浏阳河畔酒店可行性分析.doc

浏阳河畔经济型酒店简要分析目 录一、关于经济型酒店二、长沙经济型酒店经营现状三、经济型酒店管理公司介绍四、经济型酒店加盟连锁要求五、浏阳河畔酒店功能布局六、浏阳河畔酒店投资估算七、经营性分析八、结论浏阳河畔经济型酒店简要分析一、关于经济型酒店（一）特点在国外被称为BB酒店，就是一般只提供床(Bed)和早餐(breakfast)。具备前台、客房、餐厅基本三要素，并无其他配套设施。房价低廉，但提供的硬件设施和服务水平并不低档。高度节省，如客房与员工比例为1:0.5以下，大大低于星级酒店的1:1.2。干净、服务一致，努力给客人以“家”的感觉。（二）发展国外经济型酒店一般占酒店市场份额的70，而在国内尚不足10。97年中国诞生第一个经济型酒店连锁品牌锦江之星，至今形成三大阵营：全国性品牌，例如如家、锦江之星。区域性品牌，例如上海的莫泰168、广州7日酒店连锁、南京的金一村等。国际酒店管理集团，例如法国雅高的Ibis和美国Super8、格林豪泰。另外，全国各地还有很多非连锁的经济型酒店。从今年开始，整个行业进入了井喷阶段。二、长沙经济型酒店经营现状长沙目前只有一家全国连锁经济型酒店，其他经济型酒店生意也不错，市场空间还很大，下面举例说明。（一）美兴酒店 长沙唯一一家全国经济型连锁酒店，全称美兴大酒店长沙黄兴路店，由上海一家公司购买太平洋大厦7-10楼（黄兴路与解放路交汇处西北角）自营。酒店经营特色：日日如新标房，天天赠送三餐。配套设施包括会议室、百烩西餐厅、商务中心。目前客房价格：双人间239元/晚（标）、279元/晚（豪）、单人间169元/晚。据该店公关销售部总监张源介绍，该店有200间客房，员工总数近100人，客房入住率80%多，每月营业额80-90万，营业1年多来生意火爆，客房数量明显感觉不够。（二）君和酒店东家是著名歌星戴饶，现委托其姐经营。由东方新城一栋写字楼（万家丽南行200多米）改建而成，购买单价2500元/平方米（合93折），改成酒店费用花去70多万。据客房部何利群经理介绍，总共73间客房，有大堂、茶餐厅等配套设施，现有28名员工。营业1年多，旅游团队及散客各半，包括长包房在内，入住率保持在70%左右。马上又要搞装修，同时打算提高客房价格。目前客房价格标间128元/晚、豪间148元/晚。 三、经济型酒店管理公司介绍见附件四、经济型酒店加盟连锁要求名称选址物业要求投资门槛每月管理收费投资回收期锦江之星商业区、交通枢纽、高速公路边建筑面积在5000平方米左右（平均每个客房25平方米）品牌使用费3500元/间计算(推广期2500)技术服务费20万元其他投资750万1250万元（以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，包括土建改造、 装修、设备及营运物资准备）主要考虑独栋酒店加盟管理费为年营业收入的3租赁项目46年新建项目810年如家快捷相同建筑面积30006000平方米至少600万元 不少于50万元的物业改造资金30万元的一次性特许品牌使用费10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元特许经营服务费酒店总收入的3特许经营管理费酒店总收入的356年莫泰168相同120个以上的房间约800万1000万元营业收入的5102年半3年半速8相同60200个房间，建筑面积大约在300010000平方米338万538万元（以100间房，每间房改造费用3万5万计算，加上38万元加盟金）不委派管理人员，合同一签18年营业收入的5.6，每年变化3年格林豪泰相同80150个房间，建筑面积大约在40006000平方米客房装修：1300元/平方米加盟金在30-50万委派管理人员，合同一签15年营业收入的3.5%656年五、浏阳河畔酒店功能布局一般经济型酒店客房面积在2530平方米，而浏阳河畔酒店客房面积要稍大一些。优势是“小酒店 大客房”可作为卖点招徕生意，缺点就是单间客房投入及运营成本要高一点（购买及装修按面积计算）。（一）酒店前厅设在七楼-与R、V轴之间，约100平方米（一楼另需设置导示）。（二）茶餐厅设在七楼-与a、V轴之间，约150平方米（含厨房），为住店客人提供就餐及会客服务（有些经济型酒店送早餐或3餐）。（三）多功能厅 设在八楼或九楼，面积为3间客房大小约110平方米，作为接待团体客人会议之用。（四）客房部分扣除上述用房后，7-9层实际只有1598=151间（5、6层办公）客房了。其余配套由1号栋的其他楼层及附近商业来做必要补充。 六、浏阳河畔酒店投资测算（一）测算前提1、按照三星级酒店标准建设。2、不算土地成本、土建及初装修。（二）投资预测总建筑面积：2132*36400投资包括装饰装修和营业设备等，按建筑面积1300元/或客房3-5万/间标准计算，取两者的折中值。1300元/平方米*6400平方米 =830万3万/间*151间=453万（830+453）/2=640万保守投资在640万左右，合建筑面积1000元/。七、经营性分析以下均按理论状态设定并分析。（一）出租嘉盛逸林园2-4层商业楼租金0.6元/ 天 蔚蓝天空1-3层裙楼租金合0.65元/ 天 按0.6元/ 天计算，1号栋7-9层一年租金收益为130多万。 扣除折旧30多万/年，预计收益90多万/年。 （二）引进管理公司 一般由自己投资，管理公司只负责经营、管理和提成。1、酒店年营业收入700万按照长沙市经济型酒店平均房价150元/晚、客房出租率75%计算：150*151*75%*365=620万元茶餐厅、多功能厅等其他收益按80万估算这样，酒店年营业收入总额为700万元。2、扣除运营成本501万（财务成本未计）（1）直接成本和5%的营业税占55%，约700*55%=385万 （2）品牌特许摊销（按30万计/15年摊销） 30/15=2万 （3）摊销、折旧72万 土地、土建按2400元/计算（50年折旧）：2400*6400=1536万装饰装修和营业设备按640万计算（15年摊销/一般特许合同签15年）（1536/50+640/15）=72万 （4）特许管理费、服务费（营业收入的3%-6%，从高计）700*6%=42万 3、年纯利润133万 （1）年营业利润700-501=199 （2）年所得税199*33%=66 （3）年纯利润199-66=133万 （三）自营由自己组建经营管理团队，与引进管理公司相比，虽然没有了品牌特许费、特许管理费、服务费，但是今后酒店的管理和效益如何，心里却没有底。附酒店人员工资：驻店总经理年薪5-8万，部门经理3-5万。其余标准：领班（8001000元/月）、客房服务员（600-800元/月）、营销部（1200+提成）前厅部接待收银员（800-1000元/月），安保部（650-800元/月）咖啡厅服务员（600-800元/月）（三良大酒店标准/君和酒店北侧）八、结论出租省事，但招商需要时间。如果投资，并引进经济型酒店管理公司，一般能在5年左右收回投资。不推荐自营。建议：先行招商并推荐酒店管理公司，促成早日开业。如果招商效果不理想，可以考虑自己投资并引进酒店管理公司。 2009年8月4日附件:经济型连锁酒店名录1：如家连锁酒店： 电话：商务部：02164861818 传真：02154252700 公司地址：上海市天钥桥路400号.邮编：200030 电子邮件： 联系人：华南区总经理：吴伟 长驻长沙刘先生成立只有3年时间，截止到今年7月底，已经在全国22个城市拥了有72家门店，房间数量接近9000间。在2008年之前做到200家店是如家的目标。 2：速8酒店（速伯艾特）国际酒店管理有限公司： 电话：01065802258转220 传真：01065802358 手机：1336679929 公司地址：北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦818房间 联系人：崔婷 电子邮件：2004年4月份进入中国市场，到年底时已开了6家店，今年计划再开24家，平均每个月签约2家店，明年则每个月计划实现签约3家。3：七天连锁酒店： 电话：02089226077 传真：02089226988 138084456462 电子邮件： 联系人：长沙地区：包小姐 4：锦江之星 电话：（8621）63298192 传真：（8621）63298682 地址：上海市延安东路100号联谊大厦9楼 E-MAIL：mail: 华中区李经13873162093截至今年3月底，锦江之星已经在全国开出80家连锁店。近期的具体发展目标是，2006年计划达到200家规模，2010年计