[法律资料]相邻关系中视觉卫生权的法律保护.doc

相邻关系中视觉卫生权的法律保护时间:2010-06-02 00:00来源: 作者:严海涛 点击: 62次 相邻关系中视觉卫生权的法律保护严海涛裁判要旨 我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式加以设定，尚无视觉卫生权、眺望权等新类型权利。但在特定的环境中，物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的，侵权之物权主体应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。案情 原告：黄星煌、沈红梅。 被告：无锡市锦江旅游客运有限公司(以下简称锦江公司)。 被告：无锡城建物业管理有限公司(以下简称物业公司)。 2004年4月14日，黄星煌、沈红梅与无锡市银座房产开发有限公司(以下简称银座公司)签订商品房买卖合同1份，约定由银座公司将东方银座5楼5A号房出售于黄星煌、沈红梅，同时还约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理。2005年1月8日，银座公司、物业公司向黄星煌、沈红梅发放了入住通知书。黄星煌、沈红梅于2006年4月29日领取了房屋产权证，确定房屋坐落于无锡市新区长江路5-1-501号，建筑面积为215.54平方米，设计用途为成套住宅。2004年11月18日，银座公司与物业公司签订前期物业管理服务合同1份，约定由银座公司委托物业公司对东方银座实行统一物业管理，包括对房屋建筑共用部位的维修、养护及管理。2005年1月31日，物业公司又与沈红梅签订前期物业服务协议1份，协议第9条第2款约定商业用房只能在自己的铺位或门面前立面按甲方(即物业公司)要求统一悬挂、张贴，须先报行政主管部门审批。 2006年5月12日，物业公司与锦江公司签订协议1份，约定锦江公司向物业公司租赁东方银座4楼裙房部分屋顶作为广告门头宣传牌，租赁位置为龙山路朝向的锦江公司外墙上沿及女儿墙与长江路朝向的锦江公司外墙上沿及女儿墙上方，租赁费用为5万元/年。协议还对广告牌的尺寸规模、字样、字体尺寸、行政审批、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。另该协议第11条约定若5楼或6楼业主对锦江公司在其所在女儿墙上方做的广告牌影响其采光等而产生纠纷，物业公司负责协调，锦江公司承担由其安装广告牌对业主所造成的损失。2006年5月22日，无锡市城市管理局作出行政许可决定书，许可锦江公司在东方银座4楼顶竖立楼顶字牌。2006年6月18日，锦江公司在其公司营业所在地、东方银座4楼401室女儿墙上方竖立起字号牌；同年6月26日，沈红梅以无锡市麦杰贸易有限公司(以下简称麦杰公司)名义向锦江公司发出申明1份，言明锦江公司将广告牌竖立于麦杰公司展厅(会客区)落地玻璃前，挡住正常对外空间视线，严重影响公司展厅形象，要求锦江公司于一周内拆除广告牌。2006年6月29日，锦江公司向麦杰公司发出回复申明1份，言明其所竖立的广告牌不存在上述影响，且其行为合法、合情、合理，对麦杰公司的要求不予接受。 另，东方银座401室产权所有人为邵云，其自愿将该房屋作为锦江公司的经营场所。 诉讼中，黄星煌、沈红梅向法院提供现场照片6张，法院于2007年9月14日到现场制作现场图1份，前述证据表明：501室内大部分区域为麦杰公司产品展示厅，西北侧为呈弧形落地玻璃窗，并在临窗处内设会客区一处，窗外即可见字号牌背面；锦江公司在东方银座4楼女儿墙上方长江路朝向(面朝西)竖立方形字号牌4座，每块字号牌牌高为5.77米（其中包括钢制基座2.2米，牌身3.57米），宽3.34米，背景为分栅式条状面板7块(每块板宽约0.424米，间隙均为0.1米)，正面分别用红色字体各书写锦、江、客、运四字，各字号牌间间隔0.9米，各字号牌均以钢制网架支撑，宽度均与字号牌宽相同，深度均为3.05米，字号牌寓501室最近处为6.45米，最远处为8米左右，钢制网架离501室最近处为3.4米；锦江公司在东方银座4楼女儿墙上方长江路、龙山路交叉口朝向(面朝西北)竖立长方形字号牌1座，牌高参数同前，牌宽6.8米，背景参数同前，正面用红色字体书写锦江二字及锦江公司企业标志1枚，字号牌亦用钢制网架支撑(参数同前)，字号牌离501室最近处为3.8米，钢制网架离501室最近处为0.7米。另查明，东方银座4楼及501室之间存在设备层，4楼屋面至设备层层顶的层差为2.47米。 原告黄星煌、沈红梅诉称，锦江公司在其不知情的情况下在4楼屋面竖起五块巨大的广告牌，面积足以遮挡其501室所有落地窗，致原告原享有的远眺感变成面对广告牌杂乱背面的压抑感，且严重影响其房屋的通风、采光。二被告在未经任何授权的情况下擅自使用归全体业主所有的屋面谋私利，属侵权行为并严重损害其合法利益，故要求二被告立即拆除广告牌以排除妨碍并恢复原状，赔偿其损失5万元。 被告锦江公司辩称，其竖立的是企业字号牌而非广告牌，事先已与物业公司签订了许可合同并经行政许可；竖立字号牌时已经考虑到通风采光问题，对字号牌采用了栅栏式，且离原告房屋距离较远，实际并未影响原告的通风采光权；眺望权则属违约责任范围，应当有相应的合同约定，原告提起的是侵权之诉而非违约之诉，故眺望权之主张不能成立；原告所购房屋系住宅楼，但原告在该房屋内开设公司，其本身行为不合法，故要求驳回原告的诉讼主张。 被告物业公司辩称，其不是本案适格的被告主体，因其系受银座公司委托实施物业管理行为，根据委托物业管理协议及其与业主签订的物业管理合同，其有权允许锦江公司竖立字号牌，且收取的费用亦均用于全部物业的管理，原告亦因此有受益，故其并未违反合同约定，亦不存在侵权。原告与锦江公司间产生的纠纷与其无关，故要求驳回原告的诉讼请求。审判 江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院经审理认为：本案系因区分所有权建筑物的相邻关系引起的纠纷，应遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，并在受害人主张排除妨碍和损害赔偿时依忍受程度为判断基准，来确定黄星煌、沈红梅提出的主张能否成立。本案的争议焦点为：一、锦江公司在东方银座4楼楼面竖立公司字号牌的行为是否正当?二、字号牌是否侵犯黄星煌、沈红梅在相邻关系中的相关权利?三、锦江公司、物业公司是否应当承担法律责任及如何承担? 关于第一项争议焦点，从原被告所提供的相应证据表明，锦江公司的字号牌系竖立于东方银座4楼女儿墙上方，所支撑的钢制网架占用了4楼设备层屋面，该屋面虽非本案501室业主黄星煌、沈红梅或401室业主邵云所专有，根据建筑物区分所有权理论，该屋面及外墙当属东方银座全体业主共有和共同管理。锦江公司在东方银座的共用部分上设定专用使用权，除依法取得行政许可外，应当得到全体区分所有权人共同表示方可。在现实生活中，取得全体区分所有权人共同表示的方式除经业主大会程序在公约或者特定事项的决定中设定外，亦可于开发商在出售房屋时于房屋买卖(包括预售)合同中约定。 本案中，银座公司在将501室出售与黄星煌、沈红梅时，房屋买卖合同中明确约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理，此单份合同中的授权性条款虽不能必然推广及全体业主，但对黄星煌、沈红梅却具有约束力。就本案而言，法院勿需亦不可能对物业公司所得授权的完整性加以审查。在银座公司委托物业公司实施物业管理后，物业公司依银座公司之委托及业主之授权，对东方银座共有部分出租与锦江公司设立字号牌属其合乎约定的管理行为，锦江公司在与物业公司签订租赁协议并经行政许可后竖立字号牌，已经法定程序且已尽必要的注意义务。在未经特定程序对此特定事项加以决定时，黄星煌、沈红梅针对锦江公司竖立字号牌及物业公司对共有部分设置专用使用权的行为提出异议的权利，依约予以排除。至于黄星煌、沈红梅提出物业公司所收取的租金未用于全体业主的意见，不属于本案审查范围，法院不予理涉。 关于第二项争议焦点，黄星煌、沈红梅对东方银座共有部分所设置的专用使用权行为主异议权虽被排除，但并不意味着专用使用权不受相邻权的限制。相邻权是不动产权利人合理限制或者延伸自己的权利，本案中黄星煌、沈红梅系501室权利人，锦江公司系401室女儿墙及屋面的用益权人，其双方形成的关系是区分所有权建筑物专有部分和共有部分之间的相邻。锦江公司虽经法定程序取得共有部分的专用使用权设置字号牌，但仍不能侵犯字号牌相邻特定业主的相关权利，包括通风采光权、眺望远景权、视觉卫生权等。但同时，应课以区分所有权建筑物专有部分的权利人一定的容忍限度及义务。根据原告提供的现场照片及本院的现场勘查，因锦江公司所设置的字号牌高度有限、整体离501室的距离尚属合理，未发现字号牌对501室采光的妨碍，且字号牌采用分栅式条状面板，亦不致501室通风的妨碍，故黄星煌、沈红梅提出的字号牌严重影响其房屋的通风、采光的主张没有事实依据，本院不予采信。 眺望远景权、视觉卫生权虽未规定在我国有关相邻关系法律界定的权利范围内，但亦应纳入相邻关系的范围。眺望远景权常见于商品房买卖中的合同约定，此种场合下仅体现合同义务，锦江公司据此提出抗辩意见虽不无道理，但与相邻关系中自然形成的眺望远景权非属同一场合下的权利。在相邻关系中的眺望远景权应当被限定于必要的容忍程度内，当以有利生产、方便生活以及公平合理的原则确定是否构成妨碍，并不能以有遮挡即可行使强制性保护。锦江公司为其公司经营在501室外设置字号牌，字号牌于视觉上为大部分遮挡从501室向外远眺的权利，但考虑到501室窗外远近景并无特别景致，黄星煌、沈红梅亦将501室改作为麦杰公司展厅及会客厅，双方均为自己的生产经营所考虑，尤其是在现代社会的城市中，双方利益的冲突当以相互谅解、相互容忍为解决方式。即使由业主自行居住使用该房屋，字号牌的竖立方式和实际后果当在业主可容忍之范围内，此时黄星煌、沈红梅以侵犯眺望远景权而主张拆除字号牌的权利当被限制。但是，从视觉直视角度来看，房屋窗外竖立字号牌确有遮挡之效巢，而支撑字号牌的钢制网架纵横交错，给人于精神上一定的压抑感与不愉悦感，构成对特定业主视觉卫生权的侵害，锦江公司应当承担一定的法律责任。 关于第三项争议焦点，综合上述意见，物业公司的行为既未构成违法，亦未构成违约，不应向黄星煌、沈红梅承担法律责任；锦江公司所竖立的字号牌于效果上造成黄星煌、沈红梅于视觉卫生权的妨碍，理应对黄星煌、沈红梅给予一定的损害赔偿。但前述妨碍尚未达到需拆除字号牌的程度，故黄星煌、沈红梅要求拆除字号牌并恢复原状的诉讼请求本院不予支持，其主张5万元的损失赔偿亦与其权利受限程度不相适应，本院确定由锦江公司赔偿黄星煌、沈红梅1万元。依照民法通则第八十三条之规定，判决：一、锦江公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿黄星煌、沈红梅1万元；二、驳回黄星煌、沈红梅的其他诉讼请求。 宣判后，双方当事人在上诉期内均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。评析 本案系锦江公司竖立公司字号牌行为引起的纠纷，却涉及到物权法中数个常见但一直存在争论的法律问题。 首先，是区分所有权建筑物中用益物权、地役权的设定问题。用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。地役权则指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。 就单一所有权的建筑而言，在其上设定用益物权、地役权的，基于所有权人或供役地权利人与用益物权人或地役权人的协商即可设定；对在区分所有权建筑物业主的专用部分设定用益物权、地役权的，除业主或供役地权人与用益物权人、地役权人的商定外，用益物权或地役权的行使不得危及建筑物的安全以及不得损害其他业主的合法权益为限；对在区分所有权建筑物共有部分上设定用益物权、地役权的，因共有部分属全体业主共有，原则上用益物权人、地役权人应取得全体业主的同意方能设定用益物权、地役权。但在现实生活中，由于区分所有权建筑物的业主是一个不确定的群体，表现在全体业主人数的不确定、所有权人与使用权人性质的不确定、业主利益冲突下意思表示的不确定等，因此要求用益物权人、地役权人于事实上取得全体业主的同意是不现实的。 通常情况下，对建筑物共有部分的管理与使用均授权于物业公司进行，而授权的方式在不同的物业管理服务阶段体现不同的类型。在前期物业管理活动中，由于未成立业主委员会，物业公司实施物业管理服务活动的正当性来源于房产商的委托与单个业主通过签订前期物业管理合同加以确认，如在房屋销售合同或前期物业管理合同中有建筑物共有部分管理、使用授权的约定，即告授权成立；在召开业主大会或成立业主委员会后物业管理服务活动中，当由业主大会制定，并在修改建筑物及其附属设施的管理规约后由业主委员会与物业公司签订物业管理合同加以授权。但如无授权、未依法定形式进行的授权或由业主自行管理的建筑物，用益物权人、地役权人应取得全体业主实质上的一致同意。 本案中，锦江公司虽在东方银座401室屋面及女儿墙的使用上形成用益物权，但在其使用的建筑物房顶屋面及外墙设立公司字号牌以表明其公司所在地，是利用全体业主的不动产以提高自己不动产效益的行为，其与物业公司签订的协议应属地役权合同，并履行了行政审批手续，同时因为物业公司事先已取得业主对东方银座楼宇共有部分进行管理的授权，因此可以确定该地役权设定的合法性。 其次，是区分所有权建筑物中相邻关系主客体的界定问题。地役权设定的合法性并不代表地役权人在不动产相邻关系中即可不尽注意义务。虽然传统的不动产相邻关系是以所有权为中心内容，但在现实生活中，不动产的利用越来越与所有权分离，例如房屋的居住者无所有权而仅有使用权，再以所有权确定相邻关系主体与内容则不符合现实要求，因此将不动产相邻关系范围扩展到地役权相邻关系，以解决相邻关系与地役权这两种制度在调整同类关系时的制度空缺问题。 同理，区分所有权建筑物的相邻关系亦可从建筑物所有人或利用人的专有部分发生的相邻关系扩展至特定业主与地役权人间、地役权人之间的相邻关系。本案即属特定业主与地役权人间就地役权客体的使用对所有权行使造成的妨碍之诉，其处理的基本原理是在区分所有权建筑物的相邻关系中，对共有部分设定专用权需以不损及业主专有部分功能；特定业主应允许且不妨碍地役权人合理利用不动产，所有权的行使应当受到合理限制并负担相应的容忍义务。其具体内容包括：1、相邻便利的提供，例如通行权、相邻排水供水关系、相邻管线安设关系、进入权、相邻通风、采光、取暖关系；2、相邻妨害排除，例如相邻防险关系和相邻环保关系。 再次，是相邻关系中权利行使与限制的类型问题。本案中字号牌对特定业主所有权行使造成妨碍的内容基于原告的诉请可分为：1、相邻通风、采光的妨碍；2、眺望权的妨碍；3、视觉卫生权的妨碍。 通风、采光权是区分所有权建筑物相邻主体间常见的纠纷原因，由于建筑物中众多专有部分相互邻接并呈现十分紧密状态，任何在建筑物用役面的平面或立体上出现的添附即可能造成对通风、采光的妨碍。采光权实际上就是日照权，是否构成妨碍除了明显可以观感的情况外，还可参照我国国家标准城市居住区规划设计规范中大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低的规定加以评判。本案中通过对字号牌设置的位置、形状、尺寸、距离与建筑物的构造等情况进行现场勘查后，可以清楚判定字号牌的设置对特定业主即本案原告所有的房屋于采光及通风上不产生任何影响，因此原告以字号牌妨碍其通风、采光权的主张不能成立。 眺望权与视觉卫生权在民法通则或物权法中关于相邻关系的类型中均无体现，是否可以纳入法律的保护范围仍处于争论之中。笔者则认为，民事权利的保护不能仅局限于法条的设定类型，如有相应的法理解释支持，可以作扩张解释，因此应将眺望权、视觉卫生权纳入相邻权的范围对本案进行审查，方符合立法原旨。眺望权又称眺望远景权，一般指不动产所有人或使用人对其土地或建筑物周围一定范围内保持视野并排除其他人在该范围内修建筑物或其他障碍物的权利。视觉卫生权的法律定义尚不统一，一般指要求避免使自己看见某些不洁、不雅或者其他可能使自己的身心健康造成不良影响的行为或物体的权利。 由于眺望权、视