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房屋层高缩水，开发商该如何赔偿？ 作者：宋伟伟 江苏孙剑良律师事务所律师商品房买卖合同纠纷中，由于“层高缩水”问题导致的业主与开发商纠纷越来越多。但是，现行的商品房买卖合同范本没有规定层高不符的违约责任，法律法规也没有对于层高问题的明确规定，导致现实中的纠纷难以协商解决。 一、“层高缩水”的原因首先需要界定何谓“层高”。根据住宅设计规范的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。老百姓通常理解的地面到屋顶的距离是净高，通俗地说，室内净高加楼板的厚度等于层高。其次，根据现实中已经发生的案例来看，“层高缩水”产生的原因主要是如下两个方面：1、开发商为了节省建造成本，故意降低层高。但是，建设项目在设计、建造、验收过程中涉及相当多的主体，开发商故意违法的可能性几乎不存在。2、开发商在制订商品房买卖合同时出现疏忽，特别是对于别墅、复式项目且每层层高不一致的户型，非常容易出现层高填写错误。2、 “层高缩水”是否应当赔偿现行的商品房买卖合同范本中没有规定层高不符的违约责任，合同法、商品房买卖合同司法解释等也没有对于层高不符的具体规定。但是，笔者认为开发商仍应当给予赔偿。首先，开发商交付的房屋层高不符合合同约定，已经构成违约。根据合同法第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其次，房屋层高的变化对于房屋的使用功能、居住环境、居住感受等事实上已造成影响。当然，如果层高误差在法律规定的施工误差范围内，则开发商不需要承担违约责任。3、 “层高缩水”是否可以解除合同根据合同法第九十条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。因此，只有在层高导致购房人无法居住、经营，或者没有达到国家强制最低标准的，可以要求退房。 四、“层高缩水”赔偿的标准目前网络上很多观点认为，层高不符的赔偿标准应当参照面积误差的赔偿方式计算，但是，笔者认为该观点不成立。首先，商品房买卖合同中的房屋价款主要是根据房屋面积、地段等因素确定。显然，相对于房屋层高，房屋面积对于房屋价值的影响更大，层高与房屋价值并具有直接对应关系。其次，在层高符合建筑规范的前提下，层高变化对于房屋使用功能的影响并不大。第三，参照房屋面积误差赔偿方式计算层高误差的损失，既无法律依据也没有合同约定。最后，北京、上海、广东、江苏、河南等地均已经出现了层高不符的判例，均是根据每个案件中层高误差的原因、误差额等情况，酌情判决赔偿金额，而非参照面积误差计算赔偿。因此，对于层高误差的赔偿，应当结合房屋总价、误差数量、误差原因等情况，酌情认定开发商应承担的赔偿额。五、律师建议由于类似纠纷越发频繁，给业主和开发商都造成了极大的困扰。笔者建议：购房者在购买房屋时，不仅要关注房屋价格、交期等条款，层高“缩水”问题也要明确约定违约的赔偿方式和数额，以便更好维护自身的
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