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第08章 物业管理经费 第 2页 物业服务费的来源 n定期收取的物业服务费 n物业共用部分、共用设施设备维修基金 n物业管理企业开展多种经营的收入与利润 n政府多方面的扶持 n开发建设单位给予一定的支持 n业主的赞助 第 3页 定期收取的物业服务费 n建设部物业服务收费管理办法：物业管理企业 按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备 设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关 区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 n物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。 第 4页 物业共用部位、共用设施设备维修基金 n一个物业管理区域内有两个以及以上产 权人的，应当建立维修基金。 n相关法规：维修基金管理办法 n共用部位是指住宅主体承重结构部位（ 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等。 第 5页 n共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅 内，建设费用已分摊进入住房销售价格 的共用的上下水管道、落水管、水箱、 加压水泵、电梯、天线、供电线路、照 明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防 设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设 施和共用设施设备使用的房屋等。 n维修基金归全体业主所有。 第 6页 物业管理企业开展多种经营的收入与利润 n1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营 活动 n经业主大会同意 n收益属于业主 n用于补充维修基金及物业服务费的不足 n2、利用自身条件，开展多种经营 n组建工程队，完善小区配套设施 n开办小区服务，如商店、餐饮、健身 n它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡 色彩 第 7页 政府多方面的支持 n对象：经济适用房、房改房、安居房、 普通居民住宅 n途径： n制定收费管理办法和政府指导价，加强收费 管理 n规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免 税金 n水、电、气、热等企业承担相关区域内管线 及设备的维修 第 8页 n开发建设单位给予一定支持 n完善物业的给中配套设施及环境建设 n业主的赞助 n前提：物管与业主良好的关系 n业主大会设立专项赞助基金 n用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主 的负担 第 9页 一、物业管理服务费的价格形式 n1.政府指导价 n政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人 民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管 理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度 ，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规 定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导 价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。 n物管级别 基准价 上下浮动幅度 浮动范围（元/米2月） n一级 1.70元/平方/月 0.85元 15 n二级 1.25元/平方/月 0.62元 15 n三级 0.91元/平方/月 0.45元 15 第 10页 重庆市城市物业管理服务收费实施 办法 n重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居 住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐 电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收 。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业 管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1 ）按层计算；张人10元（第三层） 0.30元（N3），N为楼层数。（2）按常 住人口计算：每人每月10元计收。次票票价 ：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次 0.50元。 第 11页 n2. 市场调节价 n市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管 理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表 共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费， 然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告 备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、 发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业 管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发 挥较好的物业区域的物业服务定价。 第 12页 二、物业服务的定价形式 n1.包干制 n包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物 业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利 润。 n目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。 n2.酬金制 n酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结 余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收 的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 n以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式 、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积 分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时 出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制 ，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。 第 13页 三、物业服务费的构成 n物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分 ： n1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 n3.物业管理区域清洁卫生费用。 n4.物业管理区域绿化养护费用。 n5.物业管理区域秩序维护费用。 n6.办公费用。 n7.物业管理企业固定资产折旧。 n8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 n9.经业主同意的其他费用。 n以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。 n实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包 括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； n实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包 括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 第 14页 四、物业服务费的测算原则 n1.严格进行成本控制的原则 n物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力 争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 n2.业主、使用人认可的原则 n进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意 度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。 n3.区别对待的原则 n物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使 用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比 。 n4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 n物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定 价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水 平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不 正当的价格竞争。 第 15页 五、物业服务费的测算 n（一）居住性物业服务费的测算 V = Vi （i =1，2，3，12） V-代表求得的物业服务费标准（元月平方米或元/年 平方米）； Vi-代表各分项收费标准（元月平方米或元年平方 米）； n费用项目一般分为：管理服务务人员员的工资资、社会保险险和按规规 定提取的福利费费；物业业共用部位、共用设设施设备设备 的日常运行 、维护费维护费 用；物业业管理公共区域清洁卫洁卫 生费费用；物业业管理 公共区域绿绿化养护费护费 用；物业业管理公共区域安全和公共秩序 维护费维护费 用；办办公费费用；物业业管理企业业固定资产资产 折旧；物业业 共用部位、共用设设施设备设备 及公众责责任保险费险费 用；经业经业 主同 意的其他费费用 第 16页 n1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月平方米） n该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资， 按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、 服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从 盈利中提取。 n其中： nFl-基本工资（元月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据 企业性质、参考当地平均工资水平确定。 nF2-按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教 育经费、社会保险、住房公积金等。 nF3-加班费（元月）。 nF4-服装费（元/月）。 nS-表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 第 17页 n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月平方米） n其中： nF1-公共照明系统的电费和维修费： n电费：（W1T1+W2T2+WnTn）30PE W1表示每日开启时间为 Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦小时）；T1表示每日开启时间（小 时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元kW）； n维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用 的零配件、进货的价格来测算。 nF2-给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： n给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W24I30 PE （元月）。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数 24； n消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W24I30 PE，（元月）； n排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费 =W24I30 PE （元月）： n维修费（元月）。 第 18页 nF3-配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。 nF4-建筑、道路维修费（元月）。 nF5-电梯费用的核算： n电费=n W24I30 PE （元月），其中n为电梯台数 ；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使 用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估 算。居住类物业大致在0.4； n维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维 修（包括人工费、材料费）； n年检费（元月）。 n费用项F1F5 并非固定项目，不同物业项目不一， 不能机械套用。以下各项也是如此。 第 19页 n3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=FiS （i=l，2，3，4，5，6）（元月平 方米） n其中： nFl-人工费（元月）。 nF2-清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和 使用年限折算出每月的值（元/月）。 nF3-消杀费（元/月）。 nF4-化粪池清理费（元月）。 nF5-垃圾清运费（元月）。 nF6-水池（箱）清洁费（元月）。 第 20页 n4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=F i S （i=l，2，3，4，5）（元 月平方米） n其中： nF1-人工费（元月）。 nF2-绿化工具费（元月）。 nF3-化肥除草剂等材料费（元月）。 nF4-绿化用水费（元月）。 nF5-园林景观再造费（元月）。 第 21页 n5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元 月平方米） n其中： nF1-人工费（元月）。 nF2-服装费（元月）。 nF3-维修费（元/月）。 nF4-日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多 功能警棍、110报警联网等。 nF5-保安用房及保安人员住房租金（元月）。 第 22页 n6.办公费用V6 V6=FiS （i=1，2，3，4，5，6，7） （元 月平方米） n常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费 用除以12个月。 n其中： nF1-交通、通讯费用（元月）。 nF2-文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。 nF3-车辆使用费（元/月）。 nF4-节日装饰费（元/月）。 nF5-公共关系费及宣传广告费（元月）。 nF6-办公水电费（元月）。 nF7-书报费（元月）。 第 23页 n7.物业管理企业固定资产折旧费V7 n该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的 折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。 按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每 月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接 用于该项目服务的固定资产。 n8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 nV8 = （ 投保总金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 n物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保 险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受 惠物业总建筑面积分摊。 n9.经业主同意的其它费用V9 n该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 n10.不可预见费用V10 n不可预见费用（一般按上述费用总和的310计）。不可预见费 应单独设账，严格控制其支出。 第 24页 n11.利润或管理酬金V11 n物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同： n（1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入酬金比率 n（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情 况下可以采用该方法。 管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率 n（3）按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定。定额酬金或利润 是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已 固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以 上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业 利润/酬金，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率 n物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据 物业服务的标准等因素协商确定。 第 25页 n12.法定税费V12 n按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴 的税金包括： n（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5。 n（2）城市建设维护税，按营业税的7计征。 n（3）教育费附加，按营业税税额的3计征。合 计总营业额的5.5。 n不过依照最新的物业服务收费管理办法 ，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含 税金。 第 26页 注意的几个问题 n1、前期物业管理费用的测算 n顾问费和开荒费 n固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付 、物业公司向业主借贷支付） n保修期内维修费用的计算 n2、物业管理企业的酬金提取问题 n3、物业服务费的收缴率 n4、住宅小区非住宅物业的收费问题 n5、物业服务费用的调整问题 第 27页 （二）收益性物业服务费的测算 n物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按 照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上 述居住性物业服务费的测算方法来测算。 n业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。 n定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法 与居住性物业服务费的测算方法相同。 n比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修 养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算 方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务 费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理 服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比 例，以激励企业更加尽心服务。 n收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁 、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用， 往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里 ，再从中扣除。 第 28页 物业费测算案例 n基本情况： n1、 用地面积：9984.85m2 2、 总建筑面积：23470m2 3、 地上建筑面积：19970 m2 4、 地下建筑面积：3500 m2 5、 建筑占地面积：4450m2 6、 建筑密度：44.6% 7、 建筑容积：2.00 8、 绿化率：30.4%（小区绿化面积为3035M2 ） 9、 商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 第 29页 n说明： n1、商务间共计214间，在初期按40%的入 住计算，即85间。按每个服务员做13间计算 则需7名/班2班=14人。 n2、总人数控制在65人以内。 第 30页 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 n管理人员 13 2346.00 30500.00 n维修人员 5 1000.00 5000.00 n收费员 3 800.00 2400.00 n治安员 20 750.00 15000.00 n服务员 14 600.00 8400.00 n保洁员 6 550.00 3300.00 n合计 61 64600.00 第 31页 n基本工资 64600.00 3.234 n福利费 20341.50 1.148 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14% ；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20% n加班费 暂不计 n服装费 1625 0.081 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65300元/人/年12月=1625(元/月) n合计 79166.50 4.463 第 32页 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 n采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本 按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成 本统一按30%计取，折旧年限按25年计算， 维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=（1200元/M230%）（ 25年12月/年） 40% =（360300）40% =0.48元/月.平方米 第 33页 n公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7： 00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏 灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏200盏12小时30日/月）1.10元 /千瓦/小时 =4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为 : 4752.0019970=0.237元/平方米/月 第 34页 n电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行 12小时计算则运行电费为： （4部5千瓦/小时12小时30天/月）1.10元 /千瓦/小时 =7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 792019970=0.396 元/平方米/月。 第 35页 n维修保养费用为;每层每月按50元计算则为： （4部7层）50元/层/月 =2850 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为 : 140019970=0.070元/平方米/月。 第 36页 绿化管理费 n1 绿化工具费 400元/年 400.00 2 劳保用品费 400元/年 400.00 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元吨 4097.25 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 6 合 计 / / 0.039 第 37页 清洁卫生费 n工具购置费 300元/人.年 1800.00 n 劳保用品费 300元/人.年 900.00 n 化粪池清掏费 3000.00 n垃圾外运费 2880元/年 2880.00 n水箱清洗 n合计 0.041 第 38页 保安费 n装备费 250元/人.年 500000 n人身保险费 n房租费 n合计 0025 第 39页 n办公费 12万元（12月19970平方米） =0.501元/月.平方米 n固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5 年，即： 固定资产折旧费为：100万元（12月/年.月 5年19970M2） =0.834元/月.平方米 第 40页 n利润：利润取5%，则 利润=（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0. 020+0.501+0.834）5% =7.045% =0.352元/月.平方米 n法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则 税费=（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0. 020+0.501+0.834+0.352）5.57% =7.3925.75% =0.425元/月.平方米 专项维修资金的管理 第 42页 一、专项维修资金的性质 n房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房 屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更 新和改造的资金，在性质上属专门用于特定 目的而设立的专项资金一类。即： n它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养 、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 n其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属 专项代管基金，作为长期负债管理。 第 43页 二、专项维修资金的筹集依据 n专项维修资金筹集的依据主要有物业管理条例 、物业服务收费管理办法、住宅共用部位共 用设施设备维修基金管理办法和物业管理企业 财务管理规定。各省市地方性法规、规章是当地 筹集专项维修资金的具体依据。 n物业管理条例第五十四条明确规定：住宅物业 、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构 相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定 交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专 项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设 备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业管理 企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资 金的管理与使用等内容进行约定。 第 44页 三、筹集专项维修资金的必要性 n区分所有权物业管理区域中业主协商一致困难、周 期长，且业主自我管理意识淡薄，普遍有“搭便车“ 的心理，所以需要事先筹集专项维修资金。否则， 临时筹集，物业共有共用部分大的维修、改造、更 新等便没有保障，突发性事故如台风、暴雨等对物 业造成的损坏会得不到及时处理。因此，那些需要 大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业 类型，必须预先筹集维修资金。也就是说，业主众 多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大 厦）有必要预先筹集建立专项维修资金。而产权明 确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房 产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金 ，故一般情况下是无需专门筹集专项维修资金的。 第 45页 四、专项维修资金的缴交主体 n从全国范围看，各地对专项物业维修资金缴交责任主体的规 定不尽相同。有的地方规定由建设单位交，有的地方规定由 买受人交。本来，由谁缴交专项维修资金，应看谁享受了维 修的益处，谁当承担维修的责任与义务。 n已出售或在售物业的专项维修资金不应由发展商交纳（除非有未售出 部分），而应由分散的小业主缴纳。 n发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任 ，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质量保修责任 。 n现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成 本价的一定比例一次性缴交一笔专项维修资金，有其不合理 之处。立法直接规定由购房人交纳更为明晰合理。 n不管是由发展商交还是由小业主交，都有一个如何保证按时 足额交缴的问题。 第 46页 五、专项维修资金的筹集 n1.第一次筹集 n商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维 修资金缴交约定。 n购房者应当按购房款23的比例缴交专项维修资金。专项维修资 金属业主所有，不计入住宅销售收入。 n收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 n公有住房售后的专项维修资金来源于两部分： n（1）售房单位按一定比例从售房款中提取，多层住宅不低于售房款 的20，高层住宅不低于售房款的30。该部分资金属售房单位所有 。 n（2）购房者按购房款2的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房 单单位代为为收取的专项维专项维 修资资金属全体业业主共同所有，不计计入销销售收 入。 n公有住房售后专项维修资金管理与使用的具体办法，由市、县财政部 门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 n2.续筹 n由当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，业主按占有的物业建筑面 积的比例缴交。 第 47页 n中央国家机关公有住房共用部分共用 设施设备维修基金归集管理办法： n多层住宅竣工10年以下的25，10年以 上的（含10年）35；高层住宅竣工10 年以下的35，10年以上的40。 第 48页 重庆市物业专项维修资金管理办法 n主城区为普通住宅30元/平方米，电梯住宅 50元/平方米。主城区以外可适当下浮，最低 不能低于主城区标准的50，具体标准由各 区县确定 . 第 49页 六、专项维修资金的代管 n1.存入银行专门账户 n现在，各地通行的做法是在商品房销售时或在办理房产证时由销售单位 将代收的专项维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，或由买受 人直接将个人承担部分存入主管部门指定的国有商业银行专门账户（有 分户卡，只能用于交费、查询），专款专用。并规定专项维修资金闲置 时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪 作他用。专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作 维修资金滚存使用和管理。 n2.接管专项维修资金 n按照建设部制定的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第 10条规定，业主委员会成立后，经其同意，房地产行政主管部门将专项 维修资金移交给物业管理企业代管；按照广东省物业管理条例第32 条规定，是发展商在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业 主委员会。这两种规定均已与物业管理条例相抵触，应修改为交由 业主大会监管。 第 50页 七、专项维修资金使用与管理 n相关法规对物业专项维修资金的使用也有专门的规 定。 n物业服务收费管理办法规定，应当通过专项维修资金 列支的维修支出，不得计入物业服务支出或者物业服务成 本。 n物业管理条例第六十三条规定，违反本条例的规定， 挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违 法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企 业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的 部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主 管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第 51页 维修基金的管理 n1、如何代管 n业主委员会成立前，由房地产主管部门及其下属的 维修基金管理中心代管。 n业主委员会成立后，维修基金移交物业企业代管， 存入银行的维修基金专户，定期接受业主委员会的 检查与监督。 n物业管理企业变更时，经业主委员会审核无误，办 理帐户转移手续，并于10日内到房地产主管部门和 业主委员会备案。 第 52页 n2、维修基金利息的利用 n银行专户，专款专用，存入起计息。 n基金闲置时，只能投资于国债及其他法 律规定的范围。 n基金利息收益滚存使用和管理。经业主 大会同意，可将收益部分转入物业服务 费不足部分。 n3、维修基金明细帐户的设置。 n一般按照单栋住宅设置，带电梯住宅按 单元设置。 第 53页 n4、维修基金结余。 n因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的 ，维修基金贷款单位按照业主交纳基金 比例返还业主。 n5、维修基金的监管 n维修基金管理办法规定：科技房地 产主管部门和财政部门负责指导、协调 、监督维修基金的管理使用。 物业服务收费管理及纠纷解决 第 55页 一、物业服务收费管理 n（一）物业服务收费管理的依据 n物业服务收费及管理的主要依据是国家发展 和改革委员会和建设部制定的物业服务收 费管理办法。 n该办法对物业服务收费的性质、范围 、成本 或支出构成、定价形式、价格形式、监管， 以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、 服务费的交纳责任、空置物业交费 、公用事 业等单位收费责任作了明确的规定，为规范 物业收费打下了很好的基础。 第 56页 （二）物业收费管理的内容 n1.物业服务费的收取 n物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。也 可在指定的存折账户中统一扣取，或由业主刷卡交费，再 寄送或上门送交发票。与此同时，作好欠费业主的催缴、 统计、记账工作。 n物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和 场地出租收租等收费工作，这类费用均要单独建账列项。 除此之外，有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业 管理企业人员负责。 n2.物业服务费收支账目的公布 n物业管理企业应该按照物业管理服务收费管理办法、 当地政府规定及服务合同的规定与约定，定期向业主公布 物业服务费收支账目，并按规定张贴一定时间，账目公布 前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书 面告知业主委员会。 第 57页 （三）物业服务费的追缴 n追讨欠费主要有以下几种不同的方法： n（1）一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业管理企业在下一次收费时将 向业主（使用人）发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通 知业主（使用人）。如果第二次仍拖欠，物业管理企业将在第三次再次 发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。 n（2）针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主（使用人）应针对不 同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访（有时物业管 理企业的总经理也要亲自上门）进行劝导和解释，争取用户的理解和支 持；对于一些“钉子户“，则应严格按照法律程序执行。 n（3）区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业 财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时 间，采用上门收缴，