永定物流园项目可行性分析.doc

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芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁薄袃袁膇薃薃肆肂芀蚅衿羈艿螈肅芇芈蒇袈芃芇虿膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁薀羁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螄肄肇蒄袆羇莅蒃薅螀芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈 永定土楼民俗园项目可行性分析2010年12月1目 录第一部分 总论11.1项目名称11.2项目编制依据11.3项目建设必要性1第二部分 项目选址与片区概况42.1项目选址42.2项目片区概况52.3宏观经济发展概况62.4莆田物流业发展情况7第三部分 项目定位与初步规划方案103.1项目定位103.2项目功能规划103.3项目进度安排12第四部分 项目投资估算134.1土地购买费用134.2道路建设费用134.3土地三通一平费用134.4交易区建设费用134.5仓储配送区建设费用134.6配套服务区建设费用134.7园区内广场建设及绿化144.8停车场建设费用144.9其他费用144.10设施设备购买费用144.11总投资成本14第五部分 财务分析155.1财务分析假设条件155.2收益分析155.3税收分析165.4项目投资效益16第六部分 社会效益分析176.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业176.2项目可有效服务城市建设规划17第七部分 总结1819第一部分 总论1.1项目名称永定土楼民俗园项目1.2项目编制依据莆田市人民政府关于加快发展现代物流业的意见(莆政综20073号)莆田市人民政府关于印发莆田市“十一五”现代物流发展专项规划的通知（莆政综2007101号）1.3项目建设必要性1.3.1永定县构建区域商贸物流中心的需要莆田市北部与福州相接，南部与泉州毗邻，东面临海，是一个天然的港口城市，海岸线总长534.5公里，莆田市为沿海经济开放区，享受国家、省赋予的一系列优惠政策。近年来，这里已成为外商和港澳台商投资的热点，现己批准设立外商投资企业1456家，合同利用外资3832亿美元，实际到资23.2亿美元，已建成投产“三资”企业668家。 莆田市自改革开放以来，国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平日益提高。但是，长期以来，莆田市的物流业发展相对滞后，严重影响了发展莆田独特区位优势的发展，莆田外贸商品富集区和东南沿海天然港口的重要物流节点地位作用尚没有得到充分的发挥，物流行业发展专业化程度与集中程度不足，滞后于莆田的工业化发展。按照市委、市政府建设“产业集聚强劲、配套功能完善、生态环境优美”湄洲湾港口城市的总体要求，以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为手段，以物流中心建设为重点，大力发展第三方物流，整合物流资源，加快物流信息技术平台建设，提高物流服务效率，降低社会物流总成本，完善现代物流业发展政策体系，实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化。本项目建成后，将作为莆田地区规模最大，集中化程度最强、专业化程度最高，交通物流网络健全的专业化物流园区。将充分发挥莆田市优越的区位优势，打造成海西区域商贸物流中心，构筑辐射东南沿海地区及海西地区的商贸物流通道。1.3.2服务莆田的产业体系，促进莆田工业的发展莆田市目前已建设成为以鞋业为主，同时发展电子设备产业、木雕刻产业为一体的福建特色工业基地，建成了具有鲜明特色的中国工艺美术城；同时，建设成全国重要的医疗器械产品生产基地。城市发展目标明确，工业特征明显。本项目建设大型建材市场、仓储等专业市场，利用莆田发达的交通运输网络，将莆田市的优势产品集中销售，市场可为工业产品提供具有特色的大型交易平台，配以完善的信息流服务，及加工、仓储、配送、运输等服务，从而带动莆田工业发展。1.3.3促进莆田物流体系发展莆田市城市物流中心的建设，要结合莆田的优势产业。莆田在福建的物流规划布局为6个沿海城市之一，即充分发挥沈海高速公路及沿边优势，又是一个得天独厚的天然港口，依托鞋业外贸、电子产品、木雕产业构建物流园区，发展与之配套的物流服务，促进莆田建成海西战略的重要物流中心。全面推进商贸物流业加快发展，围绕打造海西区域商贸物流中心，构筑沟通台湾地区及东南亚地区的物流通道目标，推进专业市场集群的建设，重点建设莆田大型物流园。积极推进建材交易中心、木雕交易市场、旅游产品市场等一批特色专业市场的建设。莆田市目前物流体系尚不健全，成为莆田产业发展制约因素，迫切需要建设专业化物流园，目的建设完成，可成为莆田地区最大的物流集散地，货物品种齐全，物流流量大，物流行业发展基础及优势明显。项目可依托莆田的港口优势、区位优势和即将形成的发达的铁路、公路交通网络等交通基础设施优势，以省内及周边地区的各类企业为服务对象，以自有物流企业与运输企业为运行主体，以物流基础设施和综合运输系统为依托，借助向莆铁路、高速公路、省道所拓展内陆腹地，构筑服务于莆田市与周边地区、辐射全省及内陆中部地区的区域性现代物流服务系统。发展成为海西地区最具特色的物流集散中心，提升海西地区物流服务水平，构建“大商贸，大物流，大信息”物流服务体系。第二部分 项目选址与片区概况2.1项目选址项目位于华林经济开发区，东临农业职业中专学校规划的竹林路，西到围墙，南临324国道，北至围墙，距莆田西高速路入口仅3公里，距莆田市区有5公里。（详见华林经济开发区控制性规划）。离莆田市区约不到10公里，离莆田港口约20公里，离莆田新火车站约10分钟车程，交通十分便利。项目所在处铁公水三体交通网络发达。 图21 项目地块地貌2.2项目片区概况项目所在片区主要规划为工业区，目前园区规模以上工业企业（已投产，年产值500万元以上）有89家，租赁的规模以下工业企业有60家，在建的工业企业有26家。项目离城市中心不远，处于工业区与城区的三角地带，是未来莆田重要物流服务区域。项目地块目前为一个休闲山庄。图22 项目地块现状2.3宏观经济发展概况 “十五”期间莆田市地区生产总值年均增长12.7%，比“九五”期间快5.3个百分点，高于同期全省平均水平2.1个百分点，2005年全市实现生产总值359.93亿元，人均生产总值达到1600美元；全市财政总收入29.46亿元，年均增长17.9%。其中地方级收入14.56亿元，年均增长16.6%；五年累计完成全社会固定资产投资额351.26亿元，超过1983-2000年投资的综合。经济总量和财政收入跃升全省第七位。综合经济实力的增强，为加快建海峡西岸经济区区域性物流枢纽中心奠定了坚实的基础。2.4莆田物流业发展情况2.4.1 物流产业从行业结构看，莆田物流业的构成大致可以分为公路运输业、水上运输业、装卸搬运企业、仓储业、邮电通讯业、流通加工业、货代等。涉及运输配送、仓储保管、装卸搬运、现代包装、流通加工与物流信息通讯等现代物流六大基本活动，物流业基本框架已经形成。 表2-1 “十五”期间莆田物流业总产出 20012002200320042005生产总值（万元）209063238101255616238400268279占地区生产总值比重%9.510.39.77.97.5从业人员（万人）43906452054347042803占全部从业人员比重%2.93.02.762.8资料来源：莆田市统计资料手册2002-2006注：物流业仅指交通运输业、仓储和邮电通信业2.4.2 物流企业莆田市物流企业起步比较晚，基本上属于运输型、仓储配送型，少数企业开始从事综合物流业服务。道路货运企业存在着“多、小、散、弱”的问题，车辆保有量在100辆以上的企业中，车辆挂靠现象较为普遍。企业经营理念上局限于获得短期货源，信息化、网络化、电子商务技术等应用水平较低。同时，国有和民营性质企业企业占据相当大部分的物流市场份额，而中外合资合作企业、外商独资企业所占比重很小。莆田市物流企业所提供的物流服务，已经渗透到生产性和消费性各领域，其中，鞋材、电子产品、石油化工产品等生产性物流占了很大的比例。2.4.3 专业批发市场目前莆田市有五个较具规模的专业批发市场：涵江小商品批发市场，是全省建设规模最大、吸储商户最多、批零品种最齐、贸易成交额最高、服务功能最优的“五最”商城，日客流量平均达3万多人次，2005年成交额达34.2亿元；闽中水产品批发市场，日交易量达80多吨，日营业额达50多万元，2005年交易额逾1.6亿元，产品主要来自全国各沿海地带如浙江、上海、广东、秦皇岛、连云港等，产品直接销往省内外及台湾、港、澳等；闽中蔬菜批发中心，是福建省重点区域性三大蔬菜批发中心市场之一，市场每日蔬菜上市交易品种在45100种，2005年蔬菜交易额约达1.1亿元，交易量达到10万吨；莆田市农副产品批发市场，是集批发、零售为一体的新型综合性农贸市场，是莆田市最大的水果批发市场之一，2005年成交货物总额达3.6亿元；莆田鞋材批发市场，2005年交易额已达到5亿元，并呈现出继续上升的趋势，发展势头良好。2.4.4 综合交通体系连接秀屿等港区、高速公路、快速铁路、国家和省级干线公路、长乐等机场的客货运立体综合交通体系已具雏型。公路方面：莆田市公路通车里程为1619公里，境内有324国道、福泉高速公路，三郊线、五秀线、涵沧线等省道通过，已形成了“三纵三横”的公路主框架。铁路方面：“十五”期间莆田市开始改写“地无寸铁”的历史。福厦铁路莆田段（含湄洲湾支线）于2004年开工；向莆铁路经国家有关部门批准也即将动工修建。港口方面：莆田港已初步形成了以秀屿港区为主，东吴港区、三江口等港区（港点）逐步发展的基本格局。秀屿港区主要承担综合运输服务功能，东吴港区主要服务于湄洲湾电厂的煤炭运输，三江口等港区（港点）服务地方物资运输及陆岛交通运输。截至2005年底，全港共有各类生产性泊位36个，其中万吨级以上深水泊位2个，码头岸线长度1968米，年综合通过能力396万吨，其中集装箱通过能力4万标准箱。航空方面：高速公路直通福建主要机场，距离均在一小时物流圈内。距福州长乐国际机场77公里，距泉州晋江机场75公里，距厦门高崎国际机场157公里。2.4.5 物流信息“十五”期间，莆田市建成以光缆为主、数字微波和卫星通信为辅的大容量、高速率、安全的本地信息基础传输网络。以“中国莆田”、“莆田市政务信息网”政府门户网站为核心，各级各部门为辅的网站群已初步形成。市“一办三中心”政务信息化服务平台建设成效显著，“网上审批”系统正在建立；海关、金融、保险等系统的信息化建设也取得了一定的进展，网上报关、联网划帐等社会服务项目正在兴起。“涵江商贸城”电子商务系统把消费者、经销商、供货者连在一起，实现了售前、售中、售后的全过程服务，大大降低商贸企业商品流通成本。2005年，莆田市98%企业拥有计算机，78%企业光纤接入互联网，30%企业建立了网站，开展信息采集和办公自动化应用。第三部分 项目定位与初步规划方案3.1项目定位依托福厦铁路、向莆铁路、湄洲湾北岸港口支线，以及沈海高速公路、莆永高速公路、兴化湾至尤溪高速公路、莆秀高速公路的交通网络，加速发展莆田港口的建设，形成一个立体的，辐射海西、面向台湾，以家居建材市场建设为龙头，整合莆田市内中小型专业市场、物流企业，构建“大市场、大物流、大信息”的大型区域性、国际化、综合型的商贸物流市场，作为海西重要商品集散地。3.2项目功能规划项目以政府扶持、企业主导、市场营运的模式运作，借助交通区位优势，以专业市场建设为龙头，共享专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集散作用，在莆田市形成新的重要的商贸物流集散地，集交易、展示、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服务于一体大型商贸物流市场。主要功能建设如下：3.2.1项目市场主体 项目以家居建材市场为龙头，带动其他专业市场发展。整合市场资源，将城区分散的生产型企业、中小型批发市场和物流企业迁至本项目，实现集中化管理、规模化经营，促进莆田市现代化商贸物流体系形成。主要专业市场包括，建材市场、电子产品市场、小商品市场、五金制品市场、服装批发市场等。同时也引导市内中小型物流企业集中在本项目经营。3.2.2项目功能规划（1）专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。（2）项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务生活配套区、中心道路和绿化区。交易区：拟划分为多个专业市场，主要包括建材市场、电子产品市场、小商品市场、五金制品市场、服装批发市场等。仓储物流区：作为专业市场的重要配套设施，同时也是区域性商品集散的物流中心。提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、货物分拣、包装加工、物流信息处理服务。商务及生活配套区：商务区是为专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施；生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。修建与莆田城市道路连接的大道和园区内道路；同时修建停车站、广场、绿化区。表31 项目功能分区面积功能分区占地面积（亩）占地面积（）面积占比（%）交易区170113333.937.8%仓储物流区7046666.915.6%商务生活区9060000.320%停车场5033333.511%绿化、广场3523333.457.8%道路3523333.457.8%合计4503.3项目进度安排2010年2011年，完成项目的规划设计及报批工作，完成园区土地整平等前期工作，完成园区内主要道路设施的基本建设及“三通一平”的建设；2011年2012年，开始部分市场建设，开始对外进行宣传；2012年2013年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。第四部分 项目投资估算4.1土地购买费用本项目预计占地面积450亩，每亩土地购买费用约XX万元，购买土地总成本为XX万元。4.2道路建设费用 道路内将修建长度为2公里，宽度为50米的主干道，该主干道成本为2500万/公里，修建总成本为5000万元。另项目内还需修建长度约1.5公里，宽度为18米的园区道路，修建成本为1000万/公里，修建成本为1500万元。共计6500万元。4.3土地三通一平费用参照类似项目工程费用进行估算，土地三通一平，即道路工程建设、给排水工程、供电工程、等工程的费用为4.5万元/亩，土地开发总费用共2,025万元。4.4交易区建设费用本项目交易区占地面积为170亩，按容积率1.0计算，建筑面积共11.4万平方米，参照类似项目建设投资标准，计算得出本项目建筑材料费用约为1,200元/，可计算得出交易区建筑安装成本为13，680万元。4.5仓储配送区建设费用本项目仓储配送区占地面积为70亩，按容积率0.8计算，建筑面积共3.8万平方米，参照类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,100元/，可计算得出仓储配送区建筑安装成本为4，180万元。4.6配套服务区建设费用本项目配套服务区占地面积为90亩，按容积率2.0计算，建筑面积共12万平方米，参照区内类似项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,300元/，可计算得出配套服务区建筑安装成本为15，600万元。4.7园区内广场建设及绿化本项目内生活广场及绿化共占地35亩，按造价130元/平方米估算，广场建设及项目内绿化总成本约304万元。4.8停车场建设费用本项目停车区占地面积为50亩，参照类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的停车场建筑材料费用约为90元/，可计算得出停车场建筑成本为300万元。4.9其他费用综上道路建设，土地三通一平，交易区、仓储配送区、配套服务区、停车场等区域的建设，广场及绿化等的建设成本为42589万元，建设过程中，其他相关费用为：（1） 前期费用：按建设成本的3%计算，约为1278万元。（2） 报建费用：按每平方米100元计算，该费用约为3000万元。（3） 工程管理费：按建设成本的3%计算，约1278万元。（4） 营销费用：按建设成本的3%进行计算，约1278万元。（5） 不可预见费：在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的5%估算，共约2471万元。4.10设施设备购买费用本项目建设过程中，需要购置叉车、各种加工设备、电器设施、电子地磅、运输车辆等设施设备，上述设施设备购置成本估算为200万元。4.11总投资成本预计总投资每亩地200万左右，整个项目约为9亿元人民币。第五部分 财务分析5.1财务分析假设条件（1）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；（2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设；（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；（4）国内的税收政策不发生较大变化；（5）假设项目运营期15年，相关收益的估算按国内类似商贸物流园区收益进行估算；（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至园区内经营者的日常经营中，在本分析中不进行计算。5.2收益分析（1） 交易区收益 交易区以收取租金的形式获取收益，该项收益为400元/平方米/年，经营期内平均每年获取的收益为4，533. 4万元/年。（2） 配套服务区收益 配套服务区以出售物业来获取收益，根据莆田市物业的销售价格估算，每平方米售价为2500元，该区内的物业在5年内出售完毕，每年获取的收益为30，000万元/年。（3） 仓储配送区收益向建材家居业相关企业出租，租金约为180元/年，经营期内平均每年获取的收益为684万元/年。（4） 停车场收益通过收取停车费获取收益，经营期内平均每年获取的收益为280万元/年。5.3税收分析物流园区的营业税金按照国家统一规定的5%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，企业的所得税按照国家规定的33%的税率进行征收。每年为当地政府约创造一亿元以上税收，同时解决了很多社会事业青年的就业问题。5.4项目投资效益1.本项目在运营期税后内部收益率约为10%。2.本项目所得税后静态投资回收期为8年。第六部分 社会效益分析6.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业 项目建设过程中可吸引大量的企业和吸纳大量资金进入莆田市，带动当地的服务业、建筑业、工业等行业的发展，并为莆田地区居民提供大量的工作机会。项目将有效带动莆田工农业的发展，促进第三产业的繁荣。项目将成为莆田市与外省市对外连结的窗口，通过品牌效应，带动各种衍生行业不断兴起，带动众多关联产业的发展。6.2项目可有效服务城市建设规划项目建成后，大批专业批发市场将从旧城区引导至本项目内，从而为旧城区节约大量土地资源，促进旧城区的改造建设。同时，专业市场的外迁，大型物流车辆也将驶离城市中心区，缓解城市中心区内的交通压力。项目地处工业密集区，该区在城市规划中属于工业及商贸物流区，项目可作为该区发展中心，从而幅射该区域商品加工与物流行业的发展，带动周边工业经济快速增长，项目内的配套设施还可服务该区的居民，满足城市规划发展需要。第七部分 总结莆田市是福建省沿海重要的海峡西岸经济区中心城市之一，闽中政治、经济文化中心，也是海西地区与台湾、东亚连接的交通要塞。莆田自然资源丰富，建材业、木雕工艺业等产业发达，医疗器械市场优势明显，莆田自身的发展需要加快产品向外快速流通。自身的资源优势和区位优势，使得莆田市发展区域性物流集散中心具有得天独厚的发展优势。项目地处城市规划交通枢纽处，定位清晰，发展目标明确，可建设成为闽中地区最大的综合性商贸物流市场。项目可结合周边县市商贸物流市场，构建区域性商贸物流中心，服务中国多个区域性经济合同战略需要，服务莆田市产业体系，促进当地经济发展。项目建成后，可依托海西地区丰富的产业文化资源，扩大服务范围与服务规模，本着“大市场、大物流、大信息流”的指导思想，建立可持续发展模式，推动莆田市商贸物流业发展，因此项目是可行的。意诺文化传播厦门有限公司策划人：Emric（梁）电话：139501270012010年9月18日 肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅聿莂袅袁聿蒄蚈袇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀膃莂螃肈膃蒅薆羄膂薇螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇膈莃蚀袃芇蒆袆蝿芆薈虿肇芅芈蒂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅聿莂袅袁聿蒄蚈袇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀膃莂螃肈膃蒅薆羄膂薇螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇膈莃蚀袃芇蒆袆蝿芆薈虿肇芅芈蒂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅聿莂袅袁聿蒄蚈袇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀膃莂螃肈膃蒅薆羄膂薇螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇膈莃蚀袃芇蒆袆蝿芆薈虿肇芅芈蒂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅聿莂袅袁聿蒄蚈袇