沈阳区域市场可行性分析报告.doc

领地地产顾问机构 与您共赢区域市场可行性分析报告市场篇一、区域经济发展现状二、区域未来发展战略三、区域房地产市场综述四、新政对区域房地产市场影响五、区域房地产市场分析（一）区域市场现有产品分析1、区内各项目概况2、产品形态3、产品供应量1）总供应量2）各项目供应量4、各项目面积区间分析1）面积区间分析2）主力面积分析3）主力户型分析5、价格分析6、客群分析（二）新项目概况（三）区域市场未来供应情况分析1、预计推出项目情况2、推出项目供应量分析（四）区域市场总结（五）区域未来发展前景定位篇六、客群定位七、市场定位八、产品定位结束语一、 区域经济发展现状东陵区位于沈阳的东南部，沿东、北、南三方面成半球状环绕沈阳市区，区西境与大东、沈河、和平三个区接壤，区东界与抚顺市毗邻，区南北两端分别与苏家屯区、新城子区相交接。全域总面积为913平方公里，实际管辖621平方公里，是兼具城乡两种管理职能的新型城区。东陵区在得天独厚的自然条件及良好的交通条件下，经济发展呈现出勃勃的生机：2003年全区实现GDP118亿元，完成财政收入5.22亿元；2004年东陵区在围绕建设现代化新城区和东陵谋繁荣中，完成地区生产总值131亿元；2005年全区经济继续保持较快的发展，主要经济指标一路飆升，平均实现了两位数增长。在经济增长的情况下，东陵区在基础设施及环境保护方面也加大了资金投入力度，环境进一步改善。在基础设施建设方面，通过加大资金投入，先后建成了交通、能源、供水、污水处理、集中供热等一大批环境基础设施工程，城市基础设施基本完善；在区域生态保护方面，通过强化生态恢复、退耕还林、自然保护区等各类建设和节水保水等一系列措施，区域生态环境也得到了大大改观。 二、 区域未来发展战略按照沈阳市“十一五”规划的总体要求，针对东陵区进入经济快速提升期的现实，为完善区域空间布局、功能定位和产业规划，形成以中心城区为核心，向周边地区辐射延伸的发展态势，促进产业集聚和城区优质扩张，再造一个新东陵的构想，东陵区要重点做强“五区五带”：“五区”是指：中心商贸服务区，重点发展市场群、商业街和房地产等现代服务业；北部汽车产业区，重点发展汽车及零部件、汽车销售和装备制造、工程机械等产业；东部制鞋和新型建材产业区，重点发展制鞋、装饰及新型建材和医药等产业；东南部旅游产业和生态农业区，重点发展旅游业和现代农业、生态农业；南部高新技术产业区，重点发展环保、航空和韩资产业。“五带”是指：在三环外地区的沈抚线、沈丹线、沈大线、沈营线、沈李线等五条公路沿线范围内，科学规划，合理布局，摆放重点项目，形成五大沿路产业带。同时由于东陵区内集中有如南塔鞋城、东北摩托车市场等一批国内外知名的专业市场，因此在谋划全区经济战略性结构调整时，把进一步壮大第三产业列为重中之重，加快传统市场的升级改造步伐，在2006年及以后几年内逐步升级改造一部分专业的大型市场如金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场、东北摩托车市场、文官天和钢材交易中心、高官不锈钢市场、望花汽配商城、沈阳中晨汽车交易市场和沈阳煤炭交易中心等项目。这一举措必将促进这些市场的更好、更快的发展，从而为区域经济发展注入新的活力。三、 区域房地产市场综述由于地理位置及经济发展差异等因素的影响，东陵区内不同地域之间的房地产市场也有所差异，大体可分为四个版块：南塔-长青版块：该区域由于临近市内五区中的沈河及大东两区，因此相对于东陵其他区域来说经济状况较发达、交通便捷、公共配套齐全，因此楼盘单价相对也较高，购房人群中也有较大比例的市内人群。该版块代表楼盘如：宏伟新都、锦绣江南、长青MOTO新城、和泰东方园、佳和新城、青阳四季园、万科花园新城、龙净都市晨光等楼盘；东陵新立堡版块：该区域是连接市内与郊区-棋盘山风景区及沈阳与抚顺的部位，因此一方面受市内发展的带动，出入便捷、配套完善；另一方面自然条件良好，空气污染轻，植被丰富，居住环境适宜，为此该区域具有一定的发展空间。该版块代表楼盘如：中房基安花园、欢乐人家、保利花园、保利海棠花园、世博弘苑、东城花园等楼盘；机场附近版块：该地区由于靠近森林公园，植被丰富，空气清新，因此在房地产开发中以别墅项目为主，玫瑰园、佳地园、美地庄园、锦绣山庄、信盟花园、皇嘉美墅、比华利庄园等点缀在森林公园左右，并且这一地区别墅的发展代表着沈阳别墅市场的真正启动，但由于离市区较远、生活配套设施不足等因素在一定程度上依旧制约其，随着浑南的进一步发展，配套设施会逐步的有所改善；棋盘山版块：该地区由于棋盘山及浑河等真山真水自然景观的存在，植物园、森林公园、冰川动物乐园、海洋公园及世博园等人文景观的相继落成，因此该版块的自然环境是无可比拟的。与上述机场版块类似，在房地产开发方面该地区主要以低密度的中高档别墅项目为主，山地艺墅、奥林匹克花园、阳光假日山庄、阳光维也纳等中高档别墅项目为主要代表。四、 新政对区域房地产市场影响近期，中央颁布了“国六条”及建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会共同制订的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中“国六条”内容包括：l 制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。l 明确新建住房结构比例。06年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。l 调整住房转让环节营业税。06年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。l 严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。l 有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从06年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。l 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。从“制定和实施住房建设规划”到“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”全篇贯彻的主题即是规范房地产正常发展，满足中低收入人群住房需求，为此在土地取得、房屋建设、项目融资、后期销售等环节开放商在一定程度上必将受到影响，如何在这 “行政框框”内进行建设，要求项目在具体运做时更需谨慎考虑，权衡开发成本与预期销售收入，减少风险、以获得正常利润。五、区域房地产市场分析（一）区域市场现有产品分析区域现有项目包括保利花园、保利海棠花园、世博弘苑、筑景新光、中房基安花园、欢乐人家和东城花园7个项目。下面将就这几个项目进行具体分析。1、区内项目概况l 保利海棠花园目标客户：周边原住民、大中性企业职工类型与风格：多层、小高层规模与规划：项目占地5.9万平，建筑面积10万平，拟建开发906套。户型与价位：面积59-139，均价2850元/开发期数：2期，当前1期 销售情况：目前销售率达到94%l 世博弘苑目标客户：周边原住民、大中性企业职工类型与风格：多层、小高层规模与规划：项目占地5.0055万平米，建筑面积10万平，拟开发1400套左右。户型与价位：面积36-100，均价2900元/（平层），5550元/（复式） 开发期数：2期，当前一期l 东城花园目标客户：周边原住民类型与风格：多层、小高层规模与规划：项目占地2.5万平，建筑面积3.8万平，拟建开发441套。户型与价位：面积54-148，均价2800元/开发期数： 1期 销售情况：目前销售率达到95%l 筑景新光情况见新盘介绍部分2、产品形态区内项目产品形态统计表序号项目名称产品形态开盘时间1保利花园多层2004.6.192保利海棠花园多层、小高层2005.93世博弘苑多层、小高层2005.8.244筑景新光多层、小高层2006.4.85中房基安花园多层、小高层2001.126欢乐人家多层、小高层20027东城花园多层、小高层2005.1.6 现有项目产品类型统计图从现有项目的产品类型统计图中可以看出本区域的产品以多层和小高层为主，其中多层产品的比例为54%，高于小高层产品；高层产品的比例为零。分析其原因主要是由于市场的需求情况所决定，该区域土地资源相比于市内丰富，是最适合人民居住的地区之一，人们多需求建筑密度相对较低的产品，故区域内以多层和小高层产品居多。3、产品供应量1）总供应量区域各项目供应量统计表序号项目名称总建面（万M2）规划套数（套）当前期数1保利花园9.17591期（售磬）2保利海棠花园109061期3世博弘苑1014001期4筑景新光43701期5中房基安花园2412001期（售磬）6欢乐人家7.9053388（小高层）2期7东城花园3.84411期通过下表分析可以得出，区域内现有项目供应总量为68.8053万平方米，总供应套数为5076套。其中目前中房基安花园和保利花园已全部售磬，但区域内其他项目的供应量也都很大，可见，该区域在售的其他项目的竞争还是十分激烈。2）各项目供应量各项目供应量统计图表通过图表分析可以看出，中房基安花园的项目的总体规模最大占区域总体供应量的32.52%，东城花园的规模最小，达到总体的5.15%，筑景新光规模次之，其他项目的总体规模相差不多。各项目总规模与规划套数对比分析图 从图表分析结果可以看出，世博弘苑1、2期总体规划1400套左右，占地10万平，是目前在售产品中供应量较大的项目。而中房基安花园无论是从建筑面积还是从市场供应情况看，其大盘规模明显。筑景新光做为刚开盘项目，其1期市场供应量相对较少，在370套左右，由于其1期销售情况良好，预计项目2期产品也即将面市。4、各项目面积区间分析1）面积区间分析区域内各项目面积分析表项目名称面积区间（平方米）均价（元/平方米）当前期数开盘时间保利花园50-13526501期（售磬）2004.6.19保利海棠花园59-13928501期2005.9世博弘苑36-1002900（平层）5556（复式）1期2005.8.24筑景新光70-13033001期2006.4.8中房基安花园66-24530801期（售磬）2001.12欢乐人家66-163（2期）30002期2002东城花园54-14828001期2005.1.6该区域各项目面积区间如上图所示。总体看，区域内面积区间在36-245之间，剔除中房基安花园和保利花园项目外，面积区间为36-163。其中世博弘苑项目面积从36-100区间较小；筑景新光是今年4月份新推出的项目，从面积区间看，其面积从70-130，主力为70-80，符合政府导向，市场需求。2）主力面积分析区域内各项目主力面积分析表项目名称面积区间（平方米）主力面积（平方米）均价（元/平方米）开盘时间保利花园50-13595-11526502004.6.19保利海棠花园59-13995-10228502005.9世博弘苑36-10060-802900（平层）5556（复式）2005.8.24筑景新光70-13070-8033502006.4.8中房基安花园66-24580-11030802001.12欢乐人家66-163（2期）100-11330002002东城花园54-14870-8028002005.1.6从上表可以看出，区内总体的主力集中在80-110之间，说明区内80-110面积段的产品市场供应量最大。主力面积中70-80和90-110所占的比例最大，新盘筑景新光的主力面积在70-80，从其销售情况看，市场接受程度较好，这说明该区域的面积供应主要以中户型为主，区内产品价位适中，总房款较低，既适合中等收入家庭改善居住环境也可以让结婚和养老的型消费者买的起房子。3）主力户型区域内各项目主力户型分析表项目名称主力户型主力面积（平方米）均价（元/平方米）保利花园三室二厅一卫95-1152650保利海棠花园二室二厅一卫95-1022850世博弘苑二室一厅一卫60-802900（平层）筑景新光二室二厅一卫70-803350中房基安花园二室二厅一卫80-1103080欢乐人家三室二厅一卫100-1133000东城花园二室一厅一卫70-802800通过户型分析图可以看出主力面积全部为二室和三室户型，其中，二室一厅一卫的比例为29%，二室二厅一卫的比例为29%，三室二厅一卫的比例为42%。5、价格分析从价格分析图可以看出，筑景新光的均价最高，为3350元/；而中房基安花园的均价3080元/为2005年10月份项目基本售磬时的均价，由于当时该项目是现房，大盘形象已经塑造成功，在人们心中具有一定的品牌效应，且随着市场的房价走势所趋，所以3080元/的均价应比全盘均价高。区内产品均价最低的是保利花园，均价2650元/，该项目于2004年6月开盘，属于区内东陵区开发较早的项目，因此其全盘均价较其他后开盘的项目低些。从均价区间分析图可知，本区域产品价格相对较低，剔除项目开盘的时间因素外，各项目的均价多在2800-2900元/，其比例达到30%；而3100-3200元/从全盘均价看，其占有比例为0%，但是有个别项目包括保利海棠花园其小高层的均价为3100-3150元/，观其全盘均价2850元/还是在2800-2900元/的范围内。6、客群分析客群是所有房地产项目最关注的要点之一，一个好的项目如果前期客群定位准确，那将会缩短销售周期，使产品快速销售，从而达到提高开发商利润的目的。以下本公司将就目前市场上给项目的客群情况进行分析。该区域产品通过本公司调研得出消费客群主要居住在大东区、东陵区和沈河北部地区，客群年龄集中在30-40岁之间，大部分人是为改善居住条件而购房的（包括小面积换大面积或是有一定支付能力而进行二次置业等等），也有部分人是为结婚和养老而购房。这部分人多是工薪阶层，家庭结构均是以核心家庭的三口之家为主，家庭月收入在2000-3000元之间，其自身具有一定的消费能力，此外，本区域产品价格相对较低，也是吸引其购买的原因之一。（二）新项目概况该区域2006年新开盘的项目有筑景新光，具体情况如下：项目名称：筑景新光开发商：沈阳新光房地产开发有限公司开盘时间：2006.4.8占地面积与建筑面积：占地4.86万平（不含回迁面积），建筑面积9万平开发期数：2期，当前1期园区规模：园区一共12栋楼，一期5栋6F多层，3栋11F小高层；二期4栋16F高层总户数：370户（一期）建筑类型与风格：全部板式建筑，德国风格户型与价位：一期户型以二室二厅的76-93为主，价格从2980-3600元/，均价3350元/，其中有2套房源售价4000元/。目标客户：周边原住民和区域内大中型企业职工（包括黎明集团、新光集团职工等）竞争优势：相比区内其他项目地理位置优越。 交通方便218、254、274、243、230、330等多条公交线路环绕 项目引进大型超市“家世界”，其周边生活配套相对完善。 户型合理，主力面积在70-80，迎合当前市场需求 地铁一号线经过此处，项目具有一定的升值潜力。 销售情况：4月8日开盘，开盘至今销售率达到95%左右。（三）区域市场未来供应情况分析1、预计推出项目情况预计未来区域内将会有新的盘量推出，具体包括筑景新光2期、保利海棠花园2期、世博弘苑2期、三鑫和天园等项目，这些项目后续期数的开发说明该区域下半年市场竞争将会越加激烈。2、推出项目供应量分析l 筑景新光2期建筑面积约5万平左右，4栋小高层，预计今年7、8月份推出l 保利海棠花园2期，规划500套左右，8栋多层、3栋小高曾，预计6月底开盘l 世博弘苑2期，规划约400套左右，4栋小高层，目前处于认购阶段，认购率达到85%左右l 三鑫和天园目前处于规划阶段，具体情况未知（四）区域市场总结根据调研结果和分析可知，区域在售产品中保利海棠花园和筑景新光销售情况较好，其主要原因是保利海棠花园由于其前期产品“保利花园”品牌效应大，口碑好，加之开发商信誉度高、产品质量佳、性价比高等优势，决定该项目畅销；而筑景新光项目其地理位置优越（位于大东区，紧邻东陵区）区域内各项生活配套相对完善，交通便利多条公交线路环绕四周，地铁一号线也途经于此，更是通往世园会的主要交通道路之一，而其自身倡导的德式花园洋房的概念也吸引人们的原因之一，此外项目的价格相比于同等位置的其他区域低，故项目销售速度较快。反观东城花园项目，其销售周期相对较长，分析原因，主要上由于其地理位置较远，交通不便，开发商不具有品牌效应，项目总体的综合性价比相比于区内其他项目而言较低，因此其销售速度缓慢。其他项目例如欢乐人家，目前是尾盘销售，因此销售速度缓慢；世博弘苑有平层和复式两种产品，总体而言销售正常。所以就区域市场总体而言大盘和有特点的项目市场认可度较高。（五）区域未来发展前景东部地区是目前房地产快速发展的区域之一。世园会的召开，将使区内各项配套设施逐步完善，交通体系越来越健全。该区域未来将随