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对提高城市容积率的看法与建议 丛聪 主要内容 容积率的有关概念 容积率的经济效用 提高容积率的必要性 容积率提高带来的问题 提高容积率的方法 定义：建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积与建 筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的 建筑总面积，其容积率为0.3。由于高层建筑的存在，容积率数值可 以大于1。 计算公式：容积率=地上总建筑面积规划用地面积 容积管制：容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了 单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人 口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也 就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限 制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管 制。 奖励容积：世界很多国家都有容积率奖励制度。若开发者能在其开发 土地中为公众提供便利而让出部分利益，例如将底层架空作为公共活 动空间，政府规划部门就会提高该土地的容积率上限，幅度根据法规 、城市总体规划和项目具体情况而定。这也是政府和民间的良性互动 。 容积移转：为了换取土地利用的最大价值，世界上部分地区允许容积 率在土地间移转，称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形：一 是原属一宗土地之可建筑容积，一部份或全部移转至另一宗可建筑土 地建筑使用；二是受限制发展地区（如古迹）的容积一部或全部移转 至另一宗可建筑土地建筑使用。 目前台湾都市地区已经实施容积移转 制度，但数笔土地之间的容积移转须在同一计划区内方可为之。香港 也实施相似制度，以保护具有特别价值的地点及建筑物。 容积率的经济效用 1.控制土地开发容量。容积率是土地开发强度建筑容量的反映.它的数 值大小可以直观地反映开发强度的高低。容积率的控制其实也就是建 筑容量的控制。利用容积率可以协调人口和用地之间的矛盾，可以控 制城市总体规模，可以防止土地的超强度开发和房地产的过热膨胀， 以理顺和促进城市建设和房地产开发。 2.改变土地开发价值。土地价值最直观的表现就是地价，在影响地价的 诸多因素中，容积率是最重要的影响因素之一。容积率的变化可导致 土地利用收益的大幅变化，并间接地影响地价。在商品房售价和建造 成本不变的情况下，提高容积率，在相同面积土地上开发能获得更多 的建筑面积，单方分摊地价额减少，从而降低总成本，提高土地开发 总收益。而在个别情况下，容积率的增大，建筑层数由多层变成高层 ，由于地层加固等原因，单方建筑造价短期内升高，土地开发总收益 随容积率增大而会出现小范围内下滑。但从总的趋势上看，土地收益 随容积率加大而升局。 3.指导城市开发。城市开发必须依据其不同城市类型来确定开发强度， 同一城市的不同地段也必须依据该地段在城市中的地位和发展方向确 定其合理容量，在这个过程中，可以应用容积率来确定合理的开发强 度，指导城市开发。例如，杭州市的风景区容积率就明显低于商业中 心区，这是由于不同城市地段的地位与性质决定的，而在一些需保护 的自然景区，由于不许建造任何建筑，容积率为零。因此，容积率对 城市开发的指导意义非常大。 提高容积率的必要性 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是 稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。 在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断 扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突 出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土 地。 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提 高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城 市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技 含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一 定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多 ，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及 地基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经 济效益。 容积率提高带来的问题 首先是交通问题。诚然，较高的容积率必然会吸引更多的 人车交通，人的流动和车的出入停放是必须正视的。代城 市的建设密集区在总体布局中往往都坚持了人车分流及立 休的分层交通组织原则，按定额安排足够的停车位，这样 的构思就足可以处理好高容积率带来的高交通量、高流动 空间的矛盾。新加坡滨海中心、香港的中环广场、大古广 场、尖沙嘴中心、东京的几个副都心等都是这方面的成功 范例。同时还应指出，不妥善解决好交通问题，即使低的 容积率地区，也会使这个问题十分突出，这在我国以往的 旧商业中心及旧市中心区就普遮存在。 其次是建筑密集区的环境问题。一般影响环境质量的因子 有五种:水(污水)、气(大气)、声(噪声)、渣(垃圾)及景(美 学景观)。应该承认，容积率的提高，会带来这五种因子 数童的增加或问题的复杂，但都可以运用技米、政策及管 理等措施予以化解: 污水我们的规划原则一贯坚持雨水污水分流入城市管网 ，尤其对市区大片的建筑改建区，在用地功能规划编制的 同时，通过城市排水来统的论证和规划，在建设之先一般 都已作了安排，所以并不存在新的建成区由污水污染环境 的问题。 大气北方地区的燃料结构是大气污染的主要原因，它由 两部分构成，一布分是锅炉房、厨房烧煤造成的烟尘污染 ，市区内气化率的迅速提高使其不会构成威胁，这在新的 城市总体规划中已有了充分阐述及安排;另一部分是众多 的汽车尾气产生的空气污染及光化学污染。我国己着手研 究不用汽油为燃料的交通工具，并将实施严格的汽车尾气 排放标准。这样，今后市区内因容积率增高而造成的大气 污染程度定将大幅度降低。 噪声-建筑密集地段的噪声源主要来自汽车和设备，发 展高品位的汽车和严格交通管理，可大幅度降低交通嗓声 ;而空调制冷等设备运转的噪声则完全可以未用先进设备 ，加强减襄吸声、安装铝合金塑钢等密闭搞声性能良好的 外门窗等措施得到有效控制。 垃圾建筑密集区必然会产生大量的商业、生活 等垃圾，但垃圾的收集和清运方式近几年已向装 装密闭化、集装箱化发展，而在容积率高的中心 商业区，由于布局紧凑，社会化程度高，更有条 件发展管道真空吸送的新技米，加上城市文明教 育的普及深入，对现状水平带来的垃圾污染的担 心是大可不必的。 景观这是个较为复杂的因素，因为景观美学方 面的环境问题并非只是高容积率才会有的问题， 所有的城市建设地段，不管是新区还是旧城，都 存在这类问题。就现代城市建设的要求而言，无 论是容积率高还是低，良好的城市设计(从根本上 说就是环境设计)和单体设计，都给城市增色添景 。 提高容积率的方法 转变观念我们对利用资源的一贯态度是 开源节流四个字。土地作为一种稀缺资源 ，建设用地已十分有限，也就是说“开源”己 不能奢望，“节流”就几乎是唯一积极的出路 ，提高建设用地的使用效平即容积平就是 其具体的举措。在当前市场经济逐步确立 的基础上，要牢牢把握土地也是商品范畴 的观点，应倡节约每一寸城市建设用地的 精神，采取措施降低建设征地的速度，延 长市区建设用地的规划建设期限。 在符合城市总体规划原则的前提下，合理提高某些地段的 建筑控制高度。 变土地的单一功能为一地多用，从上世纪中叶开始，欧美 日本等个些城市先后开始了“混合使用中心”的建设，几十 年来的实践证明这种构思的节地效果是明显的。它把多种 功能的建筑、交通、市政、绿化等运用城市设计手法组织 为一个复杂的综合体，不但用地紧凑，还能体现高效、安 全、舒适、优美的现代城市持征。 采取分层交通组织网络，实现商业金融中心区内人车分流 ，行人在建筑体内循环，在不同高度的通道上流动，机动 车道按规划要求引入专用路段并辟出立体的停车空间，为 缓解高容积率带来的大量人车流找到了科学合理的途径。 在符合建筑使用功能的前提下，适当扩大建筑组合体平面 尺度，合理加大建筑进深，这对商业、金融、市场、展销 等性质的建筑物尤为适宜，变建筑总平面布局的小、