金地广场市调报告.pptx

2015.03 联商合元商业地产运营有限公司. 金地广场（GEMDALE PLAZA) 市场调研报告 目录 Contents Page 2 01 项目概况 03 建筑规划分析 05 业态规划分析 06 氛围营造 02 项目定位 04 动线设计分析 07 总结 Page 3 01 项目概况 项目概况/基本信息 金地广场是金地商置为西安城市打造的首个“精致家庭生活方式中心”，位于西安曲江国际示范新城区， 紧邻千亩曲江池城市公园，距大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋极地公园等知名景区，距离西安CCBD中央文化商务区仅3公里， 项目周边遍布50多个知名开发商高端住宅社区，是西安唯一城市豪宅集群，代表了西安最顶级的家庭消费力。广场于2015年1月 17日正式营业。 基本信息 开发商 陕西金地佳和置业有限公司西安曲江新区商 业管理分公司 物业地址曲江新区曲池东路999号 占地面积2.9万平方米 建筑面积8.6万平方米 商业面积6.4万平方米 层数6层（地上4层+1层，地下2层） 停车位1000个 交通状况22路、212路 营业时间10:00-22:00 项目概况/区位条件 金地广场位于曲江新区核心区域，属于曲江一期规划 “一心、两带、三轴、四板块”的旅游休闲板块，距离大雁 塔、大唐芙蓉园和曲江极地海洋公园等知名景区均在3km范围内，距离中央商务区（CCBD）3km，项目周边高尚住宅 及顶级豪宅环绕，是中高收入人群密集区。 曲 池 东 路 曲池北路 寒窑路 金地 广场 项目概况/四至 金地广场位于曲池东路和曲池北路交汇处东南角，北侧为曲池北路，路北侧为和园别墅区，西侧为曲池东路，路西侧为凯悦 酒店（未建成），南侧及东侧为金地湖城大境住宅区。 东侧 住宅 南侧 住宅西侧 凯悦酒店 北侧 住宅 项目概况/交通 项目两面临路，即北侧的曲池北路和西侧的曲池东路，均为双向4车道，距离南三环约1.3km，由芙蓉路和曲江路绕南湖 一周，畅通往来曲江各处。 芙 蓉 西 路 曲 池 东 路 曲池北路 芙 蓉 东 路 曲池南路 曲江路 南三环 南三环 雁南二路 雁南四路 金地广场 Page 8 02 项目定位 项目定位 金地广场西安家庭品质生活新标杆！ 金地广场以餐饮、儿童、生活配套为三大特色组团，融合快时尚、精品超市、国际影城、潮流服饰等，整合多元 业态，以休闲体验为主的模式打破购物的单一主题，从多个层次呈现不同的生活品味，旨在以品质成就生活新典范。 业态定位：餐饮、儿童（玩具、游 乐、服装）、服饰、美容护理、超市、影 城、生活配套。 品牌定位：国际、国内时尚、轻奢和 快时尚品牌为主。 客群定位：以项目周边3公里范围内 高尚住宅家庭为主主要客群，兼周边白领 时尚人群和曲江各景点游客为次要客群。 Page 10 03 建筑规划设计 建筑规划设计 占地面积：2.9万平方米 建筑面积：8.6万平方米 商业建筑面积：6.4万平方米 平层面积：约12800平方米 西安金地广场建筑规划由全球第一商业建筑事务所CALLISON（凯里森）设计，建筑采取封闭式建筑，局部采用露台、退 台、下沉设计，建筑由东向西叠落形成立体空间，室内外动线结合，将自然与商业的静与动、传统与现代文明均衡体现，叠落的 立体花园与湖景、灯光结合，打造了一个灵动别致的生活体验之所。 4+1层 商场主体为负一层 到四层，负二、负 三层为停车场。 12 3 Page 12 04 动线设计分析 动线设计分析/水平动线分析 1 2 3 金地广场水平主动线呈“一”字形，由1、3号大门连接。简洁、流动的动线使商场整体空间感强，提升顾客体验感；每个铺 位均在主动线两侧，行走在主动线，每个商铺均在顾客视线范围之内，避免出现死角。 动线设计分析/垂直动线分析 从垂直动线分析，金地广场设有3处扶梯，分别在靠近1、2、3号大门的主动线上，负一层为保持超市的完整性，将一处扶梯设 在超市门口；另设两处垂梯，直通负一层到四层，为方便顾客快速到达指定楼层（如奥斯卡影城）。 Page 15 05 业态规划分析 业态规划分析/垂直业态分析 影城、餐饮 L4 餐饮L3 时尚服饰、生活品味、美容/个人护理、儿童 游乐/玩具/童装、餐饮、生活服务 L2 L1 时尚服饰、餐饮、儿童游乐/玩具/童装、美 容/个人护理 超市、餐饮、时尚服饰、生活品味、美容/ 个人护理、儿童游乐/玩具/童装 B1 强 弱高 低 租 金 、 展 示 效 果 消 费 目 的 性 垂直分析，业态规划呈现的特点表现 在： 一、租金随楼层的增高而降低，负一层和顶层最 低，三、四层商铺面积大，租金较低楼层商铺 低。 二、展示效果随楼层增高而降低，一层临街边铺 均为国际知名品牌，店面装修时尚，能迅速吸引 人群眼球。 三、从一层开始，消费者对业种消费的目的性随 楼层升高而增强，负一层业种消费目的性较强， 故将超市设置在负一层，餐饮聚集区设置在三、 四层，消费者随机到达几率小的楼层。 Page 17 业态规划分析/整体品牌 业态类型品牌名称铺位号业态类型品牌名称铺位号 超市永辉超市FB105 儿童游乐/玩具/童装 HAPE玩具FB120 影城奥斯卡国际影城F4mothercareF112B 时尚服饰阿吉豆FB122Paw in Paw WorldF213 韩国帽子房FB123大白鲸乐园F214 LNOFB124kidslandF215 鹿岛会员店FB128E-LAND KIDSF216 图途户外用品超市FB132jnby by JNBYF217 GAPF101-102Aimer kidsF218 HUEF103Guess kidsF224 UNIQLO优衣库F109-111巴黎日记F219 BothentiqueF104美容/个人护理膜天下FB121 LagayoF105伊夫黎雪F115B 凡释F106A悦诗风吟F116 播F106B思妍丽F202 Teenie Weenie生活馆F108月宫美甲F203 J.LINDEBERGF121TrevorSorbie美发F204 URF112A餐饮美食麦当劳FB101A 萱子F114KIT coffeeFB101B 新百伦F115A/F115C阿香米线FB102 I DoF117客来滋FB103 臻时世界F119A那度香FB104 爱步F120DQFB106 CK JeansF119B贡茶FB107 BENZO眼镜F125B-F125C好利来FB108-109 爱美丽F205星巴克F113 澳洲小野人F206面包新语F122 15minsF207王品台塑牛排F220/228 西遇F209黄记煌F301B 热风F210汉拿山F302 SKECHERSF222大厨小馆F303A CROCSF223顶顶香F303B EBLINF225A探鱼F303C Body POPSF225B瑞记海南鸡饭F304 生活品味竹叶青FB115-116奶Q仔F305 燕之屋FB119眉州东坡F306 畹町F211-F212咕滋骨F307 奥佳华FB125-126IF CookingF308 The Green PartyFB127酒窝甜品F309 极草FB129良仓咖啡F406 全棉时代FB130飞象比萨F407C 观妙FB131B麦当劳甜品站F407A 黑面蔡F407B 业态规划分析/平层业态规划 B1 餐饮 时尚服饰 生活品味 生活 服务 超市 负一层有时尚服饰、生活品味、生活服务、餐饮、超市等业态。本层主力业态为永辉精品超市；餐饮为休闲轻餐饮和 异域特色时尚餐饮；连接负二层出口处布置旅行社、家居生活用品等面积小、租金承受能力高、消费随机性较高的业态。 服饰类主要为户外、休闲类品牌。 业态规划分析/平层业态规划 F1 业态规划分析/平层业态规划 时尚服饰 美容/个人 护理 美食 儿 童 一层主要业态为时尚服饰类，引进快时尚品牌UR为该层主力品牌，临街铺面还有星巴克、面包新语、benzo等品牌 知名度高、门店展示形象好的品牌，以提升商场形象；一层3号门扶梯旁为英国著名儿童品牌Mothercare；时尚服饰品 牌布置在主动线内侧。 业态规划分析/平层业态规划 业态规划分析/平层业态规划 F2 生 活 服 务 生活 品味 儿童 美容/个人护 理 时尚 服饰 二层业态有儿童、生活品味、时尚服饰、美容/个人护理、生活服务、餐饮等业态。该层主要业态为儿童类，大白鲸 儿童游乐城为该层主力店；生活服务类业态有休闲书吧、定制家具；美容/个人护理和早教布置在商场内侧，动线末端， 该类店铺面积需求量大，租金较低，门店形象稍逊其他品牌；该层餐饮为王品台塑牛排，布置在临路一侧，店铺包含露台 部分，就餐环境优美、安静。 业态规划分析/平层业态规划 业态规划分析/平层业态规划 F3 餐饮 三层均为餐饮业态，包含陕西特色餐饮、火锅、韩国烤肉、川菜等全国各地及异国特色品牌餐饮，知名度高，面积需 求较大、租金承受能力较低，主要吸引目的性顾客。 业态规划分析/平层业态规划 业态规划分析/平层业态规划 F4-5 影城 餐饮 四层为影城、餐饮业态。因层高要求，故将影城布置在顶层，且部分挑高至五层；餐饮主要为国内特色品牌餐饮和休 闲轻餐饮，以吸引影城顾客。该层店铺面积大，租金承受能力为各层最低，目前该层餐饮在装修中，影城已开业。 业态规划分析/平层业态规划 Page 28 06 氛围营造 氛围营造 商场内外摆放的 精致小品陈设 此外，商场内设WiFi，通过微博、