2008年成都房地产市场年度总结与预测报告.doc

2008 年成都房地产市场年度总结与预测报告年成都房地产市场年度总结与预测报告 第一部分房地产环境第一部分房地产环境3 世界篇世界篇3 一、一、世界经济形势变化脉络梳理世界经济形势变化脉络梳理.3 二、二、世界经济重要指标不乐观。世界经济重要指标不乐观。.3 三、三、其他指标暗示危机的严峻。其他指标暗示危机的严峻。.3 中国篇中国篇4 一、一、中国经济受到世界经济影响，已经出现明显下挫风险中国经济受到世界经济影响，已经出现明显下挫风险.4 二、二、经济增长放缓、社会主体信心受到打击经济增长放缓、社会主体信心受到打击.7 三、三、全国房地产市场，全国房地产市场， “下跌下跌”是全年主基调。是全年主基调。.8 四、四、政策出台，力求通过挽救房市改变经济下滑趋势政策出台，力求通过挽救房市改变经济下滑趋势.9 五、五、人口红利，城市化进程持续，有助于房市稳定人口红利，城市化进程持续，有助于房市稳定.11 成都篇成都篇11 一、一、成都总体经济发展良好，经济持续较快增长成都总体经济发展良好，经济持续较快增长.11 二、二、成都区域经济金牛、双流仍引领城郊区域经济。成都区域经济金牛、双流仍引领城郊区域经济。.12 三、三、成都市政府关于房地产的扶持政策主动而及时。成都市政府关于房地产的扶持政策主动而及时。.12 四、四、城市规划方面强调城乡统筹，增强城乡的联合度。城市规划方面强调城乡统筹，增强城乡的联合度。.13 五、五、城市管理，促进城乡统筹的发展城市管理，促进城乡统筹的发展.16 六、六、成都市对外城市形象及城市营销方面仍然保持了较好的局面成都市对外城市形象及城市营销方面仍然保持了较好的局面.16 第二部分第二部分 成都房地产市场现状成都房地产市场现状18 投资篇投资篇18 一、一、大成都投资增速下降大成都投资增速下降.18 土地篇土地篇18 一、一、20082008 年成都主城区土地市场供应结构调整，以非住宅用地为主；成交土地结构也有所改变。年成都主城区土地市场供应结构调整，以非住宅用地为主；成交土地结构也有所改变。18 二、二、20082008 年全年主城区土地招拍挂市场低迷。年全年主城区土地招拍挂市场低迷。19 三、三、价格下降明显，市场竞争不激烈。价格下降明显，市场竞争不激烈。.20 四、四、主城区土地成交区域集中在城西和城南主城区土地成交区域集中在城西和城南.22 五、五、主城区成交土地主要分布在三环外主城区成交土地主要分布在三环外.24 六、六、存量土地多存量土地多.24 七、七、郊县土地放量大郊县土地放量大.25 商品房量价篇商品房量价篇27 一、一、供大于求状况严重供大于求状况严重.27 二、二、成都主城区商品房受到地震、政策及大市场等多因素影响，全年市场成交量低迷。成都主城区商品房受到地震、政策及大市场等多因素影响，全年市场成交量低迷。.28 三、三、商品房存量大，待消化时间长商品房存量大，待消化时间长.29 四、四、9090以下中小户型受青睐以下中小户型受青睐.30 五、五、20082008 年商品房价格急速下降年商品房价格急速下降32 六、六、郊县供应不均衡，仍以双流、温江为主，下半年新都供应量也有所增大。郊县供应不均衡，仍以双流、温江为主，下半年新都供应量也有所增大。.33 商品房产品篇商品房产品篇34 一、一、关键词：电梯豪宅关键词：电梯豪宅.34 二、二、关键词：精装关键词：精装.36 三、三、关键词：可变空间关键词：可变空间.39 四、四、其他关键词其他关键词.40 格局篇格局篇41 一、一、郊区土地成交量大幅超过主城区，其中双流、新都今年土地供应量最大，值得关注。郊区土地成交量大幅超过主城区，其中双流、新都今年土地供应量最大，值得关注。.41 二、二、道路的建设也加快道路的建设也加快.41 广告营广告营销销篇篇42 一、一、20082008 年成都房地产报纸广告分析年成都房地产报纸广告分析42 二、二、20082008 年营销手段盘点年营销手段盘点44 第三部分第三部分 成都房地产市场主体成都房地产市场主体48 开发商篇开发商篇48 一、一、外来开发商淡出土地拍卖市场，本土开发商成为土地拍卖市场的主角外来开发商淡出土地拍卖市场，本土开发商成为土地拍卖市场的主角.48 二、二、本土中小开发商抄底拿地，趁机入局本土中小开发商抄底拿地，趁机入局.48 三、三、非房地产企业通过土地拍卖市场拿地非房地产企业通过土地拍卖市场拿地.48 四、四、外来开发商仍然占据商品房市场主导地位，蓝光跃居本土开发商商品房供应首位外来开发商仍然占据商品房市场主导地位，蓝光跃居本土开发商商品房供应首位.49 五、五、受房地产市场低迷、成交量下滑影响，开发商普遍资金紧缺，资金链紧张受房地产市场低迷、成交量下滑影响，开发商普遍资金紧缺，资金链紧张.50 六、六、开发商采取多种手段开发商采取多种手段“过冬过冬”.50 客户篇客户篇51 一、一、购房者对区域的要求购房者对区域的要求.51 二、二、购房者对产品的要求购房者对产品的要求.51 三、三、购房者的购买力购房者的购买力.53 四、四、市场特殊现象对购房者的影响市场特殊现象对购房者的影响.53 第四部分第四部分 成都房地产市场预测成都房地产市场预测57 一、一、20092009 年宏观经济环境走势预测年宏观经济环境走势预测57 二、二、20092009 年政策走势预测年政策走势预测57 三、三、20092009 年成都房地产市场走势预测年成都房地产市场走势预测57 四、四、开发商开发商.58 五、五、热点区域热点区域城南站南组团城南站南组团.59 第一部分房地产环境第一部分房地产环境 世界篇世界篇 2007-20082007-2008 年世界经济形势发生了一个周期性转折，由美国房地产次级贷款危机引发的世界经济动荡，年世界经济形势发生了一个周期性转折，由美国房地产次级贷款危机引发的世界经济动荡， 在在 20082008 年达到顶峰。年达到顶峰。 一、一、世界经济形势变化脉络梳理世界经济形势变化脉络梳理 数据来源：吉信行市场信息系统 二、二、世界重要经济指标不乐观。世界重要经济指标不乐观。 1 1、 世界经济增长明显放缓。世界经济增长明显放缓。 2008 年一季度和二季度，世界经济同比分别增长 4.4%和 3.9%，比上年同期分别回落 0.04 个和 0.46 个百分点。 2 2、 世界主要经济体的失业率持续上升。世界主要经济体的失业率持续上升。 美国失业率从 1 月份的 4.9%持续上升至 8 月份的 6.1%；日本从 3.8%上升到 4.2%；欧元区从 7.3%上 升至 7.5%。 3 3、 通胀压力一直处于高位。通胀压力一直处于高位。 世界总体通胀水平从 2007 年的 3.0%上升至 2008 年 7 月的 6.1%，其中发展中国家从 6.1%上升到 12.1%。 三、三、其他指标暗示危机的严峻。其他指标暗示危机的严峻。 1 1、 美国道琼斯指数下降幅度接近美国道琼斯指数下降幅度接近 50%50%。 美国道琼斯指数作为世界经济的晴雨表之一，从 2007 年 12 月在 13700 多点大幅震荡，至 2008 年 9 月，华尔街金融风暴爆发后，急速下挫。下跌至 2008 年 12 月的最低 7552 点附近。 数据来源：新浪财经 2 2、 国际原油价格大幅波动。国际原油价格大幅波动。 由 2007 年 1 月 50 元/桶左右一路上升至 2008 年 7 月 147 元/桶，而后急转直下，在 2008 年 12 月跌破 40 元/桶。 数据来源：世界石油网 中国篇中国篇 一、一、中国经济受世界经济影响，已经出现明显下挫风险中国经济受世界经济影响，已经出现明显下挫风险 中美贸易及资金往来关系比较密切。据花旗银行测算，美国经济放缓中美贸易及资金往来关系比较密切。据花旗银行测算，美国经济放缓 1%，中国经济增长将会放，中国经济增长将会放 缓缓 1.3%，若美国经济进入衰退，必将会给中国经济带来不良影响。，若美国经济进入衰退，必将会给中国经济带来不良影响。 1 1、从下图可以看出，金融危机从影响出口和房地产投资开始，逐级影响中国宏观经济、从下图可以看出，金融危机从影响出口和房地产投资开始，逐级影响中国宏观经济。 2 2、中国出口贸易受到金融危机的直接影响。、中国出口贸易受到金融危机的直接影响。 2007 年，出口对 GDP 贡献 2.7 个百分点；而在 2008 年前三季度，出口额 10741 亿美元， 增长为 22.3%，回落了 4.8 个百分点；预计 2009 年出口贸易对 GDP 的贡献将屈指可数。 2 20 00 07 7年年消消费费、出出口口、投投资资分分别别对对G GD DP P增增长长的的贡贡献献占占比比 消消费费 3 38 8% % 投投资资 3 38 8% % 出出口口 2 24 4% % 数据来源：国家统计局综合司 中国出口是 GDP 增长三驾马车之一，而 2009 年出口对 GDP 的贡献几乎为零。2007 年居民 消费占 GDP 的 38.2%，与世界平均水平 78-79%有很大差距，如果过分依靠国外市场，一旦国际 市场出现问题，将对中国经济造成较大冲击。 考察中国的出口依存度，可以发现出口增长率下降 1%，会引起投资增长率下降 0.62%，消 费增长率下降 0.53%，进口增长率下降 0.81%，净出口增长率下降 1.74%，GDP 增长率下降 0.65%。 而外部收入变动 1%会引起出口同向变动 4.7%，因而外部收入变动 1%会导致中国 GDP 同向变 动 3.1%。可见，外需变动对于总需求的综合影响是很大的。 3 3、世界经济衰弱对中国经济各方面产生影响。、世界经济衰弱对中国经济各方面产生影响。 （1 1）GNP/GDP 增幅下降。增幅下降。 2003-2009年年（预预期期）中中国国国国民民生生产产总总值值（GNP）走走势势及及上上涨涨幅幅度度 159878135823 246619 210871 183868 未未知知 未未知知 10.0%10.1% 10.4% 11.1% 11.4% 9.0% 8.0% 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年预计2009年预计 单位：亿元 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 年增幅 国内生产总值年增长幅度 近近3 3年年中中国国国国内内生生产产总总值值（G GD DP P）季季度度增增长长率率变变化化 9.00% 10.10% 10.60% 11.20% 11.50% 11.90% 11.10% 11.00% 10.70% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度 2006年2007年2008年 数据来源：国家统计局综合司 随着美国金融危机的蔓延，中国经济增长所依靠的出口、消费、投资三驾马车中， 出口对 GDP 的贡献大幅下降，而消费、投资方面又无新奉献，因而 2008 年中国 GDP、GNP 指数出现必然的下降趋势。 （2 2）固定资产投资增幅回落。固定资产投资增幅回落。 固定资产投资从 2007 年的 40%左右回落至 2008 年的 27%左右。其中房地产市场低迷 成为影响固定资产投资的增幅的重要因素之一。 （3 3）CPI 进入下降通道。进入下降通道。 2 20 00 07 7年年1 11 1月月至至2 20 00 08 8年年1 11 1月月C CP PI I和和P PP PI I变变化化情情况况 6.9 6.5 7.1 8.7 8.3 8.5 7.7 7.1 6.3 4.9 4.6 4.0 2.0 4.6 5.4 6.1 6.6 8.0 8.18.2 8.8 10.010.1 9.1 6.6 2.4 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 单位：% CPIPPI 数据来源：国家统计局 从上图可以看出，CPI 在 2008 年 8 月达到顶峰后开始回落。前期 CPI 回调是国家调控的结 果，而后期因为受国际经济环境的影响，出现明显的下滑惯性，中国经济面临通缩的危险。但 CPI 下降也为 2009 年大幅降息提供了空间。 （4 4）扩大内需，促进国内消费增长面临压力。扩大内需，促进国内消费增长面临压力。 国民常年“重储蓄，轻消费”的习惯短期内难以改变；社会保障体系的不完善，也使国民 消费有顾虑，因此扩大内需面临压力。 （5 5）实体经济已受金融危机影响。实体经济已受金融危机影响。 2008 年上半年，浙江亏损企业达 1.07 万家,亏损面达 19.6%，更有超过 1200 家的企业关门 歇业。下半年，受金融危机影响，服装、玩具等出口转内销，带来大量此类产品打折促销，并 影响到餐饮、百货等行业也降价以保销售。 二、二、经济增长放缓、社会主体信心受到打击经济增长放缓、社会主体信心受到打击 具体表现在以下几个方面：具体表现在以下几个方面： 1.2008 年全年城镇居民收入增长为年全年城镇居民收入增长为 14.5%；其中上半年为；其中上半年为 14.4%，增幅同比下降，增幅同比下降 55.6% 据全国 6.5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2008 年上半年城镇居民人均可支配收入 8065 元，同比增长 14.4%；扣除 CPI 因素，实际增长 6.3%，比 2007 年高达 14.2%的增幅陡降 55.6%。 2.沿海中小企业倒闭，失业率增加；应届大学毕业生数量逐年递增，导致今明两年劳动力市场就沿海中小企业倒闭，失业率增加；应届大学毕业生数量逐年递增，导致今明两年劳动力市场就 业压力巨大。业压力巨大。 受人民币升值影响，人力、原材料成本上升，加之此次金融风暴袭击，江浙、广东、福建等沿 海地区以加工制造为主的中小外贸企业受到重创，多家中小型企业破产。 根据社科院 2008 年社会蓝皮书显示，大学扩招以来，应届毕业生每年以 15%-20%左右的速度递 增，2007 年 495 万应届毕业生至 2007 年 7 月仍然有 140 万人失业，因此今明两年劳动力市场就业难 的问题将继续困扰。 3.商业银行惜贷，左右为难。商业银行惜贷，左右为难。 （1 1）银行对经济预期不高，为抗风险而惜贷银行对经济预期不高，为抗风险而惜贷 面对金融危机，银行预期会经济萎缩，因而惜贷。而银行一直对中小企业放贷力度不 强，即使对历来是银行优良资产的房地产贷款，由于银行对后市看淡，房贷强度也明显下 降。 （2 2）商业个体，为逐利润而惜贷商业个体，为逐利润而惜贷 商业银行作为商业个体，有追逐利润的天性，而国家对利率的调控在一定程度上降低 了商业银行的利润率，因而目前看来。利率优惠方面的政策在各支行的执行力度不强。截 止 2009 年 1 月 1 日，各大银行对存量房可享受利率七折优惠的注册，仍未执行到位。 （3 3）双重身份，为支持宏观经济而增加贷款额度双重身份，为支持宏观经济而增加贷款额度，却惜贷，却惜贷 中国的银行具有双重身份，既是商业体又是国家宏观调控的手段之一，因此，在金融 “国九条”之后，为响应政策，建设银行、农业银行等扩大了本年贷款额度 300-500 亿不等。 但新政中商品房贷款可执行标准利率的 0.7 倍，5 年期存款利率甚至出现高于贷款利率 的“倒置”现象，商业银行放贷即等于亏钱。再加上美国次贷的阴霾还难以在短时间内消 散，中国商业银行放贷的警惕性势必会提高。 宏观环境小结：宏观环境小结： 世界经济前途未明，中国经济面临复杂的国际国内环境，且在世界经济前途未明，中国经济面临复杂的国际国内环境，且在 2008 年末，实体经济已经开始出年末，实体经济已经开始出 现受挫迹象，市场主体信心受到打击。中国经济走势不太明朗。现受挫迹象，市场主体信心受到打击。中国经济走势不太明朗。 三、三、 “下跌下跌”是全年全国房地产市场主基调。是全年全国房地产市场主基调。 复杂的经济环境以及复杂的经济环境以及 20072007 年末至年末至 20082008 年中期紧缩调控政策的综合作用，导致国房景气指数连年中期紧缩调控政策的综合作用，导致国房景气指数连 续续 1010 个月下跌。其下滑的速度可和个月下跌。其下滑的速度可和 20072007 年疯狂上涨的速度媲美，至年疯狂上涨的速度媲美，至 0808 年底基本回落至年底基本回落至 0707 年上涨年上涨 之前的水平。之前的水平。 1.全国房地产开发景气指数连续全国房地产开发景气指数连续 10 个月下降。个月下降。 数据来源：国家统计局 国房景气指数直观的反映出，20072008 年房地产泡沫产生及市场调整的过程。目 前国房景气指数已经回落到 07 年上涨时的水平。但 07 年疯狂上涨导致的诸多问题仍亟待 解决。 2.全国全国 70 个大中城市房价，同比环比都出现下降趋势。个大中城市房价，同比环比都出现下降趋势。 7 70 0个个大大中中城城市市2 20 00 08 8年年1 1- -1 12 2月月房房屋屋价价格格同同比比环环比比变变化化 -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 同比环比 数据来源：国家发展改革委员会综合司 “房价下跌”是 2008 年房地产市场的主基调。70 个大中城市房价走势已经出现回 调，房价趋于理性。 截至 2008 年 11 月同比涨幅趋近于 0%，环比上看，全国 70 个大中城市的房价更 是出现连续 4 个月的环比下降。2007 年的疯狂上涨，造成价格虚高，2008 年的调整， 有一定的成效，但是调整的趋势要待房价回到正常水平之后才能稳定下来。 3.重点城市房市下挫的脉络变化重点城市房市下挫的脉络变化 数据来源：吉信行市场信息系统 四、四、政策出台，力求通过挽救房市以改变经济下滑趋势政策出台，力求通过挽救房市以改变经济下滑趋势 1.政策出台目的在于挽救经济，而扶持房地产只是针对目前经济形势，暂时采取的手段之一。政策出台目的在于挽救经济，而扶持房地产只是针对目前经济形势，暂时采取的手段之一。 正如中国篇所述，金融危机直接影响到中国出口和投资两部分，而政策出台的主要目的是挽 救中国经济，因而选择了以减轻税费，加强财政投入等手段来刺激出口和增加投资。 虽然房地产投资也受到金融危机的严重影响。然而，前期政府出台的政策一直没有相应扶持， 可见政府对房地产泡沫带来的不良影响仍心有余悸，仍没转变对房地产的继续调整态度。但由于 房地产投资对宏观经济的较大影响，因而，第四季度政策转向直指扶持房地产方面。 2.中央政策从调整经济入手，对目前房地产行业有一定积极作用，国房景气指数略有缓跌的中央政策从调整经济入手，对目前房地产行业有一定积极作用，国房景气指数略有缓跌的 趋势，但拉升效果还未完全体现。趋势，但拉升效果还未完全体现。 2 20 00 08 8年年国国房房景景气气指指数数和和国国家家政政策策的的关关系系 国 土 资 源 部 2 0 0 8 年 国 土 资 源 管 理 工 作 要 点 土 地 监 管 ； 节 约 能 源 法 正 式 执 行 上 调 存 款 准 备 金 率 ； 住 房 保 障 条 例 框 架 已 大 体 形 成 国 务 院 下 发 新 修 订 的 工 业 项 目 建 设 用 地 控 制 指 标 ， 禁 修 住 宅 、 宾 馆 等 国 务 院 关 于 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 上 调 存 款 准 备 金 率 ； 央 行 上 海 市 信 贷 投 向 指 引 重 申 第 二 套 五 部 委 新 规 违 反 土 地 管 理 规 定 行 为 处 分 办 法 执 行 ； 银 行 对 灾 区 信 贷 优 惠 政 策 新 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 执 行 ， 防 囤 地 ； 三 部 委 印 发 今 年 廉 租 房 计 划 关 于 金 融 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 ， 禁 发 用 于 缴 土 地 出 让 款 贷 款 ； 民 用 建 筑 节 能 条 例 三 中 全 会 农 村 土 地 改 革 ， 扩 大 内 需 ； 建 设 部 鼓 励 精 装 ； 下 调 贷 款 利 率 、 存 款 准 备 金 率 1 0 . 2 2 贷 款 新 政 支 持 首 套 自 住 ； 降 低 首 次 9 0 平 米 以 下 购 房 契 税 至 1 % 扩 大 内 需 “ 国 十 条 ” ； 银 行 贷 款 细 则 难 产 ； 建 行 、 农 行 增 加 本 年 度 贷 款 指 标 ； 大 幅 降 息 中 央 对 改 善 型 二 套 房 贷 松 绑 ； 九 项 金 融 政 策 措 施 94 96 98 100 102 104 106 108 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月2008年11月2008年12月 国房景气指数 数据来源：吉信行市场信息系统 从上图可以看出，今年国家从不同方面出台了相关政策，而国房景气指数仍然持续下滑。直 至第四季度， “关于支持首次购房”的新政，以及后续一系列“改善性”住房购房标准的出台， 才减缓了国房景气指数的下滑幅度。 国家出台相关政策的原因，一方面在于，房地产调控成果已初步显现；另一方面，宏观经济 面临严峻的形势，房地产市场下滑增加了经济形势的严峻程度，并且将可能造成了更复杂的社会 矛盾。因而，中央决定从扭转经济形势方面着手，改变经济下挫的趋势，这些举措间接缓和了房 地产行业的低迷，然而也可能造成房地产泡沫不能彻底清除干净的状况。 正如前文所述，扶持房地产政策直到 2008 年第四季度才正式出台，并且每项政策都有时间 限制。从一系列“暂行”条例可看出，国家对房地产的调控只是“暂停” 。等待宏观经济环境好 转之后，国家仍可能采取相关政策来保证行业健康有序的发展。 3.地方政府对地方政府对“救市救市”政策态度积极。政策态度积极。 因地方政府与房地产行业及房地产企业的利益有紧密联系，因而对扶持房地产和缓解房地 产企业的窘境的主动性更强，因而面对中央政策对房地产市场态度的转变，地方政府将积极响 应。 五、五、人口红利，城市化进程持续，有助于房市稳定人口红利，城市化进程持续，有助于房市稳定 按照 2050 年中国达到中等发达国家水平的计划，我国的城市化率到 2050 年必须达到 70%80%，这意味着在今后 40 年的时间内，中国的城市化率要以每年 0.78%1%的速度增长， 每年约 1000 万1200 万人从乡村转移到城市。 另外，2008 年 9 月召开的十七届三中全会，也出台了关于农村土地确权的政策，明确了土 地和农民的关系，进一步释放农村劳动力，农村劳动力进城的进度将加快。 在未来 10 年，因人口红利，城市化快速发展，对房地产的需求仍然有强大支撑。 全国房地产行业环境小结：全国房地产行业环境小结： 全国房地产行业经过全国房地产行业经过 2007 年疯狂上涨之后，进入回调阶段。年疯狂上涨之后，进入回调阶段。2008 年全年下调后，基本回到年全年下调后，基本回到 2007 年初水平。而房地产行业的诸多遗留问题，还需进一步调整和匡助。年初水平。而房地产行业的诸多遗留问题，还需进一步调整和匡助。 由于经济形势日益严峻，为了挽救经济，国家政策从房地产入手，对房地产行业有一定扶由于经济形势日益严峻，为了挽救经济，国家政策从房地产入手，对房地产行业有一定扶 持。至持。至 2008 年末，使全国房地产行业环境有所改善，下跌趋势也初步呈现停止的迹象。加上城年末，使全国房地产行业环境有所改善，下跌趋势也初步呈现停止的迹象。加上城 市化进程的持续，长期看来，中国房地产行业的发展前景仍然美好。市化进程的持续，长期看来，中国房地产行业的发展前景仍然美好。 成都篇成都篇 复杂多变的国际国内经济形势，使房地产行业受到深刻影响，而成都市政府有所作为，给成都市房复杂多变的国际国内经济形势，使房地产行业受到深刻影响，而成都市政府有所作为，给成都市房 地产市场带来了良好的内部环境。地产市场带来了良好的内部环境。 一、一、成都总体经济发展良好，经济持续较快增长成都总体经济发展良好，经济持续较快增长 1 1、 成都前三季度成都前三季度 GDPGDP 仍保持较快增长仍保持较快增长 2008 年前三季度，按可比价格计算，成都市 GDP 增长 12.2%。 2 2、 固定资产投资增幅下降固定资产投资增幅下降 2008 年 1-10 月，全社会固定资产投资完成 2324.68 亿元，增长 23.8%，增速比 1-9 月回落 0.3 个百分点。从投资渠道看，基本建设完成 1011.12 亿元，增长 36.5%；房地产开发完成 759.02 亿元， 增长 8.8%，增速比 1-9 月又回落 5.4 个百分点。 3 3、 各项贷款增长加快各项贷款增长加快 截止 2008 年 10 月末，全社会金融机构各项存款余额 7975 亿元，同比增长 28.3%，增速比 1-9 月提高 2.5 个百分点，其中储蓄存款余额 3095 亿元，增长 32.6%。从贷款期限看，中长期贷款余额 3200 亿元，增长 34.9%。 二、二、成都区域经济中，金牛、双流仍各自引领城区及郊区区域经济。成都区域经济中，金牛、双流仍各自引领城区及郊区区域经济。 1 1、 前三季度成都市各区域生产总值情况前三季度成都市各区域生产总值情况 地区地区总量（亿元）总量（亿元）增长（增长（% %）地区地区总量（亿元）总量（亿元）增长（增长（% %） 金牛 306.412.5 青白江 105.118.5 武侯 252.112.2 彭州 79.9-10.9 青羊 247.712.2 邛崃 70.112.0 锦江 227.912.2 金堂 69.916.2 成华 192.312.8 崇州 67.310.5 双流 247.218.1 新津 64.317.3 新都 165.118.0 都江堰 60.0-31.8 龙泉驿 161.918.3 大邑 56.511.2 郫县 118.718.3 蒲江 33.114.2 温江 106.918.0 数据来源：成都统计信息网 从上表可看出，成都市区的经济发展速度仍然较快，其中金牛、双流两区域仍然是成都市区和 郊区的经济龙头。新都、龙泉区域购买力也不容小觑。 三、三、成都市政府关于房地产的扶持政策主动而及时。成都市政府关于房地产的扶持政策主动而及时。 2 20 00 08 8年年成成都都市市（含含省省）房房地地产产政政策策变变化化过过程程 成 都 市 五 城 区 享 受 优 惠 政 策 普 通 住 房 标 准 的 通 知 ， 普 通 住 房 价 格 标 准 上 调 成 都 经 适 房 已 按 契 税 减 半 征 收 ； 建 委 出 台 建 筑 外 立 面 新 规 成 都 市 2 0 0 8 - 2 0 0 9 年 住 房 建 设 计 划 “ 十 一 五 ” 规 划 四 百 亩 土 地 用 于 保 障 性 住 房 ； 东 郊 搬 迁 开 始 ； 省 对 经 适 房 实 行 最 高 限 价 市 地 税 局 表 示 ： 灾 区 个 税 减 征 免 征 房 产 税 6 . 1 5 救 市 新 政 （ 成 府 发 6 0 号 文 件 ） ， 缓 和 了 开 发 商 窘 境 各 区 县 开 始 救 市 参 照 5 0 号 文 件 执 行 灾 区 联 建 政 策 出 台 ； 实 施 意 见 出 台 内 容 近 似 6 . 1 5 新 政 ， 执 行 时 限 延 长 1 年 半 政 府 叫 停 灰 空 间 1 0 . 2 2 贷 款 新 政 支 持 首 套 自 住 ； 降 低 首 次 9 0 平 米 以 下 购 房 契 税 至 1 % 扩 大 内 需 “ 国 十 条 ” ； 银 行 贷 款 细 则 难 产 ； 建 行 、 农 行 增 加 本 年 度 贷 款 指 标 ； 大 幅 降 息 改 善 型 住 房 标 准 确 定 ， 政 府 向 社 会 购 房 ； 入 户 新 政 ； 2 年 免 营 业 税 94 96 98 100 102 104 106 108 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月2008年12月 国房景气指数 数据来源：吉信行市场信息系统 1 1、 成都市关于扶持房地产行业的政策主动而及时。成都市关于扶持房地产行业的政策主动而及时。 纵观 2008 年成都市政府（含四川省政府部分政策）出台的政策，上半年主要侧重在保障性住房 的建设方面；“5.12”地震后，下半年以“救市”为主。尤其在中央调整信贷政策导向后，成都政 府利用灾区身份，主动的调整房市供需，缓解开发商窘境，同时也疏解了可能发生的“交房矛盾” 。 2 2、 成都政府救市政策归纳起来主要有以下几个方面：成都政府救市政策归纳起来主要有以下几个方面： （1 1）调整供应量调整供应量 a.年中调整下半年住宅用地供应量，而改以商业、工业用地为主。 b.政府向社会购买房源作为保障性住房。 （2 2）刺激需求量上升刺激需求量上升 a.购房减免契税中地方政府征收部分。 b.购房可享受财政补贴。 c.将 5 年后出售二手房免营业税缩短为 2 年后 d.确定改善型住房标准。 由于地方政府与房地产行业的紧密利益关系，成都市政府在政策导向上偏向于“维护市场稳定， 保护市场主体，减少因房价波动，开发商资金链断裂而带来的社会矛盾” 。可以说，成都政府的政策 环境对房地产行业走出困境，房价和销售量走向平稳有很大帮助。 四、四、城市规划方面强调城乡统筹，增强城乡联合度。城市规划方面强调城乡统筹，增强城乡联合度。 1 1、 9 9 月关于容积率的新规定月关于容积率的新规定成都市规划管理技术规定（成都市规划管理技术规定（20082008） 开始执行，新版中有多处修改开始执行，新版中有多处修改 （1 1） 总容积率下降让绿地更多总容积率下降让绿地更多 08 版中第一分区住宅用地的总容积率由原来 6 左右降低为 5 左右，第二分区住宅用地总容积率 由原来的 5 降低为 4 左右，第三强度分区住宅用地的总容积率由 3.8 降低为 3 左右。 （2 2） 容积率降低也包含了容积率降低也包含了“198”“198”区域区域 “198”地区是指中心城区内的 198 平方公里的非建设用地， “198”地区内住宅用地总容积率不 大于 3。表明这里将会成为人居环境优良区域。 （3 3） 小区地面原则不再停放机动车小区地面原则不再停放机动车 （4 4） 二环外小区停车位增加二环外小区停车位增加 30%30%，二环路以内住宅项目停车位仍为，二环路以内住宅项目停车位仍为 0.70.7，二环路以外增加为，二环路以外增加为 1.01.0。 2 2、 交通、道路规划交通、道路规划 （1 1） 三环以外，绕城以内三环以外，绕城以内“117“117 地带地带”的公路建设，将的公路建设，将 5 5 年内建成年内建成 614614 公里路网。公里路网。 （2 2） 全域成都快速通道全域成都快速通道 “九路”中的成德（阳）快速路、川陕干道（川陕路） 、成仁快速路、成简（阳）快速路、成温 邛快速路、货运大道、成灌快速路（沙西线延伸线） 、成郫灌干道（IT 大道郫都段） 、成金快速路。 （IT 大道 7 月通车） 3 条在建或即将开工建设的道路是光华大道延伸线、成新大件路和成（青）金快速通道（全程时 速 80 公里，该道路将连通成华、金堂、新都、青白江 4 个区县） 。 6 条纳入综合交通规划的道路是站华路南延线、元华路上的两条延伸线（延伸到新津的华新快速 路和延伸至黄龙溪的华黄快速路） 、人民南路南延线、成新快速路和 W1 线。 备注：带下划线的路段 09 年将通车 （3 3） 玉双路东延线将正式破土开建玉双路东延线将正式破土开建 3 3、 区域规划区域规划 （1 1） 四大新城发展规划四大新城发展规划 （2 2） 1+6+191+6+19 的商圈规划的商圈规划 a.a.1 1 个中央商务区个中央商务区 1 个中央商务区为盐市口春熙路大慈寺片区，以商业、服务和旅游功能为主导，是体 现成都商贸中心功能的窗口。限制设置大型综合超市、仓储式超市、农贸市场。 b.b.6 6 个组团中心个组团中心 分别位于龙泉、华阳、东升、新都青白江、郫县、温江等地人流集中、交通便利的地段。 限制设置农贸市场。 c.c.1919 个区域商业中心个区域商业中心 根据规划，将在中心城范围内培育 19 个片区商业中心(包括中心城和两个城市副中心)。 成华区：建设路、青龙、龙潭、保和十陵四个片区商业中心 锦江区：牛市口、东部副中心两个片区商业中心 武侯区：跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑 青羊区：骡马市西大街、清江、光华 金牛区：茶店子、沙湾成都会展商务区、火车北站、洞子口 高新区：南部副中心商业区 数据来源：成都市规划局 （3 3） 郫县国际级规划郫县国际级规划 老成灌路将变脸成双向 8 车道,宽 40 米的城市道路,预计 2010 年上半年完成。IT 大道郫县片区段预 计 09 年通车。在老成灌路南面,08 年启动市郊地方铁路建设,从市区通往都江堰。 （4 4） 东大街东大街 126.5126.5 亿打造金融总部基地亿打造金融总部基地 （5 5） 成都打造成都打造 2 2 枢纽枢纽 3 3 中心中心 4 4 基地基地 西南首个西南首个 CHDCHD 将亮相将亮相 （6 6） 核心竞争力扛鼎核心竞争力扛鼎 成华龙潭打造成都总部城成华龙潭打造成都总部城 4 4、 城市生态配套城市生态配套 （1 1） 成都主城最大水景南湖景区成都主城最大水景南湖景区 20082008 年年 1010 月底部分开放月底部分开放 南湖是以府河、江安河为依托，集游乐、观景、度假、商务休闲为一体的湖泊水岸新景区，规划府 河江安河合围 6000 亩。 五、五、城市管理，促进城乡统筹的发展城市管理，促进城乡统筹的发展 1 1、 道路免费通行道路免费通行 （1 1） 四条高速免费方案正制定四条高速免费方案正制定 （2 2） 除高速公路外，成都不再修建收费道路。新建的快速通道和二级道路都将免费通行除高速公路外，成都不再修建收费道路。新建的快速通道和二级道路都将免费通行 城乡道路免费有利于城市向外扩展，有助于带动周边郊县房地产市场 六、六、成都市对外城市形象及城市营销方面仍然保持了较好的局面成都市对外城市形象及城市营销方面仍然保持了较好的局面 1 1、 城市形象依然位列前茅城市形象依然位列前茅 （1 1） 成都列最值得向世界推荐的中国城市第二。成都列最值得向世界推荐的中国城市第二。 由中央电视台携手联合国世界旅游组织、联合国开发计划署等机构，以及美国国家地理频道等国内 外 100 余家权威媒体共同推出的大型电视活动“倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城”活动，公 布了最值得向世界介绍的 10 大中国名城，其中杭州、成都、大连名列三甲。 （2 2） 地震后，成都商务园区的房地产市场活跃度仍然排在了前五。地震后，成都商务园区的房地产市场活跃度仍然排在了前五。 6 月 23 日，仲量联行发布最新研究报告中国商务园区：房地产市场的新机遇 ，这是目 前针对中国新兴商务园区市场的首份最全面的研究报告，其中指出，成都商务园区的房地产市场活 跃度仍然排在了前五。 （3 3） 全球全球 6565 个新兴经济城市个新兴经济城市 成都列第成都列第 1717。 据万事达卡国际组织最新发布的“新兴市场指数” ，在全球 65 个新兴经济城市中，中国 15 个城市进 入前 30 名，成都列第成都列第 1717。 （4 4）前三季度成都城市居民收入排名全国第前三季度成都城市居民收入排名全国第 1212 位。位。 成都市统计局公布 1-9 月成都市主要经济指标在副省级城市中的排位。数据显示，成都市 1-9 月实 现地区生产总值 2821.3 亿元，总量在副省级城市中居第 6 位， GDP 增速 12.2%，居第 11 位，高于广州 （12.1%） 、杭州（11.6%） 、深圳（11.5%）和宁波（10.4%） 。 2 2、 地震之后，成都政府极力宣传、积极挽救成都的对外形象。而灾后重建对成都又是一个机遇。地震之后，成都政府极力宣传、积极挽救成都的对外形象。而灾后重建对成都又是一个机遇。 （1 1） 成都市防震减灾局：汶川成都市防震减灾局：汶川 8 8 级强震将千年不复发。级强震将千年不复发。 （2 2） 成都今年投资成都今年投资 242.25242.25 亿用于灾后重建。亿用于灾后重建。 成都市灾后重建投资说明会和第二届中国制造业论坛年会上，市委付毅介绍成都市极重灾区（重 灾区）汶川地震灾后恢复重建总体实施规划中说，该规划范围为严重受灾的 4 个县（市） ，包括都江堰 市、彭州市、崇州市、大邑县，规划期为 20082010 年。成都的灾后重建坚持城乡统筹思路和办法，实 施“六大工程” ，估算总投资为 2588.76 亿元人民币，2008 年计划投资 242.25 亿元。 （3 3） 四川四川 0808 年年内再开工两千个恢复重建项目。年年内再开工两千个恢复重建项目。 鉴于当前国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台扩大内需促进经济平稳较快增长 10 项措施，政策力度、覆盖面、资金量前所未有，四川省将进一步加大项目推进力度，争取 08 年内再开工 灾后恢复重建项目 2000 个，确保全省重大项目完成投资 1600 亿元以上。 房地产市场环境小结：房地产市场环境小结： 一、一、房地产市场，受到宏观经济拖累。房地产市场，受到宏观经济拖累。 1 1、 中国经济受全球经济的拖累，进入了下行通道，中国经济难一枝独中国经济受全球经济的拖累，进入了下行通道，中国经济难一枝独“秀秀” ，但很有可能一枝，但很有可能一枝 独独“活活” 。宏观经济长达。宏观经济长达 1010 年的高速增长，而今自然的进入了波谷地带。年的高速增长，而今自然的进入了波谷地带。 2 2、 政策对经济有很强的拉动作用，房地产市场受到宏观经济拖累。政策对经济有很强的拉动作用，房地产市场受到宏观经济拖累。 3 3、 20082008 年前三季度，全国房地产市场各主体以资金为王，全方位信心崩溃，年前三季度，全国房地产市场各主体以资金为王，全方位信心崩溃， 。 二、二、经济危机，对楼市而言祸福相依经济危机，对楼市而言祸福相依 1 1、 经济危机经济危机“危危”中有中有“机机” ，客观上对缓解楼市现状有一定帮助。经济危机改变了中央的从，客观上对缓解楼市现状有一定帮助。经济危机改变了中央的从 紧货币政策的导向；扩大内需，补短板的国家经济政策间接为以后的市场发展做了良好铺垫。紧货币政策的导向；扩大内需，补短板的国家经济政策间接为以后的市场发展做了良好铺垫。 2 2、 扩大内需，增加投资需要地方政府大量的投入。而地方政府的财政来源需要大量依靠土地扩大内需，增加投资需要地方政府大量的投入。而地方政府的财政来源需要大量依靠土地 收入，因而地方政府对未来楼市还会更加扶持。收入，因而地方政府对未来楼市还会更加扶持。 3 3、 重塑市场信心的过程是政府政策引导和市场的一场博弈。这将是一个长期的过程。政策的重塑市场信心的过程是政府政策引导和市场的一场博弈。这将是一个长期的过程。政策的 影响能否令房地产市场影响能否令房地产市场“祛病除痈祛病除痈” ，重新焕发生机，还需要看市场各方的利益博弈情况。如果，重新焕发生机，还需要看市场各方的利益博弈情况。如果 后面出台加大针对房地产行业的政策，其作用或可立竿见影。后面出台加大针对房地产行业的政策，其作用或可立竿见影。 三、三、20082008 年成都楼市年成都楼市“因祸得福因祸得福” 1 1、 成都市政府对楼市有很明显的托市态度，对缓解开发商的资金紧张，缓和社会矛盾有一定成都市政府对楼市有很明显的托市态度，对缓解开发商的资金紧张，缓和社会矛盾有一定 作用。作用。 2 2、 祸兮福所倚，地震后成都市获得一些优惠措施，客观上缓解了房地产市场的一些矛盾。且祸兮福所倚，地震后成都市获得一些优惠措施，客观上缓解了房地产市场的一些矛盾。且 交通道路，基础设施建设的也获得了中央促进经济发展交通道路，基础设施建设的也获得了中央促进经济发展“4“4 万亿万亿”的支持。的支持。 第二部分第二部分 成都房地产市场现状成都房地产市场现状 投资篇投资篇 一、一、大成都大成都投资增速下降投资增速下降 1-10 月，全社会固定资产投资完成 2324.68 亿元，增长 23.8%，增速比 1-9 月回落 0.3 个百分点。 从投资渠道看，基本建设完成 1011.12 亿元，增长 36.5%；房地产开发完成 759.02 亿元，增长 8.8%，增 速比 1-9 月又回落 5.4 个百分点。 2008年年成成都都投投资资情情况况走走势势 0 500 1000 1500 2000 2500 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月 单位：亿元 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 同比增幅 固定资产投资总额（亿元）住宅投资（亿元）房地产开发投资（亿元） 房地产增幅（%）固定增幅（%）住宅增幅（%） 数据来源：成都统计局 土地篇土地篇 由于整体市场环境因素和政策调控等因素影响，使得房地产市场进入寒冬，开发商信心低迷。成都由于整体市场环境因素和政策调控等因素影响，使得房地产市场进入寒冬，开发商信心低迷。成都 土地招拍挂市场也表现出交易低迷、价格下跌的态势，土地市场清淡。具体从以下几个特征说明：土地招拍挂市场也表现出交易低迷、价格下跌的态势，土地市场清淡。具体从以下几个特征说明： 一、一、20082008 年成都主城区土地市场供应结构调整，以非住宅用地为主；成交土地结构也有所改变。年成都主城区土地市场供应结构调整，以非住宅用地为主；成交土地结构也有所改变。 1 1、 主城区供应土地结构调整。主城区供应土地结构调整。 2 20 00 07 7年年成成都都主主城城区区土土