采光权受侵害的损失计算.doc

采光权受侵害的损失计算目前我国尚无统一的关于采光权受侵害的具体赔偿金额计算方法，仅一些城市的地方规范性文件有所涉及：1、北京市生活居住建筑间距暂行规定第13条第2款规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度二倍水平距离以外的居民住房不予补偿。日照时间计算办法由城市规划管理局规定。”2、大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定第十一条规定：“市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区城区内被挡日照建筑物的补偿标准如下：（一）位于一、二级地的，2000元平方米；（二）位于三、四级地的，1700元平方米；（三）位于五级地以下的，1400元平方米。当事人双方对补偿另有协议的，可按协议标准执行。其他县（市）、区的补偿标准，由当地政府结合本地实际情况自行制定。第十二条被挡日照的下列房屋的使用面积为补偿面积：（一）住宅的卧室和起居室；（二）托儿所、幼儿园的活动室和卧室；（三）中小学的教室；（四）医院的医疗病房；（五）市政府规定给予补偿的其他房屋。”3、沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定第二十九条规定：“确因用地条件限制，新建建筑遮挡周边原有住宅，达不到大寒日2小时标准的，在办理规划审批手续前，建设单位可与被遮挡户协商按市场评估价格进行货币购买住宅或房屋换住安置；协商不成的，可根据下表规定的标准按房屋建筑面积给予一次性经济补偿：单位：元/m2遮挡时间补偿标准区域级别小于30分钟31-60分钟61-90分钟91-120分钟一级500560630700二级430490550610三级400450500560四级350400440500五级300340380420六级260300330370从上述三份文件可以看出，2007年1月1日起施行的沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定比起1994年1月17日起施行的北京市生活居住建筑间距暂行规定更为科学，这种进步性体现在赔偿标准从不区分房屋地段和具体日照长短的一刀切变为综合考虑不同地段商品房价值和房屋具体日照损失时间。客观来说，前者对其他无采光权赔偿具体规定的城市更具有指导意义。各地法院对采光权赔偿标准不同，具体数额的确定总结有三种计算方法：第一种是先确定采光权侵害的面积，然后根据公平原则、地方商品房均价、经济发展水平，再参照其他城市的补偿数额，确定每平方米的补偿标准，两项相乘从而得出最终的赔偿数额。举例说明：2003年8月，天津一位住户向和平区人民法院起诉采光权受到侵害。通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准按每平方米120元计算。但是得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。长沙市吴某诉某物业发展公司采光权受侵害要求赔偿损失一案，一审开福区法院判决以每平方米110元的标准赔偿吴某共计7000余元。吴某不服判决上诉，2004年10月，长沙市中级人民法院对该案作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审开福区人民法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，判决驳回上诉，维持原判。第二种方法是按照受害方因住房阳光被遮后，以多用的照明、取暖电费为基准来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级人民法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一栋新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月3日起至其停止侵害时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。第三种是针对房屋价值的降低，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光权受侵害的赔偿数额。就房屋价值降低的损失而言，房屋采光权受到侵害，房屋的市场价格降低是不争的事实。那么，以采光权受到侵害前后房屋市场价格的差额作为计算房屋价值损失的主要标准，也不失为一种定额的方法。2008年9月，北京市丰台区人民法院对经济适用房住户告新建相邻楼房影响采光的案件作出一审判决，判决开发商赔偿原告房屋贬值损失13.9万余元及增加电费损失3万余元，合计17万元左右。本案中法院认为原告采光权受到侵害所遭受的主要损失为房产贬值。这种以受害房屋的市场价值波动为主要考虑的赔偿金额计算方法具有其合理性。但笔者认为该案判决的赔偿数额不具备全国范围内的借鉴意义。原因很简单，北京的房价在全国居高。在司法实践中如果要以此案例中确定之赔偿数额作为参考依据的话，应当综合纠纷发生地和北京的商品房差价来考虑。上述三种计算赔偿数额的方法，均为法院使用过的，笔者认为这三种方法有利有弊：房屋日照时间受损，自然光照条件会有所降低，同时会引起室温低于日照时间未受损的同地段的房屋，导致增加额外的照明、取暖费用。实践中该费用的确定相对简单，将光照受损房屋内的照明、取暖设备功率乘以每天损失的日照时间，可以基本确定每天额外支付的电费。这种方法计算赔偿数额优点是简便，缺点是对当事人因采光权受到侵害而遭受的其他损失缺乏补偿，这种方法未考虑房屋市场价值的降低，然而计算出来的最终赔偿数额会偏低。在前述湖北荆州中院的判决中，法院判决侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元，至其侵权停止为止。新建的大楼不可能因为侵犯采光权而被拆除，如设定该住宅使用权年限为70年，每户可获得的最大赔偿额仅为28616元。以采光权受到侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光权损失的标准，优点是容易被房屋所有人接受和便于计算。房屋所有权人对自身房屋价值的涨跌通常比较敏感，很多当事人在房屋采光权受到影响后会聘请专业的评估公司对房价作出评估，从而了解自身房屋与同地段采光权未受损房屋价值差额。但采光权受侵害的房屋市场价格，更容易受楼市整体走势的影响。在楼市低迷时期，房屋价值下跌幅度对远远大于同地段其他房