LOFT物业的专题研究.ppt

LOFT物业专题研究 2008年12月 目录 LOFT之溯源 一 LOFT之萌芽二 LOFT之成长 三 LOFT之根源四 LOFT之标准五 LOFT之展望六 目录 LOFT之溯源 一 LOFT的起源1 LOFT的建筑特征3 LOFT的要素2 LOFT的居住模式4 LOFT起源 LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼” LOFT建筑理念，始于19世纪中叶的巴黎，成形于上世纪40年代的 纽约SOHO地区 LOFT的起源 LOFT起源 （SOHO区）全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样 子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔 这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审 美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺 术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的 区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是LOFT 的雏形。 LOFT的起源 LOFT起源 当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住 、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们 构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅， 快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受人 青睐的地方。 LOFT的起源 LOFT起源 家具也许是捡来的，所以得用花布遮住破损的地方，花布是隔壁作 坊自制的，所以看上去很独特；房间中的墙壁很厚很结实，而且面积 太大了，钉一些阁板就可以放东西；将所有的墙壁用水泥抹平实在是 没必要，粉刷一下就可以了因为这些建筑设计之初，根本就不考 虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以 墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继 续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商 店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于 是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间 产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。” LOFT的起源 LOFT起源 20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽 约出现。 二十世纪50年代后,繁衍至美国芝加哥、旧金山、洛杉矾、西班 牙巴塞罗那、意大利米兰、德国柏林、法国巴黎等发达国家和地 区。从那以后，LOFT这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库 的原始外衣，换上了先锋艺术的时装。 在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚 。 LOFT的起源 LOFT起源 在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义 完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住 与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT 总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论 如果说， LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家 们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚 潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费 LOFT的起源 LOFT要素 开阔性，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构； 戏剧性，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁； 流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 LOFT的要素 LOFT要素 “对既定空间的尊重，在经济限幅内空间的大胆切割、重构； 精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更为 精密的设计，往往导致设计上的惊人巧思。” “另一方面，此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀，现浇水 泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用 这些工业建筑的入驻者们，本身与工业文明的距离感。机器、水 泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调 与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。” LOFT的要素 LOFT建筑特征 近代，被工业革命抛弃已 久的“个性化”浪潮卷土重 来时，LOFT作为一种建筑形 式，愈发被人爱戴，甚至成 为一种城市重新发展的主要 潮流，它为城市人的生活方 式带来激动人心的转变，也 对新时代的城市美学产生极 大影响。 LOFT的建筑特征 LOFT建筑特征 LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结 构。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，这 大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和 大而开敞的办公区。 LOFT的建筑特征 LOFT居住模式 LOFT的消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以 主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，适 合比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等 ；广告行业、服装时尚行业；艺术工艺品行业；作为个性上的考 虑，许多时追求时尚的年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体 ，甚至包括一些有特色的IT企业。 LOFT的居住模式 LOFT居住模式 LOFT象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房这 样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分区 的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一个大空 间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。LOFT生活方式使居者 即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自 由。 LOFT的居住模式 目录 LOFT之萌芽 二 LOFT南方初创1 LOFT地产萌芽3 LOFT全国开花2 南方初始 自20世纪90年代末期，台湾设计师,登琨艳率先入驻上海苏州 河畔的一栋2000平方米旧棉纺仓库-四平仓库，LOFT这种建筑 形态就开始在中国大陆落地。 LOFT南方初创 北京 北京大山子地区包豪斯风格798工厂区的成功改造，使LOFT成 为国内以先锋艺术家自居者的“厚梦”，并在全国各地生根、成长 、散枝、开花。 LOFT全国开花 全国 国内已经形成体系的LOFT建筑群主要有： 北京大山子地区798工厂 上海苏州河畔LOFT群落 昆明“创库” 杭州京杭大运河畔的LOFT49 南京城西仓库区 重庆“坦克库” LOFT全国开花 地产萌芽 伴随住宅物业价格的一路高歌猛涨，北京地产市场中写字办公与 住宅的价值比对关系,开始大幅度的倒挂 在建设新兴卫星城的发展方向和策略下，部分城市边缘区出现大 量的商业金融性用地。一方面，商务氛围和环境的完全不支持； 另一方面，LOFT拥有游离于商和住之间的独特属性和良好的营 销题材，直接促使了在短短的2、3年内，北京市场出现了数十个 LOFT项目。 LOFT地产萌芽 目录 LOFT之成长 三 LOFT的北京项目1 LOFT的北京客户3 LOFT的北京标准2 北京LOFT项目分布特征和基础信息 LOFT北京项目 项目尚城佳莲时代广场茂华璟都会鼎城 西山洋房假日风景 位置 昌平回龙 观北3公 里 昌平鼓楼南大 街 石景山区阜 石路与杨庄 东路交叉口 东南角 石景山区杨 庄东路与阜 石路交叉口 西北角 海淀区阜 石路69号 丰台区小屯 路108号 LOFT规模15万5万1.8万/4万1.2万 产权年限404040404040 开盘时间2008.112008.12008.92008.42006.112008.5 北京LOFT项目分布特征和基础信息 LOFT北京项目 项目 美利国 际 美利山 金地名 京 香蜜湾 立方庭 MASTER 合生麒麟社 位置 大兴区旧 宫镇吉利 路6号院 朝阳区 百子湾 东里 朝阳区 东四环 四惠桥 东北角 顺义后沙 峪 海淀区中 关村购物 广场西侧 三元西桥 中国国际 展览中心 向南100 米 望京 LOFT规模/5万3万6.2万/ 产权年限40404050507050 开盘时间2008.62008.92008.62008.62008.9/尚未开盘 北京LOFT项目空间配置情况 LOFT北京项目 项目尚城 佳莲时代广 场 茂华璟都 会 鼎城 西山洋 房 假日风景 结构形式剪力墙剪力墙剪力墙剪力 墙 剪力墙框架剪力墙 面积区间80-14030-16050-6040-8025-6050-70 层高5.45.65.25.45.25.3 夹 层 开发商是否做 夹层 是是是/是是 开发商是否做 楼梯 是是是/是是 上下可否独立使用否否否否否否 北京LOFT项目空间配置情况 LOFT北京项目 项目 美利国 际 美利 山 金地名 京 香蜜湾立方庭 MAST ER 合生麒麟 社 结构形式 框架剪力 墙 框架剪力墙剪力墙 框架剪力 墙 剪力墙剪力墙 面积区间50-160 50- 60 50-13850-7530-10056-93140-160 层高4.63.94.85.495.73.65.49 夹 层 开发商是否做 夹层 是/是否是是是 开发商是否做 楼梯 是/是否是是是 上下可否独立使用否否否否否否否 北京LOFT项目设备配置情况 LOFT北京项目 项目尚城佳莲时代广场 茂华璟都 会 鼎城 西山洋 房 假日风景 水 24小时热水否否是是是否 夹层中是否有卫生间是是是是否是 夹层是否预留上下水是是是是否是 暖 供暖方式市政中央空调市政市政市政市政 散热方式散热片中央空调散热片地采暖地采暖地采暖 夹层采暖如何解决/中央空调是是是是 电 夹层强电开发商是否 做 /是是是是是 北京LOFT项目设备配置情况 LOFT北京项目 项目 美利国 际 美利山 金地名 京 香蜜湾 立方庭 MAST ER 合生麒麟 社 水24小时热水 是否是否/ 夹层中是否有卫生 间 否否是是是否是 夹层是否预留上下 水 否否是是/否是 暖 供暖方式 中央空 调 /市政 小区集中 燃气锅炉 中央空调 中央空 调 集中供暖 散热方式 中央空 调 /地采暖散热片中央空调 中央空 调 暖气片 夹层采暖如何解决 中央空 调 /是是中央空调 中央空 调 / 电 夹层强电开发商是 否做 是是是是/ 北京LOFT项目精装修情况 LOFT北京项目 项目尚城佳莲时代广场茂华璟都会鼎城 西山洋房假日风景 装修标准 单层面积无1800元/平米2000元/平米1800元/平米否否 全面积无1000元/平米1100元/平米900元/平米否否 项目美利国际美利山金地名京香蜜湾立方庭MASTER 合生麒麟 社 装 修 标 准 单层面 积 3000元/平米2500元/平米/否3000元/平米4000元/平米标准待定 全面积1600元/平米2000元/平米4000元/平米否2000元/平米3000元/平米标准待定 北京LOFT项目后期使用费用情况 LOFT北京项目 项目尚城佳莲时代广场茂华璟都会鼎城 西山洋房假日风景 物业费单层面积2.883.9待定/3.82.6 水费性质/民用待定/商用商用 电费性质/民用待定/商用民用 项目美利国际美利山金地名京香蜜湾 立方庭 MASTE R 合生麒麟 社 物业费单层面积2.562.44.83.955.29.6待定 水费性质商用商用民用商用商用民用商用 电费性质商用商用民用商用商用民用商用 北京LOFT项目价格情况 LOFT北京项目 项目尚城 佳莲时代广 场 茂华璟都会鼎城 西山洋房假日风景 平层价格（同项目或周边 市场价格水平,70年，毛坯 ） 90001070010600110001000015000 Loft价格（市场价格）120001450014000156001300016000 Loft价格（毛胚）120001270012000138001300016000 毛坯对比的比价关系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 北京LOFT项目价格情况 LOFT北京项目 项目 美利国 际 美利山金地名京香蜜湾立方庭 MASTE R 合生麒麟 社 平层价格（同项目或周边 市场价格水平,70年，毛坯 ） 1050013500180009000200002200013000 Loft价格（市场价格）11500125002300011500330002900018800 Loft价格（毛胚）8500100002100011500300002500016800 毛坯对比的比价关系0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 北京LOFT项目交叉比较分析 LOFT北京项目 项目尚城佳莲时代广场茂华璟都会鼎城 西山洋房假日风景 产权年限404040404040 面积区间80-14030-16050-6040-8025-6050-70 比价关系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 层高5.45.65.25.45.25.3 装修标准 全面 积 无1000元/平米1100元/平米900元/平米否否 北京LOFT项目交叉比较分析 LOFT北京项目 项目美利国际美利山金地名京香蜜湾立方庭 MASTE R 合生麒麟 社 产权年限40404050507050 面积区间50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160 比价关系 0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 层高4.63.94.85.495.73.65.49 装修标准 全面 积 1600元/平 米 2000元/ 平米 4000元/ 平米 否 2500元/平 米 3000元/ 平米 精装标准 待定 北京LOFT项目交叉比较分析 从诸多的郊区项目设定为LOFT居住或投资性物业的属性，很 好的解决了在郊区的商业物业的销售问题； 西山洋房和香蜜湾虽然没有配置精装修交房，但仍实现较好的 市场比价关系，从其他项目的精装修投入档次和市场反馈来看， 精装修并非为项目所必须的配置标准；配置了较高标准的金地名 京和茂华璟都会，也并未实现更高的销售溢价。 精装修是否配置或配置的档次标准，并非为LOFT项目最为关键 的市场评判标准； LOFT北京项目 北京LOFT项目交叉比较分析 在LOFT项目在商业金融、写字（年限40、50年）的范围内 ，年限并非是销售价格的绝对性影响因素，40年、50年项目的 销售比较差别不大； 相比70年产权的MASTER领寓虽然只有3.6米层高，但仍实 现较好的市场表现。 LOFT北京项目 北京LOFT项目分布有两大特征 分布于北京东区较多，显著分布于CBD等地价高区。此类型项 目的市场逻辑，多为挖掘土地价值，通过LOFT的方式，在购买 的指标中摊平土地成本的模式 分布于城市边缘新区较多，如昌平、大兴、石景山等，此类型项 目的市场逻辑，多为在新兴区，商业写字物业市场运营存在较大 问题，一方面通过LOFT的方式转变为居住类型或soho类型物业 ，另一方面，为销售增加实际的市场卖点和营销话题 LOFT北京标准 建筑形态多样，多数为内廊式、单边廊或环形廊的方式组织标准层交 通；户内面积和功能组织，多依照市场定位的目标进行设定。同时， 建筑空间和平面有很强的可变性。 LOFT物业多选择为剪力墙和框架剪力墙的建筑方式，尚无纯框架结 构 LOFT户型面积多为中小面积，特别是40年产权的LOFT项目，面 积多集中50-80平米； 建筑层高方面，大部分公建或写字项目的层高为5.2-5.49米； LOFT北京标准 供暖方式以市政居多，部分如立方庭、领寓等高端公寓项目为中央空 调供暖；散热方式相对多样，暖气片、地暖和空调出风口等方式均有 。同时开发商均将加建层的供暖于交房前做好； LOFT项目户型偏小，室内空间在客户看来变化较多，一般均由开发 商提供精装修配置; 由于LOFT物业的需要装修面积远大于销售的单程面积，故精装修的 成本方面，市场报价单层的集中于1800-3000元/平米。依照报价 一般高于成本30%考虑，市场的精装修成本为1200-2200元/平米 （单层）。 LOFT北京标准 物业费以单层为计价单位，集中于3-5元之间； 需要说明的是，除了部分项目LOFT产品共用住宅的水、电，采用同 样民用的收费标准，大部分的均为商用的水电标准缴费。 LOFT物业的市场价格水平远高于一般同区平层，除了美利山、假日 风景、美利国际项目因为销售阶段问题（住宅销售在市场价格水平高 阶段集中销售，LOFT面市时，区域市场价格有大幅度下调），大部 分项目的毛坯价格实现了平层的0.15-0.25倍市场溢价。 LOFT北京标准 目录 LOFT之根源 四 LOFT开发分析模型1 LOFT开发关键指标的临界点3 LOFT开发经济比较分析2 LOFT开发分析模型 开发分析工作模型 模型项目假设模型市场假设 开发模式设定 正常开发LOFT模式开发 项目不同开发模式指标比对 开发模型理解和分析 开发成果分析开发成果分析 LOFT开发临界点判断 模型项目假设 LOFT开发经济比较与分析 项目条件 用地性质商业金融 用地面积（万平米）4 容积率2 建筑规模（万平米）8 车位520 地下面积2.58 土地楼面成本8000 模型市场假设 LOFT开发经济比较与分析 物业 销售 价 格 写字 物 业 150 0 0 住宅 平 层 180 0 0 LOF T 225 0 0 （ 带 精 装 修 ， 1. 2 5 倍 ） 原写字开发模式 项目成本 LOFT开发经济比较与分析 原写字开发模式 收入 LOFT开发经济比较与分析 销售价格规模销售率销售额 写字物业150008100%120000 原写字开发模式 盈利状况 LOFT开发经济比较与分析 项目经营成本110349.70 销售收入120000.00 经营利润9650.30 所得税2412.58 净利润7237.73 投资利税率8.75% 投资净利润率6.56% 自有资金净利润率（自有30%）21.86% LOFT开发模式 成本 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发模式 项目收入 LOFT开发经济比较与分析 销售 价 格 规模销售率 销售 额 LOF T 物 业 225 0 0 8100% 180 0 0 0 LOFT开发模式 盈利状况 LOFT开发经济比较与分析 项目经营成本154029.70 销售收入180000.00 经营利润25970.30 所得税6492.58 净利润19477.73 投资利税率16.86% 投资净利润率12.65% 自有资金净利润率（自有30%）42.15% 方案比对 LOFT开发经济比较与分析 写字开发模式LOFT开发模式差值 项目经营成本110349.70 154029.70 43680.00 销售收入120000.00 180000.00 60000.00 经营利润9650.30 25970.30 16320.00 所得税2412.58 6492.58 4080.00 净利润7237.73 19477.73 12240.00 投资利税率8.75%16.86%8.12% 投资净利润率6.56%12.65%6.09% 自有资金净利润率21.86%42.15%20.29% 不同市场状况中，市场关键指标临界点研究过程 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注 一土地取得费用P1 二前期工程费200 三建安工程费P2 四基础设施配套费P3 六管理费3%2、3项的3% 七不可预见费2.50%2、3项的2.5% 八增值税1%S1销售额的1% 九销售费用2.5%S1销售额的2.5% 十营业税及附加5.5%S1销售额的5.5% 经营成本合计C1 销售额 S1 投资利税率 (S1-C1)/C1 开发模式一：城市核心高端开发：普通开发模式 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注普通开发方案 一土地取得费用P1 8000 二前期工程费200 200 三建安工程费P2 3000 四基础设施配套费P3 400 六管理费3%2、3项的3%96 七不可预见费2.50%2、3项的2.5%80 八增值税 1%S1销售额的1%150 九销售费用2.5%S1销售额的2.5%375 十营业税及附加5.5%S1销售额的5.5%825 经营成本合计C1 13126 销售额 S1 15000 投资利税率 (S1-C1)/C114.28% 开发模式一：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注方案一:LOFT方案(成本上升1.7倍，2100) 一土地取得费用P1 80008000800080008000 二前期工程费 200 200200200200200 三建安工程费 P2 51005100510051005100 四基础设施配套费P3 400400400400400 六管理费3%2、3项的3%159159159159159 七不可预见费2.50%2、3项的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5 八增值税1%S1销售额的1%165172.5180187.5195 九销售费用 2.5% S1 销售额的2.5%412.5431.25450468.75487.5 十营业税及附加 5.5% S1 销售额的5.5%907.5948.759901031.251072.5 经营成本合计C1 15476.51554415611.51567915746.5 销售单价上涨倍 数 销售单价上 涨倍数 1.11.151.21.251.3 销售额 S1 1650017250180001875019500 投资利税率 (S1-C1)/C16.61%10.98%15.30%19.59%23.84% LOFT开发关键指标的临界点 成本上涨2350.50 2418.00 2485.50 2553.00 2620.50 销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3 销售额上涨1500.00 2250.00 3000.00 3750.00 4500.00 投资利税率差值-7.66%-3.30%1.02%5.31%9.56% 开发模式一：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注方案一:LOFT方案(成本上升1.5倍，1500) 一土地取得费用 P1 80008000800080008000 二前期工程费 200 200200200200200 三建安工程费 P2 45004500450045004500 四基础设施配套费 P3 400400400400400 六管理费 3%2、3项的3%141141141141141 七不可预见费 2.50%2、3项的2.5%117.5117.5117.5117.5117.5 八增值税 1%S1销售额的1%165172.5180187.5195 九销售费用 2.5%S1销售额的2.5%412.5431.25450468.75487.5 十营业税及附加 5.5%S1销售额的5.5%907.5948.759901031.251072.5 经营成本合计C1 14843. 5 1491114978.51504615113.5 销售单价上涨倍 数 销售单价上涨 倍数 1.11.151.21.251.3 销售额 S1 1650017250180001875019500 投资利税率 (S1-C1)/C111.16%15.69%20.17%24.62%29.02% LOFT开发关键指标的临界点 销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3 成本上涨1717.50 1785.00 1852.50 1920.00 1987.50 销售额上涨1500.00 2250.00 3000.00 3750.00 4500.00 投资利税率差值-3.12%1.41%5.90%10.34%14.75% 开发模式二：城市边缘区开发：普通开发模式 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注方案二 一土地取得费用 P1 1500 二前期工程费 200 200 三建安工程费 P2 3000 四基础设施配套费 P3 400 六管理费 3%2、3项的3%96 七不可预见费 2.50%2、3项的2.5%80 八增值税 1%S1销售额的1%70 九销售费用 2.5%S1销售额的2.5%175 十营业税及附加 5.5%S1销售额的5.5%385 经营成本合计C1 5906 销售额 S1 7000 投资利税率 (S1-C1)/C118.52% 开发模式二：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注方案一:LOFT方案(成本上升1.7倍，2100) 一土地取得费用P1 15001500150015001500 二前期工程费200 200200200200200 三建安工程费P2 51005100510051005100 四基础设施配套费P3 400400400400400 六管理费3%2、3项的3%159159159159159 七不可预见费2.50%2、3项的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5 八增值税1%S1销售额的1%77849199.4105 九销售费用2.5%S1销售额的2.5%192.5210227.5248.5262.5 十营业税及附加5.5%S1销售额的5.5%423.5462500.5546.7577.5 经营成本合计C1 8184.58247.58310.58386.18436.5 销售单价上涨倍数 销售单价上涨倍数1.11.21.31.421.5 销售额 S1 770084009100994010500 投资利税率 (S1-C1)/C1-5.92%1.85%9.50%18.53%24.46% LOFT开发关键指标的临界点 销售单价上 涨倍数 1.11.21.31.421.5 成本上涨2278.50 2341.5 0 2404.5 0 2480.1 0 2530.5 0 销售额上涨700.00 1400.0 0 2100.0 0 2940.0 0 3500.0 0 投资利税率 差值 -24.44% - 16.67% -9.02%0.01%5.94% 开发模式二：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍 LOFT开发关键指标的临界点 序号项 目 备注方案一:LOFT方案(成本上升1.5倍，1500) 一土地取得费用 P1 15001500150015001500 二前期工程费 200 200200200200200 三建安工程费 P2 45004500450045004500 四基础设施配套费 P3 400400400400400 六管理费 3%2、3项的3%141141141141141 七不可预见费 2.50%2、3项的2.5%117.5117.5117.5117.5117.5 八增值税 1%S1销售额的1%77849198105 九销售费用 2.5%S1销售额的2.5%192.5210227.5245262.5 十营业税及附加 5.5%S1销售额的5.5%423.5462500.5539577.5 经营成本合计C1 7551.57614.57677.57740.57803.5 销售单价上涨倍 数 销售单价上涨 倍数 1.11.21.31.41.5 销售额 S1 770084009100980010500 投资利税率 (S1-C1)/C11.97%10.32%18.53%26.61%34.56% LOFT开发关键指标的临界点 销售单价上涨倍数1.11.21.31.41.5 成本上涨1645.50 1708.50 1771.50 1834.50 1897.50 销售额上涨700.00 1400.00 2100.00 2800.00 3500.00 投资利税率差值-16.56%-8.21%0.00%8.08%16.03% LOFT开发关键指标的临界点 建安成本上涨 经营成本 上涨 需要销售单价 上涨倍数 销售额 上涨 投资利 税率变 化 售价与建安 成本差值 城市核心开发模式 （高地价） 21002485.50 1.20 3000.00 1.02%514.50 15001785.00 1.152250.00 1.41%465.00 城市郊区开发模式 （低地价） 21002480.10 1.422940.00 0.01%459.90 15001771.50 1.32100.00 0.00%328.50 不同市场销售临界点研究过程 不同的开发成本构成比例，将会直接影响LOFT开发的各项指标关系； 在建安成本占用总开发成本较小，LOFT物业增加的建安成本在1.5- 1.7倍的情况下，销售物业实现0.15-0.2的市场溢价，即为LOFT开发 的临界点； 在建安成本占用总开发成本较大，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7 倍的情况下，销售物业实现0.3-0.42的市场溢价，即为LOFT开发的临界 点； 不同的成本构成和增加成本关系，对市场溢价水平的要求不同， 针对不同个案，市场临界点的判断，应依照上述的方式和思路， 应针对性处理。 LOFT开发关键指标的临界点 目录 LOFT之标准 五 LOFT开发条件的标准1 LOFT分层方式3 LOFT产品空间标准2 LOFT装修标准4 LOFT的设备设施5 方案设计条件 从项目的限高条件、覆盖率和容积率的比对关系中，可以初步的 判断，有无满足设定为LOFT产品的可能性； 关于降低容积率实现LOFT产品模式，需要详细的项目经济评估 方可确认； 在多物业组合型项目中，在方案设计条件的方向选择中，除 LOFT物业在市场的竞争力预期以外，应重点组织好自身项目各 类型产品间的市场关系。 LOFT开发条件的标准 市场比价关系和项目的投资回报率 在平层物业改为LOFT的项目方向决策过程中，平层物业、 LOFT物业的市场价值差别和新增投入成本的关系，项目投资回 报率与资金占用率的关系，是判断能否以LOFT模式进行开发的 重要标准； 相当部分的城市核心区内，LOFT物业的溢价能力远高于边缘区 项目； 当市场比价关系相对较小，LOFT与平层价格接近，项目的投资 回报率在LOFT物业的状态下，不增反减，LOFT的开发已失去 意义 LOFT开发条件的标准 资金杠杆作用在LOFT开发中的说明 LOFT物业在开发中，建安和相关成本投入增多，一般需要精装 修，又将是较大的资金投入； 从自有资金一般占有总投资10-30%左右的常规状态考虑，上 述的新增成本如果能够通过及时销售，使用项目销售回款进行滚 动投入，通过资金杠杆的作用，项目自有资金盈利水平将由更多 的提高；反之，如市场销售状况不佳，新增销售难以及时跟上， 此部分新增成本多需要自有资金投入，则LOFT开发方向在自有 资金的盈利率评判角度不占优势，此处需要在策划和定位阶段需 要重点观注。 LOFT开发条件的标准 结构形式 LOFT物业从成本考虑，如以住为主要选择方向，可选用剪力墙 模式，如以SOHO或偏向办公为选择方向，可选用框架剪力墙或 框架结构。 LOFT产品空间标准 户型面积 依据市场情况不同选择，一般标准是：LOFT产品完成加建后， 比对同区域的、同功能的竞争物业，在功能、总价关系上仍有较 好的市场性价比和竞争力。 LOFT户型一般偏小，北京市场出于产品形式和总价因素，主流 面积为40-80平米。 室内功能保证一定的灵活性和可变性，依照不同项目倾向性的物 业最终使用用途，进行标准化的室内功能配置。 LOFT产品空间标准 建筑层高 最理想状态为，不同城市依照不同的当地规范要求，依照上限取 定。 市场一般性作为居住概念的LOFT产品，建筑层高控制于5.2- 6.0米均可。（需要说明的是，层高的增加，会大幅增加项目建 造成本，6米层高相比5.2米层高，对应2.8米平层物业的LOFT 增加成本，高出20%以上。此处需要在项目策划过程中重点观 注） LOFT产品空间标准 LOFT加建模式 现较优越的LOFT划分方式为,加建后上下可完全独立使用，对 于投资概念产品有非常高价值；但同时，此类型的划分方式，在 二层的公共交通等方面有较大的成本投入和技术难度； 多见LOFT夹层的加建为将高层高设定为室内的复式设计。室内 一般有挑空的设计，挑空面积控制在户型的总面积的10%左右 ；如需要相对极端的增加产品的市场纯粹总价、功能性价比，可 采用复式的100%满铺加建方式，将获得最大的附加面积； LOFT分层模式 LOFT加建模式 加建过程中的上下层高选择，一般原则为二层卧室区可以略低于 一层公共区域； 公共交通走廊的上部一般也作为加建内容，多作为营销的工具来 决定此空间的归属； 加建工作多为验收以后进行，依照项目规模不同，加建时间一般 至少为4-6月。结构形式为钢结构，多由开发商建设。 北京一般中小户型的结构加建成本在400-500元/平米（标准 单层面积） LOFT分层模式 LOFT装修标准 费用方面，因为LOFT户型实际装修面积接近户型面积的