销售不动产营业税的规定.ppt

销售不动产营业税的规定 目 陆羽在茶经中指出：“茶之为 饮，发乎神农氏，闻于鲁周公” 录 u 税目与税率 u 纳税人 u 计税依据 u 申报与缴纳 u 税收优惠 2 销售不动产，是指有偿转让不 动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动 后会引起性质、形状改变的财产。 本税目征税范围包括:销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物 。 3 小知识构筑物 建筑物，一般指供人们进行生产、生活 或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑 、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。 构筑物就是不具备、不包含或不提供人 类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池 、过滤池、澄清池、沼气池等。 4 (一)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，指有偿转 让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销 售建筑物或构筑物，视同销售建筑物 或构筑物。 5 (二)销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，指有偿转让 其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，指除建筑物、构 筑物以外的其他附着于土地的不动产， 如树木、庄稼、 花草等。 6 1、在销售不动产时连同不动产 所占土地使用权一并转让的行为，比 照销售不动产征税。 2、以不动产投资入股，参与接 受资投方利润分配、共同承担投资风 险的行为，不征营业税。在投资后转 让股权的，也不征营业税。 特殊情况 7 3、纳税人转让土地使用权或销 售不动产的同时，一并销售的附着于 土地或者不动产上的固定资产中，凡 属于增值税应税货物的，征收增值税 。 特殊情况 8 4、单位或者个人将不动产无偿 赠与他人的行为，视同销售不动产， 按规定征收营业税。 特殊情况 9 5、纳税人自建住房销售给本单 位职工，属于销售不动产行为，应照 章征收营业税。 特殊情况 10 销售不动产适用的营业税税率为5% 11 12 目 陆羽在茶经中指出：“茶之为 饮，发乎神农氏，闻于鲁周公” 录 u 税目与税率 u 纳税人 u 计税依据 u 申报与缴纳 u 税收优惠 13 销售位于境内的不动产的单 位或个人为营业税的纳税人，它既 包括专门从事销售不动产的单位和 个人，如房地产开发公司、住宅开 发公司等;也包括一次性销售不动 产的单位和个人，如行政事业单位 销售自有房产。 14 目 陆羽在茶经中指出：“茶之为 饮，发乎神农氏，闻于鲁周公” 录 u 税目与税率 u 纳税人 u 计税依据 u 申报与缴纳 u 税收优惠 15 纳税人销售不动产的营业额为 纳税人销售不动产时从购买方取得 的全部价款和价外费用(含货币、货 物或其他经济利益)。 16 单位和个人销售或转让其购 置的不动产或受让的土地使用权 ，以全部收入减去不动产或土地 使用权的购置或受让原价后的余 额为营业额。 两种情况 17 单位和个人销售或转让抵债 所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动 产或土地使用权作价后的余额为 营业额。 两种情况 18 第一，房地产开发公司销售商品房时，要代当地政 府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的 市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代 收资金及费用， 房地产开发公司不是作为自己的营业 收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有关部门 。根据营业税暂行条例中关于营业税营业额为纳税 人从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对此类费 用，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动 产的营业额计征营业税。 要注意的几个问题 19 第二，单位将不动产赠与他人的 营业额问题。 对单位将不动产无偿赠与他人， 税务机关有权核定其计税营业额，其 方法如下: 要注意的几个问题 20 1、按纳税人当月销售的同类不动产的 平均价格核定。 2、按纳税人最近时期销售的同类不动 产的平均价格核定。 3、按下列公式核定计税价格: 要注意的几个问题 21 计税价格 =营业成本或工程成本(1成本利润率 )(1营业税税率) 要注意的几个问题 22 第三，纳税人在资产重组过程中 ，通过合并、分立、出售、置换等方 式，将全部或部分实物资产以及与其 相关的债权、债务及劳动力一并转让 给其他单位和个人的行为，不属于营 业税征收范围，其中涉及的不动产、 土地使用权转让，不征收营业税。 要注意的几个问题 23 目 陆羽在茶经中指出：“茶之为 饮，发乎神农氏，闻于鲁周公” 录 u 税目与税率 u 纳税人 u 计税依据 u 申报与缴纳 u 税收优惠 24 纳税人销售不动产，采用 预收款方式的，其纳税义务发生 时间为收到预收款的当天; 纳税义务发生的时间 25 销售不动产，应当向不动产所 在地主管税务机关申报纳税。 纳税地点 26 目 陆羽在茶经中指出：“茶之为 饮，发乎神农氏，闻于鲁周公” 录 u 税目与税率 u 纳税人 u 计税依据 u 申报与缴纳 u 税收优惠 27 1、自2010年1月1日起，个人将购 买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超过5年 （含5年）的非普通住房或者不足5年的 普通住房对外销售的，按照其销售收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。 个人买卖房屋税收政策 28 年限普通住宅非普通住宅 不足5年差价*5%售价 5% 超过过5年（ 含5年） 免差价 5% 29 2、个人无偿赠与不动产、土地 使用权，属于下列情形之一的，暂免 征收营业税： 个人买卖房屋税收政策 30 1、离婚财产分割； 2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄 弟姐妹； 3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人； 4、房屋产权所有人死亡，依法取得房 屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者 受遗赠人。 个人买卖房屋税收政策 31 【计算题】 2011年某企业销售已使用过5年的厂房 ，取得收入l400万元，该厂房(委托建筑公司建造) 建造后最初入账原值800万元，已提折旧400万元 。该企业上述业务应缴纳营业税( )万元。 A.20 B.30 C.32.50 D.70 【答案】D 【解析】纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售 不动产时，从购买方取得全部价款和价外费用。 该企业应缴纳的营业税=14005%=70(万元)。 32 【计算题】李某2011年4月出售一处普通住宅 ，取得销售收入100万元，