华夏幸福基业产业地产研究.ppt

华夏幸福基业产业地产研究 华夏幸福基业企业战略简析 工业地产行业研究 华夏工业地产营销及运营模式 我工业地产运营的启示建议 工业地产行业研究 1. 工业地产简介 2. 开发模式 3. 盈利模式 第一章 1.1 工业地产简介 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及 该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业 和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地 上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。我国工业 房地产的土地批租年限为50年。 一般分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房 地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特 殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 工业地产具有投资规模大、快速启动、提供增值 服务、追求长期稳定回报的特性。 工业地产一般开发流程为：前期考察立项，园区 规划、建设、招商推广、进驻后物业管理。 1.2 开发模式 1.工业园区开发模式 目前最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体 ，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等 不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒 。 2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的 道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。 3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展 与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的工业地产开发模式。 5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房 租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故 。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐 减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时 常也逐渐将其淘汰。 1.2 开发模式 1.3 盈利模式 1.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实 现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产 投资开发商。 2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地 产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地 块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企 业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理 收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设 施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物 业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开 发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确 定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从 而实现最低风险下的项目收益。 华夏幸福基业公司整体战略简析 1. 公司概况 2. 公司愿景 3. 组织结构 4. 发展历程 第二章 6. 战略布局 7.产品组合 5. 财务分析 2.1 公司概况 华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。 2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。 截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业 新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设 155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万 人。 公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。 第一层次 六环内的通州 顺义、大兴、 门头沟 第二层次 昌平、怀柔燕 郊、大厂、香 河、廊坊固安 、涿州 第三层次 承德、保 定、张家 口等 卫星城 华夏幸福基业对于环首都经济圈三个层次理解 2.6 战略布局 公司投资运 营的产业新城主 要布局于环首都 经济区和环渤海 区域。事业版图 遍布河北、天津 、青岛、沈阳、 山东等地，截止 到2011年末， 公司正在运营的 产业新城达到 10个 目前，成熟 并且可持续运作 的有固安、大厂 、怀来三地。 怀来 固安 大厂 天津 青岛 沈阳 廊坊 固安工业 园区 大厂潮白河 工业园区 怀来京北生 态新城 滦平金 山岭园 区 沈北蒲河智 慧产业园区 于洪园 区 环京津经济圈 秦皇岛 昌黎工 业园区 青岛市城阳区 河套区域 蓝色经济国际 会议中心 以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平 方米 无锡（南长） 国家传感信息 中心 镇江京口大禹 山创意新社区 天津市城区图 山东省地图 长三角地图 2.7 产品组合 开 发 区 综合园区 房 地 产 主题园区 总部园区 产业港 孔雀城系列 大卫城系列 兰亭系列 华夏系列 系列 生态 小镇 大北京轻 轨新城 人文新镇 孔雀英国宫系列 英国花 园小镇 未成熟或待开发项目 2.2 公司愿景 成为全球领先的开发 区投资运营专家 企业定位： 2.3 组织结构 集团总公司 产业地产住宅 招商部工业地产事业部 区域公司 拓展部研发部工程部品牌推广部行政人力部 监察部财务部 法务部 客服部 招商1局 2.4 发展历程 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担开发区的开发、建设与运 营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造开发区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。 2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。 2007年12月，华夏幸福基业投资开发股份有限公司成立，完成股份制转型。 2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。 2009年底， 孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭 孔雀城的推出，形成了“一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。 2010年5月，大卫城一期盛大开盘，创立京郊轻轨新城连锁品牌。 报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业86家 ，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款额36.05亿元 ，园区内新开工配套住宅签约销售额109.41亿元,公司城市 地产签约销售额18.83亿元。报告期内，公司整体销售额共 计165亿元。 单位：亿元 固安、大厂、怀来区域配套住宅2011年度开发项目情况表 固安区域 大厂区域 怀来区域 2.5 财务分析 1、主要会计数据 1、该公司利润总额大幅增长近两倍，而营业收入仅增长近八成，显然营业总成本 低于营业收入的增长率。 2、归属于上市股东的净利润和基本每股收益增长均大于2倍，可见该公司利润增幅 很大。 3、该公司2010年、2011年的资产负债率分别为89%、85%，其偿债压力非常大。 20102011华夏幸福基业经营成果比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、应收账款超速增长，增长14倍之多，主要为管委会、财政局等政府机构欠款。 2、该公司存货增长近1倍，主要系住宅开发项目形成。 3、预付账款平稳增长，主要是对建筑商、市政工程公司的支付。 20102011华夏幸福基业资产类比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、预收账款增长八成以上，主要系预收房款大幅增加。 2、应收账款增长近1.3倍，主要为应付园区开发及配套住宅工程款增加。 3、一年内到期的非流动负债大幅增长，主要系各类质押、抵押借款以及向银行贷 款到期数额较大，而长期借款减少也是这一原因所致。 1）其他流动负债增长近两倍，主要由增长预提土地增值税所致。 2）长期应付款增长6成以上，主要系对信托及建筑商的应付款，凸显资金紧张。 20102011华夏幸福基业负债类比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、该公司2011年经营活动现金流净额严重下降，大约为2010年的1/5,主要因为该公 司的收入大多表现为应收账款及预付账款。 2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。 3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。 20102011华夏幸福基业现金流比较 2、主营业务收入构成 2.5 财务分析 园区住宅配套占其收入的一半，约为38.5亿，其次是土地整理带来了收入约 占3成，产业发展服务、城市产业开发以及基础设施建设的收入合起来仅占两成 。 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成 3、主营业务利润构成 2.5 财务分析 2010年利润贡献，主要是产业发 展服务（报表显示该部分成本为0,估 计是招商引资分成）约四成以上，园 区住宅配套占三成多，城市产业开发 占1/6以上，土地整理仅占1/20。其利 润来源的前三位分别为产业发展服务 、园区住宅配套和城市产业开发。 2010、2011华夏幸福基业主营利润分行业构成 2011年利润贡献，园区住宅配套 占四成多，其次是产业发展服务约占 三成，土地整理占两成以上，其他部 分利润贡献不足一成。 华夏幸福基业工业地产运营模式 固安模式 1. 固安工业园简介 2. 投资开发 3. 定位规划 第三章 4. 营销运作 5. 后期管理 3.1 固安工业园简介 固安工业园位于廊坊市固安县开发区，河北省省级重点开发区， 2002年6月28日奠基，为河北省省级开发区中较为知名的产业区。 园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，周边40公里范围 内拥有十一条高速、六条铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大 天然良港，北京新七环由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业 区”区位交通条件。 区位分析，投资资开发发 定位规规划，确定园区产业产业 方向 选择选择 盈利模式，招商推广 后期管理 配套商业业、住宅开发发 运作流程 3.2 投资开发 主要采取政企合作的方式开发 主要特点： 政企合作，政府（政绩）与入驻企业实现“双赢” 一般以产业用地性质拿地，导致地价便宜，好拿 。 因为是工业用地性质，配建商业、住宅打政策擦 边球时，要面对媒体监督的风险 。 占地面积大，固安工业园占地70平方公里（起步 区2030平方公里） 资金周转周期长，回款慢。 3.3 定位规划 固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、 “高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产 业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市 核心区、生活配套区5大功能区，科学有效的实现了各个区域功能之间 的混合生长、协同发展。 经过近年来的发展已经形成：以京东方、东方信联为代表的电子 信息产业集群；以正兴车轮、汉和机械为代表的汽车零部件产业集群 ；以航天振邦、诚田恒业为代表的高端装备制造产业集群。 固安工业园区，围绕中国航天科技集团航天一院项目，将打造世 界一流的“航天科学城“，科学城将以航天一院为龙头，吸引上下游 航天企业入驻，最终形成以航天科技研发为先导，以航天核心零部件 制造为主体，以航天配套产业为基础的产业集群。 “从高到新”，本质是产业的孵化与产业创新的阶段。在这种产业 升级的方式上，华夏幸福基业也进行了积极的探索。 3.4 营销运作 园区服务产品： 服务产品 （均配有道路、绿化 等基础设施） 系列一系列二 厂房、仓库、研 发楼、写字楼等 地产项目 园区内“七通一平 ”的净地 盈利方式 出租、出售、租 售合一 土地出让 华夏幸福基业工业地产 的去化工作主要由各招商 局完成。 园区产品去化方式： 入驻企业 华夏幸福运营最久的固安工业园，2002年启动至 今，招商情况平平，共签署入园协议258份，已投产企 业53家，试生产企业12家，在建企业45家，已签约未 进场企业103家，解约40家，其他情形5家。 平安证券的分析报告指出该模式存在的风险：房 地产市场的超预期调整可能导致公司的地产销售下滑 ，回款减少，资金面压力加大。此外，土地市场的冷 却可能导致地方政府的偿付能力出现问题，影响公司 的现金流。 运作出现的问题： 招商不力，大量待转让土地闲置，引起媒体报道 河北固安工业园大量圈地摞荒无人问责 土地闲置的原因 1、园区大规模强行征地。 从2002年，固安县有关部门、园区就开始向当地村庄征地，大部分失地群众都是“很不情愿”的。 尽管有大量反对的声音，而最终，上述村庄曾长着庄稼的数千亩可耕地先后被强行征走。 2、招商不力 固安工业园区成立于2002年6月，园区规划控制面积60平方公里；起步区面积28平方公里，其中 北区20平方公里，南区8平方公里。主要招引以电子信息制造业、汽车及零部件制造业、民生用 品制造业企业进驻该工业园。截至目前，据固安工业园区宣称，大小已有50余家企业在园区内 投资落地，但其实并未有很多企业落户。 3、开发商大面积囤地经 过多年积累，华夏幸福基业目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500万平米，启动园区约 43平方公里，战略规划园区规模超150平方公里 4、政府有关部门监管不力 政府相关部门并未根据相关法律进行有效地监管。中华人民共和国土地管理法第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用 而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位 组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二 年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅 土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 华夏幸福基业资金链吃紧 圈地模式隐忧凸现 根据华夏幸福46月的业绩快报显示，其园区结算回款额同比下滑26%，作为其主要营业 收入来源之一的园区结算回款额增长乏力似乎并不是一个美好的信号。而根据华夏幸福最近的 季报显示：华夏幸福给旗下的企业担保额度较大，总额占公司净资产89.2%。这对于当前较强 依赖周转率的房地产行业来说，也是一个压力点。 不难看出，近两年凭借“产业园区 房地产开发”模式拿到大蛋糕的华夏幸福，发展前 景令人担忧。 两指标突变 风险显现 依赖“产业园区 房地产开发”经营的华夏幸福近年来增长迅速，甚至有“最牛地产股”之称， 但今年以来，有两个重要指标却出现了巨大的变化。 去年年末，华夏幸福每股收益(EPS)为3.28元，净利润1520.7万元。2012年一季度，每股收 益只有0.03元，到2012年7月19日，每股净收益只有0.0172元。2011年，当期EPS超过超过2元的 上市公司，只有华夏幸福一家，而当时万科的EPS仅为0.88元。EPS的迅速下滑，业内人士认为 ，招商不力，市场没有回暖，产业园区的成长周期均是重要原因。 而与此同时，公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元，暴增162.62%。据2011年结算，华夏 幸福依赖城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%，而其余的6成以上收入均来自于与政府 合作的产业园区建设、发展和配套服务。根据46月快报显示，政府结算回款同比下降26%， 而一季度同比下降10.4%，回款的持续乏力进一步说明了华夏幸福的风险。资 资金链吃紧 2012年一季度，华夏幸福的应收账款由期初的30.5亿元飚升至期末的80.2亿元，营业收入 77.8亿元。以90天为计算周期来看，应收账款周转天数不到60天。而同期万科的期初应收账款 15.1亿元，期末12.5亿元，营业收入103.4亿元。应收账款周转天数为12天。在同业中，华夏幸 福的应收账款周转率是同业老大的近五倍。 业内人士指出，应收账款周转天数的长短对于企业经营而言十分重要，周转天数越短，则账 款回笼速度也越快，那么企业获得的现金支持也就越大，相反，如果周转天数越长，应收账 款回笼速度就慢，企业的现金流压力也会随之升高。 2012年以来，华夏幸福账龄在一年以上的应收账款比例为17.3%，对于有高周转率需要 的地产行业来说，在上市地产公司中并不多见。作为上市公司而言，前一年项目在次年中期 结算，但费用必须在当期摊销，这就造成庞大的应收账款无法实现资金回流，拖长账龄。 另外值得警惕的是，华夏幸福为旗下公司所做的担保也存在巨大风险。 2012年6月，华夏幸福发表的公告显示，其为旗下项目提供的担保额度预签的达到23.7亿 元，这意味着华夏幸福的担保总额占公司净资产比例为89.2%，对公司现有的净资产26.56亿 元产生很大压力。担保资金规模一再加大，已经让人看到了华夏幸福资金链的疲态。 再开发资金从何而来？单纯依靠二级市场的融资显然不现实，而担保风险也会让企业发债没 有出口。高昂的