2007-11沈阳报告（沈北满融）.doc

目 录第一章 城市概述2第一节 沈阳概述2第二节、沈阳总体经济及产业结构4第三节、沈阳规划情况5第四节、沈阳“十一五”规划7第二章 沈北新区、满融区经济及特征9第一节、沈北新区经济、产业结构9第二节、沈北新区区域特征10第三节、满融经济区经济、产业结构10第四节、满融经济区区域特征10第三章 沈阳市房地产状况11第一节、全市房地产现状11第二节、全市近几年土地放量12第三节、全市近几年房地产开发量及消化量12第四节、沈北新区房地产状况13第五节、沈北新区项目调查14第六节、满融经济区房地产状况18第七节 满融经济区项目调查19第四章 项目地块价值判断22第一节、沈北新区项目地块简述22第二节、满融经济区项目简述27第一章 城市概述第一节 沈阳概述1.1 城市印象 沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,沈阳市政府确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。1.2 行政建置 沈阳市下设辖1市3县9区,设有四个开发区。有和平、沈河、大东、皇姑、铁西、东陵、新城子、于洪、苏家屯9个区，新民1个县级市，辽中、康平、法库3个县。下设113个行政街道，85个乡，55个镇。1.3 区域气候沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，降水集中，温差较大，四季分明。全年气温在-29-36之间，平均气温为8.1 左右。年降雨约721.9毫米。日照时数2289.2小时,无霜期188天。水资源总量32.6亿立方米/年,水域137313公顷。沈阳冬季寒冷，冰雪景色是沈阳一大特色；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。每年410月是旅游的黄金季节。1.4 交通沈阳与国际19个城市、国内45个城市（地区）实现通航，拥有国际航线11条，国内航线53条，民航运输起降4.2万架次；拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势。1.5人口数量及结构沈阳目前总人口约820万，其中流动人口约200万左右。2001-2006年沈阳市人口结构年份户籍人口（万人）市区人口（万人）县市人口（万人）农业人口（万人）非农业人口（万人）2001689.3487.7201.6253.6435.72002688.9488.7200.2250.6438.32003689.1488.4200.7248.5440.62004693.9492.3201.6247.6446.32005698.6495.9202.7247.7450.42006703.6499.9203.7248.6454.6第二节、沈阳总体经济及产业结构2.1 国内生产总值2001年-2006年沈阳市国内生产总值年份GDP（亿元）增长率(%)人均GDP（元）2001123810.1179602002140013.1203222003160214.22324820041900.715.52739220052084.1163022220062482.516.5335382.2产业结构从以下数据可以看出沈阳市第三产业所占比重最大， 这符合如今发达经济地区发展模式。三次产业结构由2005年的6.1：43.5：50.4调整为5.5：45.8：48.7。2001年-2006年沈阳市各产业产值及比重年份第一产业第二产业第三产业产值(亿元)比重(%)产值(亿元)比重(%)产值(亿元)比重(%)200176.66.254243.8619.450200283.66615.243.9701.250.1200388.15.5758.547.3755.447.22004110.75.8940.549.5849.544.72005126.36.1906.343.51051.550.42006 135.25.51137.745.81209.648.72.3固定资产投资 沈阳市固定资产投资的总额逐年上升，增幅在2004年达到最高峰，2005年增幅开始有所回落。但总体投资量仍然比较大，这有利于房地产行业的发展。2001年-2006年沈阳市固定资产投资年份固定资产投资额（亿元）增长率(%)2001302.815.52002402.532.92003582.644.82004971.466.720051363.240.32006 1790.331.3第三节、沈阳规划情况3.1 沈阳市总体规划根据沈阳市城市发展战略规划研究和沈阳市城市总体规划(2005-2020年)初步方案，沈阳市规划区确定了“南拓、北统、东优、西进”的四大空间发展战略，并将南部和西部确定为城市拓展的主导方向。按照此次修编的思路，除了市内五区和于洪、东陵外，苏家屯、新城子及新民胡台镇都被列入都市区规划范围。应该说，这是沈阳推进城市化进程、促进城乡一体化、逐渐消灭城乡差别在规划上的具体体现。 此次规划范围为市域范围面积12980平方公里，其中城市规划区（也就是都市区）以9个行政区为主体，面积将从1220平方公里达到3585平方公里。3.2沈阳快速交通规划沈阳市快速轨道交通线网规划结构为环形放射形，由东西2条线、南北2条线、1条环线和2条支线组成。规划线网总长182.5公里，换乘站15座。地铁一号线：由沈阳张士开发区到黎明文化宫的地铁一号线是沈阳乃至东北启动建设的第一条地下铁道工程。它位于城区东西方向的主轴线上，横跨市内五区，连接沈阳经济开发区、铁西工业区和沈阳站、太原街商业区、中街商业区等客流集散地区，具有重要的战略地位。地铁一号线全线拟设18座地下车站，西起沈阳经济技术开发区的昆明湖街与沧海路交叉口的张士站，经黄海路、南十路、中华路、十一纬路、中街、小东路、珠林路、和睦路至终点黎明文化宫站。线路全长22.156公里，途经站点分别为张士站、沈新路站、黄海路站、洪湖北街站、重工街站、卫工街站、保工街站、铁西广场站、云峰北街站、沈阳站站、南京街站、南市站、青年大街站、怀远门站、中街站、津桥路站、滂江街站和黎明文化宫站，平均站距1310米。设车辆段和控制中心各一处，主变电所2座，设置4条折返线。计划建设工期为54个月，工程总投资94.8亿元，平均每公里造价4.3亿元。工期：2008年8月完成土建工程，实现全线“洞通”；2008年11月完成辅轨工程，实现全线“轨通”；2009年5月完成供电系统安装调试，实现全线“电通”；2009年12月试运行，实现“车通”。2010年5月正式运营。地铁二号线：地铁二号线一期工程是连接浑河南北两岸的骨干线路，形成城市南北向主要客运交通走廊，连接沈阳北站铁路客运交通枢纽。主要功能是加强浑河两岸交通联系，推动浑南新区建设。二号线一期工程线路全长18.8公里，计划设车站16座。计划建设总工期48个月，工程总投资需要77亿元，平均每公里造价4.1亿元。二号线一期工程线路于2006年正式动工。总长37.8公里的地铁二号线，由于主体部分与沈阳的城市金廊走向基本一致，因此也被响亮地称为“金廊线”。这条贯通城市南北的金线，北起道义组团，南达桃仙航空港，穿越了浑河，串起了沈阳市发展潜力的黄金地段，为城市未来的发展预留下了极为宽广的发展空间。第四节、沈阳“十一五”规划 沈阳经济发展实现新跨越。全市经济增长年均保持13，力争达到15，人均地区生产总值比2006年翻一番；地方财政收入年均增长15，力争达到20；社会消费品零售总额年均增长12；利用外商直接投资年均增长15，进出口总额年均增长20；固定资产投资年均增长15，力争达到20。 城市建设达到全国一流水准。为实现建成现代化国际大都市的宏伟蓝图，要按照重点空间和特色空间布局的要求，统筹规划完成奥林匹克体育中心、国际会展中心等21个标志性重大项目建设。地铁一、二号线2010年要正式投入运营，适时开工建设三、四号线，初步形成城市快速轨道交通网络。建成区绿化覆盖率要保持在40以上；全市森林覆盖率达到36以上；城市水面积率达到10以上；污水处理率达到85以上；空气质量优良天数提高到330天以上。力争各项指标接近“国家生态市”标准。 产业结构更加协调合理。坚持把“工业立市”作为全市经济发展的根本方针，瞄准国际先进水平，大力发展重大技术装备、汽车及零部件等八大产业。到“十一五”末期，全市规模以上工业总产值要达到8000亿元，实现工业增加值2400亿元。以城乡协调发展为目标，继续调整农业和农村产业结构，努力建设社会主义新农村。要大力发展金融、中介、物流、旅游和房地产等现代服务业，改造提升商贸流通等传统服务业。到2010年，全市服务业增加值力争达到2000亿元以上，将沈阳逐渐建成辐射东北地区的商贸物流中心和金融中心。 和谐沈阳建设达到新水平。到“十一五”末期，城市居民人均可支配收入要达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城市居民人均住宅建筑面积达到28平方米。社会治安综合治理得到进一步强化，社会公共安全水平全面提升，建立起较为完善的突发事件处理体系、安全监管和保障体系，以及社会利益协调和纠纷调处机制，努力构建和谐沈阳。第二章 沈北新区、满融区经济及特征第一节、沈北新区经济、产业结构 2006年沈北新区地区生产总值实现180亿元，同比增长32.1%，固定资产投资实现184亿元，同比增长41.5%，城镇居民人均可支配收入实现9270元，同比增长15%，整体经济指标进入沈阳市各区县前五名。 沈北新区将着力培育四大创新产业，即：培育发展农产品深加工产业，建设全国最大最好的农产品深加工产业集群；培育发展电子信息产业，建设东北亚科技创新与成果转化基地；培育发展物流商贸产业，建设东北地区物流贸易中心；培育发展现代房地产产业，建设中国北方最具魅力的生态宜居城市。 沈北新区将建设沈阳铁岭工业走廊，以道义、虎石台、辉山、新城子四个开发区为重要节点，利用5年左右时间，建成以玉米生物产业、电子信息产业为主体的超千亿产值的重要经济增长区域。 沈北新区将集中打造两大城市发展空间，即：集中打造以沈阳辉山、虎石台、道义三个省级以上开发区为主体的近300平方公里的蒲河生态新城，集中打造以新城子乡、新城子街和新城子开发区为主体的近100平方公里的新城子现代副城。 沈北新区将加快建设八大体制创新和开发开放平台，即：沈阳辉山农业高新技术开发区、沈阳虎石台经济技术开发区、沈阳道义经济技术开发区、沈阳新城子经济技术开发区、沈阳玉米工业园、沈阳蒲河新城电子信息产业园、沈阳怪坡旅游风景区、沈阳七星山旅游风景区。 海内外投资者纷纷看好新区，美国通用电气、德国西门子、韩国三星、荷兰TNT、法国达能、中粮集团等10余家世界500强企业，以及沈阳乳业、南京雨润、华美畜禽、金石豆业、禾丰牧业、东亚种业、通威饲料等近20家国家级农产品深加工龙头企业相继落户新区。 十一五时期，沈北新区将引进培育规模以上企业2000家，主要经济指标每两年翻一番，实现工业产值2000亿元，财政收入40亿元，经济社会发展总体水平进入全省区（县市）的前列。第二节、沈北新区区域特征 沈北新区引导整个城市向北，新区作为一个新生的副城市，功能配套完善，自主性强，经济成就显著，同时沈北良好的规划前提下孕育着丰富的发展空间，区域内三大功能取特征明显，地貌结构多元化。随政策指向，新城市将变成时代感极强、现代化水平极高未来集生态、科技、商贸为一体的北方重要组成节点，同时也为基础建设、房地产开发提供的巨大空间。第三节、满融经济区经济、产业结构2006年实现地区生产总值37.4亿元，完成财政收入1800万元，实际利用外资2030.7万美元。现有规模以上企业98家，外商投资企业146家，其中韩资企业120家。满融经济区以引进韩国企业为主，重点发展高新技术产业：电子信息、轻纺、现代装备制造及绿色食品等产业。产业构成以工业为主，商住、物流、服务业为辅。沈阳满融经济区规划为五大功能区。曹仲商住娱乐园区：位于长大铁路以西，浑河以南，浑南大道以北，面积约7.5平方公里，重点发展高档商务、餐饮、会展等第三产业；韩国产业园区：位于浑南大道以南，桂花街以东，迎春街以西，面积约10.2平方公里，重点发展韩资企业为主的外商投资企业，外商居住、韩式餐饮娱乐等；仓储物流园区：位于白塔南部，桃仙国际机场以西，面积约为7.5平方公里，重点发展仓储物流、交通运输业等产业；站前商贸区：位于沈营路以西，沈苏快速干道以东，南至苏赵公路，北至三环路，面积约为9平方公里，适合发展商贸金融、高档居住等产业；高新技术产业园区：位于三环高速公路南侧，沈丹公路西侧，面积约为6.6平方公里，重点发展高新科技、新材料、新能源、自动识别等高新技术产业。第四节、满融经济区区域特征满融经济区随着浑南发展十年已显现规模，浑河南北两岸临河房地产项目众多居住产业在该地区内较为成熟，其他配套功能正在逐步完善。该区离市中心、火车站、机场距离都较近，生活关联性强，区域发展潜力大，容易形成标识性特征区域（中央休闲区、中央文化产业区）。第三章 沈阳市房地产状况第一节、全市房地产现状总体分布看，沈阳市市内几区的商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的近九成，其它郊区、县的商品住宅销售比重则保持在10左右。与全国其他同等规模城市比较，沈阳市的地价仍处于中等水平，低于广州、深圳、南京、武汉、福州、重庆、大连等地。2006年，沈阳市商品房销预售价格比去年同期增长2.61%，其中商品住宅销预售价格同比上升3.6%；存量房平均价格同比增长3.29%,其中存量住宅价格同比增长5.92%。价格指数常年控制在6%-7%之间。呈稳中略升的最佳态势。外地开发商大量涌入沈阳始于2005年下半年。目前沈阳已基本上形成了以亿达、华锐等为代表的大连军团，以首创置业、保利地产、阳光100、远洋等为代表的首都军团，以及以新拓、新湖等为代表的江浙军团。此外，富力地产、碧桂园等来自广州等地的一些南派品牌房企也在当地运作项目。其中北京富力在今年6月份时已经悄悄进军沈阳，在沈阳设立了项目公司。富力在沈阳的项目公司资料显示，项目公司名字叫沈阳亿隆房屋开发有限公司。该公司目前正在大肆招兵买马，意欲在沈阳大有作为。另外，从去年开始，包括香港恒基兆业、瑞安集团、嘉里集团、瑞宝集团、保利达集团、恒隆集团等在内的香港军团也开始大踏步地进入沈阳。今年拿地的香港开发商主要开发的项目为综合性项目或者偏重于商业项目，大多位于城市中心区，在几个重点开发区也拿地作为储备。而本土主要的开发商有和泰、银基、城建、威利等公司。从品质上来看，外来的开发商基本都定位于中高档，项目品质相对较高，一定程度上提升了沈阳市房地产市场的品质，但同时竞争也更加加剧。第二节、全市近几年土地放量年份土地开发面积（万平米）土地购置面积（万平米）2001181.13295.692002201.23428.862003219.23607.382004426.461181.132005515.791141.092006548.471070.91沈阳历年土地开发面积逐年递增，土地购置面积也是逐年递增的趋势，2006年略有下降。第三节、全市近几年房地产开发量及消化量2001-2006年沈阳市房地产开发状况年份施工面积（万平米）竣工面积(万平米)2001888.9348.820021238363.620031728585.920042805.3806.1200531021057.8200634561185.32001-2006年沈阳市商品房销售状况年份销售面积（万平米）销售额(亿元)2001195.253.52002206.156.42003324.894.72004524.3152.62005761.3236.820061243.8419.92006年沈阳市房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目多达120余个，施工面积达2137.3万平方米，比上年增长37.1%，占全市施工面积61.8%，比上年提高了2.3个百分点。竣工面积也呈逐年上涨趋势，2006年达到1185万平方米。另外，2006年商品房销售面积达到1243.8，相比上一年增幅达到63.37%，计划总投资超10亿元的项目多达50余个，房地产开发大盘逐渐成为沈阳市房地产开发的主导力量。2006年相比2005年有一个突破性的飞跃，成交金额几近翻倍。第四节、沈北新区房地产状况“住宅郊区化”是城市发展的必经途径。沈北新区由原新城子区、辉山农业高新技术开发区、虎石台经济技术开发区和道义国家级星火技术密集区为主体共同组成，享有市级经济管理权和部分城市规划建设管理权。沈北新区功能定位是着力打造创新沈北、生态沈北、文化沈北、宜居沈北，努力建设环境优美、自然生态，既适合创业，又宜于人居，超百万人口的绿色生态城市，经济总量进入全省第一集团，用十年时间，实现在沈北地区再造一座“沈阳城”的宏伟目标。 未来的沈北新区，是生态的城区，将以蒲河为中心，两岸实施高档次绿化；是产业密集城区，发展农业深加工，特别是玉米深加工；是宜居的城区，是连接东北各城市的“桥头堡”，地铁二号线向北延伸8公里通往蒲河新城，四年以后这里通地铁，交通非常方便。重点培育发展现代房地产产业，建设中国北方最具魅力的生态宜居城市。目前，沈北新区已成为国内外众多地产巨头的在东北片区的重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、中远置业纷纷进入。拿地企业土地面积（亩）拿地企业土地面积（亩）雅居乐1821.8晨讯615步阳集团445诚丰地产842.5香港亿丰447东泰房地产888.8福运地产390金科房地产269碧桂园2985.9冠都国际2308.1保利地产842.1富邦房地产352中兴地产500蒲河镇房地产134.5中冶地产1089鑫宁房地产102.8吉宝置业1587.9乳业地产1052.5理想新城791.37台湾三亿79.4卓越地产680.9中远地产1348.8雅润1033恒基410泰盈1446.4翔凤地产225第五节、沈北新区项目调查【瑞成万方园】物业地址：沈北新区虎石台南大街39号建筑类别：多层占地面积：150000平方米总建筑面积：190000平方米容积率：1.26绿化率：40%户型：40 - 130，主力户型在79.93 109.30销售价格：均价2960元/7月份市场调查，其项目均价为2720/，三月内价格上涨了8.8%（240元）总体评述：该项目位于开发区旧程区，户型丰富，社区配套设施齐全，聚集了一定的商业氛围，50000平米的临街商业构成了成熟社区的必要条件。但该项目属于低成本开发项目，品质感较差，项目特征不明显。【富城时代】物业地址：沈北新区虎石台镇兴明街建筑类别：多层、小高层占地面积：75500平方米总户数：700户容积率：1.5绿化率：36%户型：50 - 140，主力户型在78 110销售价格：均价3000元/7月份市场调查，其项目均价为2700/，三月内价格上涨了11%（300元）总体评述：该项目离市中心最近，社区设有大型超市，项目材质应用较好，物业管理独创了双核物业管理模式保险理财和封闭式物业管理，项目具有一定的软性特征。【泉涌互空间】物业地址：沈北新区新城路50号建筑类别：多层、联排别墅、叠拼别墅占地面积：116666建筑面积：150000容积率：1.13绿化率：30%户型：多层58 - 146，别墅在180 306销售价格：多层均价2600元/，别墅3000元/价格三月涨幅不明显，销售速度慢，品质感差。总体评述：该项目有真山真水，外部环境较好，但内部环境不到位。整个项目定位错误。定位为中产阶级的别墅生活与其地理位置以及产品品质存在很大分歧。第六节、满融经济区房地产状况满融经济区成立于2006年7月，因其境内有全国最大的朝鲜族村-满融村而得名。人文环境优良，朝鲜族居民众多，与韩国有着密切的民间交往和经贸往来。其境内的满融村始建于1934年，有华夏朝鲜族第一村的美誉，村名“满融”有五业皆满，民乐交融之意。随着中韩民间交往的日益频繁，传统的朝鲜族民俗文化与现代的韩国民族文化已在这里融为一体，越来越多的韩国客人把满融村视为在韩国本土以外的第二家乡。满融经济区所属的东陵区近几年建筑业与房地产持续发展，人居质量不断提高。一是建筑业方面，“十五”期间，预计建筑业完成总产值264亿元，比“九五”增长130，占全区地区总产值的比重由“九五”时期的12上升到“十五”时期的14.6。建筑业累计实现增加值210亿元，比“九五”增长210。二是房地产方面，东陵区房地产开发建设总面积900万平方米，总投资180亿元。人均住宅面积由12平方米增加到24平方米。公用设施建设不断完善，市政公用事业全面发展。一是在城市供水方面，基本解决了“三峰”供水问题，建成区