2007年云南马龙县房地产市场调查报告--yusky.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。马龙县房地产市场调研报告目录.3第一部分、基本情况概述1、位置面积.42、建置沿革53、行政区划54、人口民族55、气候特点66、人文景观67、历史沿革68、道路交通69、产业经济6第二分、马龙经济概况及土地政策.81、 经济社会发展82、 土地优惠.9第三分、马龙房地产解析（市场判研、消费情况、消费习惯等）.12第四分、马龙在售楼盘具体情况.14第五分、马龙房地产小结21第六分、附21基本情况概述1、位置面积马龙县地处云南省东部，居昆明市与曲靖市麒麟区之间，位于东经1031610345、北纬25082537之间，东及东北与曲靖市麒麟区、沾益县接壤，南与陆良县山水相连、西南与宜良县毗邻、西及西北与嵩明、寻甸两县交界。东西跨距47.25公里，南北跨度44.5公里。全县总面积1614.149平方公里，境内山峦起伏，河流纵横，地势东南高峻，中部隆起向西北倾斜呈阶梯形下降，平均海拔2000米，最高海拔2493米，最低海拔1772米，全境四面环山，属乌蒙山系，多山谷河槽，由七条分别流入长江水系和珠江水系的河流切割为11个大小不等的山尖小坝子，具有山区、丘陵、河谷等地形特点。县城驻地通泉镇，海拔2034.2米，距省会昆明沿国道320线135公里，距曲靖市府30公里。沿昆曲高速公路距昆明113公里，距曲靖市府22公里。贵昆铁路横贯县境三镇，境内设有5个车站，国道320线和昆曲高速公路均从县城及城郊穿境而过，交通便利，区位较好。2、建置沿革马龙县古称铜濑邑，西汉元封二年（前109）置铜濑县，属益州郡。蜀汉、两晋时沿称铜濑县，隶建宁郡。唐武德元年（618）更名同起县，属郎州（南宁州）。两爨时为西爨曲轭。南诏称曲轭川，属拓东节度。宋代大理国后期称纳垢部，为三十七部之一，属石城郡。元初改称纳垢千户，领易龙百户，属磨弥万户府。元至元十三年（1276），改纳垢千户为马龙州，改易龙百户为通泉县，属曲靖路（短期曾隶仁德府）。明洪武十五年（1382），撤通泉县入马龙州，隶曲靖府。宣德六年（1432）至成化十二年（1476）属仁德府。弘治七年（1494）改设流官知州。清代沿称马龙州，隶曲靖府。民国2年（1913），废州设县，改称马龙县行政公署，直属于省府。民国18年（1929）改称马龙县政府。1950年3月，马龙县人民政府成立，属曲靖地区专员公署（行政公署）。其中1958年10月撤销马龙县建制，并入曲靖县，1961年7月复置马龙县。“马龙”一词系彝语“麻笼”译音，意为“驻兵之城”。3、行政区划 全县辖五镇四乡（通泉镇、纳章镇、王家庄镇、马过河镇、旧县镇、马鸣乡、月望乡、大庄乡、张安屯乡）共3个社区、64个村民委员会（其中有3个民族村委会）及431个自然村、521个村民小组4、人口民族 2005年，全县总户数50271户，其中农村户数44000户，总人口194665人。在总人口中非农业人口21340人，占11.0；少数民族人口14937人，占7.7（其中彝族7596人、苗族3915人、回族3187人）。在总人口中，男性100791人；女性93874人。总人口性别比为107.4：100。年内出生人口2073人,年内死亡891人,人口自然增长率6.1，人口密度为120人/平方公里。5、气候特点 气候属低纬高原季风型气候，冬春干旱，夏秋湿润，季节干湿分明，雨量充沛，夏无酷暑，冬无严寒，适应种植各种农作物和经济作物。据实测资料记载，年平均日照1985小时以上，年平均降雨量1032毫米，县城年均气温13.4，年无霜期241天。风向多西南风，年均风速4.3米/秒。6、人文景观“马以龙名，人多俊秀”，唐朝有阿町与韪书，明朝有阮敬贤、阮元声父子统铨枢之职，今有战斗英雄、诗人史光柱和获得世界竞走金牌的黎则文等。“风物幽雅，尤胜它州”，昔日有柏刻翠屏、东阿古木，九曲文河、龙湫夜月、香炉倚空、层岩瀑布、龙阳仙洞、绿莎野塘等八大景致名噪一时，今日有香炉山、诸葛山、耍水龙潭、董家海子、张梅山河谷、钟灵山风景依旧。7、历史沿革建置始于西汉元封二年（公元前109年），设铜濑县，隶益州郡。蜀汉至唐（公元748年）为爨部曲轭 地，南诏大理国时期（755-937年）为纳垢部，隶石城郡，属拓东节度。元至元十三年（1276年）始称 马龙州，隶曲靖路，民国二年（1913年）改为马龙县，隶曲靖府。一九五0年至今属曲靖地区行政公署 （现曲靖市），其中一九五八年十月并入曲靖县，一九六一年六月复置。8、道路交通昆曲高速公路通车后，在县城和旧县镇设有两个道口。贵昆铁路在境内长36.7公里，设有大海哨、鸡头村、吴官田、尹堡、马过河五个火车站。已形成320国道为主轴，以县城为中心四通八达的公路交通运输网络。9、产业经济矿藏丰富，有铁、铝、铅、锌、磷、重晶石、泥炭、黑色大理石、硫磺、石膏等。野生动物以兔、麂 子、野鸡、猪獾、狗獾为多。经济林木有茶、桑、花椒、香椿、板栗、核桃等30余个品种，苹果、烤烟是县的经济支柱。工业初见成效，主要产品有黄磷、轻钙、立德粉、金属镁、铸造生铁、硅铁、电石、机制系列钢锄、 水泥、道路专用水泥、水泵、水管、预热炉、真丝被、荞丝、“晶晶牌”藠头系列食品、和归真补 酒。其中，机制钢锄、水泵、水泥、立德粉及 “晶晶牌”食品系列等先后被评为云南省优质产品， “301立德粉”获国家科委“星火”项目产品“金箭”奖。一九九五年，马龙县被列为云南13个开放县（市）之一。县政府特制定了关于鼓励外商投资的规定共14条。特别鼓励外商投资于我县的能源、交通、通讯、冶金、化工、食品、旅游等项目。马龙经济概况及土地政策1、经济社会发展 党的十一届三中全会后，经济发展，社会进步较快。2006年，国内生产总值完成52778万元，是1952年196万元的269.2倍，是1978年2905万元的18.2倍；工农业总产值完成95108万元，是1978年2288万元的41.5倍；地方财政一般预算收入完成4536万元，是1978年的11.3倍；社会消费品零售总额完成15745万元，是1978年的12.1倍；乡镇企业总收入完成64415万元，是1978年1613万元的39.9倍。产业结构进一步优化，第一、二、三次产业比重是41.124.834.1，比1978年的562519，第一产业下降14.9个百分点，第三产业上升15.1个百分点。农民人均纯收入1400元，农民人均可支配收入1373元，农民人均消费支出1308元，农村居民恩格尔系数58；城镇居民可支配收入7115元，城镇居民人均消费支出5688元，城镇居民恩格尔系数39.6，全县实现小康程度82.21。农村经济总收入完成41172万元，农业比重在工农业总产值中占43.29。种植业中的粮经作物之比由1995年的63.136.9调整为52.347.7。马龙县被省列为早熟苹果基地县、优质烤烟基地县、野生菌保护基地县、种羊示范基地县。马鸣乡被省列为肉牛冻精改良综示区，纳章镇、大庄乡被省列为山羊综示区。全县现价工业总产值达53936万元，比2000年年均增长21.1%。现已形成建筑建材、化工、冶金、机械、食品加工等为主的地方工业体系。非公有制经济县委、政府先后出台了关于发展个体私营经济的决定及对外开放等多项优惠政策，大力发展非公有制经济。“九五”期间，全县共推出招商引资项目64个，实现签约47个，项目就位资金10390万元。引进技术36项，引进人才160名。2005年底，全县个体工商户达1521户，从业人员1958人，注册资金1138万元，全县非公有制经济实现产值6620.7万元，占全县国内生产总值的14.9。 基础教育、科技、文化等各项社会事业取得新突破。科技对国民经济贡献率已达40。1993年，“大爪草防治试验和研究”获云南省科技进步三等奖；1994年，“草地牧业综合发展项目”获农业部牧渔业丰收奖二等奖；1997年11月，“水稻粳稻新品种云粳33选育及推广”获云南省科学技术进步三等奖；2000年，马龙县获省人民政府畜牧业丰产奖。2002年通过了国家科技进步考核，马鸣农业综合项目获市级科技成果三等奖。全县各类学校98所，在校学生36404人，教职员工2233人。普及小学教育、普及九年义务教育、普及实验教学和高标准扫除青壮年文盲工作通过省市验收，县一中被省教委评定为二级二等完中，高中招生条件得到改善，招生能力得到增强；全县近年参加省级体育竞技活动获金牌16枚，银牌7枚，铜牌12枚，县体校办校以来为上级体育部门输送了以竞走为主的运动员100余名，其中8名成为国家级运动健将，被评为全国先进业余体校，县少体校被评为国家“先进少体校”；县、乡医疗卫生单位基本实现了人员、房屋、设备三配套，初级卫生保健工作基本完成；计划生育15年保持无多胎生育目标；全县有线电视覆盖率达35，电视覆盖率93，广播覆盖率达94。2、土地优惠 （一）投资高新技术、基础设施建设、生物资源开发与创新、矿产资源开发、旅游资源开发以及高创汇、高税收的项目，其征用土地的各项费用均按法定标准的下限执行。 （二）投资能源、交通、水利、教育、城市基础设施及社会公益事业建设的外来投资企业，可以行政划拨方式供地，征用土地的补偿费按法定标准的下限执行。 （三）在征地中除按法律规定支付的征地补偿费和应收取的征地管理费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费外，不再收取其它费用。 （四）从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按规定办理手续后，可以租用集体土地。 （五）以有偿方式取得土地使用权的用户，在土地使用权出让合同规定的期限内，可依法转让、出租和抵押。 （六）除房地产开发用地外，按有偿方式获得土地使用权的，土地出让金可采取以下方式处置。 确定土地出让金。土地出让金应经过有资质的地价评估机构进行地价评估，并报土地管理部门确定。 缴纳土地出让金的优惠标准：按照单位面积土地上所形成的固定资产投资额，给外来投资企业土地出让金优惠：（1）投资于基础设施建设和能源、矿冶、化工、机械、生物资源开发创新等产业的，每亩土地固定资产投资额在100万元以上（含100万元），给予国有土地使用权出让金100%的优惠；每亩土地固定资产投资额在50万元以上（含50万元）、不到100万元，给予国有土地使用权出让金80%的优惠；每亩土地固定资产投资额不到50万元，给予国有土地使用权出让金60%的优惠。（2）投资于其它项目的，每亩土地固定资产投资额在100万元以上（含100万元），给予国有土地使用权出让金80%的优惠；每亩土地固定资产投资额在50万元以上（含50万元）、不到100万元，给予国有土地使用权出让金60%的优惠；每亩土地固定资产投资额不到50万元，给予国有土地使用权出让金40%的优惠。 出让金的支付。出让金在70天内一次性付清的，可享受减免应交出让金30%的优惠；一次性缴纳出让金有困难的，经申请，县政府批准后，可与县土地管理部门签订分期付款协议，70天内先支付20%，余款在5年内付清。 对享受了土地出让金优惠政策的企业用地，如发生土地使用权转让或改变土地用途的，将收回土地转让金上的各项优惠。 （七）外来投资企业兼并、收购我县内企业，涉及出让土地使用权的，给予依法办理变更登记；涉及划拨土地符合国家规定条件且不改变用途的，经县土地管理部门审核，报县人民政府批准，可继续保留行政划拨方式。全县引进市外国内资金50461万元，年均增幅达38.6%；至2005年共引进年销售额1亿元以上的企业10户，年销售额1亿至5000万元的企业20户，1000万元以下的企业15户；2005年实现工业增加值31110万元，首次超过农业增加值，拉动经济增长10.1个百分点；2006年引进市外国内资金36570万元，增长69.9%，国外资金50万美元，增长44.1%。为充分利用马龙土地资源、区位优势和交通条件，加强基础设施建设和优化招商引资环境，发挥规模效益和集中效益，降低招商引资成本，更好地搭建招商引资平台，县委县政府着力规划和抓好14平方公里的马龙县工业经济规划区和8平方公里的马龙县民营经济规划区建设，力求以规划区为平台，以项目为载体，以企业为主体，大力引进外资企业，并相应地成立了规划区管委会，在县财政入不敷出的困难情况下，贷款2000万元修通了两个规划区总长6510米、宽15米、承载能力50吨以上的“工业大道”，形成了以南海子为机头，县工业经济规划区为左翼，县民营经济规划区为右翼，旧县、王家庄为机尾的整体发展格局。目前，规划区已初具雏形，聚集效应逐步发挥，入驻企业逐步增多，以园招商、以商建园收到效果。两个经济规划区已建成6平方公里，入驻企业达54户，完成投资13亿元，建成投产45户，全部建成投产后预计可实现年产值30亿元。马龙房地产解析一、具体规划方案和图纸还没有最后确定，主要交通道路基本成型，城区的东移将是流趋势，小区的开发集中在东南方向和偏东方向。二、购房群体：现有城居人口、乡镇公务员、少量外来人口投资，随着干海子工业带的建设，将会有大量的人口涌入，经济的大力发展及时机促使一部分外来人员的购房欲望。三、居住习惯：空间大、绿化高，大部分购房者目光开始向错层转移。四、价格趋势：2000年平均价格在600元/，2004年为800元/，2005年-2006年房价开始走高，突破1400元/，2006年下半年开始，房价首次超过1600元/。五、现在主要楼盘：金秀花园、文化广场、文和小区、仁和佳园。面积区间为80-146，价格在1300-1650元/之间。六、住房供应情况：马龙现有城镇人口约3万人（包含老城区和城中村），其中原有小区规模超过100户的有三个（园丁小区、滨河小区、化建小区），其他多为单位以前的集资住房，规模都比较小；三个老小区的建筑年限都达到了10年甚至以上，其中的大部分业主已经有了二次置业的欲望，因为除化建小区外，另外两个小区几乎连保安都没有，而马龙商业的不发达和消费的滞后导致很大一部分人有一定数额的存款，具备二次购房的条件。小区绿化环境相当恶劣，要么没有，有一点也没有人管理是马龙现有小区的一大通病。很大一部分人（包括公务员、教师、事业单位人员）已经在几年前的购买土地中购买到了土地并开始自己建房，马龙的经济发展在前几年几乎没有变化，所以商业不发达，也就导致每年的补充人员和流动人员很少。商品别墅几乎为空白，仅文和小区有6套连排别墅，其余多为自建庭院式花园别墅，由于历史不发达的原因，一部分人想买别墅而现在没有，随着房屋单价的不断攀升导致总房价的提高使得一部分想购买别墅的人群承受能力降低。七、商业总体情况：主要以小铺面为主，其中多为服装、杂货和小商品的批发为主，2005年建设的文和广场右侧商业城空置率低，入住商户生意不景气。但随着马龙的快速发展会具备一定升值潜力。银行有中国农业银行（两个营业厅），中国建设银行（两个营业厅）、中国信合（三个营业厅），原有的中国工商银行马龙营业厅于2005年上半年撤除。八、住房结构：比较陈旧，样式单一。供给与需求之间不平衡。一部分人想购房却没有合适的户型。九、消费习惯：随着曲马大道的修建，马龙至曲靖只需要15-30分钟，两地距离较近，一部分有购房需求的人群把目光投向曲靖（理由：第一，曲靖为云南省第二大城市，但是房屋价格相较其他地州偏低；第二，马龙多年以来经济发展相对滞后，平均消费水平不高，但工资水平与其他地方相等，也就促使一部分人有一定资金存量而选择较大的房屋购买），政府下一步将开通曲靖马龙之间的两城公交线路，人们的购物时间充裕。马龙在售楼盘具体情况金 秀 花 园 作为马龙第一个带入“物管”时代的安全、舒适家居的生活小区，它在马龙县市第一家做现代化物业小区。这是它走在市场最前面的优势，而在具推广和规划又和主题有所相离。比如，它的推广主题是安全、舒适的主题而在其规划的小区里却没有安全和舒适更真切的内容。连他们现在的物业管理却是没有确定出来这虽然和马龙现代的住宅销售不会有太大的影响，但是它会本项目未来的市场竞争缺乏优势，再次就是小区的四个面积户型，有三个在布局上完全一致，不同的是各功能房的面积、大小差异，且都是两房两厅，这会使本项目在未来竞争中缺乏优势。其次就是在项目的推广手段上比较传统，没有任何的创新，体现不出公司的实力。同时，也包含宣传资料制作上很一般，没有新鲜感和吸引力，这样就更提升不了项目的知名度和公司的品牌形象。金秀花城描述1、是马龙第一家有物管的小区，采取数字监控。2、定价销售：楼层差价明显，顶层（7楼）为18万，3-4楼为22万，其余为18万。3、从户型设计看：书房设在厨房边，没做到动静分区，洗衣和晒衣的地方还要通过卧室，没做到干湿分区，而且没有做到间间通风，户户采光。4、配套设施不完善：几乎没有生活配套，太阳能自己安装。5、广告创意太普通：金秀花城的DM就单纯的一幢房子，再把户型设计搬上去，根本就不吸引人，也达不到广告的效果。6、时机：产品投放市场时不机成熟，该项目在开盘前期没有把规划做好，物管和配套要到时候看大多数客户的意见，停车位，现在还说不准这样的情况就会让购买者怀疑而放弃。项目名称金秀花园项目LOGO投资商/开发商曲靖泰淋房开发地产公司地理位置龙泉路运政站对面（原农机厂）物业类型商品房建筑类别多层住宅总占地面积住宅总套数近200套价格11001400元每平方米三级市场价格物管费没确定销售率60%户型面积区间106-140畅销户型126开盘时间2006-8入住时间交付标准毛坏电化率45%容积率停车位没有规化出来物业设施2个文化广场，太阳能现在还没有确定按不按周边配套农贸市场、室外儿童娱游乐设施、推广主题安全、舒适、标准规范化的小区。营销手段人力推扩、路牌、车身广告住宅户型建筑面积数量户型建筑面积数量二室10636四室12660四室13460四室14636均价别墅多层商铺车库（位）1300元还没有规化出来付款优惠一次性没有按揭没有主力户型户型号面积价格结构两室两厅126根据楼层确定1100-1400元砖混优、劣势分析优势：马龙最先开始带有物业的小区，最先进入马龙市场。劣势：没有推扩主题所说的安全配套，户型设计不太合理。马龙商业文化广场马龙商业文化广场作为马龙县一个比较大的商业地产，而其设计成底商上住的风格，说是引进其国际先进的商业购物理念，这和风格可能更加适合于这种小县城的商业设计需要，而作为一个商业地产所需拥有的强性优势地段位置，同时还配有相应的文化广场。而此项目从其推广的方式来看是比较传统，也没有什么优势和创新，而此项目的好销主要是以其项目的固有优势来销售，而对公司的知名度和品牌的创造没有太大的作用。马龙商业文化广场描述1、框架结构：这种结构在马龙来说为数不多，这是它的一大优势。2、地段：它处于城市的发展中心（县政府开发规划的中心）。3、周边的配套设施比较完善，对面是一个公园。4、商住两用：特别给生意人提供了方便，定位比较好。5、以人气带动商气：以中间的规模最大，档次最高的文化中心带动旁边一整圈的商气，发展潜力较好。6、商铺和上面的住宿可以分开卖。7、价格太高：一套算下来差不多70万元左右，首付30万左右，对一个小小的马龙县来说，能够承受的人群不多。项目名称马龙商业文化广场项目LOGO投资商/开发商云南恒力房地产开发有限公司地理位置滨河路物业类型商品建筑类别框架总占地面积52亩住宅总套数130-140套价格总价69万-75万三级市场价格物管费不确定销售率60%（销售员说）户型面积区间200-260畅销户型广场周边第一排开盘时间2006-12入住时间200-8交付标准毛坏电化率42%容积率15%停车位物业设施文化广场、休闲长廊、健身场所周边配套市中心推广主题马龙规模最档次最品种最全的商业文化中心营销手段路牌、车身广告、DM单住宅户型建筑面积数量户型建筑面积数量一、二楼商铺，三楼住房200-26050-60套一楼商铺，二三楼住房200-2607080万元套均价：2850-3000元每平方米别墅多层商铺车库（位）5700元有车位没车库付款优惠一次性2%按揭1%主力户型户型号面积价格结构一楼商铺，二、三楼住房2663370万左右框架优、劣势分析优势：处于马龙县中心，靠近县唯一的农贸市场，是马龙规模最大、档次最高的商业文化广场 ；劣势：面积大，价格高，期房；文河小区该小区在马龙县现在的小区中周边的环境是相当的不错有山、有水，这在马龙县里是最好的小区。这是它拥有的最大优势，但在小区里也没有其它优势的配套。它现在的销售很好，还有一个很重要的厚因是它的价格比较的便宜。文河小区的户型设计也是比较的合理，98平方米的小面积占到了整个小区的70%，且它户型布局比较的合理。其它两个面积户型为126和140平方米，户型为三室厅，两积有大，有小，这样的搭挡也是相当的合理。项目名称文河小区项目LOGO投资商/开发商马龙泰锦房地产开发有限公司地理位置滨河横山闸门旁边物业类型商品房建筑类别底框上混总占地面积40亩住宅总套数130套价格1060-1350三级市场价格物管费没有定销售率946%户型面积区间98-140-畅销户型98开盘时间2007-1入住时间2007-10交付标准毛坏电化率40%容积率30停车库数量1：2物业设施1、太阳能（2300 元）周边配套龙泉路200左右市政配套齐全推广主题无营销手段只有一个广告牌，其它的就没有任何推广。住宅户型建筑面积数量户型建筑面积数量二室9830联排别墅210-3006套三室12650三室14160均价1别墅多层商铺车库（位）1400125035001300元付款优惠一次性没有按揭没有主力户型户型号面积价格结构两室两厅126根据楼层确定1100-1400元底框上混优、劣势分析优势：环境污染优美，依山伴水，价格会便宜，现房。劣势：没有确定的物管，没有更好的小区设施。仁和佳园项目地址：马龙县龙泉东路开发商：马龙天欣房地产开发有限公司项目简介：还未正式定价和开盘，估计7月份开盘初步价格：1300元/-1600/之间面积区间：100-150之间房源：150户左右配套：无该项目数据只能作为开发商的估计定价，实际价格和具体优惠政策还没有成型。马龙县地产市场总体小结1、县政府的搬迁和县中心的改造将使中心区转移、高层住宅项目和别墅项目为空白，单元房项目竞争加剧2、主力户型区间为80m-140 m3、产品的价格上升很快，最高价格已经达到1700元/ m左右4、大部分消费者二次置业时机成熟5、机遇：马龙的大力发展将吸引更多人的目光；城市的规划和建设使配套设施的完善让许多的马龙人对马龙提高认可度而就地消费；政府的招商引资条件宽松；多个有实力的房地产公司都把目光集中在马龙，但在时机的把握上和当地的消费习惯把握不一定准确。附：马龙县投资服务部门县商务局（国内合作企业认证。审批外商投资企业合同、章程、颁发证书，企业变更事项，外商投资咨询。组织、协调服务窗口工作）电话：0874-880750地址：县城文化路县发展和改革局（审批新建项目建议书、可行性研究报告）电话：0874-889740地址：县城龙泉路县经济局（项目登记备案、审查技改项目可行性研究报告）电话：0874-880913地址：县城龙泉路县建设局（建设项目选址意见书、