508483570 176.92增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%-3.1%商品房销售面积（万平方米）202235305410399 270.16增幅16.6%29.4%34.6%2.8%-18.2%商品房销售额（亿元）67.52103.92129.03112.72来源：无锡统计年鉴及统计公报二、一级市场分析1土地成交情况 2土地挂牌情况 3小结土地逐年放量，推进城市“南拓北展” 2004年无锡市共出让土地12411亩，出让总金额达112.28亿元。2005年无锡市区共出让经营性土地 643.21万平米，出让总金额116.39亿元，同比上涨16.42%。2006年1-9月，无锡市市区共出让经营性用地383.39万平米，江阴出让土地129.16万平米，宜兴出让土地75.57万平米，全年土地出让总金额162.58亿元，加快推进了无锡城市建设“南拓北展”战略的实施。由于土地市场存在信息不完善和竞争不完全，因此为政府适当干预土地市场提供了空间。从未来发展看，现阶段土地政策的调整必然对全市土地市场的发展产生影响。从土地供应的区位来看，政府十分重视对西南片区特别是临东西蠡湖地带的环境整治和基础设施建设。为此，外地开发商都十分看好城市滨湖片区住宅、商业的开发。由于无锡作为二线城市，自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。三、二级市场分析（一）无锡市商品住宅市场总体处于供大于求的市场状况，供求比起伏不定 05年3季度，商品住宅供求比达到最高，为2.16。在随后的几个季度，供求比有所下降，06年2季度出现了供不应求的状况。由于商品住宅市场成交火爆，开发商继续放量，在第三季度又出现了供大于求的状况，供求比为1.32。图1：04年1季度06年3季度无锡市商品住宅供求比走势图（二） 成交情况分析 1. 成交量分析05年6月06年9月，无锡市商品房成交量起伏不定。06年19月楼市总体情况呈现先抑后仰之势，市场成交量在05年12月份的高峰后，形成了一条“V”字运行曲线，市场成交逐步回暖。商品房成交面积275.01万平方米，同比上涨了2.34。图2：05年6月06年9月商品房成交量走势图 2. 商品住宅户均成交面积分析03年1月06年3月，无锡市区商品住宅户均成交面积在121130平方米左右波动，说明120130平方米左右的户型面积深受无锡市民的欢迎。图3：无锡市区商品住宅户均成交面积变化图 3. 商品住宅户均成交金额分析03年1月06年3月，无锡市区商品住宅户均成交金额范围大约在29.4259.82万元。近两年户均成交金额为51.2459.82万元。其中06年3月户均成交金额达到了近两年的最高点，说明无锡市民的购房能力越来越强，中高档住宅将逐渐主导市场。图4：无锡市区商品住宅户均成交金额变化图（三）全市市场价格分析1. 住宅均值稳步增长，增长幅度得到有效控制03年3季度06年3季度，无锡市住宅市场交易价格一直保持稳步的上升趋势。05年第一季度，由于国家对房地产市场的宏观调控，住宅市场交易价格增长幅度得到有效控制。06年第三季度，无锡市住宅均值达到4167元/平方米，环比增长了0.53。图5：03年3季度06年3季度无锡市住宅均值走势图（单位：元/平方米）2. 中心区办公物业交易价格稳步增长04年第一季度06年第二季度，无锡市中心区办公物业一直保持稳定的增长趋势。06年第二季度成交均价达到了8202元/平方米，环比增长了4.52，同比增长了11.64。图6：04年1季度06年2季度无锡市中心区办公物业均值走势图（单位：元/平方米）3. 中心区商业物业交易价格总体稳步增长，增长幅度得到有效控制 04年1季度06年3季度，无锡市中心区商业物业总体上保持稳定的增长趋势。 05年2季度增长幅度最大，环比增长了4.53。05年2季度06年3季度增长幅度得到有效控制，06年3季度与06年2季度相比还下降了1元/平方米。图7：04年1季度06年3季度无锡市中心区商业物业均值走势图（单位：元/平方米）（四）各区域住宅市场交易价格分析1. 区域划分根据无锡目前城市建设的状况与特点将无锡市区分为中心、副中心、东、南、西、北六个区域，具体分区界限如下:中心区：解放环路以内；副中心区:在由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；东区:以沪宁铁路、通江大道(原名锡北路)为界；南区:以沪宁铁路、太湖大道为界；西区:以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；北 区:以通江大道(原名锡北路)、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。图8：无锡市区域划分示意图2. 中心区住宅市场交易价格位列各区之首，始终保持增长趋势，增长幅度得到有效控制由于其优越的地理位置和完善的配套，中心区住宅市场价格一直位居各区域成交价格之首。 05年1季度06年3季度，无锡市中心区住宅市场交易价格持续增长。05年1季度3季度，增长幅度较大，从05年3季度06年3季度，交易价格增长幅度得到有效控制。其中06年3季度交易均价为6309元/平方米，环比增长了0.65，同比增长了1.53。图9：05年1季度06年3季度无锡市中心区住宅均值走势图（单位：元/平方米）3. 副中心区住宅市场价格成交价格位列第二，继续保持稳定的增长趋势，增长幅度得到有效控制 05年1季度06年3季度，无锡市副中心区住宅市场价格持续增长。05年2季度涨幅最高，环比增长了6.45。06年1季度以后，市场价格增长幅度得到有效控制。06年3季度市场均价达到6218元/平方米，环比增长了0.83。 图10：05年1季度06年3季度无锡市副中心区住宅均值走势图（单位：元/平方米）4. 东区住宅市场成交均价在各区域中相对较低，但涨幅较大05年1季度06年3季度，无锡市东区住宅市场一直保持着较高的增长率。其中05年3季度涨幅最高，环比增长了5.32。06年3季度，成交均价为3724元/平方米，环比增长了1.44，同比增长了8.76。图11：05年1季度06年3季度无锡市东区住宅均值走势图（单位：元/平方米）5. 南区住宅市场成交价格总体呈上升趋势，中间略有波动，06年以后增幅得到有效控制 05年期间，南区住宅成交价格增长幅度较大。进入06年，住宅成交均价曾有一段下滑，但到了第二季度友呈现了上升趋势。到06年第三季度，成交均价为4694元/平方米，环比增长了0.73，同比增长了1.80。图12：05年1季度06年3季度无锡市南区住宅均值走势图（单位：元/平方米）6. 西区住宅西区住宅市场发展平稳，住宅市场成交价格稳步上涨，但增长幅度有所减缓 05年2季度市场价格突破了5000元/平方米，涨幅最大，环比增长了3.26。06年3季度，成交均价为5191元/平方米，环比增长了0.37，同比增长了1.86。图13：05年1季度06年3季度无锡市西区住宅均值走势图（单位：元/平方米）7.北区住宅市场一直是几个区域中成交价格最低的区域。成交均价起伏比较大，呈现了先涨后跌的态势 06年1季度成交均价为3628元/平方米，为近两年来最高，环比增长了3.75，此后两个季度一直处于下滑态势。06年3季度，成交均价为3501元/平方米，环比下降了2.23，同比增长了1.21。图14：05年1季度06年3季度无锡市西区住宅均值走势图（单位：元/平方米）（五）无锡市重点楼盘介绍（各区域内已开盘销售、体量较大、知名度较高、预定数量较多的项目）银仁御墅花园King紫金门仁和英伦皇家花园中大颐和湾楼盘地址崇安区学前东路南侧崇安区锡沪路364号北塘区盛岸西路288号北塘区北大街28号开发商无锡银仁房屋开发江苏金洋房地产无锡仁和房地产无锡中大荷花里房地产总建（M2）57万32万25万24万容积率0.932.101.492.31开盘日期2006-3-192006-11-252006-5-132004-11-1建筑形态多层、小高层、高层小高层、高层多层、小高层、高层小高层，高层总户数300016551918880主力面积（M2）951851041838014094167均价（元/平米）5800560038005700城市经典彩虹湾阳光城市花园万科魅力之城圣芭芭拉楼盘地址南长区金城路与苏锡路交叉口东南角南长区建筑路、红星路口蠡湖大道与周新西路交汇处梅梁路南侧，管委会正对面开发商无锡奕淳房地产无锡阳光置业无锡万科房地产香港风水隆国际置业总建（M2）13万24.6万134.7万32万容积率1.301.801.400.9开盘日期2006-5-282006-10-182006-12-92006-11-25建筑形态小高层小高层、高层多层、小高层、高层别墅, 公寓, 酒店总户数9362279110001900主力面积（M2）135180511039719557143，293361均价（元/平米）4700520049005680万科东郡新都会花园华厦清水湾金都花园楼盘地址新区长江北路、前卫路路口新区行创四路与春晖路交界处惠山区惠山新城欣惠路惠山区西新路北端开发商无锡万科房地产无锡新世界房地产江苏华夏融创置地无锡金都房地产总建（M2）21.5万13.2万13.7万42万容积率2.502.601.501.80开盘日期2006-12-22005-3-182005-9-302004-9-19建筑形态情景花园洋房、高层小高层、高层多层、小高层、别墅多层、小高层、高层总户数一期238套8017833000主力面积（M2）144214138237均价（元/平米）7700400042803300冠达豪景苑华夏豪门湖玺庄园太湖山庄楼盘地址锡山区安镇锦安路与中学路交叉口锡山区锡沪路友谊路口滨湖区山水东路88号滨湖区金城西路蠡湖大桥旁开发商无锡冠达置业无锡华夏房地产无锡市山水房地产永大集团总建（M2）7.7万18万7.7万容积率1.802.800.20.4开盘日期2005-9-212006-9-12005-07-092005-5-21建筑形态多层、小高层高层纯别墅别墅总户数55010008275主力面积（M2）13914789152193297均价（元/平米）28484380一房一价，120002700016000 小结：无锡房地产市场总体稳步发展，供略大于求。06年3季度供求比为1.32。 商品住宅成交均价总体保持上升的势头，个别区域环比有所下降。06年3季度，全市住宅成交均价为4167元/平方米，环比增长了0.53。只有北区住宅市场成交均价近两个季度持续下滑，环比下降了2.23。四、三级市场分析（一）无锡市三级市场成交价格情况表1：05年1季度06年3季度各区域三级市场成交价格表（单位：元/平方米）二手房05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度06年3季度全市3554373037523801379338183834中心区4960549755765474530953515373副中心区4187456543734403441844734442东区3285357635263566359035773630南区3281364537663784372137503812西区3496366636703763370737253793北区29873133