《经营管理总结》word版.doc

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第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的局限强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 二、物业经营管理活动的管理对象1、我国尚无统一写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。2、丙级写字楼能保持一个合理的出租率。3、写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。4、不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。5、零售商业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围分六种类型名称建筑规模（平方米）辐射范围区域购物中心10万200KM能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性市级购物中心3万整个城市由一家或数家大型百货公司为主要租户地区购物商场1-3万城市中的某一部分中型百货公司是主要租户居住区商场3000-10000城市中的某一居住小区日用百货商店和超级市场邻里服务性商店3000以下特色商店表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性6、零售商业区两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群二是某综合用途物业内的一部分7、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独用性8、公寓：通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓9、工业物业：包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）10、酒店和休闲娱乐设施的差别：1、服务对象不同2、地理位置不同3、服务内容不同4、建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目标1、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业1、物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为。2、物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种3、管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。4、专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务。5、综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。6、鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次1、通常将其分为物业管理或设施、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。2、对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。3、设施管理服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。4、房地产资产管理不直接管理物业，管理物业服务企业5、房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。二、物业经营管理不同层次之间的关系1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。2、资产管理通常不在现场。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。3、物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改选计划。4、房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。5、物业经营管理三个层次工作的主要职责管理层次物业管理资产管理组合投资管理主要职责保持与租户的联系，收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资金本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理三、物业经营管理中的战略性工作（组合投资工作）：五方面1、确定战略2、确定标准（业主目标）3、构建信息基础（物业信息）4、决策分析（购买与出售分析）投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。5、进行资产组合“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求相关系数为负的投资。四、物业经营管理的常规工作1、支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面2、把所有成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：（1）对于用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。（2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。（3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件。第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念1、目的是为了使其财富最大化。二、房地产投资的形式1、直接投资可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。2、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发，投资企业的债券、股票、购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。3、房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。4、房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型、混合型。三、房地产投资的特性（一）、位置固定性或不可移动性1、位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。2、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。（二）、寿命周期长1、房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。2、经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。3、自然寿命一般要比经济寿命长得多4、房地产的经济寿命与其使用性质相关，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。（三）、适应性1、置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。（四）、各异性（五）、政策影响性（六）、专业管理依赖性（七）相互影响性第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1、标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。2、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。二、系统风险（个人不能控制）1、通货膨胀风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风险6、政策风险7、政治风险8、或然损失风险（指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失）三、个别风险（个个能控制）1、收益现金流风险2、未来经营费用风险3、资本价值风险4、比较风险（机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险）5、时间风险6、持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义1、房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。2、对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。3、对区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）、居住物业1、市政公用和公建配套设施完备的程度2、公共交通便捷程度3、环境因素4、居民人口与收入（二）、写字楼1、与其他商业设施接近的程度2、周围土地利用情况和环境3、易接近性（三）、零售商业物业1、零售商业物业投资区位的选择，很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量，消费者行为，喜好和偏爱及购买能力分析。2、商业辐射区域通常分为三个部分：主要区域营业额60%-75%来自该区域；次要区域营业额15%-20%来自该区域；边界区域营业额5%-15%来自该区域第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量图1、以横轴为时间轴、向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。2、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计算周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。3、通常向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。二、房地产置业投资的现金流量1、准备金又称大修理基金，通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。2、我国房地产投资经营过程中企业纳税主要税种有（1）经营税及附加（城市维护建设税和教育费附加）（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税3、税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税第二节现值与现值计算一、资金的时间价值1、随着时间的推移，资金的价值会增加2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资角度来看主要有：投资利润率、通货膨胀、风险因素二、单利计息与复利计息1、单利F=P（1+i*n）2、复利F=P(1+i)第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因1、有形磨损：第一类有形磨损是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损2、无形磨损：第一类无形磨损是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低。第二类无形是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。3、设备磨损的补偿：设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。（二）设备更新的特点分析1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包抱自然寿命、技术寿命和经济寿命。2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3、只比较设备的费用。4、设备更新分析以费用年值法为主。第四节房地产投资财务评价指标一、房地产投资项目财务评价指标体系盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率二、盈利指标计算方法动态：1、如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的，如果NPV小于0，则项止不可接受。2、财务内部收益率，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。3、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高代款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。将内部收益率与行业基准收益率或目标准收益率I比较，当IRR大于I时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于I，则项目不可接受。静态：4、现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。5、相对于现金回报率来说，投次回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。6、对于一般房地产投资项目，偿债备付率值应该大于1.2。第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念一、收益性物业价值的高低主要取决于下列3 个因素1、未来净收益的大小2、获得净收益期限的长短3、获得净收益的可靠性第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的形成条件1、需要具备有用性、稀缺性和有效需求二、物业价格特征1、物业价格受区位的影响很大2、物业价格实质上是物业权益的价格3、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4、物业价格形成的时间较长5、物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节收益性物业价值和价格的种类一、投资价值和市场价值1、投资价值：从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对物业所评估出的价值。2、市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。3、投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。二、成交价格、市场价格和理论价格1、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买构成了成交价格的可能区间。2、成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。3、理论价格是经济假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。三、总价格和单位价格、1、物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低四、实际价格和名义价格1、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格2、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格五、评估价、保留价、起拍价、应价和交价1、评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。六、买卖价格、租赁价格1、在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房屋分为市场租金、商品租金、成本租金和福利租金。2、商品租金又称全价租金，以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。3、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。七、原始价值、帐面价值、市场价值1、原始价值简称原值、原价、也称历史成本。2、帐面价值又称帐面净值、折余价值、是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。3、市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。4、原始价值是始终不变的，帐面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。第四节影响收益性物业价格的因素一、人口因素1、人口数量2、人口素质3、家庭人口规模二、居民收入因素1、如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，对物业价格的影响估计不大。2、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，促使居住物业价格上涨。3、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对物业价格的影响不大。不过如果他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，如购买物业用于出租或将持有物业当作保值增值的手段，则会引起物业价格上涨。三、物价因素四、利率因素1、物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。五、汇率因素1、当预期某国的货币升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价上涨，相反，会导致其物业价格下降六、物业税收因素七、城市规划因素1、就某一块土地而言，它会降低地价2、从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用八、交通管制因素1、对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。第五节收益性物业估价的基本方法物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。一、市场法1、市场法适用适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。2、运用市场估价分四大步骤：（1）搜集交易实例（2）选取可比实例（3）对可比实例成交价进行处理（4）求取比准价格二、成本法1、成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价2、运用成本法估价四大步骤：（1）搜集相关物业开发建设的成本、税费、利润等资料（2）测算重新购建价格（3）测算折旧（4）求取积算价格3、建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润，重建价格又称重建成本。重建是重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。4、建筑物折旧：（1）物质折旧（2）功能折旧：是指建筑在功能上的相对缺乏、落后或过剩的造成的建筑物价值损失（3）经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价格损失。不利因素：经济因素、区位因素、其他因素。5、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法6、建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄7、剩余经济寿命=经济寿命有效年龄8、年限法中最主要的直线法三、收益法1、收法法是以预期原理为基础的。2、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等3、收益法估价的四个步骤：（1）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料（2）预测估价对象的未来收益（如净收益）（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数（4）选用适宜的收益法公式计算出收益价格第五章房地产市场与市场分析第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、收入的变化2、其他商品的价格变化3、对未来的预期4、政策的变化二、房地产市场的供给三个非价格因素对市场供给数量的影响，以说明市场条件变化引起的供给曲线的变化（1）房地产开发成本（2）政府政策的变化（3）对未来的预期三、房地产市场的机制 1、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1、总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距2、区域结构3、产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。4、供求结构5、投资结构二、房地产市场细分1、按地域细分，一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果