大连市房地产市场分析报告.doc

2006年大连市房地产市场分析2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。一、整体发展此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从月日起，如住房不能同时满足以上个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5。6月16日大连市公布了关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案，提出了10项具体调控细则。上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。2006年中央政府出台的主要房地产调控措施序号 文件名称 发布日期1 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006-3-62 国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见 2006-5-173 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2006-5-244 关于调整房地产营业税有关政策的通知 2006-6-165 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 2006-7-66 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 2006-7-67 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 2006-7-118 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006-7-189 房地产交易秩序专项整治工作方案 2006-8-2810 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006-8-3111 国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2006-9-12006年大连市出台的主要房地产调控措施序号 政策名称 发布时间1 大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知 2006-4-292 大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知 2006-6-23 大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法 2006-6-133、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大从土地成交情况来看，截止到12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。此主题相关图片如下：从下表可以看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。区域 土地成交块数 用地面积（万） 形成建筑面积（万）中山区 11 22.98 75.81西岗区 7 34.55 43.49沙河口区 14 38.87 103.2甘井子区 17 260.32 361.98高新园区 3 6.85 17.13合计 52 363.57 601.622006年成交土地各区域比例分布（占地面积）此主题相关图片如下：4、大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注2006年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速发展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关注，今年随着招商引资的不断深入，一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目，沿海绿色家园集团在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦，新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦。香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。众多国际性房地产资金也对大连房地产市场表现出浓厚兴趣。二、住宅市场1、住宅价格涨幅明显2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。自2006年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月以后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006年第四季度，市内四区住宅成交均价与2005年底相比上涨约20%。总体来看，2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。此主题相关图片如下：2、住宅供给大幅增加2006年，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积合计780万平方米；其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。就市内四区而言，新开盘面积比上年增加15%。区域 新增供应个数 建筑面积（万平方米）中山 9 87.68西岗 1 6.0沙河口 14 144.18甘井子 18 170.17开发区 18 160.57旅顺口 10 149.21金州 9 62.5合计 79 780.31中山区、西岗区、沙河口区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地成本相对较低。在北部、西部等原城乡结合部区域大规模建设中低价位商品住宅不但开发了新城，也使普通市民在能够接受的价格范围内实现了安居。开发区、金州区和旅顺口区作为快速崛起的新城，住宅发展引人注目，价格及交易量都有较快增长。2006年金州区开盘住宅项目9个，项目总建筑面积合计约62.5万平方米；旅顺口区开盘10个，建筑面积合计约149.21万平方米。预计随着交通及生活配套设施的不断完善和人们消费心理的改变，上述区域的住宅市场仍将保持较快增长。经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。随着位于泡崖的大连首批经济适用房正式入市，面向1100户的廉租补贴的发放，标志着经济适用房和限价房双房体系开始推进，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。3、成交数量有所减少2006年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据目前掌握的数据，预计全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降17、19左右。从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增长外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。2006年1-11月商品住宅分区交易面积区域 成交面积（万） 销售比重（%） 同比（%）中山 37.6 17.3 -20.1西岗 19.5 9 -30.1沙河口 49.7 22.9 -54.4甘井子 110.48 50.8 28.8合计 217.28 100 -19.4住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的：首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制；其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；另外，今年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性；今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。上述因素综合起来，导致今年的住宅市场成交减少。4、二手房市场价涨量缩2006年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/，较去年上升28%。整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房屋变现，出现了降低价格力求成交的状况。秋季房展会之后，由于新房价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不断深入，预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量。三、写字楼市场1、甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有小幅增长。本年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场主要以消化存量供应为主，空置率持续下降，从2005年底的26%下降到2006年年末的19%左右。目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增长了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动，年底基本具备进驻条件。该项目设备设施配置标准较高，在一定程度上代表了大连市甲级写字楼的新形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的提高。2、乙级写字楼市场平稳发展本年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，新天地广场和君安国际大厦等。目前乙级写字楼的市场租金在1.9元/天/平方米，租金表现较为平稳。整体而言，目前乙级写字楼的空置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市场总体供求关系基本平衡。3、星海湾、高新园区等新的商务区的发展本年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融中心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的潜在供应量大幅增加，在提升星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将面临较激烈的竞争。目前高新园区累计注册企业约1,700家，发展高新技术企业400余家。按照大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术产业带。高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。四、商业市场2006年，大连商业市场热点新闻不断，众多商业项目的“开业、停业、撤出、转让”决定了大连整体商业市场依旧延续着调整之路。1、部分商业项目或品牌连锁店退出大连市场天百大楼停业、好百年家居、银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场，表现出商业竞争的残酷性，其原因有如下几方面：近几年大连大型零售商业项目规模增长过快，呈现出结构性过剩、地区分布不合理的局面；经营者对大连本地商业市场的研究不够深入、透彻，在选址、市场定位及经营管理等方面的失误导致其退出大连商业市场；一些老牌的商业企业没能根据本地商业发展及时调整经营策略，落后于大连整体商业发展节奏，被淘汰出局。2、国内知名商业物业发展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场华润集团收购海昌名城，并计划将其改造成ShoppingMall和公寓的综合性项目，这让陷入困境的天津街有了新的发展契机。华润集团计划斥巨资将其在深圳的成功项目“万象城”的商业模式移植到海昌名城的改造中，使其成为一个集吃、购、玩、住于一体的大型综合商业项目。如果该项目获得成功，将为天津街带来大量客流，从而带动其整体商业发展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。摩根斯坦利已注资幸福家居世界，另有几家国际性投资基金也频频到访大连，有意收购大连商业项目，说明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一。3、新开业项目业态丰富今年新开业商业项目涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、休闲娱乐等行业，例如：发现王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家“得来速”餐厅等，这些业态的发展可谓适运而生，大连商业市场功能日益完善。大连商业发展速度较快，市民购物消费有了更多选择，对购物场所的要求也逐渐提高，一些专业化、有特色的项目竞争力较强；现代生活节奏加快，对各种能提供快捷便利服务的零售、餐饮项目的市场需求量加大；大连的商务经济和旅游业发展越来越快，各种适合商务活动的酒店、餐饮、娱乐场所发展势头看好。4、大连周边地区商业加速发展大商新玛特即将在金州、瓦房店开店，其它一些大型购物中心也有意向旅顺、金州、瓦房店等周边地区进军，一方面表明这些地区居民的消费能力有所提高，商业设施相对不足；另一方面也表明大连市内大型综合性零售项目市场趋于饱和。5、商铺租售价格持续平稳上涨2006年，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心青泥洼桥地区。本年度，部分位置优越的商铺售价上涨幅度较大，尤其是一些定位于餐饮项目的商业地产，一方面基于餐饮业的快速发展，另一方面国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了此类地产项目。从以上变化可以看出，大连的商业市场仍然处于理性调整之中，对于大连地方消费习惯研究得不够透彻的商家正被逐步淘汰出本地商业市场。国内、国际性的商业和投资集团参与大连商业项目的建设和改造为本地商业发展带来了有力的资金支持和先进的经营管理模式，繁荣大连商业市场的同时也加剧了市场竞争。走专业化、特色化路线，懂得错位经营的企业将在竞争中脱颖而出并保持长久生命力五、展望1、住宅市场今年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米，其中在建面积1128.4万平方米，待建面积926.6万平方米，在待建面积中，普通商品住宅项目约占60。而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善。6000元/以上的中高档住宅方面，据本行统计，2006年大连市区单价在6000元以上的住宅，销售量约110万平方米左右，项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），合计约为220万平方米。根据2005-2006年土地出让状况，2007年有可能新开盘的单价在6000元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。两项合计，2007年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应