保利地产(600048)2013年1月销售数据点评暨最新观点：1月销售开门红,展望13年再度“喜春“-130207.ppt

评级：,table_title,15.60,增持,公,司,更,新,报,告,779,1,交易数据, 1 月公布签约面积,table_balance,eps（元）,54%,37%,20%,3%,-14%,升幅(%),table_finance,table_profit,相关报告,股 票 研 究,房地产/金融,table_maininfo 保利地产（600048）,table_invest,增持,1 月销售开门红，展望 13 年再度“喜春” 2013 年 1 月销售数据点评暨最新观点 李品科（分析师） 孙建平（分析师） 林鸽（研究助理）021-38676316 证书编号 s0880511010037 s0880511010044 s0880111090079 本报告导读： 1 月销售迎开门红，拿地保持适度活跃，充分受益行业融资成本的下降。 投资要点：,上次评级： 目标价格： 上次预测： 14.00 当前价格： 13.14 2013.02.07 table_market 52 周内股价区间（元） 9.01-14.90 总市值（百万元） 93,793 总股本/流通 a 股（百万股） 7,138/7,138 流通 b 股/h 股（百万股） 0/0 流通股比例 100% 日均成交量（百万股） 日均成交值（百万元）,table_summary 85 万方，环降 0.5%，同升 583%；金额 103 亿元， 环升 5.9%，同升 580%；单月均价 12037 元，环升 6.4%，1 月销售 实现开门红。原因：1）1 月市场保持较高景气度，淡季不淡；2）预 计部分 12 月部分已认购未签约销售在 1 月获得体现。 上半年是行业重要销售窗口，保利市场反应和营销能力均超越同业，,资产负债表摘要 股东权益（百万元） 每股净资产 市净率 净负债率,37,842 5.30 2.5 206%,有望脱颖而出。环比数据显示 1 月销售和 12 月基本持平，而这也印 证了近期市场所呈现的旺季不旺、淡季不淡的特征，在下半年政策面,table_eps q1,2011a 0.12,2012e 0.09,证 券 研 究 报 告,走势不甚明朗的情况下，13 年上半年将是行业重要销售窗口，凭借 卓越的营销和推盘能力，保利有望再演 12 年喜春活动热销盛景。 1 月保持拿地规模适度扩张，坚持一二线核心城市拓张策略，拿地建 面超过销售建面。1 月新增项目 3 个，建面 93 万方，需支付地价 36 亿，楼板价 4096 元/平，综合权益比例 95%。 近期行业融资成本下降明显，公司财务杠杆运用最为充足，受益明 显。得益于近期流动性的相对宽松，以及行业资金面的整体好转，行,q2 q3 q4 全年 table_picquote 52周内股价走势图 保利地产 71%,0.35 0.11 0.52 1.10,0.26 0.18 0.65 1.18 上证综指,业平均融资成本下降了约 2-3pc，保利 12 年三季末净负债率达 112%， 为行业内杠杆运用最为充足的公司，充分受益整体融资成本的下降。 预计 12、13 年 eps1.18、1.56 元；nav15.4 元折 16%。作为行业集 中度提升趋势的最为受益标的之一，公司依然具备超越同业成长能,力，考虑到估值切换因素，上调目标价至 15.60 元，增持。,2012/2,2012/5,2012/8,2012/11, 催化剂：项目去化理想, 核心风险：可能的政策调控带来产品销售放缓,table_trend 1m,3m,12m,财务摘要（百万元） 营业收入,2010a 35,894,2011a 47,036,2012e 68,902,2013e 89,433,2014e 110,753,绝对升幅 相对指数,-7% -14%,13% -2%,54% 50%,(+/-)% 经营利润（ebit） (+/-)% 净利润 (+/-)% 每股净收益（元） 每股股利（元） 利润率和估值指标 经营利润率(%) 净资产收益率(%) 投入资本回报率(%) ev/ebitda 市盈率 股息率 (%),56% 7,289 49% 4,920 40% 1.08 0.10 2010a 20.3% 16.6% 8.2% 13.2 12.1 0.8%,31% 10,423 43% 6,531 33% 1.10 0.22 2011a 22.2% 18.5% 8.8% 12.0 11.8 1.7%,46% 14,155 36% 8,405 29% 1.18 0.18 2012e 20.5% 19.8% 11.4% 8.9 11.0 1.4%,30% 17,571 24% 11,100 32% 1.56 0.23 2013e 19.6% 21.4% 9.8% 8.8 8.4 1.8%,24% 23,045 31% 14,369 29% 2.01 0.30 2014e 20.8% 22.4% 13.5% 5.8 6.5 2.3%,table_report 销售保持平稳，土地投资集中释放 2012.11.09 资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点 2012.10.31 前三季销售已超 2011 全年，土地市场加速 2012.10.10 管控出色的高杠杆、高扩张典范2012.09.10 高周转+高杠杆+合作加大杠杆，奠定成长 2012.08.22,请务必阅读正文之后的免责条款部分,table_forcast,table_otherinfotable_industry,评级：,公司网址,公司简介,绝对价格回报（%）,table_pictrend,52 周价格范围,保利地产（600048）,模型更新时间：2013.02.07 股票研究 金融 房地产 table_stock 保利地产（600048）,财务预测（单位：百万元） 损益表 营业总收入 营业成本 税金及附加 销售费用 管理费用 ebit 公允价值变动收益 投资收益 财务费用 营业利润 所得税 少数股东损益,2010a 35,894 23,645 3,584 803 573 7,289 0 42 -102 7,424 1,899 585,2011a 47,036 29,537 5,073 1,253 750 10,423 0 -18 390 9,964 2,707 836,2012e 68,902 44,095 7,827 1,723 1,102 14,155 0 0 758 13,398 3,471 1,656,2013e 89,433 58,119 10,166 2,146 1,431 17,571 0 0 179 17,392 4,461 1,831,2014e 110,753 71,205 12,294 2,437 1,772 23,045 0 0 222 22,823 5,854 2,600,table_target,上次评级：,增持 增持,净利润 资产负债表 货币资金、交易性金融资产 其他流动资产,4,920 19,151 0,6,531 18,153 0,8,405 32,416 950,11,100 13,911 1,000,14,369 48,942 1,000,目标价格： 上次预测： 当前价格： table_website ,15.60 14.00 13.14,长期投资 固定资产合计 无形及其他资产 资产合计 流动负债 非流动负债 股东权益 投入资本(ic) 现金流量表 noplat 折旧与摊销 流动资金增量 资本支出,5,177 323 24 152,328 68,897 51,411 29,709 66,437 5,419 200 -26,937 -66,5,788 940 32 195,015 98,586 54,364 35,258 86,414 7,622 229 -19,243 -48,6,338 990 53 238,235 125,110 62,262 42,400 92,695 10,525 0 -5,840 62,6,888 1,040 54 286,688 152,297 72,262 51,835 133,198 13,064 0 -40,806 -51,7,438 1,090 56 347,554 183,349 87,262 64,049 126,930 17,134 0 5,828 -51,table_company 公司是中国保利集团控股的大型国有 房地产上市公司，也是中国保利集团房 地产业务的主要运作平台，国家一级房,自由现金流 经营现金流 投资现金流 融资现金流 现金流净增加额 财务指标,-21,383 -22,370 -1,857 28,133 3,905,-11,440 -7,922 -448 7,393 -976,4,747 2,398 -488 12,352 14,263,-27,794 -27,926 -601 10,022 -18,505,22,911 22,798 -601 12,835 35,031,地产开发资质企业，连续五年蝉联国有,成长性,房地产企业综合实力榜首，连续两年荣 膺中国房地产行业领导公司品牌。公司 入选“2008 年度中国上市公司优秀管 理团队“，2009 年，公司获评房地产上 市公司综合价值第一名。公司完成以广 州、北京、上海为中心，覆盖 40 个城 市的全国化战略布局，拥有 119 家控股 子公司，业务拓展到包括房地产开发、 建筑设计、工程施工、物业管理、销售 代理以及商业会展、酒店经营等相关行 业。公司坚持以商品住宅开发为主，适 度发展持有经营性物业。,收入增长率 ebit 增长率 净利润增长率 利润率 毛利率 ebit 率 净利润率 收益率 净资产收益率(roe) 总资产收益率(roa) 投入资本回报率(roic) 运营能力 存货周转天数 应收账款周转天数 总资产周转周转天数 净利润现金含量 资本支出/收入,56.2% 49.4% 39.8% 34.1% 20.3% 13.7% 16.6% 3.2% 8.2% 1312 5 1231 -4.55 0%,31.0% 43.0% 32.7% 37.2% 22.2% 13.9% 18.5% 3.3% 8.8% 1619 6 1348 -1.21 0%,46.5% 35.8% 28.7% 36.0% 20.5% 12.2% 19.8% 3.5% 11.4% 1350 6 1148 0.29 0%,29.8% 24.1% 32.1% 35.0% 19.6% 12.4% 21.4% 3.9% 9.8% 1310 6 99 -2.52 0%,23.8% 31.2% 29.4% 35.7% 20.8% 13.0% 22.4% 4.1% 13.5% 1300 5 100 1.59 0%,偿债能力,1m 3m,资产负债率 净负债率,79.0% 132.9%,78.4% 141.9%,78.7% 113.6%,78.3% 150.4%,77.9% 89.7%,估值比率,12m,pe,12.1,11.8,11.0,8.4,6.5,-7%,5%,17%,29%,41%,54%,pb ev/ebitda,2.0 13.2,2.2 12.0,1.8 8.9,1.5 8.8,1.2 5.8,p/s 股息率,1.7 0.8%,1.6 1.7%,1.1 1.4%,0.9 1.8%,0.7 2.3%,table_range 市值（百万）,9.01-14.90 93,793,股票绝对涨幅和相对涨幅,利润率趋势,回报率趋势,净资产(现金)/净负债,109% 87% 66% 44% 22%,108% 87% 65% 43% 22%,56% 45% 34% 22% 11%,22% 18% 13% 9% 4%,77960 62368 46776 31184 15592,150% 120% 90% 60% 30%,0% 2012/2 2012/5 2012/8 2012/11,0%,0% 10a,11a,12e,13e,14e,0% 10a,11a,12e,13e,14e,0,10a 11a 12e,13e,14e,0%,保利地产价格涨幅 保利地产相对指数涨幅,收入增长率(%) ebit/销售收入(%),净资产收益率(%) 投入资本回报率(%),净负债(现金)(rmb) 净负债/净资产(%),请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 5,保利地产（600048） 图 1 ：保利地产投资逻辑,央 企 背 景 （ 资 源 获 取 能 力 ）,融 资 环 节 投 资 环 节,融资实力超 雷厉风行， 群，持续高杠 令行禁止的 杆 管理风格 持续高周转，保持快速扩张 良好政府关 市场嗅觉敏 系，优势土地 锐，反应快 获取能力 速高效,开 发 环 节 销 售 环 节,军 队 文 化 （ 管 理 能 力 ）,资料来源：国泰君安证券研究,图 2：公司历年月度销售金额数据 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 表 1：公司 13 年拿地情况一览,图 3：公司历年月度销售面积数据 （单位：万平米，亿元，元/平米）,项目名称 成都龙泉驿区地块 南京江宁区双龙大道地块 青岛李沧区九水路地块 13 年拿地合计,类型 住宅 住宅 商住,占地面积 7.6 11.3 5.8 25,建筑面积 34.1 36.3 22.5 93,地价 7.6 23.2 7.0 38,权益 100% 100% 73% 95%,权益建面 34.11 36.31 16.40 87,权益地价 7.6 23.2 5.1 36,楼面地价 2217 6389 3100 4061,拿地时间 201301 201301 201301,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 表 2：期内毛利率 38.5%，盈利能力保持稳定,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 5,保利地产（600048）,项目 主营业务收入增长率 净利润增长率 经常性净利润增长率 毛利率 roe 三项费用率 净利率 存货周转率,2007a 101.3% 121.8% 107.2% 38.5% 12.5% 5.3% 18.3% 0.18,2008a 91.2% 50.4% 81.7% 40.8% 15.9% 4.8% 14.4% 0.23,2009a 48.1% 57.2% 67.7% 36.8% 14.0% 4.3% 15.3% 0.24,2010a 56.2% 39.8% 44.3% 34.1% 16.6% 3.5% 13.7% 0.22,2011a 31.0% 32.7% 31.8% 37.2% 18.5% 5.1% 13.9% 0.19,2011q3 26.2% 51.3% 51.9% 39.9% 10.8% 5.7% 15.9% 0.09,2012q3 43.5% 10.2% 4.7% 38.5% 10.1% 7.4% 12.2% 0.11,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究,表 3：良好销售回款和期内谨慎投资，促成期内主要杠杆指标的大幅下降,（单位：百万元）,项目 现金 每股经营性净现金流 预售房款 银行借款 银行借款/负债 长期借款/总借款 速动比率 资产负债率 真实资产负债率 净负债率,2007a 4626 -7.65 10940 12158 43.3% 74.3% 0.33 68.6% 41.9% 63.2%,2008a 5470 -3.10 9799 18363 48.4% 76.5% 0.31 70.8% 52.5% 121.8%,2009a 15228 -0.33 29830 24248 38.6% 83.5% 0.42 70.0% 36.8% 52.9%,2010a 19151 -4.89 51544 54363 45.2% 86.5% 0.34 79.0% 45.1% 132.9%,2011a 18153 -1.33 70928 63905 41.8% 78.2% 0.24 78.4% 42.1% 141.9%,2011q3 22046 -1.12 79507 64872 41.0% 80.8% 0.27 80.7% 40.1% 146.2%,2012q3 35619 1.54 100442 77942 40.7% 70.6% 0.29 80.4% 38.3% 111.8%,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 5,增持,谨慎增持,中性,减持,增持,减持,地址,保利地产（600048） 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析 逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或 影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及 推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应 作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信 息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修 改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见 均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投 资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决 策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况 下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提 供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的 公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在 决定投资前