《施工合同管理》PPT课件.ppt

建设工程合同管 理2 主要内容 l.建设工程委托监理合同 l.建设工程勘察设计合同管理 l.建设工程施工合同管理 l建设工程物资采购合同管理 lFIDIC合同条件下的施工管理 建设工程中的主要合同关系 业主 承包商 咨询合同 贷款合同 勘察/ 设计合同 监理委 托合同 采购供应 合同 工程保险 合同 材料设备 运输合同 科技开发 合同 材料设备 采购合同 流动资金 贷款合同 保险合同 仓储保管 合同 设备租赁 合同 工程分包 合同 国际工程 承包合同 FIDIC 运输合同 工程施工 承包合同 第7章 建设工程施工合同管理 l建设工程施工合同是建设工程的主要合同，是 工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主 要依据。 l1999年3月15日九届全国人大第二次会议通过 、1999年10月1日生效实施的中华人民共和 国合同法对建设工程合同做了专章规定， 中华人民共和国建筑法、中华人民共和国 招标投标法、建设工程施工合同管理办法 等也有许多涉及建设工程施工合同的规定， 这些法律法规是我国建设工程施工合同订立和 管理的依据。 第一节 建设工程施工合同概述 l一、建设工程施工合同的概念 l是发包人（建设单位、业主或总包单位） 与承包人（施工单位）之间为完成商定的建设 工程项目，确定双方权利和义务的协议。 l建设工程施工合同也称为建筑安装承包合同， 建筑是指对工程进行营造的行为，安装主要是指与工 程有关的线路、管道、设备等设施的装配。 l依照施工合同，承包人应完成一定的建筑、安 装工程任务，发包人应提供必要的施工条件并 支付工程价款。 l施工合同的当事人P132:发包人与承包人 了解:房屋建筑工程施工总承包企业资质等 级标准及可承担工程范围 l注：房屋建筑工程是指工业、民用与公共建筑（建筑物、 构筑物）工程。工程内容包括地基与基础工程，土石方工 程，结构工程，屋面工程，内、外部的装修装饰工程，上 下水、供暖、电器、卫生洁具、通风、照明、消防、防雷 等安装工程。 l房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一 级、二级、三级。 l特级资质标准： 1、企业注册资本金3亿元以上。 2、企业净资产3.6亿元以上。 3、企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上 。 4、企业其他条件均达到一级资质标准。 l一级资质标准： 1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工 程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合 格。 （1）25层以上的房屋建筑工程； （2）高度100米以上的构筑物或建筑物； （3）单体建筑面积3万平方米以上的房屋建 筑工程； （4）单跨跨度30米以上的房屋建筑工程； （5）建筑面积10万平方米以上的住宅小区或 建筑群体； （6）单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑 工程。 l2、企业经理具有10年以上从事工程管理工作经 历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从 事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高 级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济 师具有高级职称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少 于300人，其中工程技术人员不少于200人；工 程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10 人，具有中级职称的人员不少于60人。 企业具有的一级资质项目经理不少于12人。 l3、企业注册资本金5000万元以上，企业净资产 6000万元以上。 4、企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械 和质量检测设备。 l二级资质标准： l1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或 主体工程承包，工程质量合格。 （1）12层以上的房屋建筑工程； （2）高度50米以上的构筑物或建筑物； （3）单体建筑面积1万平方米以上的房屋建筑工程； （4）单跨跨度21米以上的房屋建筑工程； （5）建筑面积5万平方米以上的住宅小区或建筑群体； （6）单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。 l2、企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以 上职称；技术负责人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作 经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职 称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工 程技术人员不少于100人；工程技术人员中，具有高级职称的 人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。 企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。 l3、企业注册资本金2000万元以上，企业净资产2500万元以上 l4、企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。 l5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设 备。 l三级资质标准： 1、企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施 工总承包或主体工程承包，工程质量合格。 （1）6层以上的房屋建筑工程； （2）高度25米以上的构筑物或建筑物； （3）单体建筑面积5000平方米以上的房屋建筑工程； （4）单跨跨度15米以上的房屋建筑工程； （5）单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。 2、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历； 技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经 历并具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级 以上会计职称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人 ，其中工程技术人员不少于30人；工程技术人员中， 具有中级以上职称的人员不少于10人。 企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。 3、企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万 元以上。 4、企业近3年最高年工程结算收入2400万元以上。 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量 检测设备。 l承包工程范围： 特级企业：可承担各类房屋建筑工程的施工 。 一级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注 册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工： （1）40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程； （2）高度240米及以下的构筑物； （3）建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑 群体。 二级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金 5倍的下列房屋建筑工程的施工： （1）28层及以下、单跨跨度36米及以下的房屋建筑工程； （2）高度120米及以下的构筑物； （3）建筑面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。 三级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5 倍的下列房屋建筑工程的施工： （1）14层及以下、单跨跨度24米及以下的房屋建筑工程； （2）高度70米及以下的构筑物； （3）建筑面积6万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。 二、建设工程施工合同的特点(复习) l1. 合同标的物的特殊性 l2. 合同内容的多样性和复杂性 我国建设工程施工合同示范文本通用条款就有十一大部分共47个条 款、173个子款；国际FIDIC施工合同通用条件有二十五节共72条 款、194个子款。 l3. 合同履行期限的长期性 期限长,变更较频繁，合同争议和纠纷也比较多。 l4. 合同监督的严格性 l合同的主体:发包人与承包人 l合同的订立 必须以国家批准的投资计划为前提 ;必须符合 国家关于建设程序的规定;应当采用书面形式。 l合同的履行 工商行政管理部门、建设主管部门、合同双方 的上级主管部门、金融机构、解决合同争议的仲裁机关或人民法 院，还有税务部门、审计部门及合同公证机关或鉴证机关等机构 和部门，都要对施工合同的履行进行严格的监督。 三、 建设工程施工合同订立 l1. 订立施工合同应具备的条件 1） 初步设计已经批准 2） 工程项目已经列入年度建设计划 3） 有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料 4） 建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实 5） 对于招投标工程，中标通知书已经下达 l2. 订立施工合同应当遵守的原则 l3. 订立施工合同的程序 l包括要约和承诺两个阶段。 l其订立方式有直接发包和招标发包两种。 l对于必须进行招标的建设项目，工程建设的施 工都应通过招标投标确定承包人。中标通知书 发出后，中标人应当与招标人及时签定合同。 建设工程项目必须招标的范围 l在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘 察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材 料等的采购，必须进行招标： 1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全 的项目； 2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 具体实施办法细则还需遵从国务院有关部门制定的范围和规模 标准执行。 l工程建设项目招标范围和规模标准规定中规定的必须进 行招标的：1.施工单项合同估算价在200万元人民币以上； 2.重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万 元人民币以上； 3.勘察、设计、监理等服务的采购，单 项合同估算价在50万元人民币以上的； 4.单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投 资额在3000万元人民币以上的。 施工合同的有效期 质 量 保 修 协 议 终 止 保修合同 （协议） 施工 合同 终止 施工合同 施工 合同 生效 保修协 议生效 工程 竣工 签订 保修 合同 保修 开始 合同期：指自本合同生效之日起至本合同工程保修期 满，甲乙双方结清合同价款时止的整个期间，包括施 工准备期、施工期和工程保修期。 l房屋建筑工程质量保修办法第八条规定：“房屋建 筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。” l房屋建筑工程质量保修办法第四条规定：“房屋建 筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工 单位应当履行保修义务。” l第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最 低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程 ，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二） 房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面 的渗漏，为年；（三）供热和供冷系统，为个采 暖期、供冷期；（四）电气管道、给排水管道、设备 安装为年；（五）装修工程为年。其他项目的保 修期由建设单位和施工单位约定。” 第二节 建筑工程施工合同总体策划 l概述 l业主的合同总体策划 l承包商的合同总体策划 一、概述 l（一）合同总体策划的基本概念 在建筑工程项目的开始阶段，必须对与工程相关的合同 进行总体策划，确定带根本性和方向性的，对整个工 程、对整个合同的签订和实施有重大影响的问题。 l它主要确定如下一些重大问题： 1如何将项目分解成几个独立的合同?每个 合同有多大的工程范围? 2采用什么样的委托方式和承包方式? 3采用什么样的合同种类，形式及条件? 3合同中一些重要条款的确定。 4合同签订和实施过程中一些重大问题的 决策。 5工程项目相关各个合同在内容上、时间 上、组织上、技术上的协调等。 （二）合同总体策划的重要性 l 合同总体策划确定的是工程项目的一些重大 问题，对整个项目的顺利实施有根本性的影响 ： 1合同总体策划决定着项目的组织结构及 管理体制，决定合同各方面责任，权力和工作 的划分。业主通过合同委托项目任务，并通过 合同实现对项目的目标控制。 2 通过合同总体策划摆正工程过程中各方 面的重大关系，防止由于这些重大问题的不协 调或矛盾造成工作上的障碍。 3 合同是实施项目的手段。无论对于业主 或承包商来说，正确的合同总体策划能够保证 圆满地履行各个合同，促使各个合同达到完善 的协调，减少矛盾和争执，并顺利地实现工程 项目的整体目标。 （三） 合同总体策划的依据 l合同双方有不同的立场和角度，但他们有相同 或相似的合同策划的内容。 l合同策划的依据主要有： l1业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具 有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理 的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风 格，业主对工程的质量和工期要求等。 l2承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风 格和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类 工程经验、企业经营战略、长期动机，承包商承受和抗御风险的 能力等。 l3工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、 工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计 划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度 ，工程资源(如资金，材料，设备等)供应及限制条件等。 l4环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程 度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性等， 资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。 二、业主的合同总体策划 l在工程中，业主是通过合同分解项目目标，落 实承包人，并实施对项目的控制权力。由于业 主处于主导地位，他的合同总体策划对整个工 程有很大的影响，同时直接影响承包商的合同 策划。业主在招标前，必须就如下合同问题作 出决策： l（一） 与业主签约的承包商的数量 l1分散平行承包 即业主将设计、设备供应、 土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工 分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业 主签订合同，向业主负责。各承包商之间没有 合同关系。 l这种方式的特点有： l（1）项目前期需要比较充裕的时间(业主有大量的管理工作， 有许多次招标，需要作比较精细的计划及控制) l（2）在工程中，业主必须负责各承包商之间的协调， 对各承包商之间互相干扰造成的问题承担责任。在整个项 目的责任体系中会存在着责任的“盲区”。例如由于设计承包商拖延造成施工现场 图纸延误，土建和设备安装承包商向业主提出工期和费用索赔。而设计承包商又 不承担，或承担很少的赔偿责任。所以这类工程合同争执较多，工程过程中的索 赔较多，工期比较长。 l （3）业主必须具备较强的项目管理能力（可以委托监 理工程师进行工程管理小业主，大监理模式）； l（4）业主通常不能将项目分得太细在大型工程项 目中，采用这种方式业主将面对很多承包商(包括设计 单位，供应单位，施工单位)，直接管理承包商的数量 太多，管理跨度太大，容易造成项目协调的困难，造 成工程中的混乱和项目失控现象。业主管理费用增加 ，最终导致总投资的增加和工期的延长。； l (5)使用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、 准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。 l2全包（又称统包，一揽子承包，设计建造及交钥匙 工程）合同 l即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计 、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目前期筹划、方 案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。承包商向 业主承担全部工程责任。 l这种承包方式的特点有： （1）通过全包可以减少业主面对的承包商的数量，这给业 主带来很大的方便。业主事务性管理工作较少，例如仅需要一次招标。在工程中业 主责任较小，主要提出工程的总体要求(如工程的功能要求、设计标准、材料标准的说明)，作宏观 控制，验收结果，一般不干涉承包商的工程实施过程和项目管理工作，所以合同争执和索赔很少 （2）这使得承包商能将整个项目管理形成一个统一的系 统，避免多头领导，降低管理费用；方便协调和控制，减少大量的重复的管理工作，减少花费， 使得信息沟通方便、快捷、不失真；它有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接环节和手续， 避免由此引起的工程拖延，从而工期大大缩短。 (3)对业主来说，项目的责任体系是完备的。无论是设计与施工，与供 应之间的互相干扰，还是不同专业之间的干扰，都由总承包商负责，业主不承担任何责任。 所以全包工程对双方都有利，工程整体效益高 （4）在全包工程中业主必须加强对承包商的宏观控制，选择资 信好、实力强、适应全方位工作的承包商。承包商不仅需要具备各专业工程施工力量，而且需要很 强的设计能力，管理能力，供应能力，甚至很强的项目策划能力和融资能力。据统计，在国际工程 中，国际上最大的承包商所承接的工程项目大多数都是采用全包形式。 l（二）招标方式的确定 一般要根据承包形式，合同类型，业主所拥有的招标时间( 工程紧迫程度)，业主的项目管理能力和期望控制工程 建设的程度等决定。 l（三）合同种类的选择 l不同种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权力和 责任的分配，有不同的付款方式，对合同双方有不同的 风险。应按具体情况选择合同类型。有时在一个工程承 包合同中，不同的工程分项采用不同的计价方式。 l1.单价合同 l在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险， 即对报价(主要为单价)的正确性和适宜性承担责任；而 工程量变化的风险由业主承担。风险分配比较合理，能 够适应大多数工程。 lFIDIC合同是单价合同，它强调“量价分离”，即B.Q.单 中的工程数量与单价分开，使用过程中是“量变（指工 程数量）价不变（指单价）” l可分为固定单价合同和可调单价合同。 l特点是单价优先。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主 有权先作修改后再评标。 l例如在一单价合同的报价单中，承包商报价出现笔误如下： 序号 工程分项 单位 数量 单价（元/单位） 合价（元） 1 2 i 钢筋混凝土 m3 1000 300 30 000 总报价 8 100 000 由于单价优先，实际上承包商钢筋混凝土的合价（业主以后实 际支付）应为300 000元，所以评标时应将总报价修正。承包商的 正确报价应为 8 100 000（300 00030 000）8 370 000元。 l 而如果实际施工中承包商按图纸要求完成了2000m3钢筋混凝土（ 由于业主的工作量表是错的，或业主指令增加工程量），则实际 钢筋混凝土的价格应为： 300元/m32000m3600 000元 单价风险由承包商负承担，如果承包商将300元/m3误写成30元 /m3，则实际工程中就按30元/m3结算。 l在单价合同中应明确编制工程量清单的方法和工程计量方法。 l固定总价合同 l1.这种合同以一次包死的总价格委托，价格不 因环境的变化和工程量增减而变化。除了设计 有重大变更，一般不允许调整合同价格。承包 商承担了全部的工作量和价格风险。 l 2固定总价合同的应用前提 （1）工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确。 （2）工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。 （3）工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素( 特别是物价)变化小，工程条件稳定并合理。 （4）工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。 （5）工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作现场调 查、复核工作量，分析招标文件，拟定计划。 （6）合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 3对于固定总价合同，承包商要承担的风险： l (1)价格风险。包括： 报价计算错误。 漏报项目。例如在某国际工程中，工程范围为一 政府的办公楼建筑群，采用固定总价合同。承包 商算标时遗漏了其中的一座做景观用的亭阁。这 一项使承包商损失了上百万美元。 工程过程中由于物价和人工费涨价所带来的风险 。 l(2)工作量风险： l 工作量计算的错误，由承包商负责。对固定总 价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图 纸、规范让承包商算标。则承包商必须对工作量 作认真复核和计算。 l由于工程范围不确定或预算时工程项目未列 全造成的损失。例如在某固定总价合同中，工程范围条款 为：“合同价款所定义的工程范围包括工作量表中列出的，以及工 作量表中未列出的但为本工程安全、稳定、高效率运行所必需的 工程和供应。”在该工程中，业主指令增加了许多新的分项工程， 但设计并未变更，所以承包商得不到相应的付款。 又如某国际工程分包合同采用总价合同形式，工程变更条款为 ：“总包指令的工程变更及其相应的费用补偿仅限于对重大的变更 ，而且仅按每单个建筑物和设施地平以上外部体积的增加量计算 补偿。”在合同实施中，总承包商指定分包商大量增加地平以下建 筑工程量，而不给分包商任何补偿。 l由于投标报价时设计深度不够所造成的工程 量计算误差。对固定总价合同，如果业主用初步设计文件招标， 让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短 ，承包商无法详细核算，通常只有按经验或统计资料估算工作量。这时 承包商处于两难的境地：工作量算高了，报价没有竞争力，不易中标； 算低了，自己要承担风险和亏损。 l【案例】某工程采用固定总价合同。在工程中承包商与 业主就设计变更影响产生争执。 l最终实际批准的混凝土工作量为66 000m3。对此双方没 有争执，但承包商坚持原合同工程量为40 000m3，则增 加了65，共2 6000m3；而业主认为原合同工程量为56 000m3，则增加了17.9%，共10 000m3。 l双方对合同工程量差异产生的原因在于： l 承包商报价时业主仅给了初步设计文件，没有详细 的截面尺寸。同时由于做标期较短，承包商没有时间细 算。承包商就按经验匡算了一下，估计为40 000m3。合 同签订后详细施工图出来，再细算一下，混凝土量为 56 000m3。 l作为固定总价合同，这个16 000m3的差额（即56 000 40 000）最终就作为承包商的报价失误，由他自己承担 。 l4固定总价合同和单价合同有时在形式上很相 似，但处理有区别。 l固定总价合同是总价优先。 【案例1】某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文 件中要求： (1)项目在21个月内完成， (2)采用固定总价合同， (3)无调价条款。 承包商投标报价364 000美元，工期24个月。在投标书中承 包商使用保留条款，要求取消固定价格条款，采用浮动 价格。 但业主在未同承包商谈判的情况下发出中标函，同时指出 ： （1）经审核发现投标书中有计算错误，共多算了7 730美元。业主要求在合同总价中减去这个差额，将报 价改为356270（即364 0007 730）美元。 （2）同意24个月工期。 （3）坚持采用固定价格。 l承包商答复为： (1)如业主坚持固定价格条款，则承包商在原 报价的基础上再增加75 000美元。 (2)既然为固定总价合同，则总价优先，计算 错误7 730美元不应从总价中减去。则合同总价 应为439 000 （即364 00075 000）美元。 l在工程中由于工程变更，使合同工程量又增加 了70 863美元。工程最终在24个月内完成。 l最终结算，业主坚持按照改正后的总价356 270 美元并加上的工程量增加的部分结算，即最终 合同总价为427 133美元。 而承包商坚持总结算价款为509 863（即364 00075 00070863）美元。最终经中间人调 解，业主接受承包商的要求。 案例分析 l (1)对承包商保留条款，业主可以在招标文件，或 合同条件中规定不接受任何保留条款，则承包商保留 说明无效。否则业主应在定标前与承包商就投标书中 的保留条款进行具体商谈，作出确认或否认。不然会 引起合同执行过程中的争执。 l (2)对单价合同，业主是可以对报价单中数字计算 错误进行修正的，而且在招标文件中应规定业主的修 正权，并要求承包商对修正后的价格的认可。但对固 定总价合同，一般不能修正，因为总价优先，业主是 确认总价。 l (3)当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不 一致时，业主应在中标函发出前进行澄清，而不能留 在中标后商谈。如果先发出中标函，再谈修改方案或 合同条件，承包商要价就会较高，业主十分被动。而 在中标函发出前进行商谈，一般承包商为了中标比较 容易接受业主的要求。可能本工程比较紧急，业主急 于签订合同，实施项目，所以没来得及与承包商在签 订合同前进行认真的澄清和合同谈判。 成本加酬金合同 l工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定 的酬金计算。酬金由管理费、利润及奖金构成 。 l在这类合同中，承包商不承担任何风险，而业 主承担了全部工作量和价格风险 。与固定总价 合同截然相反。 l此合同适用于施工条件不正常的情况。 l成本加酬金合同形式包括有： l1.成本Cd加固定百分比P酬金缺陷较大 l2.成本Cd加固定酬金F酬金是定值，不随实际 成本数量的变化而变化。 l3.成本Cd加浮动酬金(成本加奖罚)：双方事先商 定目标成本CO ，承包商所得为成本加酬金F，如果实 际成本Cd低于目标成本，承包商所得除实际成本加酬 金外，还可根据成本降低额额外获得一笔酬金F；当 实际成本高于目标成本时，业主根据成本增加值，从 实际成本加酬金中扣除部分酬金。 l4. 最高限额成本加固定最高酬金 l承发包双方首先确定最高限额成本、报价成本 和最低成本，当实际成本低于最低成本，承包 商花费的成本和应得酬金均可得到支付，并可 分享成本节约额；当实际成本在最低成本和报 价成本之间，承包商仅能得到成本和酬金；当 实际成本在报价成本与限额成本之间，只有全 部成本可以支付；当实际成本超过限额成本， 超过部分业主不予支付。 l但在实践中合理、准确确定目标成本、最高限 额成本、报价成本、最低成本和酬金较为困难 。 （四） 合同条件的选择 l合同协议书和合同条件是合同文件中最重要的部分 ，既是投标者投标报价的基础，更是签订合同之后 ，合同双方履行合同最重要的依据。 l业主可以按照需要自己起草合同协议书（包括合同 条款），也可以选择标准的合同条件。 l合同条件的选择应注意如下问题： l1.作为合同双方都应尽量使用标准的合同条件。 l2.合同条件应该与双方的管理水平相配套,否则影响 合同的可执行性. l3.最好选用双方都熟悉的合同条件，这样才能较好 地执行。 例 l案例 l在国内某合资项目中，业主为英国人，承包商 为中国的一个建筑公司，工程范围为一个工厂 的土建施工，合同工期7个月。业主不顾承包 商的要求，坚持用ICE合同条件，而承包商未 承接过国际工程。承包商从做报价开始，在整 个工程施工过程中一直不顺利，对自己的责任 范围，对工程施工中许多问题的处理方法和程 序不了解，业主代表和承包商代表之间对工程 问题的处理差异很大。最终当然承包商受到很 大损失，许多索赔未能得到解决。而业主的工 程质量很差，工期拖延了一年多。由于工程迟 迟不能交付使用，业主不得已又委托其他承包 商进场施工，对工程的整体效益产生极大的影 响。 常用的国内外工程施工合同条件 l国内 l建设工程施工合同示范文本 建设工程施工专业分包合同示范文本 建设工程施工劳务分包合同示范文本 l国际 lFIDIC（国际咨询工程师联合会，法语）土木工程施工合同条件 l英国土木工程合同条件：ICE合同条件、JCT合 同条件、NEC合同条件 l欧洲发展基金会EDF合同条件 l美国AIA系列合同条件（分为A、B、C、D、G 、NET6个系列） （五）重要的合同条款的确定 l业主应理性地对待合同，应通过合同制约承包商 ，但不是打倒承包商，或捆住承包商。 l由于业主起草招标文件，居于合同的主导地位， 要确定一些重要的合同条款： l 1适用于合同关系的法律，以及合同争执仲 裁的地点、程序等。 l2付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承 包商垫资承包。 l3合同价格的调整条件、范围、调整方法。 l4合同双方风险的分担。基本原则是，通过风险分配 激励承包商努力控制三大目标、控制风险，达到最好的工程经济 效益。 l5对承包商的激励措施。质量奖。这在我国用得较多 。合同规定，如工程质量达全优(或优良)，业主另外支付一笔奖 励金。 l6完备的控制措施的设计，通过合同保证对 工程的控制权力。 l案例：由于招标文件错误而导致的索赔 l我国某水电站建设工程，采用国际招标，选定 国外某承包公司承包引水洞工程施工。在招标 文件列出应由承包商承担的税赋和税率。但在 其中遗漏了承包工程总额3.03的营业税，因 此承包商报价时没有包括该税。工程开始后， 工程所在地税务部门要求承包商交纳已完工程 的营业税92万元，承包商按时缴纳，同时向业 主提出索赔要求。 l为此，发包方和承包方发生争执: l外国承包商认为:业主的招标文件仅列出了进口 工商统一税，而遗漏了营业工商统一税，是属 于招标文件中的错误，此项税应由业主承担。 l业主认为:合同文件中明确规定了一些条款如:“ 承包商应遵守工程所在国的一切法律”，“承包 商应交纳税法所规定的一切税收”。此项税应 由承包商自理。 谁的观点正确？ l责任分析为：业主在招标文件中仅列出几个小额 税种，而忽视了大额税种，是招标文件的不完备 ，或者是有意的误导行为。业主应该承担责任。 “招标文件没有提及的内容，投标文件不可能涉 及”。 l案例分析： 如果招标文件中没有给出任何税收 目录，而承包商报价中遗漏税赋，本索赔要求是 不能成立的。这属于承包商环境调查和报价失误 ，应由承包商负责。因为合同明确规定：“承包 商应遵守工程所在国一切法律”，“承包商应交纳 税法所规定的一切税收”。 l启示：招标文件对投标人重要，对招标人也同样 重要。招标文件的每一条款字里行间都渗透着风 险的分配问题。 （六）其它战略问题 l1确定资格预审的标准和允许参加投标的单位的 数量。一般从资格预审到开标，投标人会逐渐减少 。 l2定标的标准。趋向采用综合评标，从报价、工 期、方案、资信、管理组织等各方面综合评价，以 选择中标者。 l3标后谈判的处理。 l第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合 同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的 其他协议。 l第五十九条招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投 标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实 质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分 之五以上千分之十以下的罚款。 思考题 l1.“固定总价合同由承包商承担全部风险 ，则采用固定总价合同对业主最有利”你 觉得这样说对么？为什么？ l2.“起草者可以将对自己有利的条款放进 去。而对方常常不易发现，所以业主应 使用自己起草的合同条件”。这样说对么 ？为什么？ l3.如果一个工程采用固定总价合同,做标 期很短,招标时仅提供初步设计文件,采用 国外的技术规范,承包商会承担哪些风险? 三、承包商的合同总体策划 l承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经 营战略。 l（一）投标方向的选择 l决策依据： l1承包市场状况及竞争的形势。 l2该工程竞争者的数量以及竞争对手状况 ，以确定自己 投标的竞争力和中标的可能性 。 l3工程及业主状况：包括工程的技术难度，施工所需的工艺 、技术和设备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承 包方式、合同种类、招标方式、合同的主要条款等的规定和要求 ；业主的资信情况，是否不守信用、不付款的历史，业主建设资 金的准备情况和企业经营状况。 业主的规定和要求（只能执行或服从） l4.承包商自身的情况 包括公司的优势和劣势、技术水平 、施工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。 投标方向的确定要能最大限度地发挥自己的优势， 符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水 平、管理能力和财务能力的工程及没有竞争力的工程 。 l（二） 合同风险的总评价 l承包商在合同策划时必须对本工程的合同风险 有一个总体的评价。若在可能面临风险大的情 况下，参加投标，应做好思想准备和措施准备 。 l通常若工程存在下述问题，则工程风险大： （1）工程规模大，工期长，而业主要求采用固 定总价合同形式。 （2）业主仅给出初步设计文件让承包商做标， 图纸不详细、不完备，工程量不准确、范围不 清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商 很不利，但业主要求采用固定总价合同。 （3）业主将做标期压缩得很短，承包商没有时 间详细分析招标文件，而且招标文件为外文， 采用承包商不熟悉的合同条件。 （4）工程环境不确定性因素多，且业主要求采 用固定价格合同。 l某中外合资项目，合同标的为一商住楼的施工 工程。主楼地下一层，地上24层，裙楼4层， 总建筑面积36000m2。合同协议书由甲方自己 起草。合同工期为670天。 l合同中的价格条款为： “本工程合同价格为人 民币3500万元。此价格固定不变，不受市场上 材料、设备、劳动力和运输价格的波动及政策 性调整影响而改变。因设计变更导致价格增减 另外计算。” 显然本合同属固定总价合同 。 l本合同签字后经过了法律机关的公证。 l在招标文件中，业主提供的图纸虽号称“施工 图”，但实际上很粗略，没有配筋图。 l在承包商报价时，国家对建材市场实行控制， 有钢材最高市场限价，约1800元/t。承包商则 按此限价投标报价。 【案例】半途而废的合作 l工程开始后一切顺利，但基础完成后，国家取 消钢材限价，实行开放的市场价格，市场钢材 价格在很短的时间内上涨至3500元/t以上。 l另外由于设计图纸过粗，后来设计虽未变更， 但却增加了许多承包商未考虑到的工作量和新 的分项工程。其中最大的是钢筋。承包商报价 时没有配筋图，仅按通常商住楼的每平米建筑 面积钢筋用量估算，而最后实际使用量与报价 所用的钢筋工程量相差500t以上。 l按照合同条款，这些都应由承包商承担。 l开工后约5个月，承包商再作核算，预计到工 程结束承包商至少亏本2000万元。承包商与业 主商议，希望业主照顾到市场情况和承包商的 实际困难，给予承包商以实际价差补偿，因为 这个风险已大大超过承包商的承受能力。承包 商已不期望从本工程获得任何利润，只要求保 本。 l但业主予以否决，要求承包商按原价格全面履 行合同责任。 l承包商无奈，放弃了前期工程及基础工程的投 入，撕毁合同，从工程中撤出人马，蒙受了很 大的损失。而业主不得不请另外一个承包商进 场继续施工，结果也蒙受很大损失：不仅工期 延长，而且最后花费也很大。因为另一个承包 商进场完成一个半拉子工程，只能采用议标的 形式，价格也比较高。 l在这个工程中，几个重大风险因素集中都一起 ：工程量大、工期长、设计文件不详细、市场 价格波动大、做标期短、采用固定总价合同。 最终不仅打倒了承包商，而且也伤害了业主的 利益，影响了工程整体效益。 l在国际工程中，人们分析大量的工程案例发现 ，一个工程合同争执、索赔的数量和工期 的拖延量与如下因素有直接的关系： l采用的合同条件 l合同形式 l做标期的长短 l合同条款的公正性 l合同价格的合理性 l承包商的数量 l评标的充分性和澄清会议 l设计的深度及准确性等。 l（三）承包方式的选择 l如何完成合同范围的工程 ？任何一个承 包商都不可能独立完成全部工程，不仅 是能力所限，还由于这样做也不经济。 l与其他承包商合作，以便充分发挥 各自在技术、管理和财力上的优势，并 共担风险。 l怎样合作？合作方式： 1.分包 2.联营承包 3.成立联合公司 l分包原因 l技术上需要总承包商不可能，也不必具备总承包合同工程范围内的 所有专业工程的施工能力。通过分包的形式可以弥补总承包商技术、人力 、设备、资金等方面的不足。同时总承包商又可通过这种形式扩大经营范 围，承接自己不能独立承担的工程。 2经济上的目的对有些分项工程，如果总承包商自己承担会亏本， 而将它分包出去，让报价低同时又有能力的分包商承担，总承包商不仅可 以避免损失，而且可以取得一定的经济效益。 3转嫁或减少风险共同承担总承包合同风险，提高工程经济效益。 4业主的要求 （1）对于某些待殊专业或需要特殊技能的分项工程，业主 指定分包商。 （2）在国际工程中，一些国家规定，外国总承包商承接工 程后必须将一定量的工程分包给本国承包商，或工程只 能由本国承包商承接，外国承包商只能分包。 业主对分包商有较高的要求，也要对分包商作资格审 查。没有工程师（业主代表）的同意，承包商不得随便 分包工程。 联营承包 l联营承包是指两家或两家以上的承包商联合投 标，共同承接工程。（最常见的为设计承包商、设 备供应商、工程施工承包商） l 1联营的优点 （1）通过联营使经营范围扩大； （2）通过联营使报价有竞争力，容易中标； （联营通常都以全包的形式承接工程，各联营成员具有法律上的连 带责任，业主比较欢迎和放心 ；在国际工程中，国外的承包商如 果与当地的承包商联营投标，可以获得价格上的优惠。） （3）取长补短，减少工程风险，增强承包商的 应变能力 （4）比合营、合资形式有更大的灵活性。 l2联营的两种形式 （1）外部联营 （2）内部联营 外部联营合同关系几个承包商签订联营合同， 组成联营体；联营体与业主签订总承包合同 。 联营成员有双重合同关系，即总承包合同和联营合 同关系不仅对联营合同规定的自己工程范围负有责任 ，而且与业主有合同法律关系，对其它联营成员有连带责 任。 联营体管理组织：牵头的承包商或各派代表组成管理委 员会 l 内部联营合同关系与分包相似。仅一联营 成员作为联营领袖（处于总包地位）与业主签 订总承包合同，向业主承担全部工程责任，同时 负责工程的组织和协调工作。而其它联营成员（ 处于分包地位）仅承担自己工程范围内的合同责 任，并直接向联营领袖收取相应的工程价款，与 业主无直接的合同关系。 l内部联营合同确定的是承包商之间在工程实施 过程中的内部合作关系，对外没有影响。 （四）合同执行战略 l合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合 同的基本方针。 （1）企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位、重要 性，确定优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对企业信誉 有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对企业准备发展业 务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑 。 （2）承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工 程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖 ，赢得信誉。例如在中东，有些合同在签订后，或在执行中遇到不 可抗力（如战争、动乱），按规定可以撕毁合同，但有些承包商理 解业主的困难，暂停施工，同时采取措施，保护现场，降低业主损 失。待干扰事件结束后，继续履行合同。不仅保住了合同，取得了 利润，而且赢得了信誉。 （3）对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受的亏损，或业 主资信不好，难以继续合作，有时不惜以撕毁合同来解决问题 。有时承包商主动地中止合同，比继续执行一份合同的损失要小。 （4）在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期 拖延，承包商提出合理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在 合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约 热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。 四、建筑工程合同体系的协调（双方）(了解) l从上述分析可见，业主为了实现工程总目标，必须签 订许多主合同；承包商为了完成他的承包合同责任也 必须订立许多分合同。这些合同从宏观上构成项目的 合同体系，从微观上每个合同都定义并安排了一些工 程活动，共同构成项目的实施过程。合同之间关系的 安排及协调是合同策划的重要内容。 l1工程和工作内容的完整性。 l业主的所有合同确定的工程或工作范围应能涵盖项目 的所有工作，即只要完成各个合同，就可实现项目总 目标； l承包商的各个分包合同与拟由自己完成的工程(或工 作)应能涵盖总承包合同责任。 l在工作内容上不应有缺陷或遗漏。在实际工程中 ，这种缺陷会带来设计的修改、新的附加工程、计划 的修改、施工现场的停工、缓工，导致双方的争执。 l2技术上的协调。 l（1）几个主合同之间设计标准的一致性，如土 建、设备、材料、安装等应有统一的质量、技术标准 和要求。各专业工程之间，如建筑、结构、水、电、 通讯之间应有很好的协调。 l(2)分包合同必须按照总承包合同的条件订立， 全面反映总合同相关内容。 l (3)各合同所定义的专业工程之间应有明确的 界面和合理的搭接。 l3价格上的协调。一般在总承包合同估价前，就 应向各分包商(供应商)询价，或进行洽商，在分包报价 的基础上考虑到管理费等因素，作为总包报价，所以 分包报价水平常常又直接影响总包报价水平和竞争力 。 l4时间上的协调。由各个合同所确定的工程活动 不仅要与项目计划(或总合同)的时间要求一致，而且它 们之间时间上要协调，即各种工程活动形成一个有序 的，有计划的实施过程。例如设计图纸供应与施工， 设备、材料供应与运输，土建和安装施工，工程交付 与运行等之间应合理搭接。 l5合同管理的组织协调。在实际工程中，由于工 程合同体系中的各个合同并不是同时签订的，执行时 间也不一致，而且常常也不是由个部门统一管理的 ，所以它们的协调更为重要。例如承包商对一份供应 合同，必须在总承包合同技术文件分析后提出供应的 数量和质量要求，向供应商询价，或签订意向书；供 应时间按总合同施工计划确定；付款方式和付款时间 应与财务人员商量；供应合同签订前或后，应就运输 等合同作出安排，并报财务备案，作资金计划或划拨 款项；施工现场应就材料的进场和储存作出安排。这 样形成一个有序的管理过程。 第三节 新版建设工程施工合同示范文本 （GF 1999 0201） l适用范围 该示范文本适用于土木工程，包括各类公用 建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路 管道的施工和设备安装。 l构成文件 （1）协议书 (10个方面) （2）通用条款 (11部分47条) （3）专用条款（与通用条款序号一致） （4）附件：承包人揽工程项目一览表、 发包人供应材料设备一览表和工程质量 保修书。 合同协议书具有最优的解释效力 l承发包人双方 l(1)工程概况 l(2)工程承包范围 l(3)合同工期 l(4)质量标准 l(5)合同价款 l(6)组成合同的文件 l(7)词语定义 l(8)承包人承诺 l（9）发包人承诺 l(10)合同生效 一、合同文件及解释顺序 优 （1 ）本合同协议书 （）中标通知书 （）投标书及其附件 （）本合同专用条款 （）本合同通用条款 （）标准，规范及有关技术文件 （）图纸 （）工程量清单 （）工程报价单或预算书 l合同履行中，双方有关工程的洽商、变更等书 面协议或文件视为本合同的组成部分。在不违 反法律和行 政法规的前提下，当事人可以通过 协商变更合同的内容，这些变更的协议或文件 的效力高于其他合同文件，且 签署在后的协议 或文件效力高于签署在先的协议或文件。 二、图纸 发包 人 承包 人 专用条 款明确 日期 套数 保密 增加 套数 发包人 复制 承包人 承担费用 未经同意，不 得转给第三人 保修期满，退给 发包人,存档除外 发包人承担费用 承包人履 行保密义务 现场保留一套图 纸，供检查使用 三、双方一般权利和义务 l（一）发包人工作 l（二） 承包人工作 l例 某工程项目业主委托一监理单位进行施工 阶段监理。在委托监理任务之前，业主与施工 单位已经签订了施工合同。监理单位在执行合 同中陆续遇到了一些问题需要进行处理，若你 作为监理工程师，对遇到的下列问题，请提出 处理意见。 l问题：在施工招标文件中，按工期定额计算， 工期为550天。但在施工合同中，开工日期为 1