2007年十月中原深圳地产市场报告.docVIP

深圳地产月报 2007年9月深圳地产月报(二级市场07年9月刊)深圳中原深港研究中心研究一部2007年10月12日目 录第一部分 总体市场分析3第二部分 宝安市场分析10第三部分 龙岗市场分析14第四部分 关内市场分析21第一部分 总体市场分析房贷新政由传言到落地，“金九银十”难续9月27日晚，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，将给楼市未来带来重大变数。通知的主体内容是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。同时要求，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付比例不得低于45%。与之前总体调控不同的是，这次政策调整方向较为明确，目的就是提高金融机构风险控制能力；在保障自住需求的同时减少投资性需求；降低房地产市场热度。9月份深圳一手住宅市场继续保持缩量整理态势运行，全月成交30万平米，日均成交量在1万平米左右，仍徘徊在8月份的水平。与之相对应，相邻的周边楼市捷报频传，屡屡有新盘热卖消息传来。一面是深圳的新盘销售不景气，另一面却是大量的深圳投资者涌向惠州、东莞等周边城市，舍近求远，这显示消费者投资楼市的热情并未消退，只是转向了潜力更大、价格更有诱惑的市场。临近黄金周，深圳楼市迎来了一轮供应高峰，以龙岗为主力的新盘集中在国庆前后推出，根据我们的监测，黄金周期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成，市场趋冷，观望心理仍然严重。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。由于市场持续低迷，短期内都看不到有转暖的迹象，开发商开始动用各种营销手段为旗下的物业促销。一方面，加大了媒体广告的投放力度，另一方面，很久不受关注的房交会又重新受到房企的重视。根据掌握的信息，本届秋交会深圳房企以及深圳项目的参与数量明显回升，一大批深圳新老房企将齐聚，共同为拉动市场人气造势。九月市场详情九月份全市共有10个住宅项目公开发售，共推新房26万平米，3047套单位，环比上月分别下降35%和24%，同比去年，分别减少62%和61%。新推项目分布在龙岗、宝安、南山、盐田四区。龙岗共推出6个项目，共18万平米，1836套单位，分别占全市的69%、60%，布吉、坂田、龙岗中心城均有新项目推出，新项目的销售均价都在1万元以上。第五园三期高层以14000元均价推出，共推出556套单位；旭景佳园以12200元的均价推出，共推出268套住宅，当天到场的人数不多，销售率仅有1成；横岗的中海大山地推出了153套别墅，面积在150-254平米之间，当天售出60余套；龙岗中心城的城市峰尚以10900元的均价推出，当天到场选房的客户不多，主要是本地客户和少量东莞客户；布吉的龙园意境也推出了125套别墅，均价46000元，销售约2成；此外布吉还推出了英郡年华，均价11000元，由于户型设计比较好，销售情况比其他项目略好。宝安推出一个项目，位于中心区的宏发中心大厦，共670套单位，折后均价21000元，该项目批售的是住宅单位，不过开发商把项目打造成写字楼出售，比较热销。南山推出一个项目，位于中山园路和北环路交汇处的方鼎华庭，该项目折后均价21000元，价格远超市场预期，销售比较差。盐田推出的宝桐居位于梧桐路，仅推出52套，以现房发售，均价12500元，当天共售出约十余套。总体上9月份全市新推项目的开盘成交率偏低，延续了8月份的低迷，置业者出手谨慎，观望心态比较浓厚。本月新推单位中90平米以下的房型比例继续上升，有2224套，占总套数的73%，比上月上升15个百分点，90平米以下房型主要分布在宏发中心大厦、万科第五园、方鼎华庭、中海半山溪谷二期、旭景佳园二期、英郡年华等项目中。本月新推项目中90平米以上房型有823套，占总套数的27%，主要分布在中海大山地、龙园意境、城市锋尚、宝桐居。销售方面，9月份全市一手商品住宅成交3507套，30万平米，与上月相比分别上升了58%和25%，与去年同期相比分别下降39%和41%。虽然成交量比上月略有回升，但升幅不大，仍是年度较低的月份。9月份全市成交均价为16500元，关外以及中小户型成交比例上升促使房价回落。全市的成交集中在宝安和龙岗，占全市的78%。宝安本月成交均价13987元，成交1793套，13.2万平米，分别占全市的51%、44%，户均面积74平米。成交面积超过5000平米的项目分别是中海西岸华府、宏发中心大厦、宝安海滨广场(三期)、阳光海湾花园、星河丹堤花园、集信名城。龙岗本月成交均价14584元，成交1048套，10.5万平米，分别占全市的30%、35%，户均面积101平米。成交面积超过5000平米的项目分别是公园大地、第五园（三期）、锦龙名苑、龙城华府、城市花园。关内本月成交均价24714元，成交666套，6.5万平米，分别占全市的19%、22%。成交面积超过5000平米的项目分别有华强广场、后海公馆、澳城、合正锦湖逸园、星海名城六期。后市：房贷新政有望扭转楼市方向9月27日晚中国人民银行及中国银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整。这个政策的颁布并不意外，早在两月前深圳各商业银行就已开始收紧二手房贷业务，有的提高首付，有的降低评估价，此次颁布的贷款新政只不过把各银行自发收缩房贷的行为变成了统一行动，并且通过差异化的利率引导信贷资金的发放，给予首次贷款买房者优惠利率，支持贷款买房，对二次贷款买房者实施惩罚性利率，限制二次贷款买房。银行此举既能达到收缩房贷、降低房贷风险的目的，也可通过实施差异性的利率增加收入。若这一新政能得到严格执行，尤其是对于第二套住房的认定趋向严格，将对抑制过剩的投资需求起到决定性的作用，深圳楼市方向有望就此得到扭转。回顾这轮楼市上涨的原因，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动，不仅仅是房地产，在人民币升值、货币流动性泛滥的大背景下，所有资产价格都在上涨。房地产具有不可再生的特有属性，再加上可获得高达8成的信贷支持，且贷款成本低廉、手续简单，吸引的投资更多，价格也膨胀得最快。此次提高第二套房的首付，增加二次购房现金量，可以减弱金融杠杆作用，有效削弱购买力，原来可投资2套房产的首付现金，提高首付后，最多只能投资1套房产。再加上提高利率，显著增加投资者的成本，达到驱赶投资者、让房地产市场降温的作用。以贷款60万元20年期为例，采用1.1倍利率与0.85%利率的月供差为718元，对投资者而言，无疑是增加了较大的负担。在过往的历次调控中，均未取得预期作用，原因就在于金融系统的支持与配合不够，如去年6月“九部委十五条”发布之际，银行不仅没有收紧贷款，反而加速放贷，陆续推出各种刺激消费的信贷产品“循环贷”、“汽球贷”、“随借随还”等等，使投资者背后有强大的资金支持，在短短3个月的观望期后，楼市便迅速回升，并以更快的速度上涨。总体来说，对比此前的楼市调控，本次房贷新政的出台针对性更强，击中了楼市过热的要害，对房地产市场的影响会立竿见影。以近三个月的市场表现看，从7月份银行收缩房贷开始，二手市场交易面积开始持续下滑，目前的交易量只有高峰时期的3成，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落，黄金周期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成，市场趋冷，观望气氛冲斥一、二手市场。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。目前在深圳，消费者购房选择银行按揭的比例约在九成，且二次置业者的比例远远超过首次置业者，因此深圳楼市对于贷款政策的变化表现得相当敏感。新的房贷政策不会是短期政策，体现了政府调整市场的决心，会极大地影响消费者对未来房价的预期，原本存在的观望心理会进一步加重，促使交易量进一步走低。对一手房而言，持续的低成交量无疑将会影响地产商的现金流，加大其经营压力；而那些手中握有多套房产的投资者也会因出手困难而背负巨大的供楼压力。接下来，二手评估系统也将出台，交易成本将随之提高，此外大量新增供应上市，尤其是90平米以下房型逐月增多，使可供应的住宅套数有效增加，也将对购买力形成考验。在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，由投资者支撑起来的楼市和楼价将在未来两年面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降三成。10月预计推盘项目：宝安预计只有松岗的集信名城和中海西岸华府入市，2个项目供应住宅预计在4万平方米左右。中海西岸华府第二批单位已于国庆期间推出，全部是3房、4房的大户型，集信名城本次要推出的是别墅单位，但量不大。此外西乡的富通城四期和龙华梅林关口的星河丹堤近期已开放样板房，也有可能在本月入市。龙岗10月份新盘不断，国庆期间已推出4个项目，分别是位于龙岗镇的水岸新都、位于布吉的可园7期、位于龙岗中心城的天集雅苑、位于坂田的万科城二区的17套别墅，接下来还将推出位于龙岗中心城的区欧景花园3期、水蓝湾，位于坪山的万科金域东郡一期、金众蓝钻风景，位于布吉的景园、康达尔花园5期（蝴蝶堡），位于葵涌的鑫园广场，位于大鹏的东部明珠雅苑，共计12个项目。关内预计有7个项目推出。福田预计推出4个项目，分别是位于梅林的半山御景、嘉鑫阳光雅居，位于皇岗的时代新居，位于新洲的的葵花公寓。南山预计有2个项目会推出，分别是中信红树湾和侨香诺园。此外位于罗湖口岸的尊寓已在国庆期间推出。2007年9月全市公开发售项目一览楼盘名称所属片区住宅推售面积推售套数均价推售时间发展商宝桐居盐田沙头角5968.352125002007-9-1沙栏吓村宏发领域二期宝安中心区38077.6669210002007-9-8宏发第五园三期龙岗坂田街道36664.8556140002007-9-8万科南城旭景佳园二期龙岗坂田街道19537.8268125002007-9-8金豫工贸城市锋尚龙岗中心城36279.4308109002007-9-15深建华实业大山地花园龙岗横岗街道27351.0153380002007-9-15中海集团方鼎华庭南山中山园路26849.9356210002007-9-16方鼎实业龙园意境华府龙岗布吉街道28405.4125460002007-9-28龙园山庄实业英郡年华花园龙岗布吉镇31117.2426110002007-9-28宝实达置业中海半山溪谷盐田港后方陆域10419.5134160002007-9-30中海合计260670.83047第二部分 宝安市场分析一、月度片区市场概述在8月份放量之后，9月份宝安楼市再次沉寂，全月仅有宏发领域二期宏发中心大厦推出，住宅供应不过670套，5.5万平方米。不过由于宏发中心大厦是打造成写字楼出售，因而其实9月份全区没有新增住宅。尽管如此，由于8月底推出的项目成交量在9月份显现，本月宝安商品住宅成交量环比大幅增加178%。尽管根据国土局公布的成交数据，宝安9月份住宅成交量大幅增加，但根据中原的统计，9月份楼市依然低迷，存量大的楼盘除了8月份新入市的销售量较大之外，其余各盘成交极少。在央行27日公布新的紧缩政策之后，预计楼市的低迷将持续。受成交结构的影响，本月全区住宅成交均价小幅下挫，同时，由于楼市成交冷淡，在售项目的价格也有所松动，一些楼盘在周末增加了现场的促销活动，一些楼盘以购房优惠等方式变相降价，虽然幅度都比较小，但同之前开发商的强势相比已经有很大的不同。二、片区供应量分析9月份宝安区仅中海西岸华府第二批取得预售许可证，住宅批售面积仅3.2万 平方米，比上个月少19.38万平方米。本月实际推出的项目为8月30日取得预售的宏发领域二期，该项目提供670套小户型，不过该项目取名宏发中心大厦，户型设计上也是按写字楼的标准打造，因而可说本月宝安没有新增住宅供应。附：9月份推出楼盘户型分布房型套数（套）比例（%）1房48372.1%70以下2房456.7%70以上2房14221.2%总计670100%在存量住宅方面，由于楼市依然低迷，9月份宝安区存量住宅消化量不大，如不计新入市的宏发领域二期，至9月末全区尚有超过2700套住宅未售出，比8月末少约300套。中心区宏发领域二期热销，至月底仅剩74套，加上其它楼盘存量有所消化，片区存量住宅仅610套左右，少于上月的670套。西乡片区和龙华片区市场尤其低迷，在没有新盘供应的情况下，西乡存量约700套，龙华约1350套，同上月比减少的幅度很小。三、片区成交量分析虽然9月份新增供应很少，但由于8月底有3个楼盘推出，9月份宝安区的住宅成交量大幅增加。根据国土局公布的数据统计，9月份全区成交住宅13.2万平方米，环比增加100.3%，成交住宅1793套，环比增加178%。而根据中原的统计，9月份宝安实际成交住宅860套左右，比中原统计的8月份成交量减少了约530套。两数据相差巨大，主要是因为8月份推出的项目，一些住宅已经签认购合同而国土局公布的成交数据并不包含这部分数据，从而导致根据国土局的数据9月份的成交量远大8月份。根据中原的统计数据，虽然宏发领域二期热销，推出的单位售出近9成，但受该月全区供应锐减以及楼市低迷的影响，其它各盘成交量低位徘徊，从而导致9月份宝安住宅成交量锐减。分片区看，根据国土局公布的成交数据，中心区成交住宅890套，5.33万平方米，其中宏发领域成交493套，海滨广场三期成交387套。西乡片区成交住宅83套，0.84万平方米，其中阳光海滨花园成交69套，其它各盘成交稀少。龙华成交住宅117套，1.53万平方米，金地梅陇镇成交单数最多，星河丹堤成交面积最大。松岗片区本月成交量最大，上月开盘的中海西岸华府和集信名城成交活跃，两者共成交住宅614套，4.8万平方米。而根据中原的统计，9月份中心区成交住宅约670套，比上月增加了320套，宏发中心大厦的成交是片区成交量大增的主要原因，8月底开盘的海滨广场三期本月成交125套，在目前低迷的市场环境下，其销售成绩不错。西乡仅成交住宅70套左右，比上月减少约60套，成交量持续萎缩，该片区仅阳光海湾花园就成交了59套单位，其它盘成交很少。存量最大的龙华片区住宅成交量也在恶化，本月成交住宅不到80套，各盘的成交量都在20套之下。附：9月份在售项目销售情况列表楼盘名称片区住宅面积总户数销售率本月销售套数存量套数宏发领域二期中心区3807767087.99%54274幸福海岸二期第二批中心区48978.830787.95%437海滨广场三期中心区5483497248.35%125502西城丰和西乡60873.4169097.97%014槟城西岸一期西乡29922.3535694.94%018槟城西岸二期西乡2113922463.39%482创富时代俊景园西乡3251124795.55%411阳光海湾花园一期西乡5885049497.57%512阳光海湾花园二期西乡6407160324.05%54458富通城三期第一批西乡24597.537598.13%07富通城三期第二批西乡69931.0366099.24%05富通城三期第三批西乡4291280087.88%097春华四季园最后一批龙华68957.758084.83%1888金地梅陇镇二期第二批龙华50549.945954.68%10208碧水龙庭二期龙华6373074651.74%13360丹枫雅苑龙华3271958095.00%029星河丹堤龙华85295.2335892.74%026星河丹堤F组团龙华10579051865.44%20179东华明珠园龙华94228.6789453.47%13416南国丽园龙华4670342290.28%041中航格澜郡二期第三批观澜6951448587.84%659棕榈堡三期沙井37663.928796.17%011中海西岸华府松岗59000.6366593.23%3345集信名城一号公寓松岗981520699.03%02注：统计时间为9月30日。住宅面积和总户数以已经取得预售许可证为统计依据；销售率以签认购书、签预售合同和备案为依据，此数据与国土局公布的每日成交数据不同；存量套数=总户数-销售套数。四、价格走势分析根据国土局公布的数据，9月份宝安住宅成交均价13987元/平方米，环比下跌3.9%。虽然宏发领域二期均价达21000元/平方米，且成交量不小，但由于松岗的中海西岸华府和集信名城两个价格较低的楼盘成交量大，因而拉低了全区住宅成交均价。宏发领域二期均价虽创了宝安中心区新高，但由于项目定位为写字楼，其价格对宝安住宅价格影响不大，反而是受成交低迷的影响，一些楼盘增加了促销活动，变相稍稍降低价格。春华四季园继续推行其购房老带新的优惠活动，金地梅陇镇同样举行老带新活动，新客户在规定的活动时间内购买物业还能获得迪斯尼家庭套票，中粮COLOR社区启动“我的COLOR生活”摄影、征文大赛且在中秋节举行抽奖活动，阳光海湾花园举办阳光沙滩海活动，中秋节前有抽奖活动，此外9月份开始楼盘的样板房配备专业人员现场贴心服务，给一些客户邮寄楼盘资料，还在翡翠电视台投放了楼盘广告。另外，槟城西岸也将于10月份举行业主回馈月。分片区看，中心区因宏发领域二期成交，片区本月住宅成交均价预计在17600元/平方米左右。西乡本月成交量最大的是片区均价最高的阳光海湾花园，其它盘成交很少，据测算片区本月住宅成交均价约15300元/平方米，环比上涨3.4%。龙华本月星河丹堤成交量增加，其它楼盘总成交量减少，片区住宅成交均价因而上涨至20200元/平方米，环比上涨17.4%。松岗本月成交量大，片区住宅成交均价约8150元/平方米。五、片区市场展望10月份宝安住宅供应量仍将平静，预计只有松岗的集信名城和中海西岸华府入市，2个项目供应住宅预计在4万平方米左右。中海西岸华府第二批单位全部是3房、4房的大户型，集信名城本次要推出的是别墅单位，但量不大。此外西乡的富通城四期和龙华梅林关口的星河丹堤近期已开放样板房，项目也存在本月入市的可能。受近期市场成交惨淡的影响，预计10月份推出的项目定价将趋于保守，同前期相比涨幅会收窄，在售项目也会加强营销活动，买方市场夺回一些话语权。由于9月27日央行出台房贷紧缩政策，限定购买第二套住房的首付不低于4成，且提高贷款利率，这对本已低迷的楼市更是雪上加霜，因而预计10月份新盘开盘销售率一般，在售项目的销售不会有太大起色。第三部分 龙岗市场分析一、月度片区市场概述9月份，随着国庆秋交会的临近，龙岗房地产二级市场各楼盘开始纷纷入市，无论是新拿预售的项目，还是新开盘的项目，相比8月份来说，数量均有所增长。9月新入市的项目分别为：万科第五园三期高层、旭景佳园2期（带装修）、城市峰尚、中海大山地花园、龙园意境华府、英郡年华花园，共6个项目。新增住宅供应量为179355.63平方米、1836套。新增住宅主要分布在坂田、布吉、中心城和横岗镇片区，新入市的项目产品类型较丰富，有小户型、也有大户型；有普通的住宅，也有复式和别墅；既有小高层，也有高层。其中很多合拼的户型，户型设计相比也较舒适。本月龙岗区二级市场住宅成交价格并没有像新入市项目那样得增长，相比8月份住宅的成交均价有所下降。虽然9月新入市的各楼盘的销售均价都不低，也有2个别墅项目，但是由于新入市的项目的成交量较少，而上月入市的价格相当低的项目本月的销售较好，导致本月住宅成交均价有所下降。本月新入市的项目，除了万科第五园高层和英郡年华花园的销售率在4成以上之外，其余楼盘的销售率都在2成左右，月底新入市的龙园意境花园别墅的销售率仅为6.4%。本月成交较好的几个项目，如：万科第五园、锦峰森林、英郡年华花园和城市风尚，他们的成交均价相比上个月成交量较多的公园大地花园2期和万科城来说都相对较低。根据新入市项目的销售情况来看，该月并没有出现以往“金九银十”旺销的现象。市场的观望氛围仍然存在。据国土局的数据显示，9月龙岗区二级市场共销售住宅1048套、105330.28 平方米，相比上月，住宅成交套数和住宅成交面积均有大幅的增长，增幅分别为：79%和56%。随着“90、70”政策的逐渐落实，本月成的交户均面积比上月减小14平米。这与本月供应较多的小户型也有关系。房价方面，根据国土局的成交数据显示，本月龙岗区二级市场的住宅成交均价为14584元/平方米，与上月相比，房价有所下降，降幅为12%，这主要是因为本月成交较多的住宅的销售均价相对上月较低，而几个别墅项目的销售情况也不理想。市场还存在一定的观望氛围。二、片区供应量分析9月份龙岗区共有9个项目取得了预售许可证，其中住宅的批售面积为287476.59平方米、2926套，和上月相比无论是新批售的住宅面积还是套数都有较大的增长，增幅分别为69%和91%。新批售的项目主要分布在布吉、中心城、坂田、横岗镇和龙岗镇5个片区，其中布吉片区有3个项目，分别是可园（五、六、七期）、龙园意境华府和英郡年华花园，其推售量达157240.02平方米、1666套，其中可园（五、六、七期）是在10月初入市的；中心城也有两个项目，分别是城市花园和天集雅苑，共推售住宅64403.35平方米、633套，不过天集雅苑该月并没有退出，在10月份的时候才入市；另外坂田区的预售的项目也有2个，分别是旭景佳园2期和万科城（二区），共推售住宅22343.08平方米、285套；其次横岗的高档住宅中海大山地推出住宅27351.01平方米、153套；龙岗镇的水岸新都本次推出住宅16139.13平方米、189套，不过是在10月初入市的。其他片区本月无项目取得预售。布吉片区的推售量达到本月龙岗区推售量的54.70%。本月龙岗区实际新入市项目有6个，分别为：万科第五园三期高层、旭景佳园2期（带装修）、城市峰尚、中海大山地花园、龙园意境华府、英郡年华花园，其中万科第五园高层是上个月取得预售本月推出的，其他的都是本月新拿预售的项目。新入市的6个楼盘共供应住宅面积179355.63平方米，环比上涨13.54%，供应住宅套数1836套，环比涨幅为61.48%。由于本月新增供应的户均面积相比上月有所减小，故本月的新增供应住宅套数的增幅要大于新增供应住宅面积的增幅。1房2房是本月龙岗区新增供应的主力户型，已经超过了3房所占的比例，打破了以往以三房、四房为主的供应局面。本月3房占整个新增供应的比例和上月相当，2房占整个新增户型供应的比例由原来的15.13%上升到了24.57， 1房的供应比例呈倍数增长，由原来的12.31%上升到了23.20%。而四房的比例与上月相比，降幅很大，5房本月无新增供应，复式的比例较上月也稍有增长。主要是因为本月新入市的万科第五园和旭景佳园还有英郡年华花园等都是以小户型的供应为主，而中海大山地和龙园意境华府则全为复式结构的单位。2007年8月份龙岗新入市楼盘户型配比情况户型面积户数比例单房39-4219210.46%1房41-7842623.20%2房(70以下)68-69241.31%2房(70以上)70-9242723.26%3房(90以下)85-87472.56%3房(90以上)86-13236619.93%4房140.15402.18%复式138-28031717.10%合计1137100.00%存量方面，由于本月不少新盘入市，加上一些楼盘的销售速度和销售量明显放缓的影响，据统计截止10月9日，龙岗区还有约4274套住宅未售出，其中大概有160套的住宅由于各种原因被分局锁定暂未能销售。从片区来看，布吉还有1515套住宅未售出，占整个龙岗区存量的35.45。未售出的项目主要有英郡年华花园、龙园意境华府、东方盛世花园1期第二批单位、溢芳园和阳光花园5期以及几个违规楼盘。其次中心城还有1539套住宅未售出，占整个龙岗区住宅存量的36%，主要分布在这些楼盘：城市风尚、公园大地2期、中央悦城3期、满园、天健.现代城2期、徽王府和东方明珠城。龙岗镇也有431套住宅未售出，主要分布在锦峰森林和聚龙苑这两个楼盘。坂田片区由于本月旭景佳园和万科第五园的入市，也还有575套住宅未售出，其次之前入式的万科城东区御水湾别墅也还有82套为售出。其他片区除横岗外，都只有少数几套未售出，横岗、平湖、葵涌、坪地和坑梓分别还有180套、25套、6套、2套和1套住宅未售出。市场上的存量较之前有所增加，按照本月的销售速度来看，市场还需用几个月的时间才能全部消化完所有的存量房。三、片区成交量分析受本月新增供应量的大幅增长和个别楼盘较好的销售，本月龙岗区二级市场住宅成交量大幅增长。据国土局的数据显示，9月龙岗区二级市场共销售住宅1048套、105330.28 平方米，相比上月，住宅成交套数和住宅成交面积均有大幅的增长，增幅分别为：79%和56%。随着“90、70”政策的逐渐落实，本月成的交户均面积比上月减小14平米。这与本月供应较多的小户型也有关系。本月龙岗区入市的项目中，除了万科第五园高层和英郡年华花园的销售率在4成以上之外，其余楼盘的销售率都在2成左右，月底新入市的龙园意境花园别墅的销售率仅为6.4%。新入市项目的销售速度和上月相当。在售方面，据中原统计，9月份龙岗区有65个楼盘在售，其中3个项目在本月实现售馨，32个楼盘的销售率在90%以上，大部分的都在95%以上，接近99%，其中仍有3-4个楼盘所剩的单位全部被分局锁定，也仍有三个违规楼盘未能销售。其他在售楼盘的销售率也都5、6成的样子，锦峰森林、东方明珠城和满园本月的销售业绩都不错。片区方面，根据国土局的数据，中原统计，9月份龙岗各片区的住宅成交情况如下：中心城片区住宅成交套数为339套、4.66万平方米，成交套数和成交面积方面达到本月各片区之首；其次是坂田片区住宅成交套数为335套、2.71万平方米，成交套数为本月龙岗各区的第二位；龙岗镇本月的住宅成交套数为248套、1.93万平方米；布吉本月住宅成交套数为59套、4375.54平方米；横岗为22套、2826.14平方米；平湖为4套、923.29平方米；其余片区本月无成交纪录。附：9月份主要在售项目销售情况列表楼盘名称片区住宅批售面积总户数销售率本月销售套数 存量套数英郡年华花园布吉31117.23426 43.43%185241 龙园意境华府布吉28405.36125 6.40%8117 中海大山地花园横岗27351.01153 20.92%32121 城市峰尚中心城36279.41308 28.25%87221 旭景佳园2期（带装修）坂田19537.8268 22.01%59209 万科第五园三期高层坂田36664.82556 51.98%289267 公园大地花园2期中心城58513.84353 54.96%4159 锦龙名苑（锦峰森林）龙岗镇32379.8402 66.92%123133 万科城东区（御水湾别墅）坂田35512.77157 47.77%1882 左挺右院（南区）布吉7342.9667 34.33%644 中央悦城19号楼中心城24224.41158 29.75%13111 御豪苑（聚龙苑）龙岗镇32579.7284 5.28%0269 旭景佳园（一期）坂田14961.47174 94.83%19 东方盛世一期第二批布吉39601.56478 10.04%4430 京南华庭（百合御都）布吉24528.99333 81.68%961 信义假日名城6期溢芳苑布吉37420.43503 61.83%14192 满园中心区30852.83213 62.91%2479 中央悦城3期中心区23475.15182 90.11%018 爱地花园2期（徽王府）中心区51311.6542541.65%13248 阳光第五季花园坂田41372.82488100.00%40 天健现代城二期中心区54453.3942554.35%10194 信义锦绣花园2期横岗3321440092.50%230 德沁苑龙岗镇18775.6221589.77%122 锦冠华庭(九号院馆）平湖15884.589088.89%110 榭丽花园(东方明珠城)龙岗镇121291.44134369.84%22405 天健现代城花园中心城69506.0252891.86%043 依山郡花园中心城45347.5932097.81%17 第五园（三期）坂田23155.8710296.08%24 公园大地花园 中心城77046.449992.79%236 东方盛世花园布吉23629.7629898.66%04 金田风华苑坑梓23558.8421499.53%01 振业城横岗3953.331090.00%11 富民阁坪地24640.4631599.68%01 依山郡花园中心城4058.598496.43%03 龙城华府中心城66618.4275099.33%555 第五园(二期)坂田8929.066095.00%03 奥林华府中心城33571.1823796.62%08水岸新都龙岗镇31433.91275100.00%10 茵悦之生花园三期布吉20293.0925299.60%01 山翠居布吉28414.0631898.43%05可园（五、六、七期）布吉93752.0194299.26%27紫郡2期布吉19111.422499.11%02悦城花园（2期）中心城42547.2327899.28%02万科城（二区）坂田28996.6119999.50%01阳光花园5期布吉19817.7618063.89%065 威凤山庄平湖49325.4739397.46%510 可园（五、六、七期）布吉102476.94103199.81%02 锦冠华庭平湖19522.1417697.16%05 阳光花园5期布吉40745.0565871.88%3185 信义锦绣花园横岗80385.491399.89%01 水岸新都龙岗镇13944.09158100.00%20 西湖苑(2期)坪地10388.128498.81%01 聚龙苑龙岗镇14232.949992.93%27 大世纪水山缘布吉8996.918092.50%16 大世纪花园（三期）布吉18999.9320199.50%01 志健时代广场横岗65331.4788 96.57%027 注：统计时间为10月09日。住宅面积和总户数以已经取得预售许可证为统计依据；销售率以签认购书、签预售合同和备案为依据，此数据与国土局公布的每日成交数据不同；存量套数=总户数-销售套数。（数据来源：根据国土局公布数据整理所得）四、价格走势分析价格方面，国土局公布的数据显示，本月龙岗区二级市场成交均价为14584元/平方米，与上月相比，价格有轻微的下跌，跌幅为11.78%,这主要是因为本月成交较多的住宅的销售均价相对上月较低，而几个别墅项目的销售情况也不理想,市场还存在一定的观望氛围。从各片区来看，根据国土局的数据统计得知，本月销售较好的几个楼盘是，坂田的万科第五园的高层单位，本月销售了289套，是本月新入市项目中，销售最好的一个楼盘。其次是布吉的英郡年华花园，本月的销售住宅185套。龙岗镇的锦峰森林，本月也有不错的销售成绩，本月共销售住宅123套。而这几个楼盘的成交均价相比上个月成交量较多的公园大地花园2期和万科城来说都相对较低。故本月龙岗区的住宅成交均价有所下降。根据新入市项目的销售情况来看，该月并没有出现以往“金九银十”旺销的现象，市场的观望氛围仍然存在。（数据来源：根据国土局公布数据整理所得）五、片区市场展望10月份，黄金周期间，龙岗区就陆续有多个楼盘推出，龙岗镇的水岸新都加推了第3期的单位，供推出住宅189套，以折后均价8500元/平方米入市，布吉的可园7期也在国庆期间推出了933套，以均价10800元/平方米入市，坂田的大盘万科城也在国庆期间推出了17套二区的别墅，接着10月5号龙岗中心城的项目天集雅苑入市，以9000元/平方米的价格推出325套，合拼后的套数为268套。10月8号，欧景花园3期取得了预售许可证，共有住宅166套，预计将于14日推出，均价大概在16000元/平方米，另一中心城项目，水蓝湾也可能在10月发售；10月9日位于葵涌的鑫园广场也有103套住宅取得了预售，预计都将在近期推出。万科金域东郡一期也将在10月入市，与2房、3房为主，大鹏的东部明珠雅苑也以2、3房的供应为主，预计在10月底发售，龙岗区新城的金众蓝钻风景也将在10月发售，十一期间已开放咨询中心，户型图也已出，首批主力户型将为精装小户。布吉片区的景园和康达尔花园5期（蝴蝶堡）也将于10月入市，整个10月龙岗区的新盘不断，主力户型为2房和3房，入市楼盘分布的片区也更广泛。第四部分 关内市场分析一、片区市场概述二手房启用新合同的政策还没有来得及消化完，一系列的金融政策又接二连三的出台，启用二手房新合同后，央行两次加息，一次提高准备金率，9月末，央行连同证监会出台加强商业银行房地产信用贷款的通知，虽然正值金九银十的季节，但是这些政策使得9月份的楼市持续低迷，本月成交量是07年以来关内成交最惨谈的一月，仅成交666套住宅单位，6.51万平米，环比上月分别下降33.67%和39.76%。新入市的两个楼盘的开盘的总体销售率约20%左右，赶在十一之前开盘的中海半山溪谷二期均价比一期推出时降了1000元/平米，16000元/平米，推出134套单位，当天销售约5成，而南山区方鼎华庭的销售率还不到10%，该楼盘位于南头关附近，推出356套单位，主要是因为开盘均价过高，达到21000元/平米，导致销售受阻，当天成交33套单位。二、片区供应量分析指标预售住宅面积（）预售套数8月768266949月537641038环比增长-30.02%49.57%9月份，关内有三个项目取得预售，分别为南山区的方鼎华庭，盐田区的中海半山溪谷和罗湖区的汇泰大厦，总预售住宅面积5.38万平米，环比上月下降30.02%，预售1038套住宅单位，环比上月上涨49.57%。方鼎华庭位于南头片区中山公园对面，共推出356套住宅单位，户型供给多样，一房到四房都有供应，还有少量的复式单位，但是项目在实际销售中，1，3，4，5栋二单元的所有一房单位定价非常高，须与相邻的一房单位一起销售才能享受66折优惠，也就是“9070”政策后市场上常见的双拼户型，所以项目实际可销售套数为292套；中海半山溪谷位于盐田港后方陆域片区，此次供应相比7月分推出的一期单位户型面积偏小，仅有70-77平米的两房和88-97平米的三房供应；汇泰大厦为公寓项目，全部单房、一房和两房户型，户型面积32-59平米，带精装修，送部分电器。本月除汇泰大厦定在十一期间开盘，其余两个项目在本月公开发售，公开发售的项目中，以两房单位上市量最多。存量楼盘中，由于近期南山区的推盘量较大，市场低迷，销售较慢，所以南山区的存量供应最多，根据国土局的销售数据统计，9月份，南山区共有存量1758套。9月发售项目户型配比户型面积区间套数比例1房39-5412826.12%1房83-8610.20%2房54-7723046.94%2房97-12010.20%3房83-906613.47%3房96-175214.29%4房83-84163.27%4房191-213244.90%复式262-28730.61%三、片区成交量分析指标片区2007年9月2007年8月成交套数成交面积（）成交套数成交面积（）罗湖1289759.5219815266福田28522887.3530528851南山23330135.343959975盐田202359624044合计66665141.171004108136环比增长-33.67%-39.76%9月份，关内四区共成交商品住宅666套，6.51万平米，环比上月下降了33.67和39.76%。是07年以来关内成交最少的一月。四个区的成交量都有不同程度的下降，盐田区套数下降面积最大，环比上月下降了67.7%，南山区成交面积降幅最大，环比上月下降49.8%；福田区本月由于华强广场的大量备案，成交量降幅最小，罗湖区仍然以两个大盘东方尊峪和合正锦湖魅力城的销售为主，9月份由于市场观望氛围浓厚成交128套，环比上月下降35.4%，成交面积下降36.1%。从本月个盘的销售情况来看，更体现了楼市的冷清，各个楼盘推出了多种营销推广活动，之前一直低调销售的兰溪谷二期和后海公馆在本月也在深圳各大报纸分别有7次广告和3次广告，本月新开盘的方鼎华庭由于价格过高等多方面的原因滞销后，在秋交会来临之前推出88折优惠，在售楼盘的销售速度普遍放缓。附：9月份在售项目销售情况列表楼盘名称片区住宅面积（）总户数销售率本月销售套数存量套数汇泰大厦罗湖26914.3868212.02%82600金悦祥园罗湖8188.3910785.98%2915中航凯特公寓罗湖14535.3843186.31%1359首地戴斯罗湖10825.1123217.67%11191合正锦湖魅力城罗湖69480.3687886.67%34117万科东方尊峪罗湖164854.2161074.29%-16414鸿景翠峰花园罗湖69081.0244796.20%1617阳光绿地家园罗湖44341.9481599.26%06仙湖山庄2期罗湖19448.718270.73%224快捷假日公寓罗湖9613.3224481.15%1531华强广场福田15987.1625593.73%23916怡枫尚品福田12881.4417694.32%110高发城驰苑福田33477.2864829.47%17457蝴蝶谷名苑福田15974.766095.00%13蜜园福田43940.0677297.5