俞昌斌：房地产景观设计的发展趋势.doc

俞昌斌：房地产景观设计的发展趋势房地产景观设计与房地产开发、建筑设计、城市规划等专业有着相互关联和补充的关系。上海易亚源境景观设计公司作为中国地产界黄金8年（2000-2008）的亲历者，对当前房地产景观设计的趋势有如下三个方面的看法：第一是定位的发展趋势，第二是风格的发展趋势，第三是景观设计公司的应对策略。一、定位的发展趋势房地产景观是由开发商、景观设计公司和景观施工单位这三个部门来共同协调完成的。那么，这三个部门对最终的景观建成效果，哪一个更重要呢？我们认为，三者之中最重要的、而且占主导地位的应该是开发商，甚至可以说是开发商的领导决定了将来景观的效果。因为开发商要做什么样风格的楼盘，就决定了有什么样的景观。打个比方，开发商要做的楼盘风格是“美国南加州风情”还是“中国江南水乡风格”，这直接决定了该项目景观设计的定位。因此，房地产景观设计的定位发展趋势主要在于：第一、开发商的眼光、胆略和胸襟等素质的不断提高；第二、开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高。第一、开发商的眼光、胆略和胸襟等素质的不断提高1.开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线一些大型的房地产上市公司，他们有高、中、低多个档次的项目产品线，比如万科集团，从低到高就有城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列、自然人文系列等。根据项目的产品档次，景观也形成不同的风格，比如说，金域兰湾项目以巴厘岛景观风格为主，第五园以现代中式的景观风格为主，水晶城、润园等以工业元素有机更新的景观风格为主等等。同时根据项目档次的高低，景观设计进行成本控制，形成有自己特色和个性的景观产品线。而某些开发商走差异化的路线，开发高端市场，以精品住宅为主。他们的景观设计就定位“新奢侈主义”，形成一种豪华奢侈的景观格调。如番禺的星河湾，仿照热带海边的5星级度假酒店（resort）的景观，用椰林绿岛和水景游泳池来打动购房者；又如绿城集团的北京御园项目，用颐和园旁的背山面水的风水宝地和欧式巴洛克奢华格调杂糅在一起，形成一种中西合璧的现代景观风格；还有如仁恒集团的仁恒滨江园项目，位于上海小陆家嘴的滨江绝版地段，营造新加坡“花园城市”的景观风格，同样取得了很好的营销和升值效果。2.开发商要有创新的精神当我们批评一个房地产项目的景观设计缺乏创新的时候，我们总是把矛头指向景观设计师。其实，最大的责任在于开发商缺乏创新的精神。当开发商看到某个好的项目，就对景观设计师说我们的项目照着这个抄就行了，最多是要求比“原版”的项目仿照得更好一些罢了。这样所形成的结果就是你抄我的、我抄你的，国内抄不到新鲜的了就到国外抄，甚至把国外的一个小镇搬过来，完全没有根据基地现状展开设计的理念，设计师干的是“仿造、组装”的活。我们以深圳楼盘的景观设计为例，2000-2005年是深圳楼盘鼎盛的时期，大家都纷纷到深圳考察和学习，深圳房地产的开发理念、建筑设计和景观设计都引领着国内房地产的发展潮流。它成功的原因就是深圳楼盘的设计敢于大胆引入国外先进的设计理念，因地制宜地结合国外的风格进行创新，使大家觉得很新鲜、很有创意，原来房地产开发可以搞成这样，这就是因为不断的创新，才能引领潮流。但是，现在深圳的开发商把国外抄得差不多了，却还抱着以前的观念不敢改变，深圳的楼盘做来做去还是那几种风格，所以没有创新，原来很好的东西也要落后、过时的。因此，创新是房地产行业发展的动力。这里要说的还是万科，他们不断地研发新的建筑产品线，创造新的建筑风格，由此产生了新的景观风格。如他们在第五园以后又在研究升级版，样本是“悦榕庄”精品酒店风格。他们在以工业元素有机更新的景观风格上，从开始的天津水晶城项目到后来武汉的润园项目等，不断地把这种景观风格推陈出新，在创新中赢得市场的认可和回报。3.开发商要放权让景观设计师来主导设计和监理施工的全过程景观设计师来主导设计和监理施工的全过程，这是国外包括香港地区在内建筑业（包括园林景观工程）通行的方法。这种方法的好处在于“谋断分离”景观设计师是“谋划”的主体，他来主导设计和监理施工的全过程；开发商是“决断”的主体，他来判断和评价设计效果的好坏和工程的质量等。而当前，开发商把所有的权力都抓在手里，设计也定、施工单位也管、材料也亲自选等等，设计师只是开发商的“绘图笔”而已。非专业的开发商老总亲自定设计并参与景观全过程，这就像足球场上足协领导和球员一起踢球，效果的好坏都是一笔糊涂账，而且这样无法发现问题，也无法追究责任，这是不合理的现象。但是，由于中国复杂的历史原因，看来短期内很难有体制上的改变。所以，希望开发商能够适当地放权，并且谋断分离，让内行的人干专业的事，这样才能把事情干好，做出好作品。综上所述，开发商要具备的人格魅力有以下三点：第一、眼光是否有长期并系统的企业成长规划和产品规划，坚定不移地走创新发展之路；第二、胆略是否有魄力和胆量让专业人员尽情去发挥，并敢于承担一切后果；第三、胸襟能否有海纳百川的胸怀，思考和采纳对项目的不同意见及建议。第二、开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高景观设计公司是景观全过程的联系纽带，它连接了上游的开发商和下游的施工单位，因此，它应该对景观建成效果和施工质量进行监督并负责。1.开发商和景观设计公司对现场控制力的不断提高景观行业有句话，叫“三分设计，七分施工”，这就需要开发商和景观设计公司的现场控制力要很强。在一些专业的房地产开发公司，都有景观专业的“现场工程师”，他们就是代表开发商在工地上进行现场控制的。而专业的景观设计公司都很重视派遣骨干在现场全程跟踪、服务和监督。其实，房地产景观施工急需引进专业的景观监理单位，他们作为独立的机构，对开发商和景观建成效果负责。现场控制的关键有以下两点：第一、要严格控制景观效果；第二、要根据预算，严格控制成本。先说说控制成本，这里面有很大的学问。景观施工的监督和管理不像建筑施工那样规范和成熟，所以如何在现场控制好成本是一个重要的课题。在和日本景观师交流的过程中，他们谈到在泡沫经济前，他们如同现在的中国人一样使用豪华的材料，追求奢华的效果。但是，经过十年泡沫经济，他们也在反思和总结，如何用更加平实、便宜的材料来达到更好的景观效果，而且更加讲究生态和环保。我认为，当前我们也应该更加地务实，不要浮躁，用平实的心态和可持续发展的理念，很好地控制好成本。将来的趋势是，开发商会在景观上增加一次性投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本。从每平米景观面积200-300元增加到400-500元，甚至更高的达到1000元以上。这样景观工程单价的变化趋势，说明开发商更加理性地看待景观投入带来房价的提升，而且景观已经成为房地产项目销售的重要买点。因此，景观设计公司必须有成本控制的概念，帮助开发商合理地控制成本。而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护、植物的修剪养护等方面，这需要景观设计公司为将来的物业管理而考虑景观设计的后期维护措施及消减成本的方法。第二就是如何控制好效果，这是最重要也最难的工作。这个工作就是要在施工过程中控制现场，使之达到力所能及的最佳效果。比如说种植大树，不是把一棵大树挖个坑种下去就可以的，而必须在现场要严格控制大树的胸径、冠幅、树形、全冠移植、是否截枝、几级分叉、观赏面的朝向、成活的情况、有无病虫害等等，这些都需要开发商和景观设计公司的现场控制力很强的景观现场管理人员。我所认识的几家国家一级、二级资质的景观工程公司施工管理人员，他们之中懂施工、具备施工管理经验的，基本上都是工民建专业；学园林景观专业的对植物感情很深、也很了解，但是对工程管理和硬质的施工工艺了解不深。而要寻找到对土方、放线、材料统筹、结构基础、水电、机电、安装、园林造型等等都了解的通才，真是很少见到的。当前，还有很多景观施工人员连图纸都看不懂。因此，一个好的设计方案，该找谁去执行、去施工呢？所以，控制成本不容易，控制效果才是真正的难。当然，这不是一两个人能解决的事，需要多方面人才组合成一个团队，大家齐心协力，共同控制效果。2.开发商和景观设计公司对景观施工质量执行力的不断提高我们在做设计的时候，经常在做减法。一般的设计流程通常造成这样的结果：概念和方案天花乱坠，扩初和施工图归于平庸，施工过程偷工减料，最后效果一塌糊涂。这些问题的根源在于：设计公司和施工单位缺乏执行力。好的创意执行不下去，还是没用。提高执行力的关键在于提高景观全行业的水平。要提高本行业水平，必须突破人才瓶颈和优化行业模式。现在大多数的景观设计公司和团队中，都是流水线作业，根据设计师不同的能力和专业安排在不同的岗位，绝大多数的设计师是毕业3-5年内的年轻人。本来园林景观设计师应该是有大量的实践工程经验，既要动脑，又能动手。而当前某些年轻人心态浮躁，急功近利，看的东西少，建成项目的经验也很少，因此，这些人作出来的方案、扩初和施工图，现场施工能没有问题吗？而且他们也不太愿意到现场配合施工。那么，当他们站在工地上，除了指手划脚以外，对施工有多少实际的指导作用？我们和施工单位经常说：当工人不懂的时候，就问班组长；班组长不懂的时候，就问施工员；施工员不懂的时候问工程经理；工程经理不懂的时候，就问设计师；设计师不懂的时候，就问设计总监。作为设计师，必须具备相当的能力，随时都要保证方案执行和落实的可行性。突破人才瓶颈，是提高全行业水平的关键。关于优化行业模式，我们认为比较理想的模式是：开发商的团队中有景观设计师参与前期项目策划；然后由开发商的团队提出营销方面的定位，包括档次、风格、投资意向等；接下来由开发商团队、建筑师、景观设计师共同牵头，成立设计小组，提出整体要求，并协调各个环节，完成项目所有的设计工作；最后，由景观设计师负责把控景观施工过程中的工艺，以及完成以后的效果和质量。景观品质的提高要从细部设计入手，这就如同某些国产车仿照德国车的区别，外形看起来很相似，其实细部品质的差距还很大。而景观细部品质的提高，关键在于施工工艺的提高和新材料的运用。因此，景观设计师和施工单位要多走出去看看，多研究一些新材料和新做法，多引进一些新的植物品种。而且，好的创意贵在从设计到施工坚持下去，一步一步地造出来，克服了困难，提高了水平，这就是进步。二、风格的发展趋势第一、向具有中国地域特色的风格发展在不远的将来，中国不同地域的差异性将更加明显，城市景观同质化现象将被打破，房地产景观设计将朝着具有中国不同地域特色的风格方向发展。最近几年，由于大型房地产集团在全国开发项目，其住宅产品在不同城市中大量复制，造成中国城市景观都大同小异，同质化现象明显，很多楼盘都有复制拷贝的痕迹，比如很多城市都出现了西班牙风格（或称南加州风格）的别墅，如兰乔圣菲系列，上海有，深圳、佛山、顺德有，连沈阳和长春都有兰乔圣菲别墅区，全国仿照这种风格的楼盘更是不计其数；还有，巴厘岛风情的高层或别墅，深圳有金域兰湾、上海有上海滩、南京有巴厘原墅，连武汉都有凤凰城，还有很多我们没注意或者抄得走样的“巴厘岛”风情的楼盘。这样的风格就像一阵风，在全国刮一阵，不新鲜了就没有市场了，这说明在设计上，照搬人家的东西是没有太多生命力的。因此，中国将来下一批房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新的地域特色的楼盘。比如，万科集团在研究新“土楼”住宅的可行性和特色，用创新的语言来表达“土楼”的乡土文化。所以，中国地大物博，风格迥异，民族的也是世界的。在每一个地方能做出原汁原味的地域风格，并在此之上有所创新，这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格。这些项目也必将成为下一批中国地产的精品项目。第二、向以绿化配置为重点的景观风格发展当前，房地产景观风格大致有两种发展方向，一种是以建筑空间语言和硬质景观为主的，讲究轴线空间、直线条和使用大量硬景构筑物与建筑空间呼应；一种是以绿化配置为重点的，讲究堆坡造绿、曲线条和减少硬景。我们认为，将来的趋势应该是往以绿化配置为重点的方向发展，不仅绿量增大，而且绿化的品种、层次将会更加多样化，后期的绿化养护也越来越重要，植物长得越好，楼盘的效果也会越好；由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形，需要投入大量成本进行翻修维护，因此硬质构筑物的设计量会逐渐减少。当前，这个趋势的代表企业是龙湖地产。易亚源境景观设计公司考察了两个龙湖的项目，一个是北京的花盛香醍，一个是西安的曲江盛景。这两个盘都只有售楼处和示范区，但是在北方地区绝对有让人惊艳之处。首先是大量使用草花和花灌木，如籽播鼠尾草等，产生大面积绚烂的视觉震撼；其次是引入大规格的植物和异地特色品种：如西安项目种植了30棵胸径45以上的规格和形态类似的直生银杏，每棵据说约7万元；还在西安引进移植了东北特有的白桦林，这些都给参观样板区的购房者带来了相当大的视觉冲击力。所以，我们总结了龙湖的策略，他们就是要在景观上做足文章，让人感觉这个楼盘将来的环境一定会很好，就愿意掏钱买房了。从开发商的长期投资而言，一年后，草花死了，变成了草坪，大树也会移植到小区里的其他重要的部位，所以虽然看上去在样板区花了很多钱，但是实际上，用这种精致的景观手法快速地回笼了销售收入，并赢得了买房者的价值认同，达到了口碑宣传的效果，用景观所造成的价值远远超过了成本投入。而且，我们发现在龙湖的项目中硬质景观很少，亭廊等几乎没有，都是以绿化配置为主景，以适当的小尺度装饰品等点缀搭配，如花钵、陶土罐、石头等，这说明他们的策略就是以绿化配置为重点，少而精地点缀硬景。当然，我们如何做到把房地产的营销效果和生态环保、可持续发展的理念结合起来，融为一体，这才是将来房地产景观重要的发展趋势。又比如，三亚亚龙湾的五星级度假酒店群，万豪的度假酒店（Marriott Sanya Resort & Spa）、丽思卡尔顿酒店(the Ritz Carlton Sanya）、喜来登酒店（Sheraton Sanya Resort）、铂尔曼度假酒店（Pullman Hotels & Resorts）、希尔顿酒店（Hilton Sanya Resort）等，它们共同的特点就是：最大程度地借用亚龙湾的海景使之成为酒店的一部分，同时在酒店的内部区域营造出一种度假生活的景观环境。更好地借用基地周边的环境，并创造出度假酒店般舒适的环境，将是未来房地产开发项目的风格趋势。第三、向度假酒店的景观风格发展酒店开发是一种投资大、回收资金周期长、利润相对稳定的房地产类型。度假酒店是在酒店业中最重视景观环境营造的产品。由于度假酒店一般都处于一个环境条件相当好的地理位置，如海边、山里等等，因此如何借景为酒店所用以及如何营造酒店内部独特的景观效果是度假酒店建造设计的重要内容，而这个正是将来房地产项目可以学习和借鉴的方向。比如，杭州富阳的富春山居高尔夫度假酒店，将富春江水、层峦叠嶂的远山以及漫山遍野的茶园融为一体，高尔夫球场和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅当代江南唯美的“富春山居”图。其意境远借山水，俯仰而现美景，应时令不同而景色变化，这就是借景的妙用。第四、向多元化的风格方向发展当前，房地产景观的风格由于住宅开发项目受到土地容量的制约和容积率的要求，所以，我们认为将来房地产景观的风格将更多地形成一种以平实的、安静的、轻松的、舒适的居住生活为主体的景观氛围，有没有设计感不重要，只要是老百姓喜欢的、喜闻乐见的景观，就是好景观。同时，多元化的风格会出现一些如大地艺术或风格化很强、艺术个性很强的东西，比如马莎斯瓦茨的“艺术景观”作品等，作为一些景观的兴奋点被使用和认可；又如，细部设计严谨、精密风格的景观也会出现在不同的区域楼盘中，如德国风格般的极为严谨、精密的景观空间也能产生很好的居住环境；另一个趋势就是一些项目的景观设计将大量使用新材料、就技术和新的引进植物，给购房者产生一种耳目一新的居住体验。三、景观设计公司的应对策略开发商选择设计单位，将由投标和议标逐渐转变为考察和委托，开发商更看重设计公司的专业度和以往的相关案例随着景观设计业越来越规范，开发商将对项目的定位越来越明晰，同时对景观设计公司越来越了解。投标所带来的种种问题，如景观设计单位随便凑图纸、投标的方案根本无法实施等等，也促使开发商更加倾向于考察和委托。因此，景观设计公司的应对策略是要越来越专业化，在不同的设计风格领域中创造出自己的特色，这样和优秀的开发商形成的强强联合将极大地提高景观设计质量，做出好的设计作品。景观设计公司将不断提高设计质量，境外设计公司必将本土化，本土化的景观设计公司也必将崛起境外公司不了解中国现状条件和地理、气候等因素，盲目地把国外的生活环境照搬过来所形成的创意和概念，以及对中国不同地域的植物和材料的不熟悉，已经造成了大量不适合中国人居住生活的案例。因此，境外景观设计公司的应对策略是：必须本土化，或者倚重国内的配合单位，才能脚踏实地、因地制宜地服务好开发商。同时，本土化的景观设计公司的应对策