上海康桥镇商业项目定位思路.doc

芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈蒃蚇袇肇芃蒀螃肆莅螆虿肆蒈蕿羇肅膇螄袃肄芀薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈羀膀莆薃袆膀蒈蒆螂腿膈蚂蚈膈芀蒅羆膇莃蚀袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁肃芄葿螇罿芃薂蕿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袈蒆螃羅羇膆薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄薃莇肂羃节蚃羈羂莄蒅袄羂蒇蚁螀羁膆蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁 上海康桥镇商业项目定位思路上海华燕置业策划有限公司商业地产部二零零五年二月二十八日目 录一、定位原则和指导思想二、商业需求分析（一）客户源分析1、本基地人群2、周边区域人群3、市政大交通携带人群（二）客户购买力及消费模式分析1、购买意愿及购买力2、消费模式三、规划定位依据（一）国家强制性规范的指导（二）公建配套的规划指导限制四、产品定位与市场细分（一）W51地块的产品定位1、邻里服务中心社区商业的细分市场2、儿童娱乐城文娱服务类“目的性消费”的“创造”3、金融服务类设施（二）W61地块的产品定位1、办公市场的细分2、综合购物中心3、其他设施4、餐饮五、基地建筑空间布局及建筑形态六、定位思路总结与功能规划设想关于康5、康6商业项目的定位思路一、定位原则与指导思想康5、康6地块是上海市中低价“四高”示范居住区康桥镇基地整体规划的一部分，作为整个项目的公建配套，它是一个集中式商业、商务开发区域，其功能定位、形态规划、业态选择等将遵循需求现实性和适度超前性并存的原则。其目标是既要满足小区居民日常生活需要，又要从推进上海郊区城市化的高度来进行科学、合理、有序的规划定位。康5、康6两地块的公建配套设施有三个特点：一、容积率为区域内最高，其中康5为2.2，康6为2.8；二、体量大，其中康5的建筑面积达到80372.6平方米，康6达到81144平方米；三、成本控制要求高。根据招标文件，这些商业设施在交付并取得小产证之后由政府按区域内的小高层住宅价格回购，即每平方为4400元，扣除1700元每平方的楼面地价，其他所有费用及利润空间总计为2700元每平方，考虑到高容积率所必然导致的高层建筑形态，成本控制非常严格。基于两地块的特殊性，整个项目商业设施的定位指导思想应该是：服从并尊重区域商业的供求关系，同时本着“以人为本”的思想，特别关注市区动拆迁而来的居民有关就业、子女教育和医疗保障等特定需求。不仅在设施配套上满足居民物质文明需求，更要深入考虑居住郊区化所带来的精神文明需求的满足。二、商业需求分析从项目目前所处区域及周边商业发展水平来看，整个商业、商务市场培育尚需时日。项目及其周边目前均为农田及自然村落，周边详细规划尚未出台。若项目仅仅为整个基地社区服务，对其体量消化存在一定困难。区域商业市场培育很大程度上取决于区域环境的改善，周边规划尤其是居住区规划的出台及落实，而此类信息在目前尚不得而知。因此，在当前情况下，商业、商务功能定位必须从现实需求出发，同时考虑郊区城市化所带来的发展空间。根据经济学原理，一项投资需要从“为谁生产”、“生产什么”、“何处生产”、“如何生产”、“何时生产”等角度分析论证，但后三者是不言而喻的，因此，结合以上的基础信息分析，为康5、康6做出有效定位，我们必然从“为谁生产”、“生产什么”角度进行剖析。（一）客户源分析为谁生产主要关注本区域的客户群体特征，以及他们的消费倾向和能力。1、本基地人群康桥镇基地是上海市中低价“四高”示范居住区首批规划的四个基地之一。其项目的本质属性属于上海市配套商品房，区域内的主要居住人群是市区的定向动拆迁户，包括重大市政动拆迁、城市区域改造或开发动拆迁户。根据规划，本基地可容纳人口约为3.4万人。毫无疑问，本基地人群是项目规划务须考虑和留住的消费群体。2、周边区域人群按照规划，本基地西侧为周浦镇，北侧为康桥工业园区、东侧为规划中的浦江镇生态林地及环球影城主体公园，南侧是规划中的国际医学园区。但限于资料，项目紧邻的现实发展地区就是周浦镇（含康桥），且本基地最近处距离周浦镇只有1500米左右，甚至小于本基地的南北纵深距离（1800米）。因此，如果存在外部需求，除非有特定的消费概念，日常性商业消费和办公的外部需求可能来自周浦镇。据统计资料，周浦镇的总人口6.69万人，其中非农业人口3.94万人。 数据来源：/news/2004115150631.html 因而，本项目可以直接吸引的非基地人群总量大约在4万左右。3、市政大交通携带人群根据规划说明，在本基地周边有几条交通干道，以及规划中的市域轨道交通R3线将从周康地区通过，这些市政大交通会否带来相对客流，以下将作简要分析。图1：项目地块的立地条件及其对商流的影响除对消费群体进行研究外，项目所处位置的立地能力也是研判商业潜力的一个非常重要的研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。从图1可以看出，本项目所在地的商业立地条件并不十分理想。其中，康桥基地的南边为红线宽度32米的周邓公路，东边为罗山路南延长线，该线红线宽度60米，且两侧各100米控制绿带。这两条路都属于城市快速干道，容易形成车流多人流少的局面。在周边地区尚且没有建成（如医学园区、环球影城主体公园等）的条件下，可能会有一定的“车流”和“人流”，但难以形成本项目的“客流”，这是由于快速交通围合区域的立地条件所决定的。另一个可能改变本项目人流量的交通因素当数轨道交通R3。R3线是上海市轨道交通网络中四条市域快速铁之一，是贯穿上海市西北东南的一条主干线。据相关资料，整条R3线全长100多公里，从嘉定的安亭汽车城出发，途经马陆南翔真如曹家渡徐家汇龙华，过江后，再经过周浦新场惠南，到达终点站南汇的芦潮港海港新城。根据一些仅有的资料，R3线的周康站设立在康沈路与年家浜路的交汇处，与本案距离很近。该项目目前权威的官方资料较少，但据南汇官方对市民提问的一些答复，谈及“确保R3线明年初动工（注：2006年初）”该项目应该进入规划设计阶段，但何时动工，乃至投入使用目前尚未有确切日期。而根据一个轨道交通房地产的网上论坛，认为2010年建成或周康段2012年建成的观点都有。 资料来源：/Topic.asp?topic=23075 因此，轨道交通对本案前期人流的影响应该很小，等到R3建成投入使用后，对本项目人流的作用是“带走人流”还是“引入人流”尚且难以判断。综合这三个消费群体，近期在常规概念下，直接辐射的社区商圈人口在4万人以内，而相对近邻的商圈覆盖常住人口约在8万人左右。因而，在康5、康6周边地区规划尚且未知的情况下，本地区的商业综合配套设施的辐射群体数量是偏低的（除非有特定消费概念，导入外部客流），决定了康5、康6的公建配套要么需要降低体量，要么创新出市场亮点，放大客户群。（二）客户购买力及消费模式分析1、购买意愿和购买力因为无法确定动拆迁的具体人群，难以进行问卷调查，但基于过去观察到的现象，动拆迁人群可以分为市区动拆迁和原地农民动拆迁两种，市区动拆迁的、而且真正入住此地的，属于上海市民中收入中低下群体，家庭年收入可能在35万元区间较多（不考虑部分高收入子女的收入。按照上海市财政局公布本市中低收入家庭申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理的标准来计算，2003年度为13250元，2004年为14867元，2005年度标准为16683元，一家按23口人计算。） 资料来源：/33/2005/02/22htm 根据上海市统计局提供的资料，我们专门考察低收入、中等偏下、中等收入户的消费结构，我们表1可以看出，这三类人群食品支出均为第一类支出，第二类支出则为教育文化娱乐服务，第三类为居住或交通通信。考虑到实际情况，假定本区域的动迁居民中等收入左右为主，则交通和通信为第三大支出，而衣着等常规零售支出差不多居倒数第二位。可见，康5、康6地块的公建配套如果大面积实行集中式商业，市场需求是不容乐观的。表1：城市居民家庭人均消费支出 (2003，按收入水平分组)（单位：元）低收入户中等偏下户中等收入户消费支出总量7 1528 93110 060 1、食 品3 2683 5834 086 2、衣 着 338 457 629 3、家庭设备用品及服务 393 462 613 4、医疗保健 288 507 576 5、交通和通信 6901 0951 151 6、教育文化娱乐服务1 2741 7311 839 7、居 住 756 866 845 8、杂项商品和服务 145 230 320（数据来源：/2003shtj/tjnj/nj.htm?d1=2004tjnj/C0421.htm）（更详细分项资料参见上海市统计局的上述链接）2、消费模式商业消费的模式按不同的标准有很多种模式，但根据居民出行消费的目的，大致可以分为“随机性消费”、“目的性消费”和“体验式消费”三种。“随机性消费”顾名思义，属于“顺路购买”，它要求商业设施能结合人们上下班或其他频繁出行的交通集散点布置，本项目目前尚不具备此条件。“体验式消费”指在人们购物的过程中，要求能实现欣赏、评价、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为活动，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。这种体验商业空间通常需要建立在一定的规模和商场主题之上，而本项目限于人流量，打造“体验式商业”必然受到制约。因此，本项目的主导消费模式是“目的性消费”，属于“专程消费”，结合以上我们分析的客户群的主要消费结构，本项目的商业服务以满足居民“消费目的”为首要前提，这种“消费目的”可以分为“日常必然消费”和“特色目的性消费”，能否满足以上两类“目的性消费”将是以下定位的主要依据之一。三、规划定位依据在对“为谁生产”进行分析的基础上，我们讨论“生产什么”。“生产什么”既受到上面“为谁生产”所确定消费者的消费能力与消费需求的制约，同时也不可避免地受到政府规划功能导向的制约，下面对规划定位依据进行讨论。（一）国家强制性规范的指导根据中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范GB 5018093（修改本）（以下简称规范） 引自： /lawserve/guihua/1800063.htm，康5、康6的公建配套属于“居住区”级配套标准。根据规范6.0.3条规定的，每千人公共服务设施控制指标关于公建配套都有明确的强制性标准。按照此标准，假定本基地人群总数为3.4万人。表2：公共服务设施控制指标(/千人)居住区本区所需建筑面积建筑面积用地面积（假定3.4万人）总指标16683293(22284213)21725559(27626329)56712111962（75752143242）其中教育6001200100024002040040800医疗卫生(含医院)78198(178398)138378(298548)26526732（605213532）文体12524522564542508330商业服务7089106009402407230940社区服务5946476668200615776金融邮电(含银行、邮电局)2030(6080)25506801020（20402720）市政公用(含居民存车处)40150 (460820)70360(500960)13605100（1564027880）行政管理其它4696377215643264资料来源：中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范GB 5018093（修改本）由上可以看出根据规范的指导，本区域的商业配套建筑面积大致在75752143242平方米左右，但实际上由于一些教育设施，如幼儿园、中小学，以及医院都并不布局在康5、康6地块，也就是说，W-5-1和W-6-1的商业容量事实上已经超出了规范所规定的标准，这就意味着，该两块地的配套功能空间布局可能需要引入非常规的配套设施，否则体量过大的面积难以消化。（二）公建配套的规划导向限制根据上海市配套商品房建设项目招标文件中的江桥、周浦、康桥镇基地规划用地指标一览表，我们罗列康5、康6的相关规定如表3所示。表3：江桥、周浦、康桥镇基地规划用地指标一览表（摘录）地块编号用地性质总用地面积（平方米）其中建筑面积建设用地绿化用地防汛通道W-5-1公寓、文娱、金融商业3651333886262761500W-6-1公寓、办公、商业31187274131576219876800（资料来源：上海市配套商品房建设项目招标文件）由表3可见，办公、商业、和公寓都是两块地共有的规划用地属性，且面积都相当可观。四、产品定位与市场细分（一）W51地块的产品定位根据招标文件所规范的W51地块的用途，主要是公寓、文娱和金融商业。根据我们上面分析的居民消费属性，我们建议，有必要在康5地块增加文娱的比重，降低集中式商业的份额。1、邻里服务中心社区商业的细分市场从区位来看，康5、康6居于康桥基地的西南角，距离最北边有1800米，而本基地距离周浦镇最近距离约为1500米。因此，配套更为成熟的周浦镇商业设施较本项目更有竞争力。周浦镇上商业的多元化、产品线的丰富化、“一站式购物”的可能，都非常清晰地表明本地块的商业在近期只能是从属式的、社区配套层级的。诚然如上所论述，康5、康6的商业的主要消费类型只能限定在“目的性消费”。很显然，日常生活需求是最常见的目的性消费，但本项目受到周浦镇的竞争，社区内部商业在购物距离、购物便利、产品丰富程度等方面都没有特别明显的优势。有鉴于此，康5地块的商业细分市场建议将“社区配套小商业”转变为“社区商业服务中心”，将社区服务融入配套商业提供之中，以取得与周浦镇的差异化竞争优势。在“社区商业服务中心”定位的基点上，我们可以借鉴苏州新区的“邻里中心”的做法。邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合苏州园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。图2：苏州新区邻里中心的12项必备功能展示邻里中心一个很重要的特点就是定位于社区级服务中心，其内部配备了社区生活紧密相连的12项基本功能，而没有大型综合性商业设施，其一个重要的假定就是社区人流不足，大型商业可以由市区来提供，形成与市区商业的梯度分工，属于典型的商业市场细分化。如图2所示。邻里中心的优势在于社区服务和简单商品需求的“一站式”提供，这种商业服务的定位对于康5地块具有一定的适用性，既能有效和周浦镇商业进行差异化竞争，又能切实地便利社区居民，为康5、康6的其他商业设施吸引区域内外的人流打下一个较好的基础。而根据苏州新区四个邻里中心的数据，每个邻里中心的建筑面积在13万不等，每个中心除了必然性的12项基本功能外，根据实际需要再增加其他适当的功能。这些都可为本项目所借鉴，本项目甚至可以增加一些附属功能，如烟酒店、礼品店、照相摄影、音像制品、眼镜和验光店、旅行社、火车票和飞机票代售点等。表3：苏州邻里中心商业种类超市药店银行书店邮政维修店特别小吃社区活动中心洗衣房净菜场美容美发卫生所房产中介移动通信布艺家居厨卫用品烟酒店礼品店照相摄影音像制品眼镜店旅行社票务代售点妇婴专卖日常五金鲜花店足疗保健游艺游戏网吧游戏书报亭2、儿童娱乐城文娱服务类“目的性消费”的“创造”从表1可以看出，适应本基地居民消费的第二大类消费是教育文化娱乐服务。但显而易见的是，本地居民对奢侈性娱乐消费和高级教育（如“贵族式教育”、昂贵的高级职业培训等）的需求相当有限，构成此类消费最重要的组成部分是孩子教育和娱乐。这个推断也为权威研究所证实，正如中国社会科学院发布的2005年社会蓝皮书，该蓝皮书中的调查显示，子女教育费用在居民总消费中被排在第一位，超过养老和住房。 /GB/shizheng/1026/3052736.html 考虑到本基地已经有配套的幼儿园、小学、中学，我们设想中的孩子教育也必须有一个独到的细分化市场，且最理想的情况是，在该市场上，能够“创造”出适应本区域的“目的性需求”。这种目的性需求不仅能够有效和周浦镇的配套商业竞争，也能够带来外部需求，为康5、康6的办公、商业带来人流和人气。在各个年龄段的孩子教育市场选择中，我们认为，儿童教育娱乐是一个合适的主题。根据大量的研究表明，动拆迁居民不愿意动拆的原因中，有两个重要的原因就是“就业”和“子女教育”。本基地的主体居民都可能原居住于市区，因城市改建或基础设施建设而迁移至此，将面临很远的工作半径，乃至失去原来一些街头巷尾的临时工作，因此通过增加服务业就业和提供儿童的娱乐场所都十分必要。尤为重要的是，无论是北部的康桥半岛集中居住区，还是康桥工业区、乃至西北侧的机动车检测中心附属的产业群，以及规划中的国际医学园区，大量的家庭都将产生婴幼儿的娱乐空间、看护服务需求，而周浦目前并没有集中式、多元化、大容量的儿童娱乐设施提供，这也许是本项目的一个潜在市场空间。这个市场空间所辐射的人群将远远超出本基地，可以辐射大部分康桥、周浦地区，为城市动迁居民子女，为农村城市化过程中的农民子女、周康区域的居民都提供一个优质的儿童成长乐园。由于儿童在中国传统价值观念中的优先地位，这个特定概念将非常有效地吸引人流，以促进康6集中商业和办公楼的消化。我们可以设想中的儿童娱乐中心可以定位于“南汇区儿童乐园”，也可以定位于“东上海儿童世界”。在其中，至少包括几大功能：第一，儿童托管中心；第二，儿童科教中心；第三，儿童游戏中心；第四，儿童用品购物中心；第五，护送儿童的老年活动辅助设施。 根据欧洲养老院的一些实践，老人的生活质量并不仅仅取决于养老院的环境质量和设施好坏，能与孩子们一起往往能起到非常意外的效果，所以很多欧洲养老院的视野范围内尽可能地会安排孩子生活圈。例如，我们可以初步规划儿童娱乐中心的内部功能空间如下：表4：设想的儿童娱乐中心功能布局楼层类别设想面积（平方米）备注一层儿童娱乐屋顶设置圆形星空模拟图、充气游戏城（可钻进钻出的鳄鱼、迷宫“幼儿天地”、“快乐王国”等）、动物乐园、泡泡球机关枪、碰碰车等互动型游戏一、二层通过充气“潜水艇”和“加勒比海盗船”进行连接，从而既保证了低龄儿童上下的安全性，同时保证整个广场的趣味性。休闲配套为儿童亲属提供休息娱乐区域，包括茶座、休息区以及棋牌室等二层儿童娱乐木偶剧场、动漫城市、科普馆、泡泡球机关枪（与一楼对射）等科教广场书法类、棋类室、美术类、模型制造、奥林匹克培训三层科教广场音乐室、计算机房、舞蹈类图书天地各种儿童、青少年图书阅览中心3、金融类服务设施根据规划功能布局指导，W-5-1设置金融服务设施。从本基地的人口规模来看，该金融服务中心的主要定位于服务社区，同时可能服务于未来发展起来的周邓公路南侧近邻区域和经一路近邻区域。因此，该金融中心的规模不在于大，而在于金融服务链全，服务便利。在对金融服务机构的选择时，考虑选择两家银行金融机构和一家证券营业部（近期可能难以实现，但从长期规划来说，应予以保留功能空间），同时配置一个邮政受理处；并且考虑考虑引进保险金融机构、律师以及会计师事务所等，从而完善整个金融体系的服务链条。而建筑面积分布根据国家标准应在6801020平米的区间。（二）W61地块的产品定位在康6地块上，由于周边居住、商业氛围尚未成熟，本基地的性质决定了康6很难超越更为成熟城市化的周浦镇而成为新兴的办公区。因此，需要对办公用房的市场进行细分。1、办公市场的细分康6地块的规划用途有相当体量为办公物业，它的设立有助于满足周边康桥工业园区和国际医学园区建设带来的潜在办公楼物业需求。根据目前区域办公楼市场发展来看，一方面办公楼市场供应存在空白点，另一方面办公楼市场需求可能需要假以时日。在市场需求尚不明朗或远非迫切的情况下，若将办公楼物业定位为纯办公楼物业存在相当的市场风险。因此，建议将本项目办公楼物业定位分成两个部分：一幢办公楼作为纯办公楼物业形态，一幢办公楼定位为公寓式办公楼以规避市场风险，同时又能够满足市场对商住两用办公楼的潜在需求。两幢办公楼物业分别定位如下：第一，将康6地块西南角的办公楼物业定位为纯办公楼物业，其原因在于纯办公楼物业紧邻交通干道，出行方便，并且距离居住区较远，易于将其区分开来；同时，将办公楼商业、商务中心设置于办公楼裙房部分，从而满足办公楼入住者需要；第二，将康6地块东北角办公楼物业定位为公寓式办公楼，一方面由于其具有商住两用办公楼特征，距离居住区较近容易实现公共商务空间与私密居住空间的有效过渡；另一方面由于其具有居住功