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走 近 物业管理招投标 主讲：韩芳 PART 1: 前 言 通过此次交流希望可以让大家初步了解有关招投标的基本常识与运作， 为 今后工作中遇到有关招投标的问题提供帮助。 PART 1 【前言】 PART 2 【物业管理招投标类型及方式】 PART 3 【商务部近几年的投标经历回顾】 PART 4 【物业管理招投标的基本程序】 PART 5 【物业管理投标文件的编制】 PART 2: 物业管理招投标类型及方式 u 单纯物业管理招标 u 物业管理与经营总招标 商住楼或购物中心，涉及商业运 行与管理，关系相辅相承，更为复杂 u 专项服务招标 业委会或物业管理企业单独分包 或招标方分包招标 物业管理招投 标类型 PART 2: 物业管理招投标类型及方式 物业管理招投标方式 (一) 公开招标 指招标方通过报纸、电视、网络及其他新闻渠道公开 发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参 加投标的招标方式。 (二) 邀请招标 指招标方不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的 招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定 的法人或者其他组织投标。 (三) 议标 议标又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公 告，而是选择其认为有能 力承担或获标的物业管理企业， 邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议，议标实 质上可以看作是更小范围的邀请招标。 PART 2: 物业管理招投标类型及方式 公 开 招 标 特 点 招标人以招标公告的方式邀请不特定的 法人或者其他组织投标。 优 点 最大程度地体现了招标的公平、公正、 合理原则，所以也是最常见的招标方式。 弊 端 工作量大、招标时间长。 PART 2: 物业管理招投标类型及方式 邀 请 招 标 特 点 主要适用于标的规模相对较小（即工作量不大，总管理费报 价不高）的物业管理项目。 优 点 由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请 招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可 缺少的补充方式。 由于其节省招标时间和招标费用的优点，深受一些私营业 主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦 颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经 常采用 弊 端 局限于主观的因素，有可能遗漏一些合格的、有竞争力的 物业管理企业，在评标中可能会歧视某些投标人等。 PART 2: 物业管理招投标类型及方式 议 标 特 点 工期短、总价低，短时间内难以吸引足够数量 的物业管理单位进行投标。 开发商本身对物业管理企业的情况较为了解， 且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理 的要求不是很严格。 PART 3: 商务部近几年投标经历回顾 单一业主自建物业 公开招标、 邀标、议标 协助各地区公司招投标运作 西安、苏州、宁波 政府类公建物业 公开招标 投 标 经 历 政府类公建物业政府类公建物业 福田区机关办公大楼（市府二办） 规划大厦 市公安局 关山月美术馆 东莞行政办事中心/人民大会堂 PART 3: 商务部近几年投标经历回顾 单一业主自建物业单一业主自建物业 院校类： 深圳大学城、深圳大学、深圳中学、宝安高级外国语学校、高职 院 写字楼类： 方大大厦、清华同方信息港、华为中试中心、华为公司总部、凤 凰广场（南京）、恒基中心（北京）、华为坂田七个项目 PART 3: 商务部近几年投标经历回顾 协助各地区公司招投标全程运作协助各地区公司招投标全程运作 苏州 半岛华府、湖滨一号 西安 中海华庭 宁波 东湖观邸 PART 3: 商务部近几年投标经历回顾 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 物业管理招投标的基本程序 每个招投标项目根据招标方式、项目类型的不同，程序均 有所不同，在此总结一些共性的节点供大家参考。 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 一、 招标程序 成立招标组织和招标领导小组 提出招标申请并向招投标主管部门进行登记 制定招标文件 编制标底 确定招标方式 招标的准备工作 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 发布招标公告或邀请书 审定与确定投标单位资格 资格预审公告 资格预审内容 发放招标书 现场踏勘与答疑 截标与评标 述标与答辩 确定中标单位，签订合同 招标的操作阶段 资格预审公告资格预审公告 招标项目的性质、地点、投标时限要求 获取资格预审文件的办法、地点和时间 提交资格预审文件的地点和截止日期 资格预审日程安排 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 资格预审内容资格预审内容 企业的基本情况：公司名称、地址、电话、电传、注册地、资 质等级（建设部 级物业管理资质）、公司性质、组织机构情 况 企业经济状况：注册资本、营业额、对近几年财务情况的预测 等 物业管理经验 管理过 平方米以上的写字楼/院校类项目； 近两年承接政府类物业项目； 管理人员及技术力量 派驻的主要管理人员需具备的资历 认证要求：通过ISO9000、ISO14001体系认证 评优要求：近两年的国优项目获得数量 获奖证明： PART 4: 物业管理招投标的基本程序 预审通过后：预审通过后： 网上购买：电子审验通过后现场购买标书 现场核验通过后发资格预审合格通知书购买标书 标书费：300元500元800元20000元不等 投标保证金：几千元上万元十万元不等，未中标者在 定标后 日内凭投标保证金收据予以退还；购买招标文件后未 参加投标或投标废标者，投标保证金不予退还（所以在制作标 书时要特别注意一些细节避免造成废标） PART 4: 物业管理招投标的基本程序 二、 投标程序 领取招标文件 研读招标文件 编制投标文件 开标与述标（现场答辩） 提供履约保函与签订合同 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 招标文件的构成 投标人须知、招标方简介、项目基本情况、物业管理内容 研究招标文件 物业服务项目的综合说明，包括物业的地点、使用情况、 功能区分以及业主的情况等； 物业的规划设计方案、图纸、技术说明书，熟悉建筑工程情况 ； 中标后的责任和报价范围，以免发生遗漏； 有关时间方面的要求：投标截止日期、投标有效期、开标日期 、合同签订日期等； 招标文件中有关保函的规定（投标保证金、履约保证金） 应遵守的程序、原则和有关事项，如投标书的格式、签署方式 、密封方式等，避免造成废标 充分理解招标文件 PART 4: 物业管理招投标的基本程序 研究评标方法 最低投标价法 综合评估法 现