[管理学]我的论文2011年05月20日校选课《房地产市场与交易》课程论文.doc

房地产市场与交易论文原理一、房地产的含义“房地产”一词有狭义和广义两种解释。1、狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。2、广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。二、房地产市场的界定1、含义：狭义概念买卖型交易： （1）房地产商品进行交易活动的地方或场所。 （2）作为商品的房地产整个交易活动中各种经济关系的总和。包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。 具体如土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务的买卖型交易活动。2、结构（按市场运作层次划分 ） ：房地产一级市场 土地使用权出让市场。指由土地管理部门代表国家，指土地管理部门代表国家，以土地所有者的身份，有偿有限期的出让土地使用权的市场。 一级市场:是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。二级市场：土地使用权转让市场，也称为增量商品房市场（新楼盘开发），指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 三级市场：土地使用权再转让市场，即存量房地产交易市场（二手房交易），是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 三、好户型应考虑的因素1、楼距：根据建设部规定，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以070的系数，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为05倍。一般地，高层民用建筑楼距不低于20米，多层民用建筑楼距不低于6米。如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风，居民之间的生活互相干扰等。这个.7倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因此通风采光好些。个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。两个楼盘的名义楼价相同，如果房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价。2、朝向（影响）： 1.心理，“坐北朝南”表现尊贵和正统，这是挥之不去的传统思想，坐北朝南方能堂堂正正。风水术中，也是推崇坐北朝南的。2.光照，坐北朝南能最充分的享受日光，冬天的暖阳能给房间带来温暖，也能带来好的心情。而西向房间夏日午后的西晒又是让房子成为蒸笼的祸首，尽管，夕阳是美好的。3.湿度，冬天的南向房间常常是温暖干燥的，而北向房间就会湿冷的多。4.通风，中国北方主要风常常来自南方北方，南北向房屋的通风较好。夏日通风成为解决闷热的好办法，而冬季的北风是应当规避的。3、排序（1）、客厅在我国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向（2）卧室消费者还以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。（3）、厨房在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。一般来说，一天之内阳光能射入时间小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。4、玄关一词源于日本，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。在住宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。在房间装修中，人们往往最重视客厅的装饰和布置，而忽略对玄关的装饰。其实，在房间的整体设计中，玄关是给人第一印象的地方，是反映主人文化气质俄“脸面”。四、好户型的评价标准？动静分开:确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。公私分开:家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护。主次分开:为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。干湿分开:厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。（2）根据以上知识点或原理，结合你自身参与或了解的某项房地产市场与交易活动或事件，对其进行分析。分析我从我的父亲那边就了解过一件关于房地产纠纷的事。事件是这样的：父亲的朋友（李先生）在我们县的县城看中了一幢房子，2层高。那边并不算是县中心，因此地价也不算很高。而因为李先生长期在外工作，回来的时间不是非常多，就算是看房子的时候，也没有经过很长时间来决定。等到了房子买下了以后，他才发现这幢房子有着太多的问题。首先，这幢房子的朝向是坐南朝北，买中这样的房子，也只能说李先生的常识有多么差。等到他带着他的母亲去这幢房子的时候，他的母亲看到这样的场景，意见是非常大，训了一顿李先生后，李先生也开始很后悔。再者，过了一段时间，李先生越发觉得有问题，因为这幢房子是几乎全天没有超过2个小时可以晒到太阳的，而其他周边的房子也不至于有多高，也不过大都是47层高。这样的采光显然让李先生很不舒服。经过测量，他发现这些周边房子的楼距都偏小。这就苦了这幢偏低的房子了。这样整幢房子湿气很重，不见天日，很容易滋生细菌，而且也很死气。让李先生为了采光，多建几层上去显然不现实。但是这样的房子确实不能忍受。于是李先生就借此问题向开发商提出想退房子。开发商一口拒绝。表示这次的交易是你情我愿，合同上说得清清楚楚。而当李先生提出要换其它房子时，开发商仍然是拒绝。开发商得理不饶人，激怒了李先生，就上诉开发商。但最后开发商也只是赔偿1万2千给李先生，没有达成换房要求。这个例子中的开发商，显然非常不合理。没有为业主考虑，房子的设计相当不合理。这样直接影响了