[调研报告]房产测绘新规.doc

房产测绘新规：消防通道阳台计入套内建筑面积房产测绘部门表示，按规定，两户相连的阳台，作为消防通道的，仍应计入各户的套内建筑面积，这主要是因为这一通道多数时候仍是作为住户的阳台使用。但是，作为消防、检修等用途的简易楼梯，不应计入建筑面积。商品房销售.房屋测绘新规3大变化 2005年1月1日起，商品房销售将更为透明公开。昨天，北京市建委下发关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知，该通知对商品房预售申请应具备的条件做出更加明晰严格的规定，同时要求房地产企业必须将公摊面积算法等相关资料在网上公示。这意味着，买房人可以通过获得更多的信息有力地保护自身的合法权益。办法实施后将有三大突出变化。解读三大变化变化一：公摊面积算法上网公示新规：通知第六条规定，开发商取得预售许可后，房屋测绘技术报告书和面积分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网()上进行公示，公示内容包括：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。解读：对消费者来说，以往面积的分摊情况都是听开发商讲，现在可以通过查询政府网站上的相关信息，对自己所购房屋面积做到心里有数。市建委有关人士介绍，虽然现在已经要求按套内建筑面积销售，但开发商通常还是先计算出按建筑面积测算出来的总价，然后再折算出套内单价，其间还是无法回避公摊面积。变化二：商品房规划不得随意更改新规：通知第七条规定，商品房项目取得预售证后，预售方案相关内容不得随意更改。解读：这一条对消费者来说也相当重要，以前经常碰到收房后发现户型、朝向等与当初开发商承诺不一致的情况。从明年开始，开发商要调整已经审查过的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等，必须要提供规划行政主管部门的批准文件，以及审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书。变化三：面积不准测绘机构将担责新规：通知规定，测绘机构必须要按审查合格的施工图进行商品房面积预测，而不能开发商提供什么图就按什么图测绘，否则，发生面积纠纷的，将由开发商和测绘机构共同承担责任。解读：通过测绘机构来限制开发商，将有助于减少可能发生的面积纠纷。广州房屋面积测绘有新规“花台花池”不算面积 你知道空中花园、阳台上的“花台”、“花池”如何算面积吗？近日，广州市房地产测绘所、广州城市规划局自动化中心和广州市城市规划勘测设计研究院，分别代表市国土房管和城市规划局就房屋面积计算标准问题作了研究、协调，规定了一些新户型设计的面积计算方法。如有上盖空中花园只计算一半面积，阳台户栏外“花台”、“花池”不算面积等。具体规定包括：一、关于计算房屋层数问题（一）室外高出地坪0米以上、层高在2.2米以上的半地下室计算层数；（二）首层架空层、裙楼与塔楼之间的转换层、设备层层高在2.2米以上的计算层数；（三）假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼不计算层数；（四）突出层面的楼梯间、水箱间不计算层数；二、阳台围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。三、市政路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。四、在共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、建设工程规划验收合格证附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。五、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。六、附在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。七、对弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点（拐点）坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。八、附于建筑物旁突出地面层高在2.2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积；独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。九、有上盖的室外楼梯（单柱或双柱支承）按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。十、阳台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。十一、有上盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。外飘窗不落地，不计入建筑面积 新细则规定，外飘窗落地，应计入建筑面积；外飘窗不落地，不计入建筑面积。此外，对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。但是，若用玻璃幕墙、金属幕墙等材料作为房屋外墙，则按其外围水平投影面积，全计入房屋建筑面积。对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室等，不计入建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，只对层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。阳台不封闭的，建筑面积按一半算新细则规定，把以前对阳台的多种计算方式，统一改为封闭、不封闭两种。封闭阳台的话，全计入建筑面积。不封闭的，建筑面积按一半算。但是，封闭阳台应在规划、设计、施工等环节均已确定，自行封闭的，视为不封闭。不被分摊的公用建筑更明细新细则新增了不被分摊的公用建筑面积：作为人防工程的地下室、半地下室，中高层以上作为消防的避难层（室）部分，独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间，作为机动车和非机动车集中停放的部位，按规划建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层，栋内“空中花园”，以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分。关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知 京华时报讯(记者肖宾)12月29日，北京市建委公布了关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知，新通知对商品房预售方案作出了七大规定，项目总预测建筑面积超过建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋总建筑面积的，将不符合商品房预售许可资格。新的预售方案规定：(一)、建筑名称须按规划部门的批准文件申报，没有建筑名称的，须向地方行政主管部门核准建筑名称；(二)、楼号按建设工程规划许可证标明的楼号申报；(三)、预售项目楼盘表中有关规划楼层、不可售部分(如人防、自行车库、非经营配套等)按建设工程规划许可证等批准材料申报；(四)、每套房屋的装修标准、使用用途、结构、交付使用期限等按相关规定和拟售情况申报；(五)、房屋预测面积、楼号、房号的数据均应与房屋测绘技术报告书的相关内容一致；(六)、预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立预售单位；商业、工业和办公等按“层”或每层中按“单元”建立预售单位；车位按“个”建立预售单位(不能提供每个车位预测面积的，可按整层提供车位预测面积及该层车位总个数)；(七)、房屋预测技术成果应符合以下条件：1.每建筑楼栋(所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋)的总预测建筑面积不得超过建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积；2.预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积；规划可售面积为规划建筑面积扣减人防、自行车库、非经营配套等部位的面积；3.凡土地出让合同约定或房屋规划用途为别墅的商品房项目，其每个规划许可证中各楼栋总预测面积不得超过该规划许可证各楼栋的总建筑面积。搁空调、花盆的平台是否计入公摊面积 按房产测绘新规，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等，不列入公摊或套内建筑面积。因此，搁空调、花盆的平台是否计算建筑面积，应视具体情况而定。如果平台与室内不相通，不计算建筑面积；如果与阳台等相通，则可视为阳台的一部分，按封闭全计入建筑面积，不封闭的只取1/2计算关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知建住房200274号各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门： 为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。二、根据房产测绘管理办法的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，房产测量规范未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：(一)房屋层高计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。(二)外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。(三)斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。(四)不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。(五)变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。(六)非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。(七)楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(八)公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均