《开题报告例子》word版.doc

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沈阳工业大学毕业设计（论文）开题报告论文题目： 房地产开发与城市规划相互作用机理研究 学 院： 管理学院 专 业： 工程管理 学 号： 学生姓名： 指导教师： 开题时间： 2011年 月 日开 题 报 告1.课题研究的目的和意义1.1 课题研究的目的房地产开发是指房地产公司根据城市规划的相关要求及市场的需求，有步骤地进行搬迁，对基础设施、主要用地功能项目及配套项目，进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动。而城市规划是城市人民政府为了实现一定时间内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合布置和具体安排。城市规划是城市建设和城市管理的基本依据，是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。由此可见，城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发；与此同时，城市规划所绘制的城市发展的“蓝图”则需要通过房地产来实现。两者之间相互联系，并通过各种方式的机制相互作用1-2。房地产开发是实现城市规划的有效手段，尤其是房地产综合开发，由于能够较好地解决规划和实施的矛盾，从根本上克服了分散建设的不足，成为了实施城市总体规划的有效手段。城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须借助房地产开发。否则，再好的城市规划，也只能“墙上挂挂”。城市整体规划的实施，需要大量的建设资金，过去那种单靠国家财政出资的建设模式已经远远不能满足城市发展的需要，通过走房地产综合开发之路可以拓宽资金来源，能很好地解决这一问题。另外，在市场经济条件下，城市规划在实施过程中可以借助房地产开发这一经济手段来调节和促进城市的用地结构、布局形态和功能分区等趋于合理3。城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。在市场经济条件下，房地产开发商由于受到自身利益的驱使，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益4。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此，有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。其次城市规划是影响房地产开发效益的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模，城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是有城市规划决定的，从而决定了房地产价格的高低；另外，城市规划中的城市基础设施配套程度也直接影响到房地产开发地块的环境和投入产出比例5。房地产和城市规划是城市建设过程中的不同阶段，前者是具体实施过程，后者负责规划及规范。因此，有关部门应当正确认识这两者的关系，根据具体情况，采取不同措施，使之协调互动，以实现城市开发建设的良性循环及持续发展。因此，本论文选题为房地产开发与城市规划相互作用机理研究。1.2 课题研究意义 房地产开发和城市规划两个领域都分别作过大量的研究，但将两者结合在一起的研究则相对较少。城市规划编制和管理的宗旨在于规范各类建设活动，而规划目标和方案的落实又依赖于房地产业发展，比如2006年“国十五条”规定：套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%。国家政策限制高档住宅的开发，提倡经济型住宅的开发，受此政策的影响，大户型曾一度遭受到有价无市的尴尬局面，而首批小户型从一度出现一房难求的火爆局面。因此，研究房地产发展与城市规划的关系，必将成为房地产业界和城市规划界所普遍关注的课题。随着改革后我国经济的持续发展，房地产业已经一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。近年来我国房地产业更是以两位数的发展速度增长。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。怎样使二者和谐发展已经成为现阶段房地产与城市规划共同发展的瓶颈6-7。而要解决这个瓶颈就要先了解二者的相互作用。2.国内外研究现状及发展趋势2.1 国外研究现状及发展趋势David Adams(1994)对市场经济中的城市规划的本质进行了研究，认为城市规划最好被定义为由私人部门主导下的开发过程中政府干预(State Intervention)的一种方式，城市规划不能是市场导向(market-led)，而应该是规划影响市场 (Plan Influenced) 8。开发过程中，城市规划作为干预手段，可以通过三种主要途径干预开发过程：规划、控制和促进。开发规划为政府战略和原则的控制决策提供一个背景，这种决策就是规划授权将在寻求处理土地与环境变化中采纳；开发控制为规划授权自由执行特别开发建设提供管理机制，由此决定在每一个案例中是否支持开发规划或从中撤出；开发促进是城市规划干涉开发过程最为主动的方法。授权寻求在他们的范围刺激开发与投资，并依靠促进市场化选址，使土地可供开发商使用，并提供许可和补贴。作为一种开发过程的干预形式，开发促进与规划和控制没有概念上的区别，在一些地方可能更有效。总之，政府干预房地产所考虑的原则主要有两方面:其一，怎样才能实现公平；其二，怎样才能使不动产活动更加高效。长期以来，这两项考虑政府干预房地产、实现成功决策的关键。政府对大部分工具的使用都要求在一定程度上限制私人不动产的权利；各级政府会提供各种公共物品，同时对成本及收益进行再分配。美国政府干预房地产过程中对效率与公平的强调以及提供公共物品是政府的一项重要职能，与当代城市规划把公共利益作为中心问题以及城市规划的“效率”与“公平”原则是一致的，这为我们确定城市规划干预的原和和制定综合的城市规划调控政策提供了借鉴。John Ratcliffe and Michael Stubbs(1996)在其专著中主要就城市规划与房地产开发进行了论述。作者讨论了英国城市规划的组织情况，包括:城市规划的政策与实施、城乡规划法与管制、规划上诉(Planning Appeals)以及规划得益 (Planning Gain)与规划强制 (Planning Obligations)；还讨论了城市规划的一些问题，并在次基础上论述了房地产开发过程、开发区位评估、开发价值、开发金融和开发的市场分析；最后分析了房地产开发部门的开发用途：零售开发、办公开发、工业开发和居住开发9。John M.Ievy(2000)全面系统地回顾了美国城市发展和规划历史10。其中，增长管理规划(Growth Management Planning)涉及到城市规划与城市开发的控制问题。增长管理通常被定义为对开发数量、开发时机、开发区位和开发性质的调控。自20世纪60年代末期以来，美国己经有成百上千的市、县和镇制定了增长管理计划。Barry Cullingworth and Vincent Nadin(2002)对英国的城乡规划作了全面系统的论述。根据作者对开发控制(the Control of Development)的研究，开发的定义不仅指建造、工程和采掘等物质性作业，还包括土地和建筑物的用途变更文献11。 Barry Cullingworth对开发控制的效率进行了分析并指出:在英国，中央政府进行了一系列改进规划过程的尝试，使规划更有成效。在20世纪70年代早期政府的关心来源于房地产大发展时期的规划申请和规划上诉的大量增加；到1980年时，政府关心的是控制的经济成本；1990年期间政府关心的重点在于加速和提高规划服务的水平，以获得更高效率和价值。 已有的对城市规划与房地产开发关系的研究多集中在城市规划作为公共政策与房地产开发作为市场行为关系的探讨上。1942 年英国的阿斯瓦特报告对城市规划维护公共利益做了最初的探讨，认为城市开发中的补偿金和改善金有利于实现社会公正；1985 年Daniel R. Mandelker 和Roger A.引入政府干预理论，认为政府干预的理由是体现效率和维护公平，推崇“帕累托最优”；Jerry Anthony 认为城市规划执行集体决策是假设规划干预后的社会福利必然增加，在强调帕累托最优的效率原则基础上不同利益集团成本和效益的公平分配；David Adams研究了城市规划与市场行为的直接关系，认为城市规划不是市场导向的，而是规划影响市场12。2.2 国内研究现状及发展趋势在我国，关于房地产开发与城市规划的关系问题，虽然有文章和著作涉及，但是深度和广度都还不够。一方面，研究主要是集中在1992年“房地产热”带来的城市开发与建设问题及其后果，从不同的角度进行呼吁，要加强城市规划对房地产发展的调控作用。另一方面，一些学者针对近来我国经济转轨时期城市建设速度加快和房地产发展出现市场失灵的现象，对城市规划与市场的关系以及城市规划如何干预城市开发作了一些探索性研究。朱介鸣通过研究中国，指出城市规划在效率和公平之间应优先选择效率，兼顾公平13。孙施文和梁鹤年对此持有不同观点，认为市场的运行依赖“市场理性”，而城市规划更多的来自“社会理性”，城市规划不反对效率，但以克服和解决市场追逐效率所带来的问题为己任14。刘蓉(1996)在城市规划设计与房地产中初步分析了不同的经济体制时期的城市规划与城市建设，并以城市房地产开发与城市规划建设的关系分析15。 梁运斌(1996)系统分析了我国房地产业发展的基础理论以及市场运行机理，着重阐述了房地产业发展的周期性和地域性，并从宏观角度提出建立和完善我国房地产发展宏观调控体系的对策建议。针对性的提出了当前我国房地产发展应采取的主要调控政策，并进一步阐述了城市规划对房地产进行调控的主要内容16。根据房地产开发的主要内容，城市规划对房地产调控的主要内容包括：(l)用地使用控制；(2)建筑控制；(3)环境容量控制；(4)设施配套控制；(5)形体景观控制。他对房地产发展的规划干预进行的初步探索为今后的系统研究奠定了一定基础。冯长春和杨志威(1999)对城市规划与房地产开发的内涵和性质进行了阐述，并指出两者之间是宏观与微观、整体与局部、长期和短期的关系;对近年来我国房地产开发中涉及到与城市规划有关的问题进行了讨论，并就城市规划与房地产开发方面反映出来的问题和矛盾提出了具体的对策措施和建议17-19。宋启林(1999)在提高城市规划对发展房地产的龙头作用:城市土地利用与空间结构理论与实践研究之五中认为：我国的房地产还处于起步阶段，城市面临告诉城市化的压力，两者同时出现极易形成城市房地产供需总量失着。城市规划必须提供城市中近期房屋建筑总量规划，以便从总量平衡上引导房地产走向持续、平稳健康发展之路，作者也对土地开发提供了一些具体建议20。3.课题主要工作和拟采用的方法与手段3.1课题主要工作第一部分，引出论题。分析了课题的研究目的和意义，对国内外的研究现状进行简要阐述。第二部分，房地产开发与城市规划相关理论知识。第三部分，分析研究房地产开发与城市规划之间的相互关系、影响及存在等问题。第四部分，结合实例探讨房地产开发与城市规划相互促进的解决对策。第五部分，结论部分。3.2拟采用的方法与手段方法一：收集大量数据，并对其进行有效整理，利用整理好的数据绘制数学图形，这样可以令推断出来的结论一目了然、令人信服。方法二：收集关于某市房地产开发与城市规划方面数据的同时，还要收集其他城市的相关数据，采用横向和纵向两种对比来论述。方法三：理清影响某市房地产开发与城市规划之间的相互作用关系，用逻辑关系图表示出来。方法四：采用大量事例来论述。4.预计设计过程中可能遇到的问题以及解决的方法和措施在收集资料的过程中可能遇到一些实际困难，诸如数据收集不完整，资料收集不全面，关于城市规划与房地产开发的知识松散等。拟采用利用网络资源和图书馆资源来不断完善知识体系。找到案例相关理论，勤问导师。在合理的情况下尽量掌握高质量的信息，以期使论文内容充实，完整。5.毕业设计实施计划第1周-第2周， 进行选题，并确定题目。第3周-第4周， 收集资料，完成开题报告和外文翻译。第5周-第10周， 完成论文大部分内容，接受中期检查。第11周-第16周， 完成和上交论文，并让老师检查。第17周， 格式规范审查，调整和准备答辩。第18周， 答辩。参考文献1 任晓峰，周庆华.谈城市规划和房地产开发的相互影响关系J.国外建材科技，2007，(4):34-40.2 王晓川.城市规划对房地产开发的调控M.北京:中国电力出版社，2006.3 马骇.开发与规划房地产开发中城市规划的作用机制研究J.重庆建筑大学建筑学院，1994，（4）：23-32.4 刘欣葵.控制性详细规划与房地产开发的意义J.北京房地产，1998,(3)：24-30. 5 石楠.ZONING区划控制性详细规划J.城市规划,1992，(2)：20-26.6 宋春华.房地产业发展与城市规划调控J.城市规划，1995，(2):43-56.7 杨凯源城市管理、城市管治与城市经营的比较J经济师，2002，(5)： 30-40.8 David Adams.Urban planning and the development process.London.1994.9 John Ratcliffe,Michacl Stubbs.Urban Planning and Real Estate Development. London:UCL Press,1996:14-20. 10 John M.Levy.Contemporary Urban Planning.Fifth Edition.New Jersey Prentice Hall,Upper Saddle Review,2002.11 Barry Cullingworth,Vincent Nadin.Town and country planning in the UK.13th Edition:routledge,2002.12 Harrison,A.Economics and Land Use Planning.Policy Journals,1997：34-59.13 朱介鸣政府与市场的合作机制中国房地产市场在经济改革中的发展J城市规划汇刊，1996，(6)：26-3714 孙施文建构现代化国际大都市的规划实施机制J城市规划汇刊， 1998 ，(2):24-3015 刘蓉.城市规划设计与房地产开发D.清华大学，1996.16 梁运斌.世纪之交的中国房地产：发展与调控M.北京：经济管理出版社，1996.17 冯长春，杨志威.城市规划与房地产开发J.城市开发，2001，(2)：22-24.18 陈荣.中国现代城市开发的运行和调控理论研究D.南京:东南大学建筑系，2001.19 谢文惠，邓卫.城市经济学M.北京:清华大学出版社，1996.20 宋启林.提高城市规划对房地产业的龙头作用：城市土地利用与空间结构理论与实验研究之五J.城市研究，1999，(1)：50-62. 螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈聿莈螈肄肈蒀羄羀膇薃螇袆膆蚅蕿膄膆莄螅膀膅薇蚈肆膄虿袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃芀蚆袀罿芀莅蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羆肆芆蒂蝿羁芅薄羅袇芄蚇螇膆莄莆薀肂莃蒈螆羈莂蚁蕿羄莁莀袄袀莀蒃蚇腿荿薅袂肅莈蚇蚅羁蒈莇袁袇蒇葿蚃膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃肁薆螀衿肀蚈羅膈