山语华庭040622--德业基项目户型配比建议.doc

深圳中原物业顾问有限公司 德业基项目户型配比建议德业基项目户型配比建议关于本项目的户型面积配比定位，我们主要考虑以下定位参照因素： 中原市场部客户问卷调查资料客户户型需求、面积需求分析； 中原对项目整体定位和客户定位； 相关楼盘借鉴。一、 客户需求情况调查结果户型需求建筑面积需求： (数据来源：中原地产深港研究中心“市场问卷调查报告”（具体报告后附）)根据我司对宝安客户的调查结果表明：宝安客户户型需求主要以3房为主，其次为2房及4房；需求面积主要集中在80-120平方米区间，需求110平方米以上大户型占25%。二、 项目定位中原与发展商对本项目的定位是一致的，即为项目走高端产品路线，这也就决定了本项目产品不是针对大众客户，而以针对高端客户为主。中原对本项目客户定位为：主力目标客户：年龄在35-55岁之间的成功人士目标客户特征：知识层次和社会地位较高家庭和事业都比较成熟经济收入较高客户群明细户型选择主力客户群本地私营业主（潮汕籍）主要以大户型为主，通常会选择四房以上单位高级政府公务员主要以中大户型为主，通常会选择大三房、四房。本地土著大面积的三房或四房；为其成年的子女购房用房，多以三房为主；辅助客户群宝安企业高级管理人员选择经济适用为主的单位，如二房、小三房。宝安周边镇私营业主大面积的三房或四房为主；港澳台工厂主阶层（外销本土化）四房以上单位，侧重于170平方米以上的户型；二房或小三房的单位用于投资或者作为奖励员工之用。三、 宝安高档住宅项目户型配比借鉴1、 御龙居户型面积套数比例二房二厅74101m2364.62%三房二厅121125m2 、129143m243355.58%四房二厅166172.04m210413.35%跃层146156.74m2、151168.43m2324.11%复式230244.58 m2、260265.83 m2749.50%号称宝安首个超低密度半山豪宅，户型设计以三房二厅为主，四房二厅及复式单位为辅，并结合二房、跃层等户型，户均面积达到150平米以上，并取得了不错的销售业绩。2、 冠城世家户型面积套数比例二房二厅8090555%三房二厅11314977270%四房二复式240310121%该项目物业定位走的是宝安第一豪宅的路线，从规划、建筑、园林、户型、物管、小区配套等方面入手，用最好产品质量和服务质量全力打造宝安第一毫宅；对外宣传也尽力以“宝安地王冠城世家宝城第一豪宅或宝城地位豪宅”的口号出现。该项目户均面积在140平米以上，并且取得了不错的销售业绩，尤其是复式单位，有量少的因素，一推出市场既告售磬。3、 御景台户型面积套数比例二房二厅80907510%三房二厅12513530240%四房二复式1802207710%御景台是宝安推出的第一个高档住宅小区，在市场上形成了稀缺，给项目成功提供了一次机会。项目户均面积在140平米左右，二个月的时间完成了50%的销售率，四个月销售80%。4、 融景园户型面积套数比例二房二厅83.8284.03198三房二厅111.25119.109542四房二厅131.3138.169842五房二厅199.87219.284复式31532584该项目是新中心区第一个较高档的项目，对外全力打造“宝安新中心巨星级名宅”形象，项目主力户型为三房、四房，户均面积130平米左右，销售6个月，销售率在70以上。其它：如新中心区市场，因地段优势，户型预计将以中大户型为主，考虑到市场在23年内放量较大，户型设置会部分兼顾到大众化产品，2房也会有一定比例。四、 产品设计建议综上分析：宝安高端住宅市场主要仍以三房、四房为主，在面积区间上户均面积基本在140平米以上，复式等大户型单位仍有一定的市场潜力。中原建议： 建议本项目主攻中大户型，兼顾少量小户型，补充市场需求； 主力户型以3、4房为主，在户型面积充分满足舒适性要求； 顶端大户型产品量控制在10%左右，不但户型特色上设计到位，面积要充分满足享受性要求； 尽量做到一梯两户、南北通透；中等户型可考虑部分“T”型的一梯三户；一个标准层户数最多不超过四户，全面提升物业档次。户型面积及套数配比建议：户型面积（M2）套数比套数估算（套）面积比备注2房2厅1卫708010%445.5本户型主要考虑“3+2”可分合创新户型，具体户型概念分析后附。3房2厅2卫12013010%449.13房2厅2卫110120156612.6考虑到避免项目自身同质竞争，在户型设计时考虑34种不同特色户型，户型在功能房设置、花园利用等方面尽量增加特色。四房可考虑部分：“3+1”组合户型。12013020%8818.34房2厅2卫或3卫14016035%15438.55房以上（复式）200-24010%4416复式由两部分组成，一是顶层复式，二是考虑在项目最佳位置设置2栋一梯两户11层整栋复式单位。合 计约137100%约440100%按本户型配比计算，总套数约为440套左右，平均面积约为137平米。建议户型设计中重视以下功能： 多代同堂，家庭观念浓厚四房以上户型考虑双主卧，为父母提供舒适的主人居住空间； 全部户型设置双主卫； 全部户型设置双阳台观景阳台与工作阳台分开； 餐厅最好可直接通风采光，与客厅形成理想的“穿堂风”； 尽量采用主卧套房形式，即主卧+衣帽间（或小书房）+主卫，全面提升主人居住享受； 设立储物间，适应大家庭需要； 部分大户型设立工人房。 深圳中原德业基项目专组2004.06.21附：组合户型概念示意连廊花园3房入口3