2005成都市别墅市场分析报告-中原.doc

四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 1 成都市别墅市场简析成都市别墅市场简析 目目 录录 第一部分 概况说明 -4 一、成都市场别墅含义-4 二、 别墅类型分类 -4 三、成都市别墅市场研究范围界定-5 四、研究对象界定-5 五、成都市别墅市场研究数据来源说明-5 第二部分 成都市别墅市场供应分析-6 一、别墅市场特征概况-6 1、别墅分布特征-6 2、成都别墅供应类型特征-7 3、成都在售别墅价格特征-8 4、在售主力户型分析-8 5、各销售段情况分析-9 6、别墅区域分布特征分析-9 7、类型区域分布分析-10 8、平均价格区域走势分析-11 9、主力户型区域分布分析-12 10销售率区域分布分析-13 11、不同别墅类型价格分析-13 12、别墅供应类型主力户型分析-14 13、两类别墅销售率分析-14 14、主力户型的价格差异-15 15、销售率的价格差异-15 16、成都市别墅板块分布特点-16 第三部分 成都市主要别墅类型产品特点-17 一、成都市别墅设计风格总体情况简析 -17 1、成都市别墅设计风格总体情况-17 2、成都市别墅环境设计总体情况-17 二、成都市独立别墅产品特点 -18 1、分布特征-18 2、建筑设计-19 3、面积分布-19 4、建筑材料-19 5、配套设施-19 6、物业管理-19 7、广告诉求-19 8、客户群特征-20 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 2 三、成都市联排别墅产品特点 -20 1、分布特征-20 2、面积分布-20 3、建筑结构-21 4、配套设施-21 5、物业管理-21 6、广告诉求-21 7、客户需求分析-21 第四部分 成都市别墅市场需求分析-22 一、成都别墅历年情况 -22 1、历年别墅销售情况分析-22 2、历年别墅销售平均价格走势分析-23 3、历年别墅供需状况分析-23 第五部分 别墅市场需求特征调查分析-24 一、调查目的 -24 三、调查对象 -24 四、调查方式 -24 五、别墅需求调查分析 -25 （一）别墅认知分析-25 1、选择别墅条件分析-25 2、选不选择别墅原因分析-26 3、别墅市场认知分析-26 4、对别墅看好或不看好分析-27 5、别墅风格偏好分析-27 （二）调查对象背景情况分析 -27 1、年龄结构-28 2、性别比例-28 3、籍贯构成-28 4、家庭结构-29 5、个人资产及社会背景-29 6、现有住房情况-31 7、个人生活习惯-31 六、需求特征小结： -33 （一）别墅的目标客户特征：-33 （二）对别墅的要求：-33 第六部分 成都市历年别墅开发状况-34 一、别墅历年投资情况分析 -34 二、历年别墅投资增长情况分析 -35 三、别墅各经济成份投资情况 -36 四、历年别墅开发情况分析 -37 第七部分 成都市别墅市场发展前景-38 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 3 一、区域开发前景预测 -38 二、功能开发前景预测 -38 三、类型发展前景预测 -38 第八部分 成都别墅发展的趋势预测-39 趋势一别墅市场竞争日趋激烈 -39 趋势二产品规避同质化 -39 趋势三郊区别墅领先化 -39 趋势四经济别墅趋势化 -39 附件一：成都市在售别墅列表-40 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 4 成都市别墅市场简析成都市别墅市场简析 第一部分第一部分 概况概况说明说明 一、成都市场别墅含义一、成都市场别墅含义 独立别墅：独立别墅：即 singlehouse，是在结构上完全独立的建筑，作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对 稀缺的自然、人文资源的独占性。 联排别墅：联排别墅：即 townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于 市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松，而在欧洲原始意义上真正的 townhouse 是指在 城区联排而建的市民城区住宅。 二、二、 别墅类型分类别墅类型分类 1 别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅 品质等方面进行分类。 表表 1 1别墅分类表别墅分类表 三、成都市别墅市场研究范围界定三、成都市别墅市场研究范围界定 四、研究对象界定四、研究对象界定 成都市 2003、2004 年推出，目前在售别墅项目，市场上推出的别墅总面积比率小于整个推出项 目面积 20%不在此研究范围。 调查时间：截止到 2004 年 12 月 31 日 五、成都市别墅市场研究数据来源五、成都市别墅市场研究数据来源说明说明 1 本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 5 第二部分第二部分 成都市别墅成都市别墅市场供市场供应分析应分析 一、别墅市场特征概况一、别墅市场特征概况 1、别墅分布特征、别墅分布特征 表表 2 21 1 别墅项目分布比例表别墅项目分布比例表 （按数量计 单位：个） 表表 2 22 2 在售项目区域分布比例表在售项目区域分布比例表 （按体量计单位：万） 图图 2 21 1 成都市在售别墅分布规模图成都市在售别墅分布规模图 2、成都别墅供应类型特征、成都别墅供应类型特征 图图 2 22 2 别墅供应类型特征图别墅供应类型特征图 3、成都在售别墅价格特征、成都在售别墅价格特征 图图 2 23 3 别墅供应价格分布图别墅供应价格分布图 4、在售主力户型分析、在售主力户型分析 图图 2 24 4 在售主力户型比例图在售主力户型比例图 。 5、各销售段情况分析、各销售段情况分析 图图 2 25 5 各销售段情况比例图各销售段情况比例图 6、别墅区域分布特征分析、别墅区域分布特征分析 表表 2 23 3 规模区域分布表规模区域分布表 图图 2 26 6 各区域平均体量对比图各区域平均体量对比图 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 6 7、类型区域分布分析、类型区域分布分析 （1 1）独立别墅）独立别墅 表表 2 24 4 独立别墅区域供应分布表独立别墅区域供应分布表 （按体量比例计） 独立别墅，目前基本上已经退出了主城区，其开发热点已经外移至近郊区的牧马山和龙泉一带其 远郊区的青城山也具有一定规模。 （2 2）联排别墅）联排别墅 表表 2 25 5 联排别墅区域供应分布表联排别墅区域供应分布表 （按体量比例计） 联排别墅供应区域分布比较广泛，在各个区域均有分布，其供应区域主要集中在近郊区的双流以 及远郊的青城山等地，两地总比例占到整个联排别墅供应的 50%以上。 （3 3）联排）联排+ +独栋别墅独栋别墅 表表 2 26 6 联排联排+ +独栋别墅区域供应分布表独栋别墅区域供应分布表 8、平均价格区域走势分析、平均价格区域走势分析 图图 2 28 8 不同区域平均价格走势图不同区域平均价格走势图 表表 2 26 6 不同平均价格段主要分布区域表不同平均价格段主要分布区域表 9、主力户型区域分布分析、主力户型区域分布分析 10 销售率区域分布分析销售率区域分布分析 11、不同别墅类型价格分析、不同别墅类型价格分析 12、别墅供应类型主力户型分析、别墅供应类型主力户型分析 13、两类别墅销售率分析、两类别墅销售率分析 14、主力户型的价格差异、主力户型的价格差异 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 7 15、销售率的价格差异、销售率的价格差异 注：涉及销售率分析主要来源于各项目售楼处，其准确性和真实情况有一定出入，请读者自甄。注：涉及销售率分析主要来源于各项目售楼处，其准确性和真实情况有一定出入，请读者自甄。 销售率已经达到 71%90%的别墅项目价格分布于各个阶段，从侧面反映出目前成都别墅市场需 求比较多样化。 销售率在 90%以上的别墅项目，供应价格主要集中在 20004000 元/，其中还有部分价格在 40006000 元/的产品。 价格低于 30%的别墅项目，平均价格在 2000-3000 元/。 16、成都市别墅板块分、成都市别墅板块分布布特点特点 主城区主城区别墅供应特点别墅供应特点 区域区域主要分布板块主要分布板块主力产品主力产品主推卖点主推卖点竞争状态竞争状态发展趋势发展趋势 城西城西浣花溪板块 4000-5000 元/、150-250的联 排别墅为主； 8000-18000 元/、330-450的 独立别墅为辅； 生态环境、文化 氛围、休闲娱乐； 同质化较为严重，本 区域内竞争程度激烈； 该区域目前别墅区 域饱和，短期内新 增项目将十分有限； 城南城南 新棕树板块 （新希望路周边） 4000-5000 元/、230-310的联 排别墅为主； 成熟的生活氛围、 成都市的富人区； 产品差异较大，本区 域内竞争不大； 该区域目前别墅区 域饱和，短期内新 增项目将十分有限； 郊区别墅供应特点郊区别墅供应特点（注：含近郊区和远郊区， ） 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 8 第三部分第三部分 成都市主要别墅类型成都市主要别墅类型产品产品特点特点 一、成都市别墅设计风格总体情况简析一、成都市别墅设计风格总体情况简析 1、成都市别墅设计风格总体情况、成都市别墅设计风格总体情况 2、成都市别墅环境设计总体情况、成都市别墅环境设计总体情况 表表 3 32 2 成都个别项目内外部环境的具体情况表成都个别项目内外部环境的具体情况表 项目名称项目名称外部环境外部环境内部环境及配套内部环境及配套 金林半岛 处于浣花溪的自然风景和历史人 文气息是最有力的外部环境优势 水木交融，细腻的设计，让人充分地亲近自 然。内设实行会员制的会所，并引进了全球 知名的 Pevonia 半岛 SPA 等设施。 维也纳森林别墅 坐落于华阳牧马山，享受难得的 天然原松林美景，生态环境好， 毗邻四川国际高尔夫球场 原始森林运动场，登山道，森林球场，大型 森林公园中欧洲农庄，玫瑰山庄，露天广场， 恒温泳池，会所及生活配套。 天下青城 位于幽深的青城后山山涧，享有 世界名山的秀丽和宁静，这里拥 有建造豪华独栋别墅天然环境。 600 亩森林公园，2 公里河滨主题园，1 个大 型体育馆，四星级的社区会所 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 9 二、成都市独立别墅二、成都市独立别墅产品特点产品特点 1、分布特征、分布特征 2、建筑设计、建筑设计 3、面积分布、面积分布 4、建筑材料、建筑材料 5、配套设施、配套设施 6、物业管理、物业管理 7、广告诉求、广告诉求 8、客户群特征、客户群特征 三、成都市联排别墅三、成都市联排别墅产品特点产品特点 1、分布特征、分布特征 2、面积分布、面积分布 3、建筑结构、建筑结构 4、配套设施、配套设施 5、物业管理、物业管理 6、广告诉求、广告诉求 7、客户需求分析、客户需求分析 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 10 第四部分第四部分 成都市别墅市场需求分析成都市别墅市场需求分析 一、成都别墅历年情况一、成都别墅历年情况 1、 历年别墅销售情况历年别墅销售情况分析分析 历历年年别别墅墅销销售售情情况况图图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 销售面积销售额空置面积 2003 年成都别墅需求旺盛。 2003 年成都别墅实现的销售面积较过去 5 年的总和还要多，达 144.92 万，创历史新高。 2003 年别墅的空置面积增长较快。 这主要是因为 2003 年别墅市场的供应量增长幅度仍大于销售量的增长幅度。 2、历年别墅销售平均价格走势分析、历年别墅销售平均价格走势分析 图图 4 42 2 历年别墅销售平均价格走势历年别墅销售平均价格走势图图 （单位：元/） 历历年年别别墅墅销销售售单单价价走走势势图图（元元/ /平平方方米米） 3252.97 4003.4 3075.40 4032.76 3309.90 4343.58 3036.36 2962.96 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00 4500.00 5000.00 1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年 别墅销售单价有所下浮别墅销售单价有所下浮 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 11 1998 年以前别墅价格基本上呈上升的趋势，之后价格的波动幅度较大，但整体上呈现出向下的趋 势，至 2003 年成都别墅销售价格较上年减少近 800 元，较 2003 年减幅接近 20%，我们分析认 为主要原因有： 市场供应量大幅增长，超过吸收能力，市场竞争激烈，价格成为争夺市场的杠杆； 郊区别墅大量涌现，低土地价格带来的低成本，拉低别墅的平均价格； 别墅利润空间大，价格可下浮空间大。 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 12 3、历年别墅供需状况、历年别墅供需状况分析分析 第五部分第五部分 别墅市场需求特征调查分析别墅市场需求特征调查分析 一、调查目的一、调查目的 三、调查三、调查对象对象 四、调查方式四、调查方式 五、别墅需求调查分析五、别墅需求调查分析 （一）别墅认知分析（一）别墅认知分析 1、选择别墅条件分析选择别墅条件分析 3、别墅市场认知分析、别墅市场认知分析 4、对别墅看好或不看好分析、对别墅看好或不看好分析 5、别墅风格偏好、别墅风格偏好分析分析 （二）调查对象背景情况（二）调查对象背景情况分析分析 1、年龄结构、年龄结构 2、性别比例、性别比例 3、籍贯构成、籍贯构成 图图 5 56 6 被访者籍贯对比图被访者籍贯对比图 4、家庭结构、家庭结构 1 1）婚姻状况）婚姻状况 图图 5 57 7 被访者婚姻情况图被访者婚姻情况图 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 13 5、个人资产及社会背景、个人资产及社会背景 1 1）个人背景）个人背景 图图 5 58 8 被访者个人背景图被访者个人背景图 2 2）行业结构）行业结构 图图 5 59 9 被访者从业情况图被访者从业情况图 3 3）个人资产）个人资产 图图 5 51010 被访者个人资产情况比例图被访者个人资产情况比例图 4 4）个人收入）个人收入 图图 5 51111 被访者个人收入情况图被访者个人收入情况图 6、现有住房情况、现有住房情况 7、个人生活习惯、个人生活习惯 1 1）兴趣爱好）兴趣爱好 图图 5 51212 被访者兴趣爱好对比图被访者兴趣爱好对比图 图图 5 51313 被访者休闲娱乐内容分类图被访者休闲娱乐内容分类图 钓鱼 5% 修身静养 10% 唱歌跳舞 5% 购物 14% 发烧友 10% 看书 18% 休闲观光 23% 上网 5% 喝酒品茶 10% 在被访者中每个人都有各自不同的兴趣爱好，几乎每个人谈到的项目都不相同，但基本可归纳为 七大类，即休闲娱乐类、体育运动类、旅游类、宗教类、学习工作类、家庭生活类以及文学艺术 类，说明被访群体的兴趣爱好分布较为广泛； 每个人花在自我的兴趣爱好上的时间非常有限，更多的是将其融合在工作和社交当中； 在各年龄段的比较上，年轻群体的个人时间最少，其个人爱好也大多是娱乐方面，而年纪偏大的 被访者更注意与身体保养相关的项目。 四川中原/ /2005/02/02 报 Z006 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2418 电话：86766488 传真：86767658 14 2 2）消费习惯）消费习惯 3 3）商务应酬）商务应酬 4 4）出行方式）出行方式 图图 5 51414 被访者私车情况分布比例图被访者私车情况分布比例图 六、需求特征小结：六、需求特征小结： （一）别墅的目标客户特征：（一）别墅的目标客户特征： （二）对别墅的要求：（二）对别墅的要求： 第六部分第六部分 成都市历年别墅开发状况成都市历年别墅开发状况 2 2 一、别墅历年投资情况分析一、别墅历年投资情况分析 图图 6 61 1 别墅历年投资情况别墅历年投资情况