不动产与不动产估价.ppt

第一章 不动产及其价格 教学内容 一、不动产的含义 二、不动产的特性 三、不动产的权属 四、不动产的价格 五、不动产价格的特性 六、不动产价格的影响因素分析 第一章 不动产及其价格 一、不动产的含义 1、从实体的角度： 土地及其地上的定着物 土地 狭义的土地：指地球表面陆地， 包括陆地表面、地下和地山垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和 被水覆盖的部分。 第一章 不动产及其价格 最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆 地和被水覆盖的部分，还包括阳光、 空气、水、热能、风力等自然赋予的 一切有形和无形的自然力在内。 第一章 不动产及其价格 地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地 不分离的状态下才能使用物体。如建 筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为 不动产？ 第一章 不动产及其价格 2、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高人 民法院关于贯彻执行中华人民共 和国民法通则若干问题的意见第 186条规定：“土地，附着于土地的 建 筑物及其它定着物，建筑物的固定附 属设备为不动产” 第一章 不动产及其价格 土地:包括地下及上空，但法律另有 规定的除外，如矿产资源、文物属于 国家所有等。 附属于土地的建筑物及其它定着物: 房屋、桥梁、水井、地上建造的庭 院、花园、假山、栅栏等。 建筑物的固定附属设备:排水管道、 电力、热力系统等. 第一章 不动产及其价格 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ；（2）面积（3）四至； （4）形状；（5）产权状况； （6）利用状况； （7）规划设计要 求；（8）出入口方位 ； （9） 土地生熟程度； （10）地质、水文和气象条件； 第一章 不动产及其价格 土地生熟程度基础设施 七通一平：通路、通水、通电、通讯 、通热、通气、排水。 某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城 区，为独立工矿用地，总面积为1500 平方米。宗地东高西低，地下水位适 中，东南角有一自采水井，用于企业 生产取水（附近无市政供水管网） 宗地为多边形，不规则，北段边界为 弧形，种植有3米宽挡风树木，四周 有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本 地草种，内有十字型道路，外有2千 米长的道路与国道相连，宗地有11 栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服 务楼1栋，变电房1栋，企业用电来 自3000米外的变电站，企业通讯 网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件 第一章 不动产及其价格 对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4） 结构；（5）设备；（6）层高或净 高；（7）空间布局；（8）装饰装 修；（9）外观;（10）建成日期；（ 11）利用状况；（12）维修养护 情况及完备程度；（13）产权状况； （14）公共服务设施完备程度 第一章 不动产及其价格 几个概念： 建筑高度: 建筑限高，是指地块内允 许的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度: 建筑覆盖率，是指一定 地块内所有建筑物的基底总面积占建 筑用地面积的比率； 容积率是反映和衡量地块开发强 度的一项重要指标，是指一定地块内 总建筑面积与用地面积的比值。 第一章 不动产及其价格 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑 物的基地面积为700m2，建筑物层数 为4层，如果建筑物的各层建筑面积 均相同。则该宗土地的容积率为多 少？建筑密度为多少？ 第一章 不动产及其价格 二、不动产的特性 1、地理位置的固定性与区位条 件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的土 地上的定着物也是固定不变的。 区位条件：不动产在被人们利过 程中所表现出的社会、经济位置。 第一章 不动产及其价格 2、土地面积的不增性与经济上的 增值性。 土地是自然历史的产物，其总量 是不变的、有限的，既不可能增加， 也不可能减少。 土地的增值是客观存在的，反映在 土地利用和土地交易中。 第一章 不动产及其价格 3、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使 用而消耗、磨损和灭失。 建筑物在使用的过程中则会产生 磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑 物都有一定的耐用年限。 第一章 不动产及其价格 4、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、交 通用地、农业用地、旅游娱乐用地。 5、不动产相邻关系的特殊性 不动产相邻会产生相邻法律关系 过水、交通、管线的通过及噪声、 污染等，一般由民法调整。 第一章 不动产及其价格 三、不动产的权属 包括所有权、使用权及其衍生的 租赁权、抵押权、地上权、地役权、 典当权。 1、所有权 指依法对不动产所 拥有的全面支配和处置权，包括收益 权、使用权、占有权和处分权。 第一章 不动产及其价格 2、使用权 指依法对不动产进行利 用、管理并取得收益的权利，包括 收益权、使用权、占有权。 3、租赁权 不动产权利人与承租人 签定一定年限的不动产租赁合同，并 收取租金的权利。 4、抵押权 债权人对债务人或第三 者作为担保的不动产在债务不能履行 时，有将其销售得到清偿的权利。 第一章 不动产及其价格 5、地上权 在他人的土地上拥有建筑物 或其他工作物为目的，而使用其土地的 权利。 6地役权 以他人的土地供自己方便使 用的权利，如通行、引水、排水等。 7、典权 承租人支付典价，占有出租人 的不动产有使用和收益的权利。典期届 满后，出典人如不赎回出典物，承典人 即取得典物所有权。 第一章 不动产及其价格 四、不动产的价格 1、不动产价格的含义： 不动产的经济价值的货币表现形式。 这种经济价值是由于人们对不动 产效用的认识，不动产相对稀少性及 不动产的有效需求的存在等三者互相 结合所产生的。 第一章 不动产及其价格 效用满足人们欲望的能力。 商品与劳务具有这种能力，因 而成为人们需求的对象。对不动产来 说，由于不动产的使用或占有能够发 挥其舒适性或带来收益，由此引起人 们占有不动产的欲望。 不动产具有多种效用，表现在不同 用途的不动产。 第一章 不动产及其价格 相对稀少性物以稀为贵。 物体仅仅有效用不一定有经济价值， 如果数量丰富，随时随地都可以取 得，就不会产生经济价值，如空气。 只有数量有限且又相对稀少，才能 产生经济价值。 第一章 不动产及其价格 有效需求买得起，有购买能力。 不动产的效用具有相对稀少性就会 产生价值，但不能直接以价格表现 出来，要有一定购买力所支持的需 求，即有效需求的存在，才能产生价 格。 第一章 不动产及其价格 1、不动产价格的种类 （1）按不动产的实物形态 土地价格：生地价格、熟地价格； 建筑物价格：是指建筑物部分价格。 房地价格：又称房地混合价，是指建 筑物连同其占用的土地的价格， 房地价格 =土地价格 建筑物价格 第一章 不动产及其价格 2、按价格产生的方式 市场价格实际成交价 理论价格经济学理论中认为的不 动产市场价格波动的中心 评估价格运用特定的方法对不动 产市场价格进行估价所得的价格。 第一章 不动产及其价格 3、不动产的总价格、单位价格 不动产总价格：一宗不动产总体价格。 单位价格：单位土地面积价格 单位建筑物面积的价格。 单位建筑面积地价。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 第一章 不动产及其价格 有甲、乙两块土地面积为10000 m2 甲土地的单价为700元/m2，乙土地 的单价为510元/m2，如果甲、乙两 块土地的其他条件完全相同，但甲土 地的容积率为5，乙土地的容积率为 3，其他条件完全相同，则明智的买 者会购买哪块土地？为什么？ 第一章 不动产及其价格 4、不动产所有权价格、使用权价格 不动产所有权价格交易不动产 所有权的价格 不动产使用权价格交易不动产 使用权的价格 第一章 不动产及其价格 5、按不动产交易付款方式不同 实际价格：是指在成交日期时一次付 清的价格，或者将不是在成交日期时 一次付清的价格折现到成交日期时的 价格。 名义价格：是指在成交日期时讲明， 但不是在成交日期时一次付清的价格 第一章 不动产及其价格 例如，一套建筑面积100m2、单 价3000元m2、总价30万元的 住房，在实际交易中付款方式可 能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则 给予折扣，如优惠5。 (3)从成交日期时起分期付清，如首 期支付10万元，余款在一年内分两期 支付，如每隔半年支付10万元。 (4)约定在未来某个日期一次付清， 如约定一年后付清。 (1)要求在成交日期时一次付清 实际价格：单价为3000元m2 ， 总价为30万元； 不存在名义价格。 (2)如果在成交日期时一次付清，则 给予折扣，如优惠5。 实际单价为: 3 000X(15)2 850(元m2)， 实际总价为28.5万元； 名义单价为: 3 000元m2 ， 名义总价为:30万元。 (3)从成交日期时起分期付清，如首 期支付10万元，余款在一年内分两 期支付，如每隔半年支付10万元。 实际总价: 1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(万元) 假定年折现率为5 实际单价:2 928元m； 名义单价:3 000元m2， 名义总价:30万元 (4)约定在未来某个日期一次付清， 如约定一年后付清。 实际总价: 30(1+5)28.57(万元) 假定年折现率为5， 实际单价为2 857元m2 ； 名义单价为3 000元m2 ， 名义总价为30万元。 第一章 不动产及其价格 6、按不动产的交割时间 (1)现房价格：当交易标的物为建筑 物已建成的不动产时，即为现房价格 (含土地价格) ； (2)期房价格：是指以目前尚未建成 而在将来建成的房屋(含土地)为交易 标的的价格。 第一章 不动产及其价格 7、在商品房出售中出现的一组价格 (1)起价：销售商品房的最低价格； (2)标价：是商品房出售者在其“价 目 表”上标注的不同楼层、朝向、户型 的商品房出售价格，即卖方的要价； (3)成交价：是商品房买卖双方的实 际交易价格； (4)均价：销售商品房的平均价格。 第一章 不动产及其价格 8、在拍卖中的价格 (1)保留价：拍卖标的可售最低价格； (2)起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖 师在拍卖时首次报出的拍卖价格； (3)应价：竞买人对拍卖师报价的应 允，或竞买人自己报出的购买价格； (4)成交价：拍卖师落锤后竞买人的最 高应价。 第一章 不动产及其价格 9、补地价：是指国有土地使用者因 改变土地用途等而向国家补交的地价 或土地使用权出让金。 土地使用者改变土地用途、容积率 、建筑高度等城市规划限制条件； 土地使用者延长土地使用年限(包 括出让土地使用权期满后续期)； 土地使用者转让、出租、抵押划拨 土地使用权的房地产(要求补办土地 使用权出让手续，补交土地使用权出 让金等)。 第一章 不动产及其价格 补地价 = 改变后地价 - 改变前地价 例：某宗土地总面积1 000m2，容积 率为3，对应的土地单价为450元 m2，现允许将容积率提高到5，楼面 地价不变。试计算理论上应补地价的 数额。 第一章 不动产及其价格 五、不动产价格的特性 1、不动产价格，一般以交换价 格或租金表示。 2、不动产价格是关于不动产权 利的价格 由于土地地理位置具有固定性或 不动性，不动产在市场上流通的并不 是不动产本身，而是该不动产的所有 权、使用权及其他权利。 第一章 不动产及其价格 3、不动产价格是长期作用下形成的 不动产所在地区的各种条件经常处于 不断的变化之中，因此不动产的价格 通常是就过去至将来长期作用下形成 的,是随不动产本身的条件而不断变化 4、不动产价格通常不具备形成市场价 格的场所 第一章 不动产及其价格 六、不动产价格的影响因素分析 1、市场的供求状况 2、不动产本身基本条件 3、 环境条件 4、法律规定 5、其他因素 第一章 不动产及其价格 1、供求关系 对任何商品来说，供求关系是影响其 价格的主要因素。土地的价格也受供 求关系的影响，而且土地作为一个特 殊商品，供求状况又有特殊性： 供给：土地的供给表现为自然供给 固定不变和经济供给变化 自然供给该地区总的土地供给 状况 经济供给不同土地利用类别之 间的供给状况 经济供给与经济发展和国家的 政策密切相关。如土地利用规划、 土地用途的限制政策（基本农田保 护制度）等。 第一章 不动产及其价格 需求：无限 表现在三个方面： 经济发展的需 社会和人口发展的需求 城市发展的需求 第一章 不动产及其价格 有限的土地供给和无限的土地需 求，必然影响到土地的价格。 目前我国的情况是供给小于需求 ，土地的价格上升。 在某些特殊的地区和时间也会出 现供大于求的状况。 全国城市商业地价指数状况 2000-2006年期间全国商业地价 指数持续增长， 全国城市居住地价指数状况 从2000年到2006年逐年增加 全国城市工业地价指数状况 2000-2006年增长的趋势 2007.8.24 上海市黄浦区“163地块”坐落于南京 东路河南路口，不仅被称为上海的 “地王”，甚至可以称得上整个中国 的 “地王”。44.04亿元的全国历史最高 “天价”拍卖成功。摘牌人是苏宁环 球 有限公司。土地面积1.3709万平米， 总建筑面积6.58万平米 .地价32.1248 万元/平方米，楼面地价6.6930万元/ 平方米。起拍价为17.18亿。 第一章 不动产及其价格 2、不动产本身的基本条件 （1）土地的位置： 决定其价格的 主要因素 （2）地质条件： 决定和影响土地 的承载力，影响土地的容积率，对土 地的开发和利用起限制作用。 （3）地形地势条件： 地势低洼容 易积水，开发时增加投入，相反地势 平坦，开发时比较容易。 第一章 不动产及其价格 （4）地块的形状 畸形地块、三角 形及其他不规则的形状，可影响土地 的利用，影响投资者对土地购买兴趣 。 （5）基础设施的完备程度 基础设施种类的完备程度 基础设施正常保证程度 基础设施对土地发展容量的保证程度 第一章 不动产及其价格 （6）建筑物的因素 建筑物的质量高度外观 布局结构用途等 第一章 不动产及其价格 3、环境条件 （1）消费的方便性 购物中心-市 场-邮局-