巢湖市房地产市场研究报告 (2).doc

巢湖市房地产市场研究报告1.巢湖市总体状况分析1.1巢湖市概况1.1.1地理环境 巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，地跨东经 1170011829、北纬305632 02，南滨长江，怀抱巢湖，巢湖区位优越，交通便捷。周边与合肥、六安、安庆、滁州、南京等市接壤，隔江与马鞍山、芜湖、铜陵三市相望。地势由北而南渐低，地貌类型复杂多样，全市山丘、岗台、圩畈三者之比为12.3：48.9： 38.8，其中河湖水域1266.7平方公里。巢湖市地处皖江开发开放的中心地带，是安徽“金三角”的腹地。淮南铁路、合九铁路、合裕、合浦、合铜、军二等高等级公路及合安、合巢芜、合宁高速公路穿境而过；芜湖公铁两用长江大桥、铜陵长江大桥大大缩短了巢湖至江、浙、沪等沿海省市的时间；合肥机场、南京机场、芜湖外贸码头更是巢湖便捷的空中、水上外联通道；境内长江岸线长182公里，系皖江的“黄金地段”，巢湖、西河、裕溪河等水运航道四通八达，水陆交通快捷。环抱五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，2004年末总人口454万。1.1.2经济环境 2003年全市完成生产总值249.75亿元，按可比价计算，比上年增长9.6，其中，第一产业增加值60.67亿元，增长4.0；第二产业增加值102.42亿元，增长12.7；第三产业增加值86.66亿元，增长10.2。按户籍人口计算，人均生产总值为5553元，比上年增加650元。巢湖市着力打造建材、医药、食品、机械、纺织、轻工等六大支柱产业，2004年全部工业增加值96.42亿元，比上年增长17.8 %。全部国有及年销售收入500 万元以上非国有工业完成增加值43.41亿元，增长44.4%，其中，国有工业增长21.1%，股份制工业增长51.4%，农村工业增长62.4%。从轻重工业看，轻工业增长21.0 %，重工业增长19.3%，我市有皖维高新、巢东水泥、丰源药业、华星华工等4家上市企业，产品销售收入超亿元的企业达35家，规模以上工业企业增加到361户。工业产品销售率为97.39%，比上年提高0.03个百分点。1.1.3交通通讯2005年，全市交通运输、仓储及邮政业实现增加值28.32亿元，增长14.9%。全市地方公路货物运输量2054万吨，比上年增长3.7%，货物周转量200145万吨公里，比上年增长18.8%；旅客运输量5373万人，下降11.5 %，旅客周转量294830万人公里，下降26.8%。全年完成邮电业务总量10.9亿元，比上年增长56.5%.年末城镇电话用户20.3万户，农村电话用户51万户，分别增长5.7%和13.3 %；年末移动电话用户48.5万户，增长20.5%，计算机互联网用户快速发展，年末已达到4.2万户。1.1.4自然资源 巢湖市河流主要属于巢湖-裕溪河水系，流入巢湖的主要有柘皋河、白山河、兆河、杭埠河、火同炀河等，呈向心状分布；其余如裕溪河、滁河、姥下河、石跋河等直接接入长江，呈平行分布。 全市多年平均水资源总量为40.67亿m3，其中地表水资源量为40.07亿m3，地下水资源量为8.5亿m3（重复计算量7.94亿m3）。全市人均占有水资源量为962 m3，约为全国人均占有量的三分之一，低于全省人均占有量（1100 m3）的12.5%；亩均水资源量为763 m3，也低于全省亩均水资源量（1050 m3）的27.3%。 由于特殊的地理位置，巢湖市过境水量丰富，其主要来源是巢湖上游来水和长江径流，其次是滁河径流。巢湖上游多年平均入湖径流量为36.51亿m3，最大年径流量为77.77亿m3，是我市沿湖城乡人民生活、工农业生产开发利用较为便利的过境水资源。长江是流经我市的又一大水源，其大通站多年平均径流量8400亿m3，水资源极其富裕。我市沿江建成了裕溪闸、新桥闸、金河口闸等自流引灌控制工程，同时有凤凰颈、金河口电力排灌站等提水工程，为利用长江过境水量创造了良好条件。 另外，巢湖市地下热水、矿水较为丰富，半汤、汤池、香泉三大温泉为皖中重要疗养度假胜地。 巢湖市土地类型多样，土壤肥力较高，有利于农、林牧、副、渔全面发展，但人均占有土地面积较小，且利用不够充分。据统计，全市土地总面积9423平方公里，占全省土地总面积的6.7%，其中耕地442万亩，人均耕地面积1亩。全市土地构成大体为二山二水四分田，二分道路和庄园。全市土壤质地较为适中，PH值一般在5.2-8.0之间，多数中性偏酸。其中高产土壤约占耕地面积的33%，这些土壤理化性状良好，土体内水、肥、气、热四大肥力要素供贮协调一致，适应性广，适耕期长，缓冲能力大。 巢湖市是省内矿产资源比较丰富的地区之一。目前发现的主要矿种有煤、铁、铜、铅锌银、硫铁矿、明矾石、耐火粘土、高岭土、石灰岩、白云岩、石膏、建筑用砂、地热、矿泉水等30多种。探明储量的（截至1999年底）有11种，其中：煤935万吨、铁矿5.7亿吨、铜金属21.7万吨、铅锌金属40万吨、硫铁矿2.3亿吨、明矾石矿物0.5亿吨、各类灰岩8.4亿吨（远景储量达170亿吨）、白云岩4亿吨、耐火粘土900万吨。此外，含山陶厂石膏矿预计储量可达50亿吨。目前，主要大中型金属矿床如庐江罗河铁矿、龙桥铁矿、大鲍庄硫铁矿、沙溪铜矿、岳山铅锌银矿等均未开发。 截至1999年底全市共有各类矿山企业752个，矿业从业人员25236人，99年度产矿石量1804万吨，矿业总产值110698万元，年利润3832万元，年税金8626万元，开发利用矿种25种。 巢湖市生物资源丰富，素称鱼米之乡。农作物品种资源达1300多种，其中主要的就有280种。粮食以水稻为主，经济作物以油菜、棉花、瓜菜为主。畜禽主要有牛、猪、鹅、鸭，特别是鹅、鸭饲养量较大，居全省前列。鱼类品种达90种，长江鲥鱼、巢湖银鱼、刀鱼、河豚、螃蟹、秀丽白虾均为水上佳品，在省内外享有盛誉。林木植被类型为北亚热带落叶、长绿针阔叶混交林，共有树种350多种。其中有木本植物72科182属322种。草本植物以禾本科、菊科、蔷薇科、毛茛科为主。药用植物有滁菊、桔梗、夏枯草、金银花、党参、何首乌、百合、丹皮等。并拥有青檀、铜线树、大叶榉、糯米椴、苦槠、柞木、紫楠、银杏、楸树等乡土稀有树种。截止99年底，全市有林地面积161.65万亩，林木蓄积量363.85万立方米。 全市有陆生野生动物269种。其中：两栖类9种，爬行类22种，兽类38种，鸟类200种。并拥有国家级保护野生动物6种：白暨豚（水生兽类）、白鹳、大鸨、中华鲟（鱼类）、达氏鲟（鱼类）、白鲟（鱼类）；国家级保护野生动物15种：穿山甲、水獭、小灵猫、江豚、白尾鹞、胭脂鱼等。1.1.5气候条件 巢湖市属北亚热带湿润季风气候区。总的气候特征是：气候温和，雨量适中，光照充分，热量条件较好，无霜期长；季风气候显著，冬寒夏热，四季分明。 巢湖市光热资源较为丰富，适宜动植物生长。全年太阳辐射总量115123千卡/平方厘米。全市年均日照时数为20352270小时，日照百分率为4651%，夏季六八月份都在200小时以上，冬季十一十二月份在150小时以下。年平均气温在15.716.1，南北差异较小。最热月（七月）平均气温28.228.4,最冷月（元月）2.42.8;年均最低气温在-7.5左右；稳定通过0积温57285809，以上为341344天；10的积温50315103，230233天。全年无霜期在232247天。 年降水量在10001158毫米之间，降水日数年均为123.5日，地域分布为北部偏少南部稍多。季节分配不均，春季（三五月）占年降水量2832%，夏季（六八月）占3844%，秋季（九十一月）占1819%，冬季（十二二月）占1011%，一年内7月降水最多，12月最少。年均蒸发量为14691629毫米，七八月份在800毫米以上，十一二月在100毫米以下。 春季连阴雨天较多，不利春播。夏季梅雨特征显著，全市大致在六月十七日入梅，七月十一日出梅，持续25天左右，梅雨量240260毫米。我市洪涝灾害主要发生在丰梅年。 巢湖市属季风气候区，风向有明显的季节性变化；夏季以偏南风为主，冬季以偏北风为主。年平均风速3.03.4米/秒，春季最大，为3.43.7米/秒，秋季最小，为2.63.2米/秒。1.1.6农业 巢湖是中国最大的绿色食品生产基地、长江中下游最大的蔬菜生产基地、安徽最大的特种水产品养殖基地。名、优、特、稀产品50多种。“巢湖三珍”远近闻名，珍珠、鹿茸、蜂产品等畅销海内外。形成了水稻、油菜、棉花、水禽、水产、蔬菜六大优势产业，建成了1个国家级、10个省级、40个市级农业产业化龙头企业，建立了安全农产品生产基地107万亩、特种水产养殖基地50万亩，获得国家或省级“无公害农产品”和“绿色食品”标志的农产品62个，蔬菜、瓜果面积首次突破100万亩，水禽出栏4300万只，水产品产量18.5万吨，“两水一菜”规模进一步扩大；劳务经济蓬勃发展，年输出近百万人，创收入40多亿元；农民人均纯收入年均增长5%以上；农村各项改革不断深化，农民负担大为减轻。2004年第一产业增加值73.50 亿元，增长4.9%。1.1.7旅游业 旅游业快速、健康发展。全年旅游总收入6.99亿元，比上年增长27.1%,其中,旅游外汇收入650万美元，增长16.1%，接待海外游客5860人次，比上年增长27.5%，接待国内游客180万人次，比上年增长28.6%。巢湖旅游资源丰富，人文景观众多，是皖中旅游胜地。境内有山、有水、有岛、有泉、有洞。江涛、湖光、温泉、是巢湖“水景三绝”。长江流经市内182公里，江涛拍岸，气势磅礴；八百里巢湖波光帆影，景色万千。五大精华景观更是闻名遐迩。一是“一面宝境”-巢湖。巢湖是我国五大淡水湖之一，水域辽阔，沿湖山峦耸立，湖中孤岛突兀，湖光山色，交相辉映。二是“两颗宝石”-姥山岛、天门山岛。两岛犹如两颗宝石，分别镶嵌于巢湖之中和长江北岸。三是“三串珍珠”-半汤、汤池、香泉三大温泉。四是“四块翡翠”-太湖山、天井山、鸡笼山、冶父山四个国家级森林公园。五是“五座龙宫”-王乔洞、紫薇洞、仙人洞、华阳洞、泊山洞。 鉴于巢湖市的独特优势，安徽省委、省政府为了建立安徽名山名水的旅游新格局。作出了发展巢湖大旅游、大市场、大产业，建设合肥和沿江城市后花园的重大决策。巢湖正着力于打响巢湖牌、做活水文章，经过几年来的不懈努力，目前全市已建成并开放100余处旅游景区、景点，拥有30多家旅游宾馆、星级饭店和多家旅行社，隆重推出巢湖水上浪漫游、湖岛娱乐休闲游、温泉保健度假游、牡丹花观赏节等特色旅游项目。现已开通了上海、南京、合肥至巢湖的旅游线，开始融入华东和国际旅游网。1.1.8金融 巢湖市辖内共有全国性银行业金融机构分支机构258个，其中政策性银行1家，为农业发展银行巢湖分行，在四县一区设5个支行；国有商业银行4家，分别为中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行，四行分支机构153个，其中二级分行4个，支行级机构23个，分理处(营业所)102个，储蓄所24个；除此以外在市内设立24小时自助银行服务点1个，离行式和在行式ATM53台、布放 P0S146台，建立特约商户406家；邮政储蓄网点99个；农村信用社机构网点300个，其中农村信用联社5家，法人信用社98家，非法人信用分社、储蓄所193个。2005年末，全市金融机构各项存款余额295.50亿元,比上年末增加 37.23亿元，其中，企业存款36.84 亿元,增加6.39亿元,居民储蓄存款178.93亿元，增加30.45亿元，年末居民人均储蓄达3949元。年末，金融机构各项贷款余额167.07亿元，比上年末增加15.97亿元，其中，短期贷款 133.06亿元，增加9.25亿元，中长期贷款26.86亿元，增加6.47亿元，中期流动资金贷款 5.28亿元，减少0.34亿元。全年金融机构现金大收大支，现金总收入644.70亿元，现金总支出639.50亿元，分别比上年增长51.0 %和49.0 %，收支相抵净回笼5.2亿元，比上年多回笼6.46亿元。1.1.9城市建设 镇规模不断扩大。至2002年底，全市25个中心镇建成区面积由2000年初的34.7平方公里增加到39.6平方公里，镇区人口由2000年初的27.8万人增加到32.2万人。2000年初，全市没有一个中心镇镇区人口达2万人，2003年底有3个镇镇区人口在2万人以上，镇区人口超过1万人的中心镇由2000年初的11个发展到2003年的32个。 镇建设成效显著。2002年，全市25个中心镇新增建设项目120个，完成总投资4亿元，城镇化率为24。2003年，全市小城镇建设完成总投资9.225亿元，新修建道路48.8公里，61.2万平方米，新建住宅118万平方米，新增绿化面积68公顷，小城镇建成区面积扩大了420公顷，全市小城镇常住人口较2002年新增3.7万人，其中25个中心镇新增人口1.6万人，城镇化水平提高2.2个百分点，达到26.2。2003年是实施“十五”环保计划的关键一年，巢湖市环境保护管理工作实现由工业污染防治向生态环境保护转变、以水污染防治为重点向综合污染防治转变、从点源污染防治向城市环境质量综合治理转变。巢湖东半湖水质略有好转，总磷浓度均值由0.113mg/l下降到0.104mg/l，总氮浓度由1.52mg/l下降到1.49mg/l，东半湖湖区富营养化程度呈现缓慢下降趋势；饮用水源地质较好，除总磷、总氮外，其他指标均符合饮用水源地水质标准；环境空气质量保持稳定，监测的三项污染物中，可吸入颗粒物与2002年相比有所下降，二氧化硫、二氧化氮年均值均达到二级标准；城市道路交通噪声污染状况有所改善。2003年平均值为71.2分贝，比上年下降0.6分贝，城市区域环境噪声污染状况有所改善，2003年平均值为52.6分贝，比上年下降0.8分贝。城乡居住条件不断改善。2005年，城镇居民人均住房面积35.12平方米，住宅成套率达85%，当年有18个规划好、设计精、配套全的住宅小区相继开工和竣工；农村建房档次逐年提高，人均住房面积23.5平方米，住房质量和配套功能不断增强。城乡居民收入稳定增加，人民生活水平进一步提高，2005年,全市在岗职工平均工资14469元,比上年增长14.5%，城镇居民人均可支配收入6746元，增长10.3 %，人均消费性支出4533元，增长7.1%；全市农民人均纯收入2737元，增长10.3%，人均消费性支出2121元，增长20.6%，城乡居民人均储蓄存款3949元，比上年末净增加669元。城乡居民电话基本普及，移动电话、空调等开始大量进入农村家庭，电脑、汽车有望成为新的消费热点。1.1.10对外贸易对外贸易迅速增长。2005年，巢湖市积极应对国际市场变化，大力调整出口商品结构，努力开拓国际市场，进出口贸易快速增长，经济外向度有所提高。全年共完成进出口总额9826万美元，比上年增长47.9 %，其中，出口9254万美元，增长47.7%，分贸易方式看，一般贸易出口7193万美元，增长40.3%，占全市出口总额的 91.3 %，加工贸易出口688万美元，增长228.9%，占出口总额的8.7 %；分国别看，对亚洲出口3270万美元，增长49.8%，对欧洲出口2268万美元，增长90.6 %，对美洲出口1844万美元，增长19.7%，对大洋洲出口32万美元，下降36.0%，对非洲6.6万美元，增长24.7%。在出口的产品中，出口额超200万美元的商品有12种。1.1.11招商引资招商引资取得新成效。全年实际利用内资52.2亿元，比上年增长33.8%，其中利用省外资金35.36亿元，增长64.5%。2004年，全市新批外商投资企业14家，实际利用外资4972万美元，比上年增长14.9%，其中，外商直接投资1726万美元，下降27.7%。1.1.12酒店业2005年，全市共有旅游星级宾馆饭店19家，其中：三星级宾馆饭店9家，即望湖宾馆、临湖宾馆、陋室宾馆、庐江宾馆、金泉山庄、温泉宾馆等；二星级宾馆饭店10家，即玉龙大酒店、银泉宾馆、昭关宾馆、冠圣大酒店、银都大酒店等。1.1.13友好往来2002年1月，巢湖市与意大利拉蒂纳省正式签订友好城市协议书，开创了巢湖市对外交往的新局面，实现了巢湖市友城交往零的突破。2003年，巢湖市与法国多尔市缔结友好城市的申请已获全国友协审批通过。1.1.14科技民营企业 2004年，全市专利申请公开量57件，其中：发明专利16项、实用新型专利23项、外观设计专利18项；申报国家、省级科技计划项目25项，获无偿资金486万元，获科技贷款7528万元。截止2004年末，全市共有各类专业技术人员约8.3万人，比上年增加10.6 %,其中，高级职称1860人，中级职称14130人。2004年末，全市省级高新技术企业数达25家，高新技术产品达28项，民营科技企业实现了新的跨越。2004年，全市新增民营科技企业19家，新建2个市级民营科技园，至此，我市已有民营科技企业228家，省级民营科技园1家，市级民营科技企业园4家。民营科技企业快速发展。全市现有各类民营科技企业209家，2003年实现技工贸总收入20.9 亿元，比上年增长43.4%。其中技工贸总收入超100万元以上的民营科技企业有78家，2003年新增32家，增幅达70%。经省科技厅批准，市无为高沟工业区成为全市第一、全省第六家省级民营科技园。截至2003年底，全市共有江淮电缆、五洲化工等21家民营科技企业被认定为省级高新技术企业，占全市高新技术企业总量的77%，开发出15项省级高新技术产品，占全市的50%，承担国家和省级科研项目8项。1.1.15教育教育事业全面发展。2004年末，全市有高等学校 2 所，当年招生5039人，比上年下降12.3%，在校生12612人，比上年增长 24.6%；中等专业学校2 所，招生963人，比上年增长6.9%，在校生2895人，比上年有所下降；普通中学238 所,比上年增加4所，招生10.12万人，在校生30.28万人，分别比上年有不同程度下降；小学1369所，比上年减少11 所，招生5.49 万人，在校生38.31万人，分别比上年下降16.8%和7.1 %；幼儿园107 所，增加4所，入园幼儿3.46万人,下降13.1%,离园幼儿3.05万人,下降16 %。全市小学入学率为99.88%，其中女童入学率达到99.92%，小学毕业班学生毕业率为101.37%，普通初中毕业班学生毕业率98.87%。职业教育和成人教育进一步发展。2004年末，全市有中等职业学校29所，当年招生10188人，在校生20634人，毕业生4396人，其中成人中等专业学校6所，招生470人，在校生1313人；全市拥有职业技术培训机构478所，毕业生159815人。1.1.16社会福利社会保障取得重大进展。养老、失业、医疗保险事业进一步扩大，及时发放了各种保障资金，实现了“两个确保”和“应保尽保”。就业和再就业渠道不断拓展，2004年城镇累计新增就业岗位2.4万个，1.7万下岗职工实现了再就业，其中“4050”人员4702个，城镇登记事业率3.8%，新增劳务输出5.1万人，另外还实施了农村特困群众生活救助制度，农村贫困人口减少到12.2万人；社会福利事业加快发展，养老院、敬老院条件明显改善；环境保护工作更加重视，市污水处理厂一期、西安桥闸改建工程基本完成，市垃圾处理站正在建设中；县城和中心城镇建设步伐加快，全市城镇化率提高到29%；社会秩序良好，社会治安稳定。社会保障取得重大进展。养老、失业、医疗保险事业进一步扩大，及时发放了各种保障资金，实现了“两个确保”和“应保尽保”。就业和再就业渠道不断拓展，2004年城镇累计新增就业岗位2.4万个，1.7万下岗职工实现了再就业，其中“4050”人员4702个，城镇登记事业率3.8%，新增劳务输出5.1万人，另外还实施了农村特困群众生活救助制度，农村贫困人口减少到12.2万人；社会福利事业加快发展，养老院、敬老院条件明显改善。1.1.17环境保护环境保护工作更加重视，市污水处理厂一期、西安桥闸改建工程基本完成，市垃圾处理站正在建设中；县城和中心城镇建设步伐加快，全市城镇化率提高到29%；社会秩序良好，社会治安稳定。1.1.18历史文化巢湖市历史悠久，文化荟萃。这里是长江流域人类祖先和县猿人、银屏猿人繁衍生息的地方，是商汤放桀于南巢、伍子胥过昭关、霸王乌江自刎的纪念地，是名人丁汝昌、冯玉祥、张治中、李克农、戴安澜的故里，历史上许多著名的政治家、军事家和文人墨客给这里留下了众多的名胜古迹和灿烂的诗文，与湖光山色相得溢彰，融汇成一道道独特的风景线。1.1.19巢湖市总体规划巢湖市城市总体规划由中国城市规划设计研究院编制，2000年8月14日通过安徽省建设厅专家评审会评审，10月31日报巢湖市一届人大第五次会议审查通过，2001年4月29日通过安徽省规划委员会审查，2001年12月28日安徽省人民政府第96次常务会批准实施。总体规划确定巢湖的城市性质为：全市政治、经济、文化中心，皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休疗为特色的滨湖城市。规划区范围：西至中旱，北至夏阁，南至银屏、散兵，东至清溪半湖、亚父，规划区总面积443平方公里。规划期限：20002020年，近期：20002005年，远期：20062020年。城市规划：2003年建成区27平方公里，市区总人口26.8万人。到2005年，建成区面积达到30.6平方公里，市区实际居住人口达到30万人。到2020年，建成区面积达到44.56平方公里，市区实际居住人口达到45万人。发展方向：发展南北，提升中间，注重特色，着眼长远。即依托老城，重点向亲北部半汤方向发展，并通过城市南部滨湖区域建设，形成“一腹两翼”的城市格局。2.巢湖市房地产市场调查分析2.1巢湖市房产市场总体概况2003年，全市住宅与房地产业持续发展，住宅建设步伐加快，完成房地产开发建设投资8.74亿元，新开工面积60.43万平方米，竣工面积58.83万平方米；以住宅为主的房地产业保持持续增长；房地产投资年均增长30。2003年底，巢湖市人均住房建筑面积已达22.5平方米，高于全省人均水平1.5平方米。2002年和2003年，全市通过房地产管理部门办理的房地产交易2万余起；交易面积167.82万平方米；交易额15.24亿元，年均增长40。2003年底，全市有8个住宅小区跻身“全省优秀住宅小区”行列，有资质的物业管理企业48家，物业管理面积达340多万平方米，有30多个2万平方米以上住宅小区推行物业管理。消费需求平稳扩大。2004年由于城乡居民收入增长加快，社会购买力明显增加，拉动消费提速。至2005年底，已完成市区详细规划面积59.01平方公里，建成区面积29平方公里、人口31万。2.2重大城市建设工程2002年，巢湖市区有17个重点工程开工，计划总投资11.21亿元。其中太湖山路西段、世纪大道二期、巢湖大市场等工程于年内竣工。2003年，10条城市道路又相继开工，道路总长约16.2公里，建设面积约74万平方米，计划总投资约3.2亿元（包括征地、拆迁等费用）。2.2.1巢湖市行政中心工程该工程位于半汤路，占地200亩，建筑面积3800平方米，主要建设工程有行政办公主楼，市委、人大、政府、政协办公楼，市行政服务中心、会议中心、食堂、车库和广场铺地、精品绿化等，计划总投资9000万元，分三期完成建设。工程由上海同济大学规划设计。2003年底已完成投资近4000万元，行政办公主楼封项，市委、人大、政府、政协4幢办公楼桩基施工基本结束，预计2004年3月竣工；行政服务中心、会议中心、车库和广场铺地、精品绿化等正在进行设计。2.2.2世纪新都住宅小区世纪新都住宅小区位于世纪大道西侧。三中路南，由浙江远洲集团投资建设，规划占地约472亩，建筑面积36万平方米，计划投资5亿元。首期开发的约8万平方米住房(18幢单体楼)、中心会馆、中心广场以及景观、绿化、配套设施(幼托)已于2002年11月全部竣工。二期工程约10万平方米住房(26幢单体楼)于2003年1月开工，2003年底竣工。三、四期工程约10万平方米住房，计划2004年11月开工，2005年6月竣工，附属工程同期完工。2002年，完成投资7732万元，至2003年底累计完成投资13750万元。目前售楼部是巢湖浙江商会所在地,现在正在销售部分住宅(多为顶层复式)和内部认购部分商铺,售楼部人气较旺,但多数为选购住宅而来得客户居多,销售现在正处于活动推广期,其中11月5日将举办“建筑、生活、家畅想曲”产品鉴赏酒会,11月6日新都华庭组团将公开发售.现销售得住宅均价是2780元/;住宅面积范围在95-220之间,其中以100-148户型为主力户型.现销售的住宅层高为3米,所有的户型均设置2或3个阳台,部分户型采用弧形阳台设计,景观视角较为突出,开发商为求统一的外观效果,每户赠送天然气热水器.商铺面积基本上是在70-100;在前一期的商铺销售均价在6500元/左右.另外还有托管式商铺,也即是包租,包租年限为5年,每天租金收益8%.起价3420元/.但这部分托管商铺位置较差.吸引目标客户为主.小区内现有已经交付的商铺都是针对小区内住户的一些便民设施的经营,人气一般.世纪新都住宅小区是巢湖市现有销售楼盘中广告宣传力度最大的,在巢湖市区内大主干道遍布其楼盘的广告横幅,另外还有部分大牌.售楼部内装饰一新,较为气派,但是售楼员的整体素质较弱,进去客户往往没有人过去招呼接待,匆忙而凌乱,因此也会因为此种情况流失一部分准客户.开发商:巢湖远洲房地产开发有限公司现场地址:东塘路世纪新都世纪嘉华中心会所代理公司:浙江动力地产咨询代理有限公司电话23659172.2.3下码头区域综合改造下码头区域综合改造工程是城市活水工程子项目之一，计划投资1.5亿元，改造区域约222亩，涉及拆迁面积12.5万平方米，由安徽杰成集团投资建设，计划工期为2001年5月2003年12月。至2003年底，主体工程已全部竣工，其中23幢住宅楼已封顶，8幢住宅楼进入地上结构层施工阶段；天河南岸驳岸工程完成480米，土石方量1.3万立方米；金码头桥已基本竣工；另外，各类工程管线，区内道路、景观、绿化以及配套设施也全面开工建设。本区域综合改造推广案名是金码头城,主诉求为:新的城市象征,现项目出于尾盘阶段,部分大户型为180-240,均价在2500元/左右;还剩余部分商铺在售,价格在5200元/左右;项目出于即将建设的巢湖市城市公园东边,人民路的南端,东沿巢湖南路,西靠牡丹路,南至官圩路水利局,北临裕溪河,与天湖商城比邻,地理位置较为优越,交通便利.小区北临河滨公园及步行街.小区规划用地15公顷,总建筑面积21万平方米,绿化率35%.小区住宅以多层为主,总体规划户数2000户,小区内部半开放式物业管理,保安统一制服,住宅一层均为商铺,现部分已经入驻经营,经营类别主要是针对小区内部的一些便民设施.金码头城项目内部规划分休息亭廊,雕塑小品,现代艺术柱廊,小区中心广场,叠落式喷泉,集贸市场,幼儿园,管理活动中心以及组团绿化.A. 小区住宅及商铺交付标准:B. 面砖加涂料外立面;内墙采用混和砂浆底内墙涂料罩面.C. 各单元住宅均做水泥砂浆地坪.D. 窗户采用八角落地PVC塑钢窗.E. 卫生间安装陶瓷坐便器河洗脸池.F. 独立电表、水表, 电线以及电话线均暗喉暗线安装小区内每隔100-120米及大型共建附近安装室外消火栓.开发商:安徽杰成房地产开发有限责任公司销售地址:巢湖市牡丹路浮桥北岸口(天湖商城1号楼)销售电话26218882.2.4东方景苑住宅小区招商引资项目之一，由上海锦鑫置业投资建设。该工程占地300亩，建筑面积23万平方米，位于世纪大道东侧，计划总投资2.6亿元。工程分二期建设完成，首期建设约6万平方米，于2002年11月开工。2003年底工程前期准备工作(图纸设计、征地、场地平整、地质勘探等)以及首期开工建设的18幢单体住宅楼桩主体结构基本结束。市污水处理厂二期工程竣工巢湖市污水处理厂工程是利用亚行贷款治理巢湖污染的环保项目，于2001年6月一级处理土建及安装工程全部结束，完成投资1.3亿元；二级处理工程于2002年5月2日开工，12月建成并试运行，完成总投资2800.0万元，其中中央国债2000万元，地方配套717.01万元。2003年底，巢湖市污水处理厂项目累计完成投资15909.88万元。2.2.5天然气利用工程该工程经公开招标，新奥燃气中标。2003年2月12日，新奥燃气公司巢湖分公司完成工商注册，注册资本4980万元。计划2010年完成一期工程。2003年开工建设，当年底，LNG贮罐站基本竣工，并完成市区主要干道的供气主架管网建设，计划2004年初首批住宅供气。2.2.6巢湖一中新校址工程该工程占地面积260亩，建筑面积41059平方米，计划总投资7776.5万元。其中一期工程计划投资4500万元，建设教学楼8700平方米、科技实验楼7451平方米、图书办公楼9160平方米、艺术楼3700平方米；此外，还有地下管线、场地填土、道路、绿化等工程，2003年9月一期工程如期竣工。二期工程建设包括二幢学生公寓楼（男生宿舍4478平方米，女生宿舍3440平方米）、综合楼（浴室806平方米，食堂3324平方米）及附属设施也于2003年底开工建设。2.2.7姥山路城市主干道，西至北外环，东接金湖大道，砼路面，总长1980米，路面宽40米，其中主车道15米，慢车道5米2，人行道4.5米2，机（动车）非（机动车）分隔带3米2；计划总投资3999万元，工程中标价1120万元，2003年5月开工，同年底已完成投资459.2万元，占工程总量41，计划2004年7月31日竣工。2.2.8紫薇路城市主干道，北至金巢大道，南接姥山路，砼路面，总1669米，路面宽35米，其中主车道15米，慢车道4.5米2，人行道3.5米2，机非分隔带2米2；计划总投资1564.8万元，工程中标价778万元，2003年5月开工，同年底已完成投资324.4万元，占工程总量41.7；计划2004年9月30日竣工。2.2.9金湖大道城市外环路，北至昭关路，南接裕溪路，砼路面，总长3090米，路面宽80米，其中主车道12米2，慢车道5米2，人行道6米2，机非分隔带3米2，风景林带10米2，中央绿化带8米；计划总投资8000万元，工程中标价3514.33万元，2002年11月开工，2003年底已完成投资1810万元，占工程总量515；计划2004年7月30日竣工。2.2.10昭关路城市外环路，西至北外环，东接金湖大道，砼路面，总长2660米，路面宽60米，其中主车道11米2，慢车道5米2，人行道7米2，机非分隔带3米2，中央绿化带8米；计划总投资4038万元，工程中标价1298万元，2003年5月开工，同年底已完成投资920万元，占工程总量71。计划2004年6月30日竣工。2.2.11华阳路城市主干道，西起玉泉路，东至金湖大道，砼路面，长1640米，路面宽32米，其中主车道18米，绿化带3米2，人行道4米2；计划总投资2437万元，工程中标价728万元，2003年5月开工，同年底已完成投资127.4万元，占工程总量17.5。计划2004年8月31日竣工。2.2.12亚父路城市外环，北起淮南复线，南接长江东路，砂石路面，长1000米，宽30米，计划总投资1020万元。2003年5月开工，同年底亚父路南段工程已竣工。2.2.13裕溪路城市外环路，北接金湖大道，南至裕溪河，沥青路面，总长2940米，路宽46米，其中主车道23米，慢车道4.5米2，人行道4米2，机非分隔带3米2；计划总投资11985万元，2003年已完成施工准备工作，计划2004年初动工。2.2.14三中路城市次干道，东至世纪大道，西接向阳路，砼路面，长1200米，路面宽24米，其中主车道14米，人行道5米2；计划总投资563万元；三中东路工程中标价222万元，2003年5月开工，同年底基本竣工。2.2.15世纪大道城市景观道路，北接巢湖新火车站，南至老火车站，沥青路面，长2379米，路面宽80米，其中主车道11米2，慢车道5米2，人行道4米2，机非分隔带2.5米2，风景林带6.5米2，中央绿化带22米。计划总投资4850万元，2001年1月开工。一期工程已竣工；二、三期工程中标价1260万元，2003年底完成投资800万元，占工程总量的75；计划2004年6月30日竣工。2.2.16向阳南路城市次干道，西接向阳路，东至裕溪路，砼路面，长1500米，路面宽24米，其中主车道7米2，人行道5米2；计划总投资1000万元，完成工程量1000万元，2003年5月开工，同年底已基本竣工。3.巢湖市现有在售住宅楼盘调查分析项目名称开发商项目规划均价（元/）物管（元/）销售策略其他东方景苑东方地产多层24000.35时代春天美欣达地产多层230024000.4首付30%，一次付清优惠2%城市风景嘉正华意南峰地产多层230024000.4尾盘销售城市之光杰成地产多层，小高层，高层2400260027000.30.40.60.8售VIP卡优先选房，享受购房优惠开盘时间：7月下旬8月上旬华亚锦城东亚地产多层2400未开盘大多是回迁户，只有7080套向外出售4.巢湖市商业地产调查分析3.1巢湖市主要交通干道商业调查分析3.1.1人民路3.1.1.1基本概况 人民路属巢湖市中心繁华路段,单向两车道,路面不够平整,两侧人行道摊点较多,且较为脏乱,人民路中断有人行天桥,但是天桥上也基本是摊点遍布,护栏两侧是高高的广告牌,基本挡住视线.作为巢湖市内主要繁华街道,人民路急需进一步的整治,以使其真正符合市中心繁华步行街道的作用.3.1.1.2人民路商业业态分布普通服饰店 122 名牌服饰店 41 (七牌男装/利郎/七匹狼等)普通鞋店 38名牌鞋店 29 (双星/奥康/老人头等)鞋城 3 (大头鞋业/大名鞋业/百诚鞋业)服饰商场 6 (三福百货/千家汇服饰广场等)珠宝首饰店 7 (老凤祥等)银行 3 (农行/工行/中国信合)影楼 4购物中心 2 (大乐购物中心,人气一般,较少;商之都在装修中)手机电器店 8 (TCL专卖等)宾馆 1 (军分区招待所)通信服务大厅 3 (中国移动/中国联通/中国电信)音像店 3 药房 3 医院 1 (妇幼保健医院)美容美发 6酒楼 6蛋糕房 3电脑专卖店 3 (联想/浪潮/七喜)网吧 4 (中等规模,人气较好)相片彩扩店 4 (柯达/富士/乐凯/柯尼卡)眼镜店 6 (雪亮专卖等,规模一般)3.1.1.3 人民路主要商业业态分析图3.1.1.4 人民路公交车人民路的公交车站有两个,经过的公交车线路是2路.3路.6路.11路.15路.18路.交通较为便利.公交车以中等巴士为主,也有部分新进的大型公交车.3.1.1.5商业业态数据分析 根据以上实地调查,人民路的主要商业业态中,普通服饰店占总体量的40%;名牌服饰店占总体量的13%;普通鞋店占总体量的12%;名牌鞋店占总体量的9%.针对这样的商业业态,我们不难发现,现今,人民路作为巢湖市的繁华路道,还有待有适量的商业主力进驻,真正实现作为商业中心的名号,象大型的超市,大卖场,有名气的商场等都是适合的选择;当然另一方面来说,人民路还有待市政部门进一步的去认真整治与落实,实现道路平整,人行道两边的乱摆摊点问题,以及天桥的真正畅通整洁,视野开阔等.经过多个门面经营户的调查总结,现今人民路上的门面基本40-80平方米左右,出租价格在22元/月左右.出售价格在15000元/左右.3.1.2 健康路3.1.2.1 基本概况健康路西临人民路,东接裕溪路;中间交叉巢湖路,向阳路,东塘路和世纪大道.也是出于市中心的交通主干道之一.路面为双向4车道,道路较为干净平整.路边人行道较为脏乱,天桥同样没有视线,全被广告大牌遮挡,且特别脏乱,基本无人从天桥过马路.3.1.2.2 健康路商业业态分布市政部门 10 ( 区建委/市法院/市建委/市血防所/地方税务局)银行 3 (农行/中行/东苑储蓄所)影楼 3 (档次一般,属中下等,人气较少)酒楼 7 (档次在巢湖市内中等,装饰中等,人气一般)电脑店 2 (方正/七喜)酒店 1 (国际大酒店)西式快餐 1 (人气较差)保健 2 (足疗保健按摩居多,人气较好)花店 2 (装饰属中档,生意经了解比较好)医院 1 (市第二医院)公司企业 2 (市建筑工程总公司/龙宇不锈钢有限公司)证券 1 (国元证券)旅行社门市 1 (中国国际旅行社)保险公司 1 (中国人寿)美容美发 6 (档次中低居多,生意较好)娱乐 1 (金巢娱乐公司)剧院 1 (巢湖影剧院)3.1.2.4 健康路公交车 健康路公交站点有两处,但是公交车较人民路少,经过健康路的公交车有6路.18路.中型巴士.3.3.2.5商业业态数据分析 在实地调查健康路的商业业态分布的过程中,我们从以上的分布图也不难发现,健康西路没有人民路的商业气氛浓厚,缺乏大型的卖场,超市以及服饰鞋城等,主要是以市政配套设施以及便民设施为主,其中市政配套建筑占总体量的23%;银行占总体量的7%;影楼占7%;酒楼占总体量的17%;美容美发占总体量的7%.但是从中我们也越发会有启示,在这样的城市主干道的周边有建立商业地产的条件,所以这也是个契机.目前健康路的商业较为清淡,气氛不是很浓,在对现有的门面店主经营户进行调查中,我们总结在健康路上的门面一般都在50平米左右,租金价格基本在15元/月.出售价格基本是在7200元/左右.3.1.3 巢湖路3.1.3.1 基本概况 巢湖路也属于巢湖市内交通主干道之一,整个巢湖路共分为巢湖北路-巢湖中路-巢湖南路三段;此次市场调研以巢湖中路为主.巢湖中路目前车道正处于修整阶段,所有车辆均从两旁人行道通过,绿化和整个道路较为整洁.双向4车道.巢湖中路的过街天桥广告牌的架设严重影响行走路人的两边视线,并且天桥路面上有许多乱摆的摊点,阻碍行人来往,显得特别脏乱.3.1.3.2 巢湖路主要商业分布美容美发 22 (中低档次的居多,人气一般)五金店 26 (中小档次居多,生意还算可以)保健 12 (以足疗保健按摩的居多,生意状况较好)市政 9 (巢湖防暴大队/粮食局/派出所等)公司企业 5 (巢湖粮油公司/巢化工轻工公司)茶楼 6 (中小档次居多,有一家规模较大,且装饰档次较高,人气较旺)小卖铺 13 药房 4 （中小门面的药店居多，没有较大规模的连锁药房或24小时药店）学校 2 （皖光高中/巢湖商校）电脑专卖店 6 （惠普/联想/浪潮等）琴行 4 （规模中等，生意较好）网吧 4 （规模中低档次，但生意较好）酒楼 4 （中等规模，生意较好）太阳能专卖店 14 （一些知名品牌太阳能和普通品牌，其中知名的较多）电动车专卖店 11 （知名电动车专卖较多，且生意较好）装饰城 1 （川海装饰城，人气较旺）银行 2 （农行/邮政）3.1.3.3 巢湖路主要商业分布图3.1.3.4 巢湖路公交车 此次调查主要集中在巢湖中路，巢湖中路公交车较少，经过巢湖中路的公交车有1路和3路。皆为中型巴士。3.1.3.5商业业态数据分析 在实地调查过程中，我们看到整个巢湖中路以美容美发和五金店居多，现道路正处于修整状态，所以整个街道的人气不是太旺，但是就巢湖路在巢湖市的位置而言，其商业气氛的吸引力是具备的，在整个调查过程中，五金店占总体量的18；美容美发店占15，其他象小卖铺占9以及保健店占8。是整个巢湖中路的主力商业业态。在调查经营业主过程中，对现在正在经营的门面价格有一定的收集整理，门面的面积主要集中在单层40平方米左右，如今的租金价格是在21元