2008年西安市花漾青城项目可行性研究报告.doc

西安久远置业有限公司“花漾青城”项目可行性研究报告地址：西安市科技六路枫林绿洲C41701电话：02968908770传真 录一、 宏观市场二、 楼盘与竞争分析三、 市场总结一、 宏观市场PROJECT BRIEF1、 宏观市场概况西安市临潼区是古都西安的东大门和副中心城市，总面积915平方公里，人口70多万，辖14个街道、4个镇、5个乡。临潼历史悠久，历经周秦汉唐，一直是京畿之地，拥有丰富的历史遗址和厚重的历史文化氛围。近年来，临潼区委、区政府以“创中国旅游名城、建西安经济强区”为目标，坚持统筹发展、科学发展，突出抓好旅游、工业和奶畜三大优势产业，积极推进城市化进程，全区经济社会快速发展。临潼区辖14个街道、4个镇、5个乡：骊山街道、秦陵街道、新丰街道、代王街道、斜口街道、行者街道、马额街道、零口街道、雨金街道、栎阳街道、新市街道、徐扬街道、西泉街道、相桥街道、交口镇、北田镇、油槐镇、何寨镇、铁炉乡、穆寨乡、小金乡、任留乡、土桥乡。骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一，区内拥有秦始皇兵马俑博物馆、华清池2处AAAAA级景点和秦始皇陵、骊山森林公园2处AAAA景点。境内有县级以上文物保护单位51处，省级以上文物保护单位5处。各主要景点年接待游客700多万人次，旅游综合收入10亿元以上，旅游直接收入3.1亿元。全区现有规模以上企业30家，有银桥、伊利、陕鼓、标缝等产值过亿元企业10家，涉及20多个门类，形成了乳制品加工、造纸、机械加工、面粉加工四大支柱产业。全省9个中国名牌产品临潼就占到5家。“标缝”、“秦俑”被评为中国驰名商标。全区工业总产值100亿元以上，规模以上工业总产值85亿元。以奶畜、杂果、蔬菜三大产业为主，形成了明显的产业特色。全区奶牛存栏达到4.78万头，奶类总产17.74万吨，荣获“全国牛奶生产强区”称号。建成蓝狐小区34个，存栏达到10.1万只。蔬菜总产36万吨，是西安市重要的蔬菜供应基地。”临潼石榴“获国家地理标志产品认证。番茄植种面积达到8600亩，番茄制种产量占全国市场份额的60%。“十一五”是临潼经济社会发展的关键时期，临潼区将继续以“创中国旅游名城、建西安经济强区”为目标，不断丰富名城内涵，大力提升临潼形象，确定了城市新区、新生代工业集中区、旅游商贸开发区、秦文化旅游区、唐文化旅游区、新丰工业区等重点发展区域，构筑发展平台，全力搞好服务，推动临潼经济社会快速发展。2、 优惠政策税收优惠1、 外商来临潼投资兴办生产性企业，经营期不少于10年的，从开始获利年度起，第1年至第2年年内免征企业所得税；第3年至第5年减半征收企业所得税；其中：出口企业享受“二免三减半”期满后，当年出口产值达到70%以上的，减半征收企业所得税；继续被认定先进技术企业，减半征收企业所得税3年。2、 国内外投资商来临潼兴办的国家鼓励类内资企业和外商投资企业，在2001年2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。3、 外商投资者以获得的税后利润再投资该企业，扩大注册资本，或投资兴办新的企业，经营期不少于5年的，退还再投资利润已缴纳所得税的40%，新投资兴办的企业若属于先进技术企业或产品出口企业，经营期不少于5年的，退还再投资利润已缴纳所得税的10%。4、 对在临潼投资兴办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述项目业务收入占企业总收入70%以上的，可享受如下税收优惠政策：内资企业自开始生产经营之日起，外商投资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，按“二免三减半”征收企业所得税。5、 对高新技术企业的技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务方面的净收入免征营业税，企业取得的技术转让、技术开发等“五技”收入，全年净收入在30万元以下的免征企业所得税；对新办的软件生产企业和集成电路涉及企业，从开始获利年度起第1年至第2年内免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税。6、 对招商引资的重大项目采取一事一议的办法，在各方面给予最大优惠政策。土地使用政策1、 外来客商投资兴办生产性企业，土地适用的原则是交够国家部分，付清农民补偿部分，区、街道、（镇）、村、组各级均不得收取任何费用。2、 对工业企业从投产之日起，3年内上缴地方税收超过征地款的，所交征地款分三年全额返还。3、 对于旅游、商业、娱乐、房地产“四类”经营性用地实行“招”、“拍”、“挂”的形式进行土地出让。4、 允许外来客商以农村集体土地资产折价入股的方式取得土地使用权。5、 对来我去投资的外地国内企业和港澳中资机构，对国有企业实行整体性兼并和资产重组，形成新的生产能力，有市场前景，并能妥善安置职工的，其国有资产按照省委、省政府两个决定执行。行政事业性收费优惠 我区行政事业性收费，统一按照区物价局最新公布的项目和标准征收。我去行政事业性机构及其依附于这些机构的下属单位涉及垄断性、强制性、保护性和公共福利性的经营服务性收费，统一按区物价局最新公布的项目和标准征收。对招商引资项目本着“减、免、低”的原则执行。坚持贯彻“收支两条线”管理，严禁任何单位和个人擅自设立收费项目、提高收费标准、扩大收取范围。3、 基础建设及经济概况 围绕“创中国旅游名城、建西安经济强区“宏伟目标，紧扣“突出抓好优势产业、全面提升临潼形象”工作主题，抢抓给予，开拓进取，经济社会保持了又快又好的发展势头。预计全区生产总值完成67.67亿元，较上年增长14.5%；地方财政收入22036万元，增长20.81%；固定资产投资31.45亿元，增长30.5%；社会消费品零售总额25.1亿元，增长16.8%；人口自然增长率控制在6.71以内；农民人均纯收入3456元，增加284元。 加强基础设施建设，城乡一体化步伐加快。加大城区基础设施建设力度，东关正街、会昌路建成通车，文化东路、开发区至108国道收费站段扩宽改造全面完成；城市快速干道城区段13万平方米的拆迁全部结束，地下管网配套正在抓紧进行，实现了被拆迁群众城市社区化安置。房地产业蓬勃发展，开发建设面积89万平方米，竣工24.8万平方米，销售17.4万平方米。深入推进创卫工作，投资300万元，完善了城市环卫设施；拆除各类违法建筑7.45万平方米，取缔了下西段马路市场，实施了骊山北麓黑龙沟生态环境修复工程，建成了临潼污水处理厂。加快徐杨、雨金、何寨等12个小城镇建设，完成道路硬化20公里，修建排水沟22.8公里，铺设人行道2.6万平方米。零口、栎阳、新市等8个乡镇改设为街道办事处，相桥被列为市级小城镇发展改革试点镇。新农村建设全面启动，编制了169个新农村村庄建设规划；10个示范村建设完成投资3300万元，并初步通过市上验收；秦陵遗址公园拆迁安置区、秦俑村、芷阳村被省市列为新农村建设示范点；投资360万元，整治了20个村的村容村貌。投资2658万元，建成人饮解困工程10处，新增节水灌溉1.16万亩，改造中低产田1.3万亩，治理水土流失10平方公里，整修渭河堤防20公里。抢抓全省加快出村公路建设的良好机遇，积极向上争取，精心组织实施，投资5985万元，铺设出村水泥路171公里，完成市上下达任务的200%。投资1853万元，铺设砂石路141公里，改造超龄油路21.5公里。投资3200万元的高油路改造工程竣工通车。投资410万元，完成了机场专线立交改造，解决了多年困扰当地群众和驻军出行难的问题。积极配合国家重点项目建设，新丰编组站、北环线、郑西线、西延线以及泾代110万千伏安高压输电等项目的征地拆迁稳步推进。4、自然概况 位置 临潼地处关中平原、南依秦岭、北邻渭水、全区辖14个街道办事处，9个乡镇。位于东经1090536-1092434和北纬311620-341620之间。 气候 临潼平均海拔高度410米，属温带暖热气候，年平均气温13.4，平均降水量591.1毫米，平均日照1976.6小时。 土地 临潼现有耕地76.77万亩，其中可灌溉面积60万亩。 农作物 生产小麦、玉米、瓜果和蔬菜等农作物。 矿产 临潼已查明的矿产资源有铁、金、石英、石墨等。金矿已部分开采，拟开发的石墨矿储量达7000万吨。 土特产 主要土产品有柿子、石榴、核桃、大枣。 人口 临潼全区人口67.02万，其中非农业人口为11.14万。 基础设施 城市基础设施日臻完善。交通、通讯、供气、供电、供水等配套畅通。 公路 108国道、西潼高速公路从境内穿过，乘车途径高速公路到西安咸阳国际机场仅需40分钟。 铁路 陇海、西（安）延（安）和西（安）韩（城）铁路以及西康（安康）等铁路纵横东西南北。境内有西北最大的铁路编组站-新丰铁路编组站。 航运 西安航空港，开辟由西安至北京、上海、广州等百余条国内航线和多条国际航线。 供水 第一自来水厂和第二自来水厂形成日供水10万吨的供水网络。 供气陕北天然气已输入城区，形成设计能力15万立方米，目前日供气能力平均为3.3万立方米。通讯 电信程控交换机容量170414门，ADSL宽带8344线，传输中断8000条，IPAD基站249个。 5、城乡规划概况 临潼城区总体发展概念规划提出了“东连西进，南抑北拓”空间发展方向。即东连新丰、代王，形成集中发展格局；西进连接新筑，开辟新区；南部骊山北麓控制城市发展；远期跨过渭河向北发展，形成西安向东北方向的发展轴。 在空间结构上，临潼将形成“两城、两区、两带”。“两城”即东部城区和西部城区。东部城区为现状的临潼城区，西部城区指新规划的“临潼-新筑”东翼副中心。“两区”即骊山唐文化旅游区和代王秦文化旅游区。“两带”即骊山观光度假旅游带和渭河休闲度假旅游带。 临潼房地产发展的起步较晚，而2006年则是临潼房地产开发供应量最集中投放的一年。临潼住宅主要分布在体育场、北环路、桃园、开发区、石油生活城-中国临潼石油生活城占地502亩，总建筑面积51万平方米，容积率1.61，绿化率38.15%，总投资额6.5亿元人民币，总户数6000户。建成后可容纳近15000人入住，建设周期3年。该项目处于临潼老城与新城区连接带，在未来的新城规划中享受无比优越的大交通、大市政、大配套、大网络、大政策和大优惠。规划伊始，开发商就以“依托历史人文，感悟自然山水，接通都市繁华，享受田园生活”为理念，在东西安打造一种全新的生活观。6、 临潼在关中地区的位置 7、 项目在临潼地区的位置 8、交通状况交通状况图 距离临潼火车站15分钟车程距离咸阳国际机场1小时车程 “花漾青城”交通状况 Traffic statue距离兵马俑15分钟车程距离华清池5分钟车程距西临高速高速延伸段仅300米9、 地块分析 临近地块有2个房地产开发项目，一个是开发商定向开发项目，均价在15001600元左右，主要是给各大局定向销售，基本销售完毕，户型普遍大，主要都是90-130平方米。还有一个项目是“银顶.金城”项目，目前号称临潼区的高尚住宅小区整个小区占地50多亩，建设面积25万平米。以小高层为主，小区配套相对齐全。 另外在本项目北边，距离项目约300米的石油生活城目前是临潼区开发体量和集中开发面积最大的商品住宅小区，集中了“石榴花城”，“盛世豪庭”等多个项目，也可以与本项目形成良好的互动。二、 楼盘与竞争分析MARKET RESEARCH1、 区域竞争本项目边缘板块临潼目前三大楼盘 三国演义瑞麟君府（区域高端务实型休闲主题楼盘） 银顶金城（区域高端概念性综合型社区楼盘）山水秦唐（区域高端概念性文化主体楼盘）主要竞争对手1瑞 麟 君 府（重点分析开发和运营组合与产品定位与研发）项目概况表案名瑞麟君府位置银桥大道和北二环交汇处基地面积268亩总建筑面积30万平方米绿化率45%容积率2建筑形态小高层电梯花园洋房总户数1330户价格分析价格范围：目前正在登记交10000抵15000活动，真实价格待解筹。预计均价2700元左右面积分析面积范围：101-280，主力面积125-160平方米推广主题没有出街优势1项目体量较小，开发商具有一定开发经验。2.一次性开发，地理位置优越，周边配套齐全，社区自身配套良好劣势1.现阶段销售证件不全，对销售产生一定的影响。2.小区主入口与商业部分相连，后期管理不便。主要竞争对手2山 水 秦 唐（重点分析控盘和推广）项目概况表案 名山水秦唐位置银桥大道和北二环交汇处基地面积300亩总建筑面积40万平方米绿化率38%容积率建筑形态多层/小高层/高层/电梯花园洋房总户数1300户价格分析价格范围：目前正在登记交10000抵15000活动，真实价格待解筹。预计均价2600元左右面积分析面积范围：80-130，主力面积88116125平方米推广主题秦风唐韵/现代人居优势1项目体量较大2.文化主题定位劣势1.现阶段销售证件不全，对销售产生一定的影响。2。控盘较虚 区位：山水秦唐位于临潼城区东北角，银桥大道和北二环交汇处，占地面积300余亩，总建筑面积40万平方米，由多层，小高层，高层及电梯花园洋房组成，项目整体由五大组团构成，12个人为景观，人工生态溪流贯穿全区。小区整体自然流畅曲线布局，建筑单位正计划直线布局保证绝大多数住户具有良好的朝向，景观，日照，通风。 规划理念：小区规划理念先进，充分尊重居住者私有生活空间，过渡空间，公有交往空间，满足居住者的领域感，归属感，私密性，可识别性及邻里交往的需求，体现居住者社会地位，价值观；户型设计理念先进，满足居住者的生活，生理，心理，社会交往及精神需求，严格按居住行为模式划分住宅功能空间，依据功能分区原则，进行公私分区，动静分区，洁污分区；依据功能空间分离原则，餐寝居寝分离，起居，进餐，就寝分离，玄关过度；依据橱，卫全功能原则，厨房按家庭炊事行为合理设计，卫生间设计满足变溺，洗浴，化妆，洗衣四种功能要求，是功能齐全的高质量居住空间。园林规划：园林规划上以自然葱郁的生态景观为基调，以秦唐风格为主体的文化观景为核心，充分借助原始地貌的坡地特点，自然形成台地式建筑景观，坡地花园，垂直绿化，叠水溅玉，美轮美奂；整体景观风格错落有致，步移景异，品味独特；建筑上吸纳了传统中式和现代建筑的精髓，东魂西技，运用传统中式文化建筑符号，结合现在建筑科技，形成古韵与时尚兼具，文化与景观并存的建筑格调；在全新演绎中式生活的同时，将传统文化社区与现代人居庭院的和谐发挥的淋漓尽致。 物业形态：建设中的一期为纯多层住宅，总建筑面积_万平方米，主力户型以二室二厅一卫和三室二厅二卫为主，面积从140平方米140平方米，宽开间，短进深，四明户型，南北通透。山水秦唐是北方园林与传统文化相融合的现代都市人文景观社区。建材设备结构：砖混、框架剪力墙 门窗：彩钢窗。 外墙：外墙面砖 内墙：毛墙面 供气：天然气 供电：卡式计量 供水：冷、热水 通讯：电话、闭路、网络【物业类别】普通住宅=商品房 【主力户型】两室两厅、三室两厅 【建筑类别】小高层、高层 【销售均价】-元/ 【售楼地址】黄沙桥和北新街交汇处 【售楼电话029-83889993 【开 发 商】陕西华宇实业有限公司 【建筑面积】总建筑面积40万 【建筑形式】多层（6+1）小高层、高层、花园洋房 【交通状况】良好（银桥大道与北二环交界处）主要竞争对手3银 顶 金 城（重点分析项目整体的操作衔接）案名银顶金城位置行者村，南邻人民西路，北临文化西路基地面积85亩总建筑面积15万平方米绿化率38%容积率2.5建筑形态小高层总户数460户价格分析价格范围：目前一期推出房源已基本售完，二期在售，均价2800元左右。面积分析面积范围：85-142，主力面积98128142平方米推广主题高尚社区，幸福温泉城 优势自然观景/通体小高层和少量高层/南北通透/位置便利/户型方正劣势价格定位高/客户选择面窄/入市角度和姿态有偏差银顶金城项目2008年初面世，7月19日正式开盘销售，在销售面世时，推出240多套房源，户型以2室和3室为主，面积98平米、128平米和142平米。基本销售完成，现正在销售2期，推出房源150套，已基本销售过半。伙伴型竞争对手 （石油生活城-石榴花城）中国临潼石榴生活城-石榴花城项目占地150余亩，位于闻名世界的旅游胜地-西安市临潼区规模最大（占地面积502亩，总建筑面积50万平方米）、配套设施最为完善的大型居住社区-中国临潼石油生活城内，由西安市临潼区房地产开发公司与西安中诚房地产开发有限公司合作开发，致力于打造临潼区房地产市场的品牌项目，建设一个集生态化、智能化、舒适化为一体的高尚温泉居住小区。该项目位于西安市临潼区内不可复制的稀缺地段-临潼区中轴线人民路北支线与临渭大道交汇处，距西安机场25分钟车程，至城区20分钟。石榴花城拥有二十四座错落有致的低层建筑单体，总占地面积150亩，总建筑面积110000平方米，容积率仅为1.03，绿化率高达38%，具有庭院与花园的特征。整体规划风格借鉴了中国传统东方庭院式的静宜，通透，完美的人性和谐等特性。项目本着高定位、高品质的建设思想，引进先进的建筑理念，借鉴了中国传统的府院式建筑格局，加强了建筑空间的整体性，也给人以强烈的、不可替代的建筑个性。整个规划布局相对开敞，强调对城市景观的吸纳与借鉴，具有较好的景观导向性。突出体现了人性化、健康化、生态化的生活式。石榴花城小区楼体外立面现代简洁，用料考究；景观大道、精品院落、组团绿化，极富浪漫主义气息。整个园林运用点、线、面、色彩、质感等空间元素，形成每个部分自己独特的景观符号和感官体验，准确的表达出音乐旋律。石榴花城居住小区配套设施先进，环境优越，会所、学校、运动场馆等一应俱全，集中供暖、地热温泉、智能化管理体现人文关怀，项目于2005年8月正式启动，2005年11月破土动工，计划建设周期两年，总投资1.5亿元，是近年临潼房地产市场上少有的精品大盘。 参考项目御景新城（重点分析项目的务实销售）（图略）案名御景新城位置桃源路中端 基地面积50816平方米总建筑面积10.17万平方米绿化率30%容积率2.01建筑形态小高层总户数860户价格分析价格范围：均价2400元左右面积分析面积范围：97-136推广主题花园社区、都市新贵优势温泉入户/称东核心/有机合围/户户朝南/配套齐全/户型方正劣势价格定位低/不利于高端推广/入市角度和姿态有偏差竞争总结瑞麟君府-利弊共存的竞争者山水秦唐-阵容强大的竞跑者银顶金城-遥相呼应的相邻者群星莱骊-一个新型的竞争对手其他楼盘调研情况华清骊苑金鑫景美舍骊景天下地理位置位于行者路开发区体育路东侧开发区体育路东开发商临潼区房地产开发公司西安金鑫房地产开发公司陕西浦江置业发展有限公司规模14栋多层不详1栋高层住宅起价150元/平方米1470元/平方米2180元/平方米住宅最高价198元/平方米1860元/平方米2980元/平方米均价165元/平方米1550元/平方米2568元/平方米两房面积80平方米不详93.32平方米三房面积90-130平方米108-137平方米129.5-197.平方米交房标准毛胚房毛胚房毛胚房自身配套天然气、其中供暖天然气、其中供暖天然气、其中供暖付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭核心竞争力低容积率，高配套温泉、绿地花园温泉、中空玻璃备注未来大规模社区现房，销售一般总体判断通过调查，临潼住宅开发呈现以下特点：住宅以多层住宅开发为主目前，临潼在开发的所有项目均为6层的多层住宅。中低档住宅依然是主流从各项目的销售价格来看，种地价格（1400-1900元/）的住宅仍然是住宅项目开发的主流。住宅供应户型面积较大从各项目的销售面积来看，两房80-110，供应量较少；户型面积多集中于110-150平方米之间的三房。区域消费力呈上升趋势，现有的市场供应呈欠饱和状态通过我们的调研发现，临潼整体的经济发展呈上升势头，除个别户型存在问题的项目外，各楼盘销售都较为顺利，整体开发体量持续增加，人们的置业信心较为良好。户型分析表客户群需求市场细分客户分类购房关注点特征主力需求户型白领首次置业者交通、性价比、配套、升值潜力年轻，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感2房、3房白领二次置业者品质、停车条件、交通、性价比、舒适度有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格不十分敏感3房、4房、复试单位企业白领、公务员性价比、交通、配套对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房原住民二次置业者景观、舒适度、品质、价格积累多，经济实力强，要改善生活环境3房、4房、复式单位周边区域置业便利、价格、升值潜力有一定积蓄，中等经济实力，对价格及区域发展较敏感2房、3房消费群体特征1购买类型A型：主导型B型：标志型定位城区与周边村镇小老板，个体经营户企事业单位中高级管理干部文化高高收入中中作用标准客户、市场主流、多购主力户型市场领头羊；对树立品牌有重要作用；品牌与生活方式的追捧者和标榜者；中户型产品的主要购买者。年龄三十五岁左右二十五岁左右储蓄及现状普遍拥有20万以上的存款，年纯收入在3-10万。专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者行为和心理特征有农村迁入城区的心态。要求体面、又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的价格；事业基本定型，正处于上升期。三口之家居多。年轻、前卫、时尚、新潮，喜欢运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，多为单身或夫妻二人小家庭购买户型85-12085-110注：另有西安部分在临潼发展事业的人士，西安东、南郊置业人群。消费群体特征2购买类型C型：提升型D型：边缘型定位城区中高领导，退休领导、社会实力人事普通市民阶层文化不等中低收入高中低作用主要销售对象；但数量不多；多买大户型；对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动数量较少，起作用是补充性的年龄四十五岁左右30-40储蓄及现状普遍拥有大量存款普遍拥有3-5万元以上的存款，家庭年纯收入在1-3万行为和心理特征购买力强，落定迅速消费仔细，亲朋资助，生活简朴，一定存款购买户型130-150左右85-110SWOT分析优势（S）劣势（W）SWOT分析1.地块平整，方正，好规划，概念提炼灵活，将成为城东最有特色的高档社区2.营销策划的品牌效应3.占尽周边地利4.政府向东规划倾向明显，有宏观环境持续支撑加城市发展规划利好因素处于主干道交通便利5.风速块、负离子含量高、空气温度湿度适中1.周边消费支撑点低2销售工作和推广有难度。3.业主进出及消费不便4.地块落差，有待协调整治，地块内有条小河。5.区域认同感刚起步，目前市场热度不高.机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1.通过调研有一定客户对东部楼盘产生较大兴趣。2.本地区大部分楼盘规划超出市场规律，产品单一，变化不多，客户需求特色楼盘。3.区内较新的同类竞争项目未成气候。有的项目定位发生偏差，项目定位明确，在区域有一定优势1.利用项目准确的定位，配以灵活的销售策略，挖掘现有客户。2.最大程度拓展客户网络3.本住宅具有“生活配套决定论”加“地段决定论”的优势1. 建立项目形象，树立商户的信心，同时引进外商圈商户，拉动本地需求。2. 做好配套，以生活配套+优质户型+综合素质取胜。威胁（T）发挥优势，减少威胁弱化劣势，减免威胁1.市场购买力有限 2.部分项目对本案存在潜在威胁3.